Hausbau Ratgeber – das müssen Sie wissen

Für die meisten Menschen gehört ein Hausbau zu den größten Lebenszielen. Gleichzeitig ist er eine bedeutende Investition und Aufgabe, bei der viele Aspekte eine wichtige Rolle spielen. Was Sie vor dem Bau Ihrer vier Wände bedenken sollten, wie Sie Ihren Wohntraum clever finanzieren und was es dann beim Hausbau zu beachten gilt, haben wir für Sie zusammengefasst.


Hausbau Planung: Was muss ich beachten?

Zu Beginn jeder Hausbau-Planung stellen sich mehrere Fragen:

  • Was möchte ich überhaupt?
  • Wie viel Platz wird benötigt?
  • In was für einem Haus möchte ich wohnen?
  • Worauf lege ich besonderen Wert?

Ob Sie für sich allein, gemeinsam mit einem Partner oder für Ihre Familie bauen: Finden Sie heraus, was Ihr künftiges Zuhause bieten muss. Am besten starten Sie dafür mit einem Blick auf die Gegenwart: Was gefällt mir oder uns an unserer derzeitigen Wohnung, was gefällt uns nicht? Erstellen Sie eine entsprechende Liste, auf der Sie auch vermerken, welche Raumgröße für die geplanten Nutzungen ideal wäre. Bedenken Sie dabei auch, dass sich in einem Haus der Wohnbedarf ändert, etwa wenn die Kinder aus dem Haus gehen und ihre Zimmer dann anderes verwendet werden können. Ebenfalls wichtig: Brauchen Sie ein Arbeitszimmer daheim? Und planen Sie Ihr Haus barrierefrei – gewiss werden Sie darin alt werden wollen.
Träumen Sie drauflos! Machen Sie im Familienrat Skizzen, wie Sie und Ihre Familie sich den Grundriss Ihres künftigen Hauses vorstellen. Liste und Skizzen sind gute Grundlagen für Gespräche mit Architekten oder Bauunternehmern – und der erste Schritt zum Hausbau ist getan.  

Checkliste Bauplatzkauf
(Foto: Fotolia) (Quelle: Fotolia)

Die finanzielle Basis für den Hausbau

Der zweite Schritt zu Ihrem Hausbau ist einer der wichtigsten: Sie müssen klären, wie viel Haus Sie sich leisten können. Dazu lassen Sie sich am besten grundlegend beraten. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall machen gemeinsam mit Ihnen einen umfassenden Kassensturz und schauen Ihren wirtschaftlichen Spielraum genau an. Außerdem stellen Sie gemeinsam fest, wie hoch das verfügbare Eigenkapital ist. Je mehr Mittel Sie einbringen können, desto niedriger fällt Ihr Darlehen aus – und umso billiger wird die Finanzierung Ihres Wohntraums.
Nach genauerer Analyse aller Unterlagen – Sie bekommen im Rahmen der Beratung genaue Hinweise, welche Nachweise nötig sind – kann dann Ihre maximale monatliche Belastung ermittelt werden. Aus Erfahrung rechnen die Heimatexperten diesen Wert so aus, dass ein ausreichender Spielraum für Rücklagen, Freizeit, Urlaub und Anschaffungen bleibt. Außerdem wissen sie, welche staatlichen Förderungen vom Baukindergeld bis zu Wohn-Riester für Sie infrage kommen und bei der Finanzierung helfen. Unter Berücksichtigung aller Aspekte – zentral wichtig ist, wie lange Sie Ihr Haus abbezahlen wollen – kann der maximale Kostenrahmen für Ihr Projekt festgelegt werden.  

Hausbau mit dem richtigen Partner

Mit dieser Zahl im Kopf können Sie nun darangehen, Ihren Traum mit der Wirklichkeit in Einklang zu bringen. Ob Ihnen ein individuelles Architektenhaus vorschwebt oder Sie sich für ein schneller verfügbares Fertighaus entscheiden: Sie brauchen jetzt einen kompetenten Baupartner und Berater an Ihrer Seite. Ein Architekt hilft sowohl bei der Planung als auch bei der Erstellung der Baubeschreibung, den Ausschreibungen, der Vergabe von Bauleistungen und der Überwachung des Bauprojektes. Zudem kann er eine wertvolle Hilfe bei Bauabnahmen oder eventuell auftretenden Baumängeln sein.
Wählen Sie ein Fertighaus, übernimmt der Hersteller die nötigen Schritte. Da es von den verfügbaren Modellen immer schon Muster gibt, die bauamtlich abgenommen sind, dürften die Formalitäten relativ zügig abzuwickeln sein. Fertighaushersteller bieten attraktive Gesamtpakete von der Planung bis zum fertigen Bau. So haben Sie nur einen Ansprechpartner und erhalten alles aus einer Hand.

 

Kein Hausbau ohne Baubeschreibung und Baubegleitung

Alle wichtigen Eigenschaften des Hauses – also Maße, Raumaufteilung, Baumaterialien, Elektrik, Installationen und die Innenausstattung – müssen genauestens festgelegt werden, damit die ausführenden Baufirmen und Handwerker entsprechend arbeiten können. Daher wird dem Hausbau eine differenzierte Baubeschreibung zugrunde gelegt. Die erstellt der Architekt in enger Abstimmung mit Ihnen als Bauherr.
Außer den Bauplänen und der Statik dient die Baubeschreibung als Blaupause für das spätere Heim. Sollte es später bei der Endabnahme Abweichungen geben, ist die Baubeschreibung die verbindliche Grundlage, wenn beispielsweise Nachbesserungen nötig werden. Die Baubeschreibung enthält auch genaue Angaben zur Qualität von Materialien und Geräten – ebenfalls bei Unstimmigkeiten eine wichtige Basis zur Klärung.
Generell lohnt es sich, von Anfang an beim Hausbauen einen unabhängigen Fachmann zu beauftragen. Er unterstützt den Bauherren bei der Kontrolle der Bauarbeiten. Architekten oder Bauingenieure entdecken Mängel, die der Laie nicht wahrnimmt. Mit diesen Fachleuten werden Besichtigungen zu wichtigen Bauabschnitten vereinbart. Je früher mögliche Mängel beim Hausbau entdeckt werden, umso geringer sind die Auswirkungen auf den Zeit- und Kostenplan Ihres Projekts. Spätestens bei der Abnahme entscheidender Bauabschnitte und des Gesamtbauwerks sollten Sie einen unabhängigen Gutachter einbinden. Das hierfür anfallende Honorar ist immer gut investiert.  


Augen auf bei der Grundstückssuche

Bevor es nun mit Ihrem Hausbau richtig losgehen kann, brauchen Sie noch das passende Baugrundstück. Hier ist es besonders wichtig, genau hinzuschauen und sich vorher eingehend zu informieren. Sie dürfen Ihr Wunschhaus nämlich nicht überall so bauen, wie es Ihnen vorschwebt. Es gibt je nach Bebauungsgebiet vielerlei baurechtliche Vorgaben, und für viele Quartiere sind Auflagen hinsichtlich Hausgrößen, Dachformen, verwendeten Materialien und anderem mehr einzuhalten. Oft gibt ein Blick auf bereits errichtete Häuser hierzu ersten Aufschluss – entsprechen die Häuser alle einem ähnlichen Baustil, dürfte es dafür Vorschriften geben. Auflagen gelten übrigens auch für ältere Wohngebiete, in denen Baulücken geschlossen werden sollen.
Prüfen Sie die wichtigsten Fragen im Stile einer Checkliste:

  • Wie ist die Beschaffenheit des Bodens? Lassen Sie gegebenenfalls ein Baugrundgutachten erstellen – liegen Umweltbelastungen vor, könnten Sie später für die Sanierung herangezogen werden!
  • Wie ist das Grundstück an die Infrastruktur angebunden, und welche Form hat das Wohngebiet?
  • Was gibt der Bebauungsplan für die Konstruktion und Ausführung Ihres Wunschhauses vor, und was darf ansonsten im Viertel gebaut werden? Da ist besonders bei Mischformen zwischen Wohn- und Gewerbegebiete wichtig.
  • Entstehen noch Kosten für die Erschließung?
  • Gibt es z. B. Autobahnen oder Bahngleise in der Nähe, die Lärm verursachen?
  • Gibt es angrenzende Gewerbebetriebe, von denen Emissionen ausgehen können?

Wenn Sie ein konkretes Grundstück ins Auge gefasst haben, sollten Sie es mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten besuchen. Achten Sie dabei auf Details – sind Gewerbebetriebe oder Geschäfte in der Nähe, die Lieferverkehr verursachen? Manche Supermärkte werden frühmorgens oder spätabends beliefert, was Lärm verursachen kann. Wird die Straße zu den beruflichen Stoßzeiten intensiv genutzt? Versuchen Sie, so viel wie möglich über Ihr künftiges Wohnumfeld herauszufinden, bevor Sie das Grundstück erwerben.
Ebenfalls vor dem Kauf sollten Sie auf Basis der mit dem Architekten entwickelten Grunddaten eine Bauvoranfrage stellen. Dabei wird vom zuständigen Bauamt geprüft, ob das geplante Haus an dieser Stelle genehmigungsfähig ist – das gibt Ihnen Sicherheit und vereinfacht auch die kommenden behördlichen Abstimmungen.
 

 

Welche Kosten kommen bei einem Hausbau auf mich zu?

Preiswert bauen - das Architektenhaus: Aussenansicht vom Garten
(Foto: A.Haug) (Quelle: A.Haug)

Auch wenn das Grundstück ein Schnäppchen war und Sie für den Hausbau eine sehr verlässliche Kalkulation bekommen haben, stellen die Baunebenkosten einen oft übersehenen oder unterschätzten Faktor dar. Wenn Sie Ihr Baubudget schon vollständig verplant haben, müssen Sie teuer nachfinanzieren. Es macht daher Sinn, die Baunebenkosten schon direkt mit in die Baufinanzierung einzurechnen.
Folgende Baunebenkosten sollten Sie unbedingt einplanen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Planungskosten für Architekt, Statiker und Sachverständige
  • Gebühren für evtl. Baugenehmigungen
  • Notargebühren für Grundbucheintragungen
  • Versicherungsgebühren (z. B. Bauherrenhaftpflicht etc.)

 

Leider ist die Grunderwerbsteuer nur ein Kostenpunkt, der beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks anfällt. Weitere Kosten z. B. für die Baugenehmigung, Grundstückseinmessung, eventuelle Bodengutachten oder den Grundbucheintrag (1,5 % des Kaufpreises) lassen die Baunebenkosten schnell in die Höhe schießen. Zusätzlich kommen noch Kosten für den Notar oder etwaige Bauunternehmer dazu.
Doch wer sich im Vorfeld informiert, ist auf spontane  „Überraschungskosten“ beim Hausbau vorbereitet. Wussten Sie, dass Sie zum Beispiel für die Kosten für die Baustraße anteilig aufkommen müssen, wenn das Gebiet noch nicht erschlossen ist? Oder dass die Entsorgung des Erdreiches mit mehreren Tausend Euro zu Buche schlagen kann? Auch der Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz sowie Versicherungen sind nicht umsonst.
Tipp: Besprechen Sie mit Ihrem Architekten weit im Voraus, welche Kosten auf Sie zukommen – und planen Sie die Summe in Ihrer Baufinanzierung ein. Achtung: Zum großen Teil können Sie die Baunebenkosten nicht über Ihr Darlehen mitfinanzieren, sondern müssen sie aus Eigenkapital bestreiten.  


Vertrauen ist gut, Kontrolle besser: Prüfen Sie die Baufortschritte

Group of architects planning together future building at site
(Quelle: Igor Mojzes - Fotolia)

Die meisten Privatleute bauen nur einmal im Leben ein eigenes Haus. Wie können Sie sicherstellen, dass Sie auch ohne handwerkliche Kenntnisse und Planungstools Ihrer Verantwortung als Bauherr gerecht werden?

Baumängel beseitigen

Jede Hausplanung ist sehr komplex und damit von Natur aus fehleranfällig. Doch ein Großteil der Fehler werden beim Hausbau selbst gemacht: der gefürchtete Pfusch am Bau. Manchmal handelt es sich nur um falsch eingesetzte Steckdosen, in anderen Fällen sind die Konsequenzen dramatisch und die Folgekosten hoch. Feuchtigkeit, eine falsche Deckenhöhe, fehlerhaft eingebaute Fenster – all das ist Alltag auf deutschen Baustellen. Je früher schwerwiegende Mängel beim Hausbau entdeckt werden, umso geringer sind die Auswirkungen auf den Zeit- und Kostenplan Ihres Bauprojekts.

 

Zahlung nach Baufortschritt

Den Baufortschritt sollten Sie aus einem weiteren Grund sehr genau im Auge behalten: Bei den meisten Bauprojekten wird die Zahlung nach Baufortschritt vereinbart. Der Grundsatz lautet: Zahlung beim Haus bauen erst nach erbrachter Leistung.

Wenn Sie Ihr Haus von einem Bauträger kaufen (der Haus und Grundstück aus einer Hand anbietet), ist die Zahlung nach Fortschritt des Hausbaus im sogenannten Zahlungsplan genau geregelt. Der Zahlungsplan enthält 13 Einzelschritte, vom Beginn der Erdarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung. Wer dagegen einen Fertighaushersteller oder ein Generalunternehmen beauftragt, kann die Zahlungen frei vereinbaren.

Wenn alles gut läuft, sind Zahlungen und Baufortschritt im Einklang. Wenn allerdings noch Mängel vorliegen, sollten Sie zunächst die nächste Zahlung zurückhalten und auf Beseitigung der Mängel bestehen. Die Zahlungen sind für Sie das wichtigste Druckmittel, um eine Mängelbeseitigung beim Hausbau durchzusetzen! Prüfen Sie also den Baufortschritt regelmäßig und gründlich, ehe Sie eine Zahlung leisten.

Hausbau Geldscheine Modell
(Quelle: Sergej Toporkov - Fotolia)
Top view of people around table in construction business meeting
(Quelle: alotofpeople - Fotolia)

Läuft beim Hausbau alles nach Plan?

  • Nehmen Sie sich für die Baubegleitung Zeit und seien Sie präsent.
  • Überprüfen Sie alle Zahlenangaben in den Plänen.
  • Überprüfen Sie Absteckungen und Markierungen auf der Baustelle.
  • Dokumentieren Sie den Hausbau mit Fotos.
  • Suchen Sie das Gespräch mit den Handwerkern – lassen Sie sich Maßnahmen erklären und fragen Sie bei Unklarheiten nach!
  • Besprechen Sie den Baufortschritt regelmäßig mit Bauleiter, Bauunternehmer und Handwerkern. So können die Arbeiten am besten koordiniert und offene Fragen geklärt werden.
  • Hören Sie genau hin, wenn Probleme geschildert werden. Fragen Sie nach Lösungsvorschlägen. Überprüfen Sie eigene Vorgaben, Berechnungen und Planungen.
  • Wenn Verzögerungen beim Hausbau entstehen: Fragen Sie nach, lassen Sie sich konkrete Zusagen am besten schriftlich geben.
  • Steuern Sie frühzeitig gegen, wenn Sie Mängel oder Fehler bemerken. Ziehen Sie, wenn nötig, einen Gutachter hinzu.
  • Zeigen Sie Selbstdisziplin: Nachträgliche Änderungen der Pläne sind teuer und können zu Verzögerungen führen.

Den Hausbau finanzieren

Räume und Gestaltung Ihres Wunschhauses sollen bestmöglich zu Ihren Lebensgewohnheiten und Erwartungen passen. Gleiches gilt für die Finanzierung Ihres Projektes. Der Anspruch: Kredite und Darlehen sollen Ihr Budget nicht zu stark belasten, damit Ihr Immobilienprojekt Ihnen auch langfristig keine finanziellen Sorgen bereitet. Planen Sie die Finanzierung gemeinsam mit erfahrenen Profis: Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall wissen, wie man am besten die Darlehenselemente Laufzeit, monatliche Rate und daraus resultierende Zinssatz unter Einbeziehung öffentlicher Förderungen kombiniert. Das Ergebnis Ihrer gemeinsamen Beratung ist ein tragfähiger Finanzierungsplan, der Ihnen eine langfristig zinsgünstige Finanzierung sichert.
Auch wenn Sie Ihren Hausbau erst in ein paar Jahren verwirklichen wollen, ist ein erstes Beratungsgespräch sinnvoll: Nur beim Bausparen können Sie nämlich schon Jahre vorher die Finanzierung starten und bereits Fördergelder nutzen. Dazu müssen weder Größe und Art des Hauses noch ein genauer Bauort feststehen. Umso besser ist das Gefühl, beim Start Ihres Immobilienprojektes bereits ein gutes Stück Eigenkapital aufgebaut zu haben.

Persönliche Beratung

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