Haus umbauen und sanieren: Was muss ich wissen?

  • Haus umbauen: Ideen und nützliche Tipps
  • Hausumbau und Finanzierung: Kostenabwägung und Bewertung der Maßnahmen
  • Kurz erklärt: Vorgehen und Bestimmungen beim Hausumbau

Wohntraum verwirklichen, Haus umbauen

Sie wollen zur künftigen Wohnnutzung ein ererbtes oder überschriebenes Haus umbauen und sanieren? Dann verwirklichen Sie – mit Grundstück und Haus als Ausgangsbasis – Ihre Wohnträume! Wir zeigen Ihnen, was alles denkbar ist und was Sie beim Projekt Hausumbau beachten sollten.

Was ist beim Hausumbau alles denk- und umsetzbar?

Vom Haustraum zum Traumhaus: Mit Ihrer Immobilie ist fast alles möglich. Sogar eine Hütte kann man in einen Palast verwandeln, sofern es finanzierbar und genehmigungsfähig ist. Doch diese Fragen zum Hausumbau haben Zeit und stellen sich später ganz von selbst – zunächst sind Sie an der Reihe. Malen Sie sich Ihr Leben im eigenen Haus aus. Stellen Sie fest, was Sie am Haus umbauen müssen und was Sie umbauen möchten. Manche grundlegenden Umbauten erweisen sich in einer konkreten Planungsstufe als nicht wirtschaftlich. Doch zu Beginn sind alle Hausumbau-Ideen willkommen. Und es muss nicht alles auf einmal umgebaut werden: Je nach Bedarf und verfügbaren Mitteln können Sie Ihre Immobilie in mehreren Projektphasen verändern und später bei Bedarf erweitern. Was wann sinnvoll ist, entscheiden Sie später zusammen mit dem betreuenden Architekten.

Immobilienträume sind so individuell wie die Eigentümer der Objekte. Im Idealfall bildet das Haus den Raum für die Verwirklichung verschiedener Lebensentwürfe zu unterschiedlichen Zeiten. Soll das Haus

  • ein Heim für die geplante Familie werden?
  • ein Ort zum Leben und Arbeiten für die Selbstständigkeit sein?
  • mit einem Probenraum die Chance auf den Start einer Musikerkarriere bieten?
  • als Mehrgenerationenhaus eine zukunftsfähige Wohnform ermöglichen?
  • später teilweise als Einliegerwohnung vermietet werden?
  • dank Barrierefreiheit auch im Alter das Zentrum Ihres Lebens sein?

Das Spannende an dieser Findungsphase ist: Wenig muss sofort entschieden werden. Doch je mehr Hausumbau-Ideen Sie durchdenken, desto umsichtiger und nachhaltiger können Sie schon bei der Sanierung Ihrer Immobilie den Umbau vorbereiten.

Wenn Ihre Ideen und Vorstellungen konkret werden, ist es Zeit, einen Architekten hinzuzuziehen. Im Gespräch und vor Ort wird er Ihnen aufzeigen, was Sie baulich verwirklichen können. Tatsächliche Grenzen setzen Ihnen nur die Kosten und die baurechtlichen Vorgaben. Diese früh zu klären, ist unverzichtbar, wenn Sie Ihr Haus umbauen.


Was darf der Hausumbau kosten?

Sie haben weitreichende Pläne? Selbst wenn Sie die den gewünschten Hausumbau in mehrere Bauabschnitte aufteilen, stellt sich die zentrale Frage nach den Hausumbau-Kosten. Um herauszufinden, wie viel Umbau Sie sich leisten können, ist es im ersten Schritt Zeit für einen Kassensturz: Rechnen Sie alle laufenden Lebenshaltungskosten zusammen und nehmen Sie eine Aufstellung Ihrer Einkünfte vor. Denken Sie an jährlich fällige Beträge – etwa für Versicherungen – und einmalige Zahlungen wie Weihnachtsgeld. Bleiben Sie beim geplanten Hausumbau sachlich: Zu erwartende Lohnerhöhungen oder Gratifikationen, die ausbleiben, gehören in keine ehrliche Bilanz.

Wenn Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten checken, denken Sie an die nötigen Beträge zum Leben. Das geht über Lebensmittel, Kleidung und Aufwendungen für das Wohnen hinaus: Wer seiner Immobilie zuliebe den Kindern das Taschengeld kürzt, Kinobesuche streicht und auf Urlaube verzichtet, riskiert Störungen des Familienfriedens. Außerdem müssen Sie auch unvorhergesehene Dinge wie den zeitweisen Ausfall eines Verdieners aufgrund von Krankheit oder eine Autoreparatur finanziell kontrollieren können. Drei Netto-Monatsgehälter gehören als eiserne Reserve auf ein Sonderkonto.

Als Eigentümer einer Immobilie fällt im Ausgabensektor keine Miete an. Allerdings gibt es auch im eigenen Haus Nebenkosten. Sorgen Sie für Wartung und Reparaturen finanziell vor. Sparen Sie mindestens einen Euro pro Quadratmeter im Monat auf Ihrem Rücklagenkonto, bei einer alten Immobilie besser zwei Euro.


Hausumbau planen: Was hat Vorrang?

Wenn Sie den monatlichen Wert kennen, den Sie für Ihr Immobilienprojekt ansetzen können, ermitteln Sie die Kosten des angestrebten Hausumbaus. Die lassen sich einfach untergliedern:

  • Unverzichtbar sind Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen, die die Wohnqualität sichern und zugleich dem Substanz- und damit dem Werterhalt der Immobilie dienen. Dach-, Wand- und Kellersanierungen sowie Wärmedämmmaßnamen dulden keinen Aufschub. Heizung und alle Versorgungsinstallationen müssen funktionsfähig sein. Bestimmte Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sind bei größeren Umbauprojekten vorgeschrieben.
  • Sinnvoll sind im Rahmen der Haussanierung Vorbereitungen für spätere Ausbauschritte, also die Anlage zusätzlicher Türen oder Fenster oder die Verlegung zusätzlicher Versorgungsleitungen – für das Badezimmer der angedachten Einliegerwohnung oder im Treppenhaus für den späteren Anschluss eines Treppenlifts. Gleiches gilt für die Vorbereitung zum Ausbau eines Kinderzimmers für gewünschten Nachwuchs.
  • Wünschenswert bei Ihrem Hausumbau sind alle Maßnahmen, die die Lebensqualität erhöhen, aber nicht dringlich sind. Dazu zählen der Raum für das Heimkino, die Werkstatt für den Hobbyschreiner oder der klimatisierte Weinkeller.

Wenn Sie mit Ihrem Architekten diese Posten durchkalkulieren, erstellen Sie parallel einen Zeitplan für die Abwicklung der Bauvorhaben. Teilen Sie diesen in klar beschriebene Bauabschnitte auf. Die unverzichtbaren und die sinnvollen Maßnahmen beim Haus sanieren und Haus umbauen gehören in den Bauabschnitt eins, der damit naturgemäß teuer wird. Bei allen weiteren Maßnahmen ist es Ihnen überlassen, in wie vielen Schritten Sie diese umsetzen.

Wenn Sie die Renovierungskosten berechnen , kennen Sie im Ergebnis die jeweiligen Summen und wissen die Zeitpunkte, zu denen das Geld verfügbar sein sollte. Bei mittelfristig oder spät eingeplanten Vorhaben sollten Sie einen Aufschlag für Preiserhöhungen einrechnen. Auf mögliche Zuschüsse sollten Sie nicht setzen: Erhalten Sie diese, umso besser. Aber die Förderprämissen und Etats der Geldgeber wandeln sich und dürfen daher kein vorausgeplanter Baustein von später  anstehenden Investitionen sein.

Hinsichtlich der Finanzierung Ihres Bauprojektes haben Sie eine einmalige Chance: Selbst wenn Sie noch keine genaue Vorstellung von der späteren Nutzung Ihres Hauses und seines Aussehens haben, können Sie sofort mit der Finanzierung eines Hausumbaus starten. Es genügt, das benötigte Geldvolumen anzugeben, das Sie mit einem passenden Modernisierungskredit finanzieren wollen.

Zusammen mit dem Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Sie Ihre individuelle Finanzierungslösung erarbeiten.  


Welche Schritte und Bestimmungen sollte ich beim Hausumbau beachten?

Ihre Planung ist abgeschlossen, die Finanzierung steht? Dann können Sie loslegen und Ihr Haus umbauen. Jetzt stehen wichtige Schritte an, bei denen Sie Ihr Architekt unterstützt:

  • Bauantrag: Er enthält die Beschreibung Ihres Projektes mit allen nötigen Berechnungen und Plänen, die vom Bauamt geprüft werden. Für einen versierten Architekten eine Routinesache – er kann meist aus Erfahrung einschätzen, was beim Hausumbau genehmigungsfähig ist und was nicht (oder er stellt vorab eine Anfrage beim Bauamt).
  • Baubeschreibung : Der Fahrplan des Projektes – die Baubeschreibung enthält alle Einzelheiten zur Bauausführung und gibt alle gewünschten Materialien und Installationsobjekte detailliert und verbindlich vor. Anhand der Baubeschreibung können Sie – im Falle einer Ausschreibung – die eingereichten Angebote vergleichen. Außerdem ist sie Grundlage der späteren Bauabnahme.
  • Bauvertrag : Die Rechtsgrundlage Ihres Hausumbaus – hier fixieren Sie mit der ausführenden Firma oder den Handwerkern Termine und Entgelte; für alle Details dient die Baubeschreibung als Vertragsergänzung.

Auch wenn Sie Ihr Projekt bei Ihrem Architekten in guten Händen wissen, kann er nicht ständig auf der Baustelle sein. Nach Beginn der Maßnahmen kommen daher ein paar Aufgaben auf Sie zu:

  • Baubegleitung: Klären Sie mit dem Architekten vertraglich, ob er den Bauablauf als Fachmann kontrolliert oder ob ein weiterer Baubegleiter diese Aufgabe übernimmt. Darauf verzichten sollten Sie auf keinen Fall!
  • Bautagebuch: Schauen Sie auf der Baustelle nach dem Rechten, notieren Sie Ihre Beobachtungen und fotografieren Sie. Ist ein Werkstoff erst verbaut, können Sie schwer prüfen, ob er den Vorgaben der Baubeschreibung entspricht.
  • Bauabnahme: Anhand von Bauvertrag und Bautagebuch überprüfen der Architekt, gegebenenfalls der Baubegleiter und Sie als Bauherr die ausgeführten Arbeiten des Hausumbaus. Achtung: Solange die Fachleute kein grünes Licht geben, dürfen Sie selbst auf der Baustelle nichts verändern – wenn Sie selbst aktiv werden, kann das rechtlich als Abnahme der gelieferten Leistungen ausgelegt werden.

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