Baugrundstück für Ihr Traumhaus finden

Es ist ein zentraler Schritt auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden: die Suche nach dem passenden Baugrundstück. Dabei stellen sich zahlreiche Fragen, etwa zur Lage und Größe des Bauplatzes, zu baurechtlichen Bestimmungen, zur Geschossflächenzahl und zur Grundflächenzahl. Wir beantworten sie.


Phase eins: Die Suche

Bei der Suche nach einem Baugrundstück kann man sich einen ersten Überblick im Internet verschaffen. Die einschlägigen Immobilien-Portale führen sehr viele Angebote, sei es von Privatleuten oder von Maklern (dabei aber bitte bedenken, dass je nach Bundesland Maklergebühren zwischen 3,5 und gut 7 Prozent des Kaufpreises fällig werden). Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich bei der betreffenden Gemeinde nach Bauland zu erkundigen. „Manche Kommunen bieten zum Beispiel spezielle Konditionen für Familien mit Kindern. Da kann es sich lohnen, gezielt nachzufragen“, rät Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Gleiches gilt für Kirchengemeinden.

Fast überall sind die Grundstückspreise für freies Bauland in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Gerade in Metropolen gab es zuletzt zwischen 2014 und 2016 Steigerungen um mehr als 25 Prozent (Frankfurt/Main) oder gar 50 Prozent (Berlin). In München hat der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Bauland bereits die 3.000-Euro-Grenze überschritten. Deutschlandweit gesehen stieg der Preis laut Statistikportal statista.de zwischen 2000 und 2016 von im Schnitt 53,2 auf fast 128 Euro pro Quadratmeter und hat sich damit mehr als vervierfacht.

Deshalb suchen manche Bauherren verstärkt nach alternativen Möglichkeiten. So kann man sich beispielsweise einer Baugruppe anschließen, die gemeinsam ein Grundstück bebaut, häufig als Wohnanlage. Eva Reinhold-Postina weist allerdings darauf hin, dass man damit Teil einer Eigentümergemeinschaft wird, in der die Abstimmung untereinander durchaus auch mal Konfliktpotenzial enthalten kann. Ihr Tipp: „Vorher gut prüfen, worauf man sich da einlässt!“

Auch der Kauf eines bereits bebauten Grundstückes kann ein Weg sein, an Bauland zu kommen. Angesichts der horrenden Grundstückspreise vor allem in großstädtischen Ballungsräumen kann es durchaus ein Weg sein, das bestehende Gebäude abzureißen, um auf dem dann freien Baugrundstück ein neues Haus zu errichten. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob ein vorhandenes Gebäude erhaltenswert ist, hilft eine Studie der „Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen“: Modernisierungskosten ab 2.500 Euro pro Quadratmeter gelten hiernach als unwirtschaftlich – das spricht dann doch für Abriss und Neubau. Hilfreiche Hinweise können auch die Checkliste Renovierungskosten und die Checkliste Altbau-Kauf liefern. 


Augen auf bei Hanglage, Wassernähe, Infrastruktur

Zu den entscheidenden Kriterien bei der Auswahl des Grundstückes gehört natürlich dessen Lage. Welches Wohnumfeld wünschen Sie sich? Wie ist die vorhandene Infrastruktur in Bezug auf Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Kindergärten bzw. Schulen? Achten Sie aber auch darauf, ob etwa durch nahe Zufahrtsstraßen zu Industrie- oder Gewerbegebieten in bestimmten Zeiten mit Verkehrslärm und Abgasen zu rechnen ist. Am besten suchen Sie das Baugrundstück Ihres Interesses mehrfach zu unterschiedlichen Tageszeiten auf und machen einen kurzen „Lärm-Check“.

Ebenso wichtig wie die Infrastruktur ist in Zeiten zunehmender Klimarisiken (Sturm, Starkregen) die Beschaffenheit des Grundstücks. Liegt es beispielsweise an einem Hang oder in einer Mulde, muss durch das Gefälle unter Umständen mit großen Mengen an abfließendem Regenwasser gerechnet werden. Befindet sich ein Fluss oder ein anderes Gewässer in der Nähe, genießen Sie zwar einen schönen Ausblick, vermutlich sind aber auch einige Auflagen und Bestimmungen zum Hochwasserschutz zu erfüllen. Grundstücke auf freiem Feld sind dagegen heftigen Stürmen relativ schutzlos ausgesetzt. Wer auf solch einer Fläche baut, sollte Kosten für sturmsichere Dächer und Fassaden einplanen.

Bauen in Gegenden ohne Bebauungsplan

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Doch Vorsicht: Wer Abriss und Neubau plant, sollte genau wie der Bauherr eines neuen Hauses achtgeben, nicht in die Bürokratiefalle zu stolpern. Unerlässlich ist es, sich über den jeweils gültigen Bebauungsplan zu informieren (siehe auch weiter unten). „In vielen älteren Baugebieten gibt es allerdings keinen Bebauungsplan“, so Expertin Reinhold-Postina. „Dann wird es etwas komplizierter.“

In diesem Fall greift nämlich der berühmt-berüchtigte Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Er regelt das Bauen in einem sogenannten „unbeplanten Innenbereich“, also innerhalb einer bebauten Nachbarschaft. Das bedeutet: Es muss abgeklärt werden, ob sich das geplante Gebäude in die „nähere Umgebung einfügt“ – wobei sowohl die Begriffe „nähere Umgebung“ als auch „einfügen“ nicht exakt festgelegt sind. Langwierige Verhandlungen mit dem Bauamt sowie den vorhandenen Nachbarn können unter Umständen die Folge sein. „Um die wichtigsten Punkte rechtzeitig abzuklären, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage beim zuständigen Amt“, sagt Eva Reinhold-Postina. „Dazu werden lediglich erste Pläne benötigt, etwa wie hoch das Gebäude werden soll. So erfährt man frühzeitig, wie das Bauamt die Umsetzbarkeit der Bauwünsche einschätzt.“

Die Expertin weist außerdem auf die Möglichkeit der Erbpacht von Grundstücken hin. Dabei wird das Areal nicht gekauft, sondern – in der Regel für 99 Jahre – gegen einen monatlichen Betrag gepachtet. Die Höhe des Pachtzinses liegt normalerweise zwischen zwei und fünf Prozent des Grundstückswertes. Besonders für einkommensschwächere Familien bietet sich dieser Weg an, da man zu Beginn des Immobilienprojektes kein teures Grundstück kaufen muss, sondern eine zumeist sehr moderate und fest planbare Nutzungsgebühr zahlt. Allerdings kann nach Ablauf des Vertrags die Situation eintreten, dass die Nutzungsrechte an den Eigentümer zurückgehen, sofern keine Kaufoption vereinbart wurde oder der Vertrag nicht verlängert wird. Dann muss eine Einigung über die Zukunft des Gebäudes getroffen werden.


Phase 2: Sind alle Voraussetzungen zum Bauen erfüllt?

Angenommen, Sie haben nun also ein Grundstück gefunden, das Ihren Ansprüchen auf den ersten Blick gerecht wird. Dann sollten Sie als nächstes genau prüfen, ob alle rechtlichen wie auch geologischen und ökologischen Voraussetzungen gegeben sind, damit Ihr Traumhaus auch wie gewünscht realisiert werden kann. Ob auf der Fläche überhaupt gebaut werden darf, steht – wie vieles andere – im Flächennutzungs- oder Bebauungsplan. Dieser ist im zuständigen Stadt- oder Kreisbaumt zu den jeweiligen Sprechzeiten öffentlich einsehbar. 


Baugrundstück auf Erschließungskosten und Altlasten prüfen

Bei der zuständigen Gemeindeverwaltung erfahren Sie auch den Stand der Erschließung. Dazu gehört

  • die Energie- und Wasserversorgung
  • die Kanalisation
  • das Telefonnetz.

Sollte das bisher nicht oder nur zum Teil geschehen sein, können weitere Erschließungskosten auf Sie zukommen. Überhaupt sollte man sich die Zusatzausgaben, die über den reinen Kaufpreis hinaus einkalkuliert werden müssen, noch einmal vor Augen führen. Dazu gehören

Eine mögliche Belastung des Grundstücks mit Hypotheken oder bestehende Vorkaufsrechte (z. B. der Gemeinde) findet man im Grundbuch. Es kann beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden (am besten vorher erkundigen, welche Unterlagen Sie mitbringen müssen, damit man Ihnen Einblick gewährt). Im Grundbuch ist auch immer der derzeitige Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Gerade bei Objekten, die über einen Bevollmächtigten oder eine Verwaltungsfirma verkauft werden, kann also ein Blick ins Grundbuch nicht schaden. Ebenso erfährt man hier alles über etwaige Überleitungsrechte von Energieversorgern oder Wegerechte von Dritten, zum Beispiel benachbarten Landwirten, oder Baulasten.

Um sicher zu gehen, dass das Baugrundstück nicht mit Schadstoffen wie Öl, Chemikalien, umweltgefährdendem Müll und ähnlichem belastet ist, wendet man sich im ersten Schritt am besten mit einer Anfrage an das Altlastenkataster bzw. das Bau- oder Umweltamt der zuständigen Gemeinde. In vielen Kommunen fallen dafür Gebühren an. Sollten Zweifel über mögliche Altlasten nicht restlos ausgeräumt werden können, ist es ratsam, ein professionelles Bodengutachten in Auftrag zu geben. Die Kosten liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich – nicht zu vergleichen mit möglichen späteren Sanierungskosten oder Ausgaben für einen Rechtsstreit, ganz zu schweigen von dem damit verbundenen Stress. Achtung: Wenn kein Verursacher oder Vorbesitzer mehr haftbar gemacht werden kann, ist es rechtlich zulässig, den aktuellen Besitzer für die Sanierung heranzuziehen.


Phase 3: Welche Bebauung ist möglich?

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Wenn alles gut läuft, haben Sie also irgendwann ein Baugrundstück in gewünschter Lage gefunden, das alle baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt und zu einem angemessenen Preis zu haben ist. Damit sind Sie fast am Ziel – aber noch nicht ganz. Mit dem Erwerb einer Baufläche dürfen Sie nämlich nicht automatisch darauf bauen, was Ihnen am besten gefällt. Der jeweilige Bebauungsplan der Gemeinde macht relativ enge Vorgaben. Das fängt bereits bei der Fläche an, die überhaupt überbaut werden darf, und hört bei der Größe der zulässigen Gesamtwohnfläche leider noch nicht auf. Maßgeblich sind hier zwei Werte: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).

  • Die Grundflächenzahl bestimmt die überbaubare Fläche eines Grundstücks. Sie wird – wie auch die Geschossflächenzahl – als Dezimalwert angegeben, die mit der Grundstücksgröße multipliziert wird. In den meisten Fällen liegt sie zwischen 0,2 und 0,4. Ein 400 Quadratmeter großes Baugrundstück mit einer GFZ von 0,4 darf demnach höchstens auf einer Fläche von 160 Quadratmetern überbaut werden. Darin sind neben der Grundfläche auch Nebengebäude enthalten (etwa Geräte- oder Gartenhäuschen). Diese werden allerdings nur zu 50 Prozent angerechnet.
  • Die Geschossflächenzahl legt die zulässige Gesamtwohnfläche auf allen Geschossen zusammengenommen fest. Auch sie bezieht sich auf die Grundstücksgröße. Eine Zahl von 1,2 bedeutet also, dass auf unserem 400 Quadratmeter großen Beispielgrundstück eine Gesamtwohnfläche von 480 Quadratmetern entstehen kann. Davon sind ausschließlich sogenannte Vollgeschosse betroffen. Ob dazu auch Keller und Dachgeschosse gehören, ist in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer unterschiedlich geregelt. Eine Nachfrage beim Bauamt schafft hier Klarheit.

Darüber hinaus ist auch die maximal zulässige Anzahl der Geschosse im Bebauungsplan festgelegt, ebenso wie der Haustyp, der auf dem Baugrundstück errichtet werden darf. Hier wird etwa zwischen Einzelhäusern, Doppelhäusern oder Reihenhäusern unterschieden. Mit dem Ziel einer einheitlichen Bebauung werden sogar Details wie Form und Neigungswinkel des Daches geregelt. Ebenfalls vorgeschrieben ist die Ausrichtung und Maximalhöhe des Dachfirstes sowie die Art der Eindeckung.

Künftige Bauherren sollten also rechtzeitig prüfen, ob ihr Traumhaus auf dem angebotenen Baugrundstück auch wirklich nach allen ihren Vorstellungen realisiert werden kann. Im Zweifel gilt: lieber etwas länger suchen, als sich hinterher zu ärgern! Ob Sie sich Ihr Wunschhaus in der geplanten Weise leisten können und mit welcher cleveren Finanzierung Sie Ihren Traum verwirklichen können, klärt der Experte von der Schwäbisch Hall mit Ihnen in der persönlichen Beratung.