Das Haus mit Einliegerwohnung

Ein Haus mit Einliegerwohnung hat viele Vorteile. Sie planen für Ihren Neubau eine weitere abgeschlossene Wohneinheit ein oder wollen eine bestehende Immobilie so umbauen, dass eine Einliegerwohnung entsteht? Dann finden Sie hier Informationen und Tipps.


Motive für die Einliegerwohnung

Das Konzept der Einliegerwohnung ist im Wohnungsbau- und Familienheimgesetz aus den 1950er-Jahren festgeschrieben. Damals sollte das Baukonzept Haus mit Einliegerwohnung der Wohnungsnot entgegenwirken. Auch heute sprechen viele Argumente für den Neubau eines Hauses mit Einliegerwohnung oder den entsprechenden Umbau einer Bestandsimmobilie.

Die wichtigsten Vorteile von Einliegerwohnungen:

  • Eine alternde Gesellschaft führt zu neuen Wohnbedürfnissen. Das Haus mit Einliegerwohnung eignet sich hervorragend als Mehrgenerationenhaus – sowohl für die Familie als auch für neue Wohnformen.
  • Mit der Zeit entwickelt sich ein geänderter Platzbedarf in Familien. Wenn Sie Ihr Haus mit Einliegerwohnung planen, können Sie auf neue Bedürfnisse leicht eingehen. Die Einliegerwohnung ist ideal für erwachsene Kinder. Auch Eltern oder Schwiegereltern können darin nah bei Ihnen und doch unabhängig im eigenen Haushalt leben.
  • Viele Hausbesitzer bauen ein Haus mit Einliegerwohnung, weil sie voraussehen, dass das Haus nach der Familienphase zu groß sein könnte – dann besteht die Möglichkeit, in die kleinere Einliegerwohnung zu ziehen und das Haupthaus zu vermieten.
  • Ein Trend erleichtert die flexible Gestaltung: Das modulare Bauen geht von einzelnen Elementen aus, die sich einfach und flexibel miteinander kombinieren lassen. Das erleichtert die Planung eines Hauses mit Einliegerwohnung. Oft lassen sich die Wohnkonzepte noch nachträglich ändern.
  • Ursprünglich bezog sich der Begriff Einliegerwohnung auf eine Saisonunterkunft für Arbeiter in der Landwirtschaft, den sogenannten „Einliegern“. Heute ist die Einliegerwohnung ideal für Menschen, die in Ihrem Haushalt arbeiten, sei es als Haushaltshilfe, Au-Pair oder Betreuungsperson im Alter.
  • Viele Hausbesitzer verzichten darauf, die Einliegerwohnung dauerhaft zu vermieten, sondern nutzen sie als Gästewohnung oder als Hobbybereich.
  • Eine Einliegerwohnung kann zum Firmensitz für Selbstständige werden, sofern es die Wohnraumnutzungsvorgaben der Kommune zulassen.
  • Die Einliegerwohnung lässt sich als Ferienwohnung vermieten.
  • Nicht zuletzt ist die Einliegerwohnung eine Wertverbesserung der Immobilie und gibt Ihnen wirtschaftliche Sicherheit. Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung erleichtern die Baufinanzierung und tragen einen bedeutenden Teil zur Darlehenstilgung bei.

Die Bedürfnisse der Zukunft berücksichtigen

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Berücksichtigen Sie in Ihrer Planung schon heute, dass sich die Bedürfnisse einer Familie schnell ändern: Wenn Sie ein Fertighaus oder Massivhaus mit Einliegerwohnung bauen, können Sie jederzeit auf veränderte Bedürfnisse reagieren. Wenn die Kinder erwachsen werden und das Elternhaus verlassen, ändert sich das Wohlgefühl – das Haus erscheint zu groß, eine kleinere Wohnung würde vollauf genügen. Und nicht selten suchen auch die eigenen Eltern mit fortschreitendem Alter eine engere Bindung an die Familie. Perfekt, wenn die Immobilie entsprechend modular ausgerichtet ist und über zwei Wohneinheiten verfügt:

  • Man wechselt nach dem Auszug der Kinder auf die kleinere Wohneinheit.
  • Die Großeltern können zur Familie ziehen und die Einliegerwohnung übernehmen.
  • Die Kinder ziehen in die Einliegerwohnung um.

Die rechtlichen Voraussetzungen für ein Haus mit Einliegerwohnung

Die Einliegerwohnung ist im rechtlichen Sinne klar definiert. Es reicht nicht aus, ein zusätzliches Zimmer zum eigenen Wohnbereich zu erklären, selbst wenn ein Bad und eine Kochgelegenheit vorhanden sind. Es müssen festgelegte Voraussetzungen erfüllt sein, damit Sie die Wohnung als eigenständige Wohneinheit vermieten und die Kosten steuerlich geltend machen können.

Die Einliegerwohnung muss eine in sich geschlossene Einheit mit separatem Eingang bilden, der Eingang aber nicht zwingend zur Straße ausgerichtet sein. Die gemeinsame Nutzung von Treppenhaus, Flur oder Windfang ist zulässig.

Das nächste Kriterium betrifft die Funktionalität. In der Einliegerwohnung können die Bewohner einen selbstständigen Haushalt führen. Die Wohnung verfügt über eine Kochgelegenheit, ein Bad und ist unabhängig von den Nutzräumen des übrigen Hauses. Dabei muss klar zu erkennen sein, welches die Hauptwohnung und welches die untergeordnete Einliegerwohnung ist.


Weitere Besonderheiten

Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung planen, fragen Sie im Zweifel bei der zuständigen Baubehörde nach. Sowohl bei der Planung eines Neubaus als auch beim nachträglichen Umbau müssen Sie die rechtlichen Vorgaben und Bebauungspläne vor Ort kennen und berücksichtigen.

Eine weitere Voraussetzung für die Einliegerwohnung: Sie ist nur im selbstgenutzten Eigenheim möglich. Wenn die Eigentümer selbst im Haus wohnen, ist der Fall klar. Eine gelegentliche Nutzung des Haupthauses etwa am Wochenende oder in den Ferien reicht nicht aus, damit die zweite Wohnung als Einliegerwohnung gilt.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie nur, falls Sie die Einliegerwohnung als Eigentumswohnung verkaufen möchten. Die Bescheinigung beantragen Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.


Mit der Einliegerwohnung das Baudarlehen finanzieren

Ein großer Vorteil eines Hauses mit Einliegerwohnung ist die Erleichterung bei der Darlehenstilgung. Zwar sind die Kosten für den Neubau oder Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung höher. Verglichen mit den Kosten für den zusätzlichen Erwerb einer separaten Eigentumswohnung sind die Kosten aber niedriger. Wird die Einliegerwohnung vermietet, tragen die Einnahmen deutlich zur Tilgung des aufgenommenen Darlehens bei. Das bedeutet eine wirtschaftliche Entlastung und eine zusätzliche Sicherheit. Es fällt Bauherren leichter, die monatliche Darlehensrate aufzubringen, wenn zum persönlichen Einkommen regelmäßige Mieteinnahmen hinzukommen.

Bei der Kalkulation der Mieteinnahmen sollten Sie sich am allgemeinen Mietniveau vor Ort orientieren, beispielsweise anhand des Mietspiegels. Rechnen Sie realistisch und kalkulieren Sie die monatlichen Beiträge zur Darlehenstilgung so, dass Sie auch einen zeitweisen Leerstand verkraften können.

 

Steuerliche Argumente für das Haus mit Einliegerwohnung

 

Ein wichtiges Argument für das Haus mit Einliegerwohnung sind mögliche steuerliche Effekte. Für eine vermietete Einliegerwohnung können Sie Aufwendungen steuerlich geltend machen. Dazu zählen Aufwendungen für

  • Instandhaltungsarbeiten
  • Reparaturen
  • Gartengestaltung und -pflege (bei Mitbenutzung durch den Mieter)
  • anteilige Darlehenszinsen für die Zusatzkosten bei Bau oder Einrichtung der Einliegerwohnung
  • Makler (bei Neuvermietungen)

Achten Sie auf getrennte Rechnungen, wenn beispielsweise Reparaturarbeiten im Haus und in der Einliegerwohnung durchgeführt werden. Die Aufwendungen, die Sie absetzen, müssen sich direkt der Einliegerwohnung zuordnen lassen. Neben den Kosten für den Erhalt des Mietobjekts können Sie Bau- oder Anschaffungskosten in Höhe von zwei Prozent im Jahr steuerlich absetzen.

Ein Steuerberater hilft Ihnen bei der Zuordnung der Kosten. Zu den Kosten zählen auch die Zinsen für den Baukredit. Fachleute empfehlen im Falle eines Neubaus, getrennte Bauverträge abzuschließen und getrennte Kredite aufzunehmen. So können Sie auch die Finanzierung der Einliegerwohnung gut kalkulieren. Gleiches gilt, wenn Sie eine Bestandsimmobilie mit Einliegerwohnung kaufen. Dann sollte aus dem Kaufvertrag hervorgehen, wie sich der Gesamtpreis auf die unterschiedlichen Wohnbereiche verteilt. Alternativ kann das nachträglich auch der Steuerberater berechnen und mit dem Finanzamt abstimmen.

Bedenken Sie, dass Sie den erzielten Gewinn aus den Mieteinnahmen versteuern müssen. Am besten lassen Sie sich von einem Steuerberater unterstützen, wie Sie die Kredite aufteilen, welche Kosten Sie absetzen können und welchen Einfluss die Mieteinnahmen auf Ihre Kalkulation haben.

Ihre Einliegerwohnung dürfen Sie auch als Ferienwohnung vermieten. Liegt sie in einer touristisch attraktiven Gegend, können Sie auf diese Weise zusätzliche Einnahmen erzielen, die Ihnen bei der Rückzahlung des Immobiliendarlehens helfen. Die Einnahmen können sogar höher sein als bei einer dauerhaften Vermietung, allerdings muss die Einliegerwohnung dann komplett möbliert und eingerichtet sein. Zudem müssen Sie mit einem höheren Aufwand für Unterhalt und Verwaltung rechnen.


Fördermöglichkeiten für das Haus mit Einliegerwohnung

Hausbauer und -sanierer können für die Einliegerwohnung Zuschüsse beispielsweise aus den Programmen der KfW-Bank (KfW) beantragen. Diese Förderungen werden je Wohneinheit gewährt. Von Zuschüssen profitieren Sie bei Maßnahmen

 

Rechtliche Besonderheiten bei der Vermietung einer Einliegerwohnung

Ein Haus mit Einliegerwohnung führt zu einer großen räumlichen Nähe der beiden Wohnparteien, der Eigentümerfamilie und den Bewohnern der Einliegerwohnung. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber für das Mietverhältnis einige Eigenheiten festgeschrieben. Darüber hinaus ist es für beide Seiten wichtig, im Mietvertrag die Rechte und Pflichten genau festzulegen.

Hier finden Sie einige Punkte, die sich im Mietvertrag vereinbaren lassen:

  • Kündigungsfrist: Sie können in den Mietvertrag nur Vereinbarungen aufnehmen, die den Mieter besserstellen als die gesetzlichen Regelungen. Ein beiderseitiger Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum kann allerdings vereinbart werden.
  • Reinigungspflichten: Legen Sie fest, wer für die Reinigung von gemeinsam genutzten Bereichen wie Treppenhaus, Waschraum und Gehwege zuständig ist, und regeln Sie die Streupflicht.
  • Gartennutzung: Dieser Bereich führt in einem Haus mit Einliegerwohnung häufig zu Konflikten. Regeln Sie verbindlich, ob und inwiefern der Mieter den Garten mitbenutzen darf und welche Pflichten damit verbunden sind.
  • Entscheiden Sie, ob Sie eine Nettomiete mit separater Nebenkostenzahlung vereinbaren oder eine Inklusiv-Miete. Gibt es keine spezielle Regelung, trägt der Vermieter die Nebenkosten.

Sonderkündigungsrechte für Vermieter der Einliegerwohnung

Der Mieter hat gegenüber einer herkömmlichen Mietwohnung keine veränderten Kündigungsfristen, für ihn gilt die übliche Frist von drei Monaten. Anders ist die Situation für den Vermieter. Er kann aus berechtigtem Interesse kündigen, etwa bei Eigenbedarf. Zusätzlich steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Damit trägt der Gesetzgeber dem engen räumlichen Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter Rechnung, das erfahrungsgemäß immer wieder zu Spannungen und Streit führt. Mit diesem Recht kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne jede Angabe von Gründen kündigen. Zum Ausgleich sind die Kündigungsfristen in diesem Fall länger als die Kündigungsfristen bei berechtigtem Interesse.

Hier die Kündigungsfristen für eine Wohnung im Haus mit Einliegerwohnung im Unterschied zu einer normalen Mietwohnung. Die Fristen betragen

  • bei einer Mietdauer unter 5 Jahren 6 statt 3 Monate,
  • bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren 9 statt 6 Monate und
  • bei einer Mietdauer über 8 Jahre 12 statt 9 Monate.

Der Mieter kann aber einer Sonderkündigung widersprechen und eine besondere soziale Härte geltend machen. Dann muss ein Gericht entscheiden, ob die Kündigung zulässig ist.

 

Einliegerwohnung an Verwandte vermieten

 

Wenn Sie die Einliegerwohnung an Verwandte vermieten, sollten Sie die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen. Die Kosten einer Einliegerwohnung lassen sich nur in vollem Umfang steuerlich geltend machen, wenn Sie mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete von Ihren Verwandten erhalten. Falls Ihre erwachsenen Kinder, Eltern oder Schwiegereltern eine Miete zahlen, die nur 66 Prozent oder weniger als die ortsübliche Miete beträgt, können Sie die Kosten nur anteilig ansetzen. Wenn die Verwandten mietfrei wohnen, entfallen die steuerlichen Erleichterungen. Bei der Berechnung ist nach höchstrichterlicher Entscheidung die Warmmiete maßgeblich.


Zinsgünstige Finanzierung

Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen oder kaufen wollen, stellen sich hinsichtlich der Finanzierung andere Fragen als bei klassischen Immobilienprojekten, da statt einem Darlehen zwei Kredite sinnvoll sein können. Auch sollten die Möglichkeiten staatlicher Förderung wie Baukindergeld und gegebenenfalls Wohnungsbauprämie eingeplant werden. Grund genug, sich von einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall zu allen Aspekten der Finanzierung beraten zu lassen. Er erarbeitet gemeinsam mit Ihnen Ihre individuelle, langfristig zinsgünstige Immobilienfinanzierung.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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