Baudarlehen: Zinsen und Konditionen bei der Baufinanzierung
- Zinsen & Co: wichtige Aspekte eines Baudarlehens
- Überblick: verschiedene Formen des Baudarlehens
- Passendes Baudarlehen berechnen
Baudarlehen: Zinsen und Konditionen bei der Baufinanzierung
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung: Für viele Menschen ist das die größte Anschaffung ihres Lebens. Fast niemand schafft das ohne ein Baudarlehen. Wir erklären Ihnen, worauf es bei der Wahl des passenden Baudarlehens ankommt.
Das Wichtigste im Überblick
- Mit einem Baudarlehen kaufen, bauen oder sanieren Sie eine Immobilie
- Es gibt verschiedene Formen des Baudarlehens
- Zins, Tilgung und die Laufzeit sind die wichtigsten Faktoren
Was ist ein Baudarlehen?
Ein Baudarlehen ist ein Kredit, der speziell für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie verwendet wird. Es handelt sich um eine zweckgebundene Finanzierung, die in der Regel eine Laufzeit zwischen fünf und 30 Jahren hat. Die Absicherung des Kredites erfolgt meist durch eine Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie.
3 Faktoren, die bei einem Baudarlehen wichtig sind
Es gibt viele Angebote für eine Baufinanzierung. Um nicht den Überblick zu verlieren, ist es besonders wichtig, die verschiedenen Baudarlehen zu vergleichen und den für sich passenden Kredit zu finden. Dabei sollten Sie auf folgende drei Dinge achten:
1. Zinssatz: Der gebundene Sollzinssatz gibt die Höhe der Zinsen an, die Sie für das Baudarlehen bezahlen müssen. Er ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Zinszahlung. Der Effektivzinssatz beinhaltet alle preisbestimmenden Faktoren, wie zum Beispiel den Sollzinssatz und die Bearbeitungsgebühren. Er gibt über die Gesamtkosten des Darlehens Aufschluss und ermöglicht es Ihnen, Kreditangebote zu vergleichen.
2. Sollzinsbindung und Tilgung: Die Dauer der Zinsbindung (Wie lange wird der Kredit zum vereinbarten Zinssatz abbezahlt?) und die Höhe der Tilgung (Wie viel wird in dieser Zeit vom Kredit zurückgezahlt?) beeinflussen den Zinssatz.
Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich das Zinsniveau bei Vertragsabschluss für eine bestimmte Zeit. Das ist ein Vorteil, den Sie jedoch gerade bei einer sehr langen Bindungsdauer mit einem höheren Sollzinssatz bezahlen.
3. Eigenkapital: Je mehr eigene finanzielle Mittel Ihnen zur Verfügung stehen, desto weniger Geld müssen Sie sich leihen. Zwar gibt es auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Bei einem solchen Baudarlehen liegen die Zinsen in der Regel aber deutlich höher.
Welche Arten von Baudarlehen gibt es?
Baudarlehen gibt es in verschiedenen Variationen. Wir listen hier die gängigsten Formen des Baudarlehens auf:
Annuitätendarlehen: Die am häufigsten gewählte Form des Baudarlehens. Hier vereinbaren Sie eine feste jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht und während der ersten Zinsbindungsphase gleich bleibt.
Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich kontinuierlich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Was bei dieser Form des Baudarlehens oft unterschätzt wird, ist die (prozentuale) Höhe der Tilgung. Generell gilt: Je höher der Tilgungsanteil, desto schneller ist das Baudarlehen zurückgezahlt – und desto geringer sind die Gesamtkosten. Dazu später mehr.
Tilgungsdarlehen: Im Unterschied zum Annuitätendarlehen bleibt bei einem Tilgungsdarlehen der Tilgungsbetrag immer gleich. Durch die Tilgung verringert sich die Restschuld ebenso wie die Zinszahlungen – und damit auch die Rate.
Bei dieser Form des Baudarlehens ist der Kredit schneller getilgt. Die schnellere Tilgung und die dadurch niedrigeren Gesamtkosten werden allerdings durch hohe anfängliche Raten erkauft.
Volltilgerdarlehen: Häufig ist nach Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld offen. Dann benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die entfällt bei einem Volltilgerdarlehen. Wie der Name sagt, ist hier das Baudarlehen inklusive Zinsen am Ende der Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt.
Forwarddarlehen Hier sichern Sie sich die Zinsen von heute für eine zukünftige Anschlussfinanzierung, die noch Jahre im Voraus liegt. Das lohnt sich besonders dann, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.
Tilgungsaussetzungsdarlehen Bei dieser Art Baudarlehen kombinieren Sie ein Darlehen mit einem Bausparvertrag. Diesen besparen Sie regelmäßig, für das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen. Haben Sie etwa die Hälfte des Bausparvertrags angezahlt und die Zuteilung erreicht, lösen Sie damit den entsprechenden Anteil des Darlehens ab. Die restliche Summe tilgen Sie in festgelegten monatlichen Raten.
Endfälliges Darlehen: Dieses ist so konzipiert, dass Sie als Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen für das Baudarlehen zahlen. Erst am Ende der Laufzeit wird die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt.
Baudarlehen von Schwäbisch Hall: die Vorteile
Wie hoch sind die Zinsen für ein Baudarlehen?
Die Zinsen, die Sie für ein Baudarlehen zahlen, sind der Preis dafür, dass Ihnen der Kreditgeber die Darlehenssumme zur Verfügung stellt. Gleich beim Abschluss des Baudarlehens werden auf Basis der aktuellen Bauzinsen die Kosten für die folgenden Jahre festgelegt.
Die Höhe des Zinssatzes hängt von der vereinbarten Sollzinsbindung ab: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen höher aus, bei kürzeren niedriger. Es kann sich lohnen, sich bewusst für eine kürzere Zinsbindung zu entscheiden – insbesondere bei kleinerem Finanzierungsvolumen.
Eine lange Sollzinsbindung kann vorteilhaft sein, wenn die Zinsen zu Beginn der Laufzeit niedrig sind und Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in Zukunft deutlich steigen werden. Dann spielt eventuell auch der etwas höhere Sollzinssatz keine Rolle mehr.
Den Zins zahlen Sie immer auf die verbleibende Restschuld. Ein wichtiger Faktor dabei sind Sondertilgungen. Darüber können Sie die Restschuld des Baudarlehens schneller reduzieren.
Diese Form der außerplanmäßigen Tilgung ist zum Beispiel dann nützlich, wenn Sie beispielsweise Geld geerbt haben. Aber auch Gratifikationen wie Weihnachtsgeld oder andere Boni lassen sich dafür gut verwenden.
Entwicklung Bauzinsen
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Aber Achtung: Die Möglichkeit zu Sondertilgungen sollten Sie vorab vertraglich festlegen. Und achten Sie darauf, dass der Kreditgeber für diese Möglichkeit keine speziellen Zusatzzinsen verlangt. Doch nicht nur der Zinssatz ist entscheidend. Auch die Höhe der Tilgung bestimmt die Rückzahlungsdauer und die Höhe der zurückgezahlten Gesamtsumme. Wie entscheidend sich die Höhe der Tilgung auf das Baudarlehen auswirkt, zeigt folgende Tabelle.
Als Basis haben wir angenommen: ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro, Zinsbindung 20 Jahre, bei einem effektiven Sollzinssatz von 3,7 Prozent.
| Bestandteil des Baudarlehens | Tilgung 1 Prozent | Tilgung 2 Prozent | Tilgung 3 Prozent |
|---|---|---|---|
| monatliche Rate | 391,67 € | 475 € | 558,33 € |
| Summe der Ratenzahlungen | 94.000,80 € | 114.000 € | 133.999,20 € |
| enthaltene Zinsleistungen | 64.444,19 € | 54.889 € | 45.334,17 € |
| erbrachte Tilgungsleistung | 29.556,61 € | 59.111 € | 88.665,03 € |
| Restschuld nach Ablauf Sollzinsbindung | 70.443,39 € | 40.889 € | 11.334,97 € |
| rechnerische Gesamtlaufzeit* | 40 Jahre, 10 Monate | 28 Jahre | 21 Jahre, 9 Monate |
* bei einem angenommenen Sollzins von 4 Prozent nach Ablauf der ursprünglichen Sollzinsbindung
Entwicklung der Bauzinsen
Private Wohnungsbaukredite
Baudarlehen: Beispielberechnung
Unser Angebot: 4,01 % effektiver Jahreszins für 20 Jahre*
*Repräsentative Beispielrechnung: Nettodarlehensbetrag 100.000 Euro (Stand 28.11.2024, die Konditionen sind freibleibend). Hausfinanzierung mit FuchsBauDarlehen 20 mit 60 % Beleihungsauslauf (erstrangig):
| Konditionen | |
|---|---|
| Darlehensbetrag: | 100.000 € |
| Sollzinssatz (gebunden / jährlich): | 3,91 % |
| Sollzinsbindung: | 20 Jahre |
| Rate (Tilgung und Zins / monatlich): | 570 € |
| Effektiver Jahreszins (Gesamtlaufzeit): | 4,01 % |
| Laufzeit: | 21 Jahre/10 Monate |
| Anzahl der Raten: | 262 |
| Gesamtkosten (inkl. Grundschuldeintragung): | 49.148,85 € |
| Rückzahlung (zu zahlender Gesamtbetrag): | 149.148,85 € |
Persönliches Baudarlehen berechnen
Mit unserem Kreditrechner ermitteln Sie schnell und einfach die aktuellen Konditionen Ihres Baudarlehens. Für die Berechnung geben Sie den Kauf- oder Baupreis an, wählen den Darlehensbetrag aus und legen die Dauer der Zinsbindung fest. Das Ergebnis: Ihr möglicher Kredit.
Nach diesem ersten Überblick vereinbaren Sie am besten einen persönlichen Beratungstermin mit Ihrem Heimatexperten vor Ort.
Baudarlehen: Fragen & Antworten
Was sollte ich bei der Wahl meines Baudarlehens beachten?
Die Finanzierung der eigenen vier Wände muss gut geplant und durchdacht sein. Hier sind neben den Immobilienpreisen die wichtigsten Einflussfaktoren für die Wahl des richtigen Baudarlehens:
- Eigenkapital mitbringen: Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer fällt das Risiko für die Bank aus. Das führt oft zu niedrigeren Zinsen für Ihr Baudarlehen. Umgekehrt bezahlen Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit höheren Zinsen.
- Länge der Sollzinsbindung: Hier gilt als Faustregel: Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig ist eine lange Zinsbindung anzuraten. Bei hohem Zinsniveau empfiehlt man eher eine kurze Sollzinsbindung für das Baudarlehen.
- Richtige Tilgung wählen: Die Zinsen, die Sie für Ihr Baudarlehen zahlen orientieren sich immer an der Restschuld. Je kleiner die Restschuld, desto geringer fällt die Zinszahlung aus. Die beste Möglichkeit, die Restschuld so schnell wie möglich zu reduzieren, ist, einen hohen Tilgungssatz für das Baudarlehen zu wählen.
- Sondertilgung einplanen: Mittels einer wählbaren Sondertilgung können Sie die Restschuld für Ihr Baudarlehen auf einen Schlag senken. So sind Sie schneller schuldenfrei und verringern die nächste Zinszahlung.
Eine kompakte Übersicht finden Sie in unserer Checkliste Baufinanzierung zum Download (PDF).
Welche Laufzeit hat ein Baudarlehen?
Die Laufzeit Ihres Baudarlehens vereinbaren Sie mit Ihrem Darlehensgeber. Im Schnitt hat eine Baufinanzierung eine Laufzeit zwischen 15 und 35 Jahren. Die Dauer hängt von verschiedenen Faktoren ab – zu den wichtigsten gehören die Darlehensart und die Darlehenshöhe.
- Bei einem Volltilgerdarlehen stehen bereits bei Abschluss die Zinsbindung und die genaue Laufzeit der Baufinanzierung fest.
- Bei einem Annuitätendarlehen steht nur die Laufzeit der Zinsbindung fest. Nach Ablauf dieser Frist ist möglicherweise noch eine Restschuld vorhanden – zu welchen Zinskonditionen diese abbezahlt wird, verhandeln Sie neu.
- Höhe des aufgenommenen Darlehens: je niedriger die Darlehenssumme und je höher die monatliche Tilgungsrate, desto kürzer ist die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung.
Welche Unterlagen braucht man zur Beantragung eines Baudarlehens?
Im Rahmen der Darlehensprüfung betrachtet der Kreditgeber die Einkommensverhältnisse, das bestehende Vermögen und das zu finanzierende Objekt. Im Regelfall benötigt man diese Unterlagen zur Beantragung eines Baudarlehens:
ANGABEN ZUM GRUNDSTÜCK
- Adresse des Grundstücks
- Größe des Grundstücks (Grundflächenberechnung)
- Flurkarte vom Katasteramt
- Vertragsentwurf des Kaufvertrags für das Grundstück
- Auszug aus dem Grundbuch des Grundstücks
ANGABEN ZUR IMMOBILIE
- Geplante Nutzung der Immobilie (Eigennutzung, Miete, Gewerbe)
- Bauantrag und Baugenehmigung
- Baupläne
- Grundrisse der geplanten Immobilie inklusive Angaben zur Wohnfläche
- Aufstellung der wahrscheinlich entstehenden Kosten
- Nachweis über Versicherungen
- Energieausweis
PERSÖNLICHE ANGABEN
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Nachweis Ihres Eigenkapitals, das Sie einbringen (Kontoauszug)
- Gehaltsabrechnungen der letzten Monate
- Einkommensteuererklärung und Einkommensteuerbescheid (mindestens) des Vorjahres
- SCHUFA-BonitätsCheck
bei Selbstständigen
- Einnahmen-Überschuss-Rechnung/Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertung
- Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre
Was passiert, wenn die Sollzinsbindung des Baudarlehens ausläuft?
Am Ende der Sollzinsbindung besteht meist noch eine Restschuld, für die Sie als Kreditnehmer in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigen. Dabei gibt es folgende Möglichkeiten:
- Prolongation: Dabei wird der bestehende Kreditvertrag verlängert, und die Kreditkonditionen werden neu vereinbart.
- Umschuldung bedeutet, dass mithilfe eines neuen Kredits die Restsumme des bestehenden Kredits beglichen wird. Der neue Kredit wird zu den neuen Konditionen getilgt.
- Forward Darlehen Ein solcher Kredit sichert die Zinsen im Voraus. Das Darlehen wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt
Wie viel Baudarlehen kann ich mir leisten?
Um eine seriöse Summe für Ihr Bauspardarlehen zu ermitteln, sollten Sie zuerst einen Kassensturz vornehmen. Dabei stellen Sie Ihre Einkünften und die Ausgaben gegenüber und berechnen so Ihren ungefähren Kreditrahmen. Nutzen Sie dafür gern unseren Online-Haushaltsrechner. Oder Sie laden sich unsere Einnahmen-Ausgaben-Übersicht als PDF herunter.
Beachten Sie: Die genaue Summe und die Konditionen hängen von vielen Faktoren ab, die Sie nur im Gespräch mit dem kreditgebenden Institut klären können.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie sind auf der Suche nach einer Hausfinanzierung, die gute Konditionen bietet und gleichzeitig auf sicheren Beinen steht? Unsere Heimatexperten sind jederzeit für Sie da, um mit Ihnen gemeinsam alle Optionen zu besprechen, offene Fragen zu klären und einen Finanzierungsplan auszuarbeiten, der zu Ihnen passt.
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