Haus- und Wohnungsbesichtigung

Endlich geht’s los! Die Haus- oder Wohnungsbesichtigung steht an. Was Sie bei Ihrem Besichtigungstermin bedenken und welche Unterlagen Sie einsehen sollten: Unsere Checkliste für die Haus- oder Wohnungsbesichtigung hilft Ihnen bei der Prüfung Ihrer Traumimmobilie.


Entscheidender Schritt: Die Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Wenn Sie bislang zur Miete gewohnt haben, ist der Immobilienkauf ein großer Schritt. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Hausbesichtigung oder Wohnungsbesichtigung. Und das aus triftigem Grund: Als Immobilienbesitzer vollziehen Sie einen Rollentausch. Wenn in einer Mietwohnung beispielsweise die Heizung streikt, ruft man beim Vermieter oder Hausverwalter an. Als Eigentümer sind Sie dagegen selbst für die Ausbesserung von Schäden, technische Reparaturen und Umbauten zuständig. Ein Grund mehr, das Objekt vor dem Kauf gründlich zu prüfen.

Zu einer solchen Prüfung gehört in erster Linie der Zustand der Immobilie. Auf Ihrer Checkliste sollte daher zuerst eine Reihe harter Fakten stehen:

  • Keller: Sie sind besonders anfällig für Feuchtigkeit. Wenn bei der Hausbesichtigung der Keller voller Möbel und Kisten steht, bestehen Sie darauf, einen Blick dahinter zu werfen. Entdecken Sie Feuchtigkeit?
  • Dach: Ist das Dach beschädigt, kommen in den nächsten Jahren hohe Kosten auf Sie zu. Idealerweise führt Ihr Makler Ihnen ein aktuelles Video von einem Drohnenflug über dem Haus vor. Gibt es dieses Angebot nicht, können Sie selbst eine Drohne in die Luft schicken. Angebote für diese Dienstleistung finden Sie mit den Suchbegriffen „Drohne mit Operator“ im Internet. Die Kosten dafür starten bei rund 200 Euro.
  • Haustechnik: Unter Umständen bekommen Sie damit schon kurz nach dem Einzug ein Problem. Zum Beispiel, wenn die Heizungsanlage ihre beste Zeit hinter sich hat oder die elektrischen Leitungen alt und unachtsam verlegt sind. Lassen Sie vor dem Immobilienkauf die Installationen unbedingt von einem Experten begutachten. Und schauen Sie genau in den Energieausweis, um eine Vorstellung der künftigen Heizkosten zu bekommen.

Wichtig für das Leben in der neuen Immobilie sind aber auch einige weichere Faktoren:

  • Passen Raumaufteilung und Ausstattung zu Ihren Ansprüchen?
  • Können gegebenenfalls Wände versetzt werden?
  • In welcher Himmelsrichtung liegen Balkon und/oder Garten?
  • Wie ist die Infrastruktur in der Umgebung?

Tipp: Nehmen Sie zum Besichtigungstermin Kamera oder Smartphone mit. Fotos machen das Erinnern leichter, wenn Sie die Haus- oder Wohnungsbesichtigung später noch einmal gedanklich durchgehen. Beachten Sie aber, dass Sie sich in Privaträumen bewegen – Fotos sollten daher niemals ohne das Einverständnis der Immobilienbesitzer oder des Maklers gemacht werden.

Hier ist unsere komplette Checkliste für Sie als PDF: einfach herunterladen, ausdrucken und zum Besichtigungstermin mitnehmen.


Mehrstufiges Vorgehen

Wichtig ist, dass Sie die Wohnungs- oder Hausbesichtigung sehr ernst nehmen. Rechnen Sie aber damit, bei einem ersten Besichtigungstermin nicht wirklich alles sehen, erfragen und ermitteln zu können. Bestehen Sie möglichst darauf, einen Einzeltermin zu bekommen – in einer Gruppe von mehreren Kaufinteressenten kann sich niemand wirklich auf das Objekt konzentrieren. Ganz wichtig: Nehmen Sie sich anlässlich dieses Termins ausreichend Zeit, auch die nähere Umgebung zu erkunden und ein Gefühl für das Quartier zu bekommen. Schließlich sollen Sie hier gegebenenfalls mehrere Jahrzehnte leben. Manchmal ist auch der umgekehrte Weg sinnvoll: Vielleicht schauen Sie sich zunächst die Umgebung an – falls sie nicht passt, können Sie von vornherein auf einen Besichtigungstermin verzichten.

Entspricht die besichtigte Immobilie grundsätzlich Ihren Vorstellungen und kommt die Lage für Sie infrage, fordern Sie im zweiten Schritt vom Makler oder Verkäufer weitere Unterlagen an. Dazu zählen zum Beispiel Baupläne, Reparaturkostenaufstellungen und bei einer Wohnung die Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Bleibt Ihr Kaufinteresse auch nach Einsicht dieser Unterlagen bestehen, sollten Sie im Rahmen eines zweiten Termins das Objekt noch einmal äußerst gründlich begutachten. Diesmal geht es nicht um den Gesamteindruck, sondern um Grundsätzliches und um Details. Können Sie hier vermutlich so leben, wie Sie es sich wünschen? Hat die Immobilie Einschränkungen oder Mängel, die das spätere Wohngefühl trüben oder Zusatzkosten verursachen könnten? Jetzt kommt es darauf an, ob die Liebe auf den ersten Blick auch einem zweiten Blick standhält.

Niemals unter Druck handeln

Ganz wichtig ist, dass Sie sich bei den Besichtigungen nicht unter Druck setzen. Kommt das Objekt für Sie nicht wirklich infrage, lassen Sie die Finger davon. Schließlich wollen Sie hier viele Jahrzehnte lang wohnen, da sollte möglichst alles stimmig sein. Drängelt der Makler, weil vielleicht schon andere Interessenten Kaufbereitschaft signalisiert haben, bleiben Sie trotzdem ruhig und sachbezogen. Unter Druck sollte man niemals eine Immobilie kaufen. Sollte das Haus oder die Wohnung anderweitig vergeben werden, findet sich die richtige Immobile für Sie eben etwas später. Übrigens verpflichten Sie sich auch mit mehreren Besichtigungsterminen zu nichts – Ihr Interesse bleibt so lange unverbindlich, bis es schriftliche Vereinbarungen gibt.

Scheuen Sie sich nicht, bei einem entdeckten, aber nur schwer einzuschätzenden Mangel einen dritten Termin mit einem Sachverständigen zu vereinbaren. Ein klar und fachgerecht definierter Mangel kann Ihnen helfen, den Preis zu drücken oder die Entscheidung zu treffen, vom Kauf Abstand zu nehmen. Hat der Makler für den Zusatztermin kein Verständnis, ist er ohnehin kein Partner für Ihren Immobilienkauf.


Vorbereitung der Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, ist es ratsam, bereits vor der Terminvereinbarung mit dem Hausverwalter zu sprechen. In der Regel setzt die Eigentümergemeinschaft einen Dienstleister als Verwalter ein. Alternativ fungiert oft einer der Miteigentümer als Sprecher der Gemeinschaft. Um wen es sich auch handelt: Sie sollten sich mit ihm unterhalten. Er kann Ihnen zum Beispiel Auskunft über die Nebenkosten und die Hausordnung geben. Eventuell enthält sie Punkte, mit denen Sie nicht einverstanden sind, etwa was die Gartennutzung angeht. Unter Umständen kommt die Wohnungsbesichtigung für Sie dann gar nicht mehr infrage. Mit etwas Glück erfahren Sie auch, warum die Vorbesitzer die Immobilie verkauft haben. Gab es eventuell Baumängel oder Umgebungslärm? Das sollte Sie aufmerken lassen. Erfragen Sie unbedingt auch die Höhe der bereits angesparten Rücklagen für Instandhaltung und Renovierung – falls kaum Guthaben vorhanden ist und plötzlich eine teure Reparatur ansteht, müssen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Geld nachschießen.

Ob Eigentumswohnung oder ein ganzes Haus: Auch wenn Sie eine Immobilie lediglich als Kapitalanlage erwerben möchten – verzichten Sie nie auf die Besichtigung. Prospekte und Fotos lassen ein Objekt immer sehr attraktiv aussehen. Doch das schöne Bild muss nicht der Wahrheit entsprechen. Nur wenn Sie die Wohnung oder das Haus persönlich begehen, können Sie den Zustand realistisch beurteilen. Wenn es Ihnen selbst an Fachkenntnis fehlt, nehmen Sie einen Architekten oder (Bau-)Sachverständigen mit und gehen Sie vor Ort mit dem Experten die Checkliste zur Hausbesichtigung durch.


Wer bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung dabei sein sollte

Holen Sie sich persönliche Unterstützung zur Wohnungs- oder Hausbesichtigung dazu. Nicht alle infrage kommenden Personen müssen bei allen Besichtigungsterminen dabei sein, doch jeder sollte mindestens einmal zum Zuge kommen:

  • Ihre Kinder: Wenn Sie als Familie in ein neues Objekt ziehen wollen, nehmen Sie beim zweiten Termin Ihre Kinder mit. Sie haben eine andere Perspektive als Erwachsene. Mitunter ist es ganz erstaunlich, welche Tücken Kinder in einer Immobilie entdecken.
  • Ihre Freunde: Wer kennt Sie besser als Ihre beste Freundin oder Ihr bester Freund? Ihnen nahestehende Menschen wissen, was Ihnen an einer Immobilie wichtig ist, gleichzeitig sind sie emotional weniger stark involviert. Das heißt, Ihre Freunde urteilen bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung rationaler als Sie selbst. Hören Sie auf sie!
  • Ihr Sachverständiger: Sparen Sie nicht am falschen Ende, gönnen Sie sich einen sachverständigen Begleiter für den Besichtigungstermin. Laut Deutschem Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. (DGSV) liegt der Stundensatz bei 65 bis 125 Euro. Der Sachverständige nimmt den Zustand des Objekts in Augenschein und prüft beispielsweise den Energieausweis. Kontaktadressen finden Sie unter anderem auf den Seiten des BDSF – Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (www.bundesverband-gutachter.de). Der Sachverständige kann zudem gemeinsam mit Ihnen die voraussichtlichen Renovierungskosten berechnen.
  • Viele mögliche Problemstellen sind bei Bestandsimmobilien für Laien schwer zu beurteilen. Beispielsweise, wenn die Elektroinstallation überaltert oder der Dachstuhl marode ist. Bleiben solche Mängel unentdeckt, verursachen sie schnell enorme Folgekosten. Darauf weist auch Jörg Meinhardt von TÜV Rheinland hin: „Der unbedachte Käufer handelt sich unter Umständen eine Menge Ärger ein.“

Was Sie vom Makler erfahren

Der Makler wird Ihnen vor der Haus- oder Wohnungsbesichtigung ein detailliertes Exposé zur Immobilie zur Verfügung stellen. Es enthält außer einer genauen Beschreibung des Objekts auch Grafiken und Fotos, etwa vom Grundriss und der Lage. Auf Basis des Exposés können Sie Ihre Checkliste zur Wohnungsbesichtigung noch einmal konkretisieren.

Der Makler ist Ihr Begleiter bei der Wohnungs- oder Hausbesichtigung. Im Idealfall kann er alle Fragen beantworten, die auf Ihrer Checkliste zur Hausbesichtigung stehen. Wichtig zu wissen: Der Makler haftet für alle getätigten Aussagen – ein guter Grund, bei der Besichtigung eine Begleitperson dabeizuhaben, die im Falle eines späteren Rechtsstreits gegebenenfalls als Zeuge fungieren kann. Wer die Maklercourtage bezahlt, ist zwar Verhandlungssache, doch zumeist trägt der Käufer diesen Teil der Kaufnebenkosten. Die Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Da sein Honorar vom Verkaufserfolg abhängt, sollten Sie den Makler lediglich als Auskunftgeber sehen. Stellen sich Zweifel an der Verlässlichkeit seiner Aussagen ein, sollten Sie bauliche Aspekte besser von einem Sachverständigen überprüfen lassen. Nach dem Besichtigungstermin wird der Makler Sie nicht einfach verabschieden. Er möchte weitere Schritte möglichst verbindlich mit Ihnen absprechen. Lassen Sie sich davon nicht unter Druck setzen. Wenn Sie ein ehrliches Interesse an dem Objekt haben, stimmen Sie weiteren Kontakten zu. Damit verpflichten Sie sich zu nichts.


Der beste Zeitpunkt für die Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Versuchen Sie unbedingt, die Immobilie zu verschiedenen Zeiten zu besichtigen. Am besten sind mindestens ein Termin am Mittag, einer am Abend und einer am Wochenende. Die Gründe sind einleuchtend:

  • Helligkeit: Wie viel Tageslicht fällt um 12 Uhr mittags ins Haus? Wie stark verschattet der große Baum den Balkon? Das alles erfahren Sie nicht, wenn Sie nur Termine nach Feierabend vereinbaren.
  • Wenn Sie die Haus- oder Wohnungsbesichtigungen nur auf den Vormittag setzen, fehlen Ihnen Eindrücke von der Lautstärke der Nachbarn. Die Kinder sind in der Schule, Erwachsene bei der Arbeit. Außerdem: Bei einer Visite am frühen Abend begegnen Ihnen eventuell Nachbarn. So können Sie gleich einen Sympathiecheckder Nachbarn vornehmen.
  • Umgebungslärm: Auch die Kirche zwei Straßen weiter oder morgendlicher Lieferverkehr kann stören. Achten Sie darauf. Tipp: Manche Makler ermöglichen es Interessenten, eine Nacht in der Wohnung zu verbringen. Fragen Sie einfach mal danach.
  • Wochenendsituation: Sie wissen nicht alles über Ihre Wunschimmobilie, wenn Sie sie nicht auch am Wochenende besichtigen. Eventuell wird auf dem Sportplatz schräg gegenüber gebolzt oder die Kleingärtner in der nahen Kolonie setzen lautes Gerät ein.
  • Parksituation: Über Mittag gibt es in Wohnstraßen häufig freie Parkplätze, nach Büroschluss sieht das schon anders aus. Fahren Sie am besten mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten an der Immobilie vorbei.

Achten Sie aber nicht nur auf Störfaktoren in der Umgebung. Finden Sie alles andere, was Sie benötigen, in Reichweite? Denken Sie zum Beispiel an den Kindergarten und Schulen für die Kinder, Seniorenanlagen für Eltern, Einkaufsmöglichkeiten ohne lange Anfahrtswege oder einen Park fürs Gassi gehen. Und werfen Sie auch einen Blick in die Zukunft: Der betreffende Flächennutzungsplan kann Aufschluss über die künftige bauliche Entwicklung in der Umgebung liefern.


Hausbesichtigung im Musterhaus

Wenn Sie sich ein Haus neu bauen lassen, findet fast immer vorher eine Besichtigung in einem Musterhaus statt. Das verlangt von Ihnen viel Vorstellungskraft. Zum einen sind diese Objekte in der Regel nur spärlich möbliert. Das lässt Räume unter Umständen deutlich großzügiger erscheinen als sie sind. Versuchen Sie, sich Ihre eigenen Möbel in den Zimmern vorzustellen. Zum anderen ist bei einem Musterhaus die Umgebung natürlich eine völlig andere. Versuchen Sie – am besten mithilfe von Fotos – Ihre Eindrücke vom Musterhaus vor Ort auf Ihren Bauplatz zu übertragen.

Übrigens: Oft sind Musterhäuser und die tatsächlich angebotenen Fertighäuser nicht identisch, Musterhäuser sollen natürlich besonders attraktiv wirken. Darum haben sie mitunter eine hochwertigere Ausstattung als die Standardversionen. Oder sie sind ein bisschen größer als das Modell, das Ihnen verkauft werden soll. Wichtig darum: Fragen Sie bei der Hausbesichtigung detailliert nach, was ein Extra ist und was später im Standardpreis enthalten sein wird.


Besichtigung von Bestandsimmobilien

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Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss wissen, dass er nach dem Erwerb keine Mängel mehr geltend machen kann. Das ist ein Unterschied zu Neubauten, bei denen Sie nach Fertigstellung immer noch Fehler reklamieren können. Darum sollten Sie bei der Besichtigung einer Bestandsimmobilie doppelt sorgfältig sein.

Ob Haus- oder Wohnungsbesichtigung: Die Begutachtung des Objektes ist für den Erwerb von grundlegender Bedeutung und möglicherweise eine Weichenstellung für Ihre Zukunft. Inspizieren Sie die Immobilie also

  • wenn irgend möglich auf einem langen Individualtermin,
  • nie allein,
  • nie unter Druck,
  • gegebenenfalls mehrfach und
  • bei Bedarf zusammen mit einem Sachverständigen.

Jedes Jahr wechseln bei uns Zehntausende Immobilien den Besitzer – in den allermeisten Fällen geht alles gut. Grund genug, sich auf Ihren Besichtigungstermin zu freuen und ihn entspannt, aber gut vorbereitet zu absolvieren.

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