Acht Fehler bei der Immobilienfinanzierung

„So billig war Baugeld noch nie“, heißt es zurzeit allerorten. Das verleitet zahlreiche Menschen zu einem der größten Fehler bei der Immobilienfinanzierung: der Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Eine derart knapp kalkulierte Finanzierung ist auf Dauer viel zu riskant, als Bauherr sollten Sie mindestens ein Viertel der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bestreiten. Zum Eigenkapital zählen Ihr Barvermögen und andere nutzbare Guthaben, etwa auf einem Geldmarktkonto oder in einem Bausparvertrag.

Wichtig zu wissen: Günstige Zinsen dürfen Sie bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur bedingt erwarten. „Banken verlangen von Kunden mit wenig Eigenkapital Zinsaufschläge“, erklärt etwa Stiftung Warentest. Diese Finanzierungsvariante berge für Kreditinstitute erhebliche Unsicherheiten, worauf sie reagieren würden. „Für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte“, so die Verbraucherschützer.

Ein weiterer klassischer Fehler in der Immobilienfinanzierung: Man unterschätzt den Kreditbedarf. Beim Hausbau kann es beispielsweise sein, dass der Vertrag mit dem Bauunternehmer und die dazugehörige Baubeschreibung ungenau formuliert sind. Oder das Grundstück benötigt eine aufwendige Erschließung. Dann wird der Bau unter Umständen teurer als gedacht. Oder Sie entdecken kurz nach dem Erwerb einer Altbauwohnung, dass noch eine kostspielige Renovierung oder Sanierung durchgeführt werden muss. Dann ist meist eine Nachfinanzierung nötig. Das bedeutet, ein zusätzlicher Kredit muss abgeschlossen oder das laufende Darlehen aufgestockt werden. In welchem Umfang sich die Kreditinstitute das bezahlen lassen, hängt auch von Ihnen ab:

• Beantragen Sie gleich kurz nach Beginn der Laufzeit eine Erhöhung, wirken Sie weniger zuverlässig. Die Bank versucht eventuell, sich mit hohen Zinsen abzusichern.
• Wenn Sie bereits monatelang zuverlässig Ihren Verpflichtungen nachgekommen sind, macht das dagegen einen soliden Eindruck. Damit können Sie in der Vertragsverhandlung im Hinblick auf die Zinshöhe punkten.
• In jedem Fall gilt: Kalkulieren Sie Ihren Immobilienkauf so genau wie möglich, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden.

Übrigens: Auch im gegenteiligen Fall steigen Ihre Kosten. Haben Sie den Kredit zu hoch angesetzt und verzichten auf die Auszahlung der vollen Summe, verlangt das Kreditinstitut eine Entschädigung für entgangene Zinsen.

Wenn Sie auf der Suche nach einer Baufinanzierung sind, vergleichen Sie natürlich verschiedene Angebote. Wer nicht aus der Finanzbranche kommt, kann dabei einem typischen Fehler bei der Immobilienfinanzierung aufsitzen: der Verwechslung von Nominal- und Effektivzins. In der Regel weisen die Banken im Kreditangebot sowohl den nominalen wie auch den effektiven Zinssatz aus. Beide Zinssätze sind für Sie als potenzieller Kreditnehmer wichtig. Am meisten Relevanz hat jedoch der Effektivzins, weil er sich direkt auf Ihre Finanzen auswirkt.

So unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins:

• Der nominale Zinssatz gibt an, welche Zinsen die Bank auf den reinen Nettodarlehensbetrag Ihres Kredits berechnet. Er bezieht sich grundsätzlich immer auf ein Kalenderjahr. Darum heißt er in voller Länge „nominaler Jahreszins“. Der Nominalzins wird oft auch Sollzins genannt.
• Der effektive Zinssatz ist höher. Er ergibt sich, wenn auch sogenannte preisbestimmende Faktoren einbezogen werden. Dazu gehören beispielsweise die Laufzeit des Kredits sowie Nebenkosten für die Bearbeitung. Somit gibt der Effektivzins an, welche Kosten für Sie pro Jahr tatsächlich anfallen.

Den Unterschied zwischen Nominal-/Sollzins und Effektivzins erklärt das Portal vergleich.de mit dieser Denkhilfe: Bei einer Mietwohnung wäre der Sollzins die Kaltmiete und der Effektivzins die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten.

Wer ein Haus bauen oder eine Altbauwohnung kaufen will, plant meist seine Eigenleistung mit ein. Er geht davon aus, dass er selbst, Familie und Freunde Hand anlegen. Die Idee ist theoretisch gut: Schließlich wird der (Um-)Bau so deutlich günstiger, als wenn jeder Handgriff von einem professionellen Handwerker erledigt würde. Doch hinter der Idee mit der Eigenleistung lauern gleich mehrere Fehlerquellen. Sie alle haben mit Fehleinschätzungen zu tun:

• Die Fähigkeiten werden überschätzt. Das bezieht sich sowohl auf die handwerklichen Leistungen als auch auf Körperkraft und gesundheitliche Belastbarkeit.
• Die verfügbare Zeit wird überschätzt. Wollen Sie wirklich monatelang jeden Abend und jedes Wochenende auf der Baustelle verbringen? Was in der Theorie gut klingt, wird oft zur Belastungsprobe.
• Die Einsatzbereitschaft der Freunde wird überschätzt. Zunächst einmal sagt jeder, den Sie fragen: Klar, ich helfe dir! Vergessen Sie aber nicht, dass Ihre Freunde keine emotionale Bindung an das Projekt haben. Mit ein bisschen Unterstützung können Sie rechnen, planen Sie aber niemanden in größerem Umfang fest ein.
• Die Lust am Do it yourself wird überschätzt. Der Spaß am Heimwerken kann recht schnell verloren gehen. Wer ständig auf der Baustelle ist, strapaziert zudem Partnerschaft und Familienleben.

Seien Sie also kritisch, was Ihre tatsächlichen Möglichkeiten zur Eigenleistung angeht. Wenn Sie hier falsch kalkulieren, wird der Bau nicht billiger, sondern teurer. Zusätzliche Handwerkerstunden müssen nachträglich eingekauft werden, der gesamte Bau kann sich verzögern, Pfusch bei der Arbeit zieht Reparaturkosten nach sich.

Ein weiterer häufiger Fehler in der Immobilienfinanzierung ist es, keinen Notgroschen parat zu haben. Sie müssen aber in der Lage sein, unvorhergesehene Ausgaben problemlos zu bezahlen. Die Ausgaben müssen sich gar nicht ums neue Eigenheim drehen. Es gibt verschiedene Szenarien, die man gern bei der Baufinanzierung vergisst. Dazu gehören:

• Das Auto, auf das Ihre Familie dringend angewiesen ist, geht kaputt.
• Der Großvater wird überraschenderweise zum Pflegefall. Er ist aber nicht ausreichend versichert, um alle notwendigen Dienstleistungen zu bezahlen.
• Selbstständige können in eine Auftragsflaute geraten.
• Insgesamt wurden die Lebenshaltungskosten für die Familie zu niedrig kalkuliert, etwa Ausgaben für Bekleidung vergessen.

Es ist daher sinnvoll, nicht auch den letzten Cent des Nettoeinkommens bei der Immobilienfinanzierung zu verplanen. Am besten halten Sie eine Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern vor.

Ein Kredit wird in monatlichen Raten getilgt. Die Raten setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Wer genau verstehen will, um wie viel sich sein Kredit monatlich reduziert, muss die Zinsen aus der Rate herausrechnen. Übrig bleibt die Tilgung der Baufinanzierung. Je geringer sie ist, desto länger dauert es, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Und je länger die Laufzeit eines Kredits, desto höher sind die Gesamtkosten für die Finanzierung.

Generell sagt man, eine Immobilie sollte bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Doch wenn Kreditzinsen hoch sind, können sich Normalverdiener weniger Tilgung bei der Baufinanzierung leisten. In der aktuellen Phase niedriger Zinsen sollte man darum auf eine höhere Tilgung als das oft genannte eine Prozent setzen. Unser Tipp: Bauherren sollten die Niedrigzinsphase für eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von mindestens zwei Prozent nutzen. Außerdem sollten Sie mit Ihrer Bank ein Recht auf kostenfreie Sondertilgungen aushandeln, wie sie bei Bausparverträgen selbstverständlich sind.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, eine Baufinanzierung mit variabler Tilgung abzuschließen. „Wer während der Kreditlaufzeit die Tilgungshöhe zwei- bis dreimal verändern kann, hat Spielraum bei steigenden oder plötzlich sinkenden Einkommen“, empfiehlt Berthold Noll, Finanzierungsberater bei den Baugeldspezialisten im Rhein-Main-Gebiet, auf der Internetseite der „Wirtschaftswoche“ (Quelle: http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/baufinanzierung-variable-tilgungshoehe-bietet-spielraum/8361278-3.html). Er sagt: „Können ein hoher Bonus oder das Weihnachtsgeld als Sondertilgung eingesetzt werden, beschleunigt das die Kreditrückzahlung und spart letztlich Zinsen.“

Die Immobilie soll 180.000 Euro kosten, 50.000 bringt man als Eigenkapital mit. Fehlen 130.000 Euro, für die man eine Finanzierung braucht. Oder? Ganz so simpel darf man seinen Kreditbedarf leider nicht kalkulieren. Beim Erwerb einer Immobilie fallen diverse Hauskauf-Nebenkosten an. Man muss mit mindestens zehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich rechnen. Folgende Posten verursachen diese Kosten:

• Gutachter: Möglicherweise möchten Sie vor dem Kauf prüfen lassen, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Ein Sachverständiger kann den Verkehrswert des Objekts bestimmen. Für ein Kurzgutachten muss man mit minimal 500 Euro rechnen. Je größer und aufwendiger die Immobilie, desto höher die Kosten für den Gutachter.
• Makler: Die Provision für den Makler ist frei verhandelbar und regional unterschiedlich. Meist rangiert die Gebühr zwischen 3,5 und 7 Prozent. Sie können sich bei Ihrer örtlichen Verbraucherzentrale informieren, welche Provision in Ihrer Region üblich ist.
• Notar und Grundbucheintrag: Für diese beiden Posten werden rund 1,5 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie fällig. Die Zeitschrift „Handelsblatt“ stellt auf ihrer Internetseite einen Notarkosten- und Grundbuchrechner zur Verfügung, der Sie im Detail informiert (http://grundbuch.rechner.handelsblatt.com/rechner2/handelsblatt2/index1.aspx).
• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt an, wenn Sie mit Ihrer Immobilie ein Grundstück oder einen Anteil an einem Grundstück kaufen. Sie ist eine Ländersteuer und dementsprechend unterschiedlich hoch, liegt meist bei 5 bis 6 Prozent. Auch hierfür gibt es Online-Rechner (www.smart-rechner.de/grunderwerbsteuer/rechner.php).

Die Kaufnebenkosten sollten Sie übrigens aus den eingebrachten Eigenmitteln begleichen, nicht aus der Kreditsumme.Vorsicht ist beim Kauf von einem Bauträger geboten. Prüfen Sie, ob der genannte Festpreis wirklich alle Kosten enthält, beispielweise auch die Erschließungskosten für das Grundstück.

Auch dieser Fehler bei der Immobilienfinanzierung unterläuft Käufern allzu leicht: Sie rechnen nicht damit, dass die laufenden Kosten so hoch werden könnten. Gerade beim Kauf älterer Wohnobjekte fallen aber durchaus Reparatur- und Sanierungskosten an. Heizung, Dach und Fenster sind die typischen Schwachstellen. Auch wichtige Modernisierungen wie etwa ein Heizungstausch können ins Geld gehen. Auf sie sollte man nicht verzichten, damit der Wert der Immobilie erhalten bleibt oder sogar gesteigert wird. Lesen Sie dazu unseren Beitrag über Renovierungskosten berechnen.

Hauseigentümer müssen also rechtzeitig Rücklagen für eventuelle Arbeiten am Haus oder an der Wohnung bilden. Am besten monatlich, empfiehlt beispielsweise das Portal Immobilienscout24.de (https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/kosten/immobilienkauf.html). Als Richtwert nennen die Experten 50 Cent pro Quadratmeter, die Sie jeden Monat ansparen sollten. Bei einem Altbau sollte der Betrag mindestens doppelt so hoch sein. Bei 150 Quadratmetern Wohnfläche macht das 900 bis 1.800 Euro im Jahr.

Besser noch, Sie schließen einen Bausparvertrag ab und erhalten einen Guthabenzins für das eingezahlte Geld. Als Faustregel gilt hier: Die Bausparsumme sollte 15 Prozent des Verkehrswerts Ihrer Immobilie betragen. Die Experten von Schwäbisch Hall unterstützen Sie gern und helfen Ihnen, Fehler in Ihrer Immobilienfinanzierung zu vermeiden. Sprechen Sie uns einfach unverbindlich an.