Pfusch am Bau vermeiden

Die Fliesen sind schief, die Fensteröffnungen zu klein, im Keller blüht der Schimmel: Pfusch am Bau. Will ein Bauherr Ärger vermeiden, muss er während des gesamten Baus in engem Kontakt mit Bauunternehmen und Handwerkern stehen. Schärfen Sie Ihren Blick für Ihre Baubegehung – und ziehen Sie bei Bedarf einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.


Mängel sind der Regelfall

Die Zahl der Baumängel steigt Jahr für Jahr, meldet die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. Sie hat auf ihrer Internetseite einige Zahlen zum Pfusch am Bau aufgelistet, die angehende Bauherren aufmerksam werden lassen:

  • In Deutschland zeigen sich durchschnittlich 20 Mängel während der Bauphase eines Wohnhauses. Bei der Schlussabnahme werden dann noch rund zehn weitere gefunden. Das zeigt eine Analyse zur Bauqualität, die der Bauherren-Schutzbund (BSB) und das Institut für Bauforschung Hannover durchgeführt haben.
  • Bei 99 Prozent aller Neubauprojekte musste vor und/oder nach Bauabnahme wenigstens ein Mangel behoben werden. Bei Renovierungsprojekten war bei mehr als zwei Dritteln aller Bauvorhaben Nachbesserung nötig.

In Deutschland liegt der Streitwert wegen Pfusch am Bau durchschnittlich bei 42.000 Euro, so der BSB. Versicherungen setzen darum für den Abschluss von Policen mittlerweile eine unabhängige Qualitätskontrolle voraus. Auch für Finanzierungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist seit Anfang 2014 eine qualifizierte Baubegleitung obligatorisch.


Gute Vorbereitung hilft, Pfusch am Bau zu vermeiden

Experten staunen, wie unbedarft Bauherren an ihr Immobilienprojekt herangehen – da wird schon mal der erstbeste Bauunternehmer beauftragt, über dessen Werbung der Bauherr gestolpert ist. Die sorgfältige Auswahl der Dienstleister ist jedoch die wichtigste Maßnahme gegen Pfusch am Bau. Nur wer sich über die Anbieter informiert und Referenzen einholt, sichert sich ab. Im Idealfall sprechen Sie persönlich mit Bauherren, die bereits mit für Sie infrage kommenden Dienstleistern gearbeitet haben. So reduzieren Sie die Gefahr, Pfusch am Bau zu erleben.

In einem solchen Gespräch mit anderen Bauherren sollten Sie Fragen wie diese stellen:

  • Gab es Verzögerungen beim Bau? Wenn ja: Wer war dafür verantwortlich, wer musste die Kosten dafür tragen?
  • Wurde der Bauherr vorab auf etwaige Probleme hingewiesen, wie sie zum Beispiel durch die Wahl eines besonders günstigen Baumaterials entstehen könnten?
  • Wie offen und vertrauensvoll hat der Bauherr die Kommunikation mit dem Bauunternehmen und gegebenenfalls dem Architekten erlebt?
  • Was würde der Bauherr aus heutiger Sicht im Bauvertrag anders oder konkreter formulieren?

Häufig finden sich aufgrund von Pfusch am Bau Mängel bei der Luftdichtheit der Gebäudehülle, der Wärmedämmung sowie dem Brand- und Schallschutz. Bauherren sollten außerdem darauf achten, dass die Installationen in den Bereichen Heizung und Elektrik den Vorgaben der Baubeschreibung entsprechen und keine minderwertigen Komponenten verbaut werden. Auch bei den verbauten Materialien kann es zu Pfusch kommen. Da wird etwa die Treppe statt aus dem bestellten Eichenholz aus billigerem Kiefernholz gebaut. Oftmals – etwa bei Fliesen – sind die Qualitätsmängel kaum zu erkennen. Sie sollten also bei jeder Baubegehung sehr aufmerksam sein und jedes Detail hinterfragen und mit den Vereinbarungen im Bauvertrag abgleichen. Machen Sie im Zweifel auch Fotos von Verpackungen oder der Rückseite von Fliesen, Dämmplatten und ähnlichem.

Je konkreter der Vertrag, desto weniger Pfusch am Bau

Architektenhaus oder schlüsselfertig? Das ist nicht nur eine Frage der Kosten. Diplom-Ingenieur Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren e.V. (VPB), tendiert zum Bauen mit Architekt. Seine Gründe dafür: „Zumindest schließt man mit dem Architekten einen klassischen Vertrag, und er hat eine Haftpflichtversicherung. Beim schlüsselfertigen Bauen aber sitzen Sie einem Verkäufer gegenüber, keinem Fachmann fürs Bauen.“

Der Bauvertrag ist das zentrale Instrument, um Kosten und Ärger durch Pfusch am Bau zu vermeiden. Er sollte laut Checkliste des Portals bauarchiv.de unter anderem folgende Punkte enthalten:

  • Grundlegendes wie Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis, DIN-Vorschriften
  • Baubeginn und Termin der Fertigstellung, am besten mit Terminen für Teilfertigstellungen
  • Auswahl von Subunternehmern
  • Pauschal- und Einheitspreis, Skonto, Nachlässe, Brutto- oder Nettoangaben
  • Vertragsstrafen für verspätete oder verweigerte Leistungen

Bauexperte Penningh vom VPB betont: „Vor allem muss in der Baubeschreibung, die Teil des Vertrags ist, ganz genau stehen, was Sie für Ihr Geld bekommen.“ Der Begriff „Gaszentralheizung“ etwa sage nichts aus. „Sie müssen wissen, von welchem Hersteller die Anlage ist und was sie leistet.“ Alles, was nicht ausdrücklich im Bauvertrag steht, müssen Sie extra bezahlen, warnt der Diplom-Ingenieur. Die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein empfiehlt darum, bereits den Bauvertrag von einem unabhängigen Gutachter prüfen zu lassen.


Sachverständige gegen Pfusch am Bau

Wer sein Eigenheim ohne Stress und finanzielle Risiken aufgrund von Pfusch am Bau errichten will, sollte einen unabhängigen Sachverständigen verpflichten. Udo Schumacher-Ritz, Vorsitzender des Vereins zur Qualitäts-Controlle am Bau (VQC), warnt aber davor, Experten erst zum Ende hin hinzuziehen. Es sei wichtig, während der gesamten Bauphase genau hinzusehen, unterstreicht er.

Am besten, Sie beauftragen dafür einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen. Dieser wurde von einer Industrie- und Handelskammer beziehungsweise einer Ingenieurkammer ausgebildet und geprüft. Die Experten gegen den Pfusch am Bau sind sehr gefragt, ihre Terminkalender voll. Wichtig ist also auch hier die Vorausschau: Nehmen Sie möglichst frühzeitig Kontakt zum bevorzugten Bausachverständigen auf.


Bausachverständigen bei der IHK finden

Die Industrie- und Handelskammern führen ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis (svv.ihk.de). Dort sind aktuell knapp 1.000 Experten allein für das Gebiet „Baubegleitung“ aufgelistet. Wenn gewünscht, können Sie das Verzeichnis nach weiteren Fachgebieten filtern, etwa um Sachverständige für Baugenehmigungen oder Bauland zu recherchieren.

Unabhängige Experten vermitteln auch Bauherren-Schutzbund, TÜV, Dekra, die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ) und weitere Institutionen. Der bereits genannte Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau beispielsweise bietet die begleitende Baukontrolle für ein „Einfamilienhaus mit Keller“ zum Preis von 2.200 Euro an.


Pfusch am Bau mit Fotos dokumentieren

Bei Baubegehungen mit und ohne Sachverständigen sollten Sie als Bauherr immer Kamera oder Smartphone dabei haben und Fotos machen. Gerade Stellen, die Ihnen bautechnisch fragwürdig vorkommen, müssen Sie visuell dokumentieren. Nichts anderes tun auch Sachverständige, die einen Pfusch am Bau belegen wollen. Sobald Ihnen ein Mangel auffällt, thematisieren Sie ihn gegenüber dem Bauunternehmen beziehungsweise dem Handwerksbetrieb. Während der Bauphase lassen sich viele Mängel noch relativ problemlos beheben.

Reagiert der Dienstleister unwillig, formulieren Sie eine offizielle Mängelrüge. Darin teilen Sie dem Verursacher schriftlich den Mangel mit und fordern ihn zur Mängelbeseitigung innerhalb einer bestimmten Frist auf. „Diese zweite Chance, seinen Vertrag zu erfüllen, muss dem ausführenden Handwerksbetrieb stets gewährt werden“, heißt es auf dem Infoportal bauen.de. Und weiter: „Der Bauherr hat das Recht, einen angemessenen Teil der Handwerkerrechnung – etwa in zweifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten – einzubehalten, bis der Mangel behoben ist.“

Bei den typischen Baumängeln handelt es sich mehrheitlich um Kleinigkeiten. Das kann zum Beispiel unsachgemäß aufgetragener Putz sein, der ausgebessert werden muss. „Dramatisch sind für den Bauherrn die gravierenden Baumängel, etwa weil Handwerker ohne ausreichende Kompetenz die Bauarbeiten verrichtet haben“, erklärt der Frankfurter Baurechtsanwalt Alexander Zehe in der Onlineausgabe der „Wirtschaftswoche“.


Fünf Jahre Gewährleistungsfrist bei Mängeln wegen Pfusch am Bau

Wegen der potenziell hohen Kosten sollten Sie auf die Begleitung Ihres Bauprojekts durch einen Sachverständigen nicht verzichten. Tun Sie es doch, müssen Sie wenigstens zur Bauabnahme einen Sachverständigen mitnehmen. Er erstellt ein Protokoll, in dem alle etwaigen Mängel aufgelistet sind. Können Sie sich mit dem Verursacher nicht gütlich einigen, bleibt Ihnen der Weg der Klage.

Wichtig ist, dass Sie die Frist zur Gewährleistung einhalten. Beim privaten Hausbau beträgt sie fünf Jahre ab Bauabnahme. Wenn in dieser Zeit ein Schaden auftritt, „der durch fehlerhafte Montage oder Materialien verursacht wurde, muss der verantwortliche Bauunternehmer, Handwerker, Lieferant oder gegebenenfalls Hersteller den Schaden auf eigene Kosten beheben“, heißt es beim Verband Wohneigentum.

Bei Fragen zu Pfusch am Bau beraten auch verschiedene andere Vereine, zum Beispiel:

  • Wohnen im Eigentum – Die Wohneigentümer (www.wohnen-im-eigentum.de)
  • Bauherren-Schutzbund – gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation (www.bsb-ev.de)
  • Bauherrenverein (www.bauherren-hilfe-verein.de)
  • Ihre örtliche Verbraucherzentrale (www.verbraucherzentrale.de)

Lange Prozesse wegen Pfusch am Bau

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Der schwierigere Teil ist, den Verantwortlichen für Pfusch am Bau zu belangen. Wehrt sich ein Bauunternehmen oder ein Handwerksbetrieb gegen den Vorwurf, wird der Fall von einem vereidigten Sachverständigen per Gutachten untersucht.

Stellt sich der Verursacher quer, müssen Sie die Nachbesserung beziehungsweise Kostenerstattung für die Nachbesserung einklagen. Ein Prozess wegen Pfusch am Bau kann sich allerdings hinziehen: Nach Recherchen des NDR liegt die durchschnittliche Dauer von Zivilrechtsprozessen, worunter auch die Prozesse wegen Baumängeln fallen, bei 3,5 Jahren. Laut des Verbands Privater Bauherren können solche Verfahren sogar bis zu acht Jahre dauern.

Unter Umständen wird übrigens auch ein Architekt, der mit der Bauüberwachung betraut war, bei Pfusch am Bau regresspflichtig. Sie müssten ihm allerdings nachweisen, dass er die Aufsicht mangelhaft geführt hat. Um keinen Fehler zu begehen und alle Fristen einzuhalten, sollten Sie bei Auseinandersetzungen wegen Pfusch am Bau stets einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen.

Unser Resümee: Private Bauprojekte dürfen nie zu knapp finanziert sein. Gerade im Hinblick auf Pfusch am Bau müssen Sie mit wirtschaftlichen Herausforderungen rechnen: Selbst wenn Sie einen Sachverständigen als Baubetreuer einbinden, müssen Sie unter Umständen bei der Mängelbeseitigung in Vorleistung gehen. Schließlich wollen Sie ja nicht auf Jahre mit einem Mangelzustand leben.