Haus umbauen: Ideen und Potenziale

Serie Generationenwechsel, Folge 3: Sie wollen ein ererbtes oder überschriebenes Haus für künftige Wohnnutzung sanieren und umbauen? Dann lassen Sie – mit Grundstück und Haus als Ausgangsbasis – Ihre Wohnträume und Visionen wirklich werden! Wir zeigen Ihnen, was alles denkbar ist und was Sie beim Projekt von vornherein beachten sollten.


Vielfältiger Traum vom Wohnen

Willkommen zum Träumen! Denn mit Ihrer Immobilie ist fast alles möglich, und sogar eine Hütte könnte man oft in einen Palast verwandeln, sofern es finanzierbar und genehmigungsfähig ist. Doch diese Fragen haben Zeit und stellen sich später ganz von selbst – jetzt sind erst einmal Sie an der Reihe, sich Ihr künftiges Leben im eigenen Haus auszumalen. Stellen Sie auf diese Weise fest, was Sie am Haus umbauen müssen und was Sie umbauen möchten. Manche allzu grundlegenden Umbauten erweisen sich in einer konkreteren Planungsstufe dann vielleicht als nicht wirtschaftlich, doch sind zu Beginn alle Ideen willkommen. Und es muss nicht alles auf einmal umgebaut werden: Je nach Bedarf und verfügbaren Mitteln können Sie Ihre Immobilie auch in mehreren Projektphasen verändern und später bei Bedarf erweitern. Was wann sinnvoll ist, wird dann zusammen mit dem betreuenden Architekten entschieden.

Immobilienträume sind so individuell wie die Besitzer der Objekte. Im Idealfall bildet das Haus den Raum für die Verwirklichung verschiedenster Lebensentwürfe zu unterschiedlichen Zeiten. Soll das Haus

  • ein Heim für die geplante Familie werden,
  • ein Ort zum Leben und Arbeiten für die Selbstständigkeit sein,
  • mit einem Probenraum die Chance auf den Start einer Musikerkarriere bieten,
  • als Mehrgenerationenhaus eine zukunftsfähige Wohnform ermöglichen,
  • später teilweise als Einliegerwohnung vermietet werden oder
  • dank Barrierefreiheit auch im höheren Alter noch das Zentrum Ihres Lebens sein?

Das Spannende an dieser Findungsphase ist: Nur wenig muss sofort entschieden werden. Doch je mehr Ideen Sie durchdenken, desto umsichtiger und effizienter kann schon bei der Sanierung der Umbau Ihrer Immobilie vorbereitet werden.


Haus umbauen: Wie die Ideen konkret werden

Setzen Sie sich also mit Partner, Familie oder Freunden zusammen und planen Sie. Nehmen Sie den Grundriss Ihres Hauses – oft hilft auch eine ungefähre, selbst gezeichnete Skizze – und entwickeln Sie das Haus weiter: Ändern Sie den Raumschnitt, erweitern Sie das Haus zur Seite, nach oben oder unten. Wo wünschen Sie weitere Fenster oder Türen, wo wäre eine andere Flächenaufteilung schön? Akzeptieren Sie aber zwei Einschränkungen. Die erste: Ihre Familie oder die Freunde sollten Sie bremsen dürfen, wenn sie der Meinung sind, dass einige Ideen nicht wirklich zu Ihnen passen.

Wenn sich Ihre Ideen und Vorstellungen konkretisiert haben, ist es Zeit, einen Architekten hinzuzuziehen. Im Gespräch und vor allem vor Ort wird er – zweite Einschränkung – Ihnen aufzeigen, was sich baulich etwa hinsichtlich der Statik verwirklichen lässt. Tatsächliche Grenzen setzen Ihnen nur die Kosten und die baurechtlichen Vorgaben. Diese früh zu klären, ist unverzichtbar, wenn Sie ein Haus umbauen: Die schönste Werkstatt an Ihrem Haus nützt wenig, wenn keine gewerbliche Nutzung gestattet ist. Und Aufstockung, Anbau oder Veränderung der Dachform können mit dem Bebauungsplan kollidieren.

Was dürfen die Projekte kosten?

Sie haben weitreichende Pläne? Selbst wenn Sie die gewünschten Umbauten modular vornehmen, also in mehrere Bauabschnitte aufteilen, stellt sich die zentrale Frage nach den Kosten. Um herauszufinden, wie viel Umbau Sie sich leisten können, ist es im ersten Schritt Zeit für einen Kassensturz: Rechnen Sie alle laufenden Lebenshaltungskosten zusammen und nehmen Sie auch eine Aufstellung Ihrer Einkünfte vor. Vergessen Sie weder jährlich fällige Beträge – etwa für Versicherungen – noch einmalige Zahlungen wie beispielsweise Weihnachtsgeld. Aber bleiben Sie sachlich: Zu erwartende Lohnerhöhungen oder Gratifikationen, die dann ausbleiben, gehören in keine ehrliche Bilanz.

Wenn Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten checken, denken Sie auch an die nötigen Beträge zum Leben. Das geht über Lebensmittel, Kleidung und Aufwendungen für das Wohnen hinaus: Wer seiner Immobilie zuliebe den Kindern das Taschengeld kürzt, Kinobesuche streicht und auf Urlaube verzichtet, riskiert schwere Störungen des Familienfriedens. Außerdem müssen auch unvorhergesehene Dinge wie der zeitweise Ausfall eines Verdieners aufgrund von Krankheit oder eine Autoreparatur finanziell zu bewältigen sein. Drei Netto-Monatsgehälter gehören als eiserne Reserve auf ein Sonderkonto.

Als Besitzer einer Immobilie fällt im Ausgabensektor keine Miete an. Allerdings gibt es auch im eigenen Haus Nebenkosten, und es muss für Wartung und Reparaturen finanzielle Vorkehr getroffen werden. Sparen Sie mindestens einen Euro pro Quadratmeter im Monat auf Ihrem Rücklagenkonto, bei einer wirklich alten Immobilie besser zwei Euro.


Rangfolge und Bewertung der Maßnahmen

Wenn Sie den monatlichen Wert kennen, den Sie für Ihr Immobilienprojekt ansetzen können, ermitteln Sie nun den Korrespondenzwert – nämlich die Kosten der Bauvorhaben. Die lassen sich einfach klassifizieren:

  • Unverzichtbar sind Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen, die die Wohnqualität sichern und zugleich dem Substanz- und damit Werterhalt der Immobilie dienen. Dach-, Wand- und Kellersanierungen sowie Wärmedämmmaßnamen dulden keinen Aufschub, auch die Heizung und alle Versorgungsinstallationen müssen voll funktionsfähig sein. Bestimmte Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sind bei größeren Umbauprojekten vorgeschrieben.
  • Sinnvoll sind im Rahmen der Sanierung oder Renovierung Vorbereitungen für spätere Ausbauschritte, also die Anlage zusätzlicher Türen oder Fenster beziehungsweise vorausschauend die Verlegung zusätzlicher Versorgungsleitungen – beispielsweise für das Badezimmer der angedachten Einliegerwohnung oder im Treppenhaus für den späteren Anschluss eines Treppenlifts. Gleiches gilt für die Vorbereitung zum Ausbau eines Kinderzimmers für den bald gewünschten Nachwuchs.
  • Wünschenswert – aber mit niedriger Priorität versehen – sind alle Maßnahmen, die die Lebensqualität erhöhen, aber keine Dringlichkeit haben. Dazu zählen der Raum für das Heimkino, die Werkstatt für den Hobbyschreiner oder der klimatisierte Weinkeller.

Wenn Sie mit Ihrem Architekten diese Posten durchkalkulieren, lässt sich parallel ein Zeitplan für die Abwicklung der Bauvorhaben erstellen, den Sie am besten in klar beschriebene Bauabschnitte aufteilen. Die unverzichtbaren und die sinnvollen Maßnahmen beim Hausumbauen gehören in den Bauabschnitt eins, der damit naturgemäß teuer wird. Bei allen weiteren Maßnahmen ist es ganz Ihnen überlassen, in wie vielen Schritten Sie diese umsetzen.

Im Ergebnis kennen Sie schon die jeweiligen Summen und die Zeitpunkte, zu denen das Geld verfügbar sein sollte. Bei mittelfristig oder spät eingeplanten Vorhaben sollte ein Aufschlag für Preiserhöhungen eingerechnet werden. Mögliche Zuschüsse sollten besser unbeachtet bleiben: Lassen sie sich beziehen, umso besser. Aber die Förderprämissen und Etats der Geldgeber wandeln sich und dürfen daher kein vorausgeplanter Baustein von erst in mehreren Jahren anstehenden Investitionen sein.


Haus umbauen: Die Finanzierung

Hinsichtlich der Finanzierung Ihres Bauprojektes haben Sie eine einmalige Chance: Selbst wenn Sie noch keine genaue Vorstellung von der späteren Nutzung Ihres Hauses und seines Aussehens haben, können Sie sofort mit der Finanzierung starten. Um einen Bausparvertrag abzuschließen und fortan in den Genuss der möglichen Förderungen zu kommen, müssen Sie noch kein konkretes Projekt haben, keine ausgearbeitete Planung und keine detaillierte Kalkulation. In erster Linie reicht es aus, das benötigte Geldvolumen anzugeben, das Sie dann mit einem passenden Modernisierungskredit finanzieren wollen.

Mittels Bausparrechner können Sie ganz einfach die variablen Parameter

  • benötigte Summe,
  • Zinssatz,
  • monatliche Tilgungsrate und
  • Laufzeit des Darlehens

vorab einschätzen. Zusammen mit dem Heimatexperten der Schwäbisch Hall erarbeiten Sie dann Ihre ganz individuelle detaillierte Finanzierungslösung, in der auch Ihr verfügbares Eigenkapital eine Rolle spielt. Im Rahmen einer Objektbesichtigung wird dann geprüft, in welcher Höhe sich Ihre Immobilie als Sicherung für die Darlehenssumme einsetzen lässt.

Allerdings sollten Sie sich bald überlegen, mit der Finanzierung zu starten: Seit mehreren Monaten steigen die Zinsen wieder, und bei größeren Finanzierungssummen können da schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen, die zusätzlich an Finanzierungskosten anfallen.

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Grünes Licht für Ihre Bau-Zukunft

Ihre Planung ist abgeschlossen, die Finanzierung steht? Dann können Sie loslegen und Ihr Haus umbauen. Jetzt stehen einige wichtige Schritte an, bei denen Sie Ihr Architekt maßgeblich unterstützt:

  • Bauantrag: Er enthält die genaue Beschreibung Ihres Projektes mit allen nötigen Berechnungen und Plänen, die vom Bauamt geprüft werden. Für einen versierten Architekten und damit für Sie als Bauherrn eine Routinesache – der Architekt kann meist schon aus Erfahrung einschätzen, was genehmigungsfähig ist und was nicht (oder er stellt vorab eine Anfrage beim Bauamt).
  • Baubeschreibung: Der Fahrplan des Projektes – die Baubeschreibung enthält alle Einzelheiten zur Bauausführung und gibt auch alle gewünschten Materialien und Installationsobjekte detailliert und verbindlich vor. Anhand der Baubeschreibung können – im Falle einer Ausschreibung – die eingereichten Angebote verglichen werden. Außerdem ist sie Grundlage der späteren Bauabnahme.
  • Bauvertrag: Die Rechtsgrundlage Ihres Hausumbaus – hier werden mit der ausführenden Firma oder den Handwerkern Termine und Entgelte fixiert; für alle Details dient die Baubeschreibung als Vertragsergänzung.

Auch wenn Sie Ihr Projekt bei Ihrem Architekten in guten Händen wissen, kommen nach Beginn der Maßnahmen auf Sie ein paar Aufgaben zu, da der Architekt nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein kann.

  • Baubegleitung: Klären Sie mit dem Architekten vertraglich, ob er den Bauablauf als Fachmann kontrolliert oder ob ein weiterer Baubegleiter diese Aufgabe übernimmt. Darauf verzichten sollten Sie auf keinen Fall!
  • Bautagebuch: Seien auch Sie immer wieder auf Ihrer Baustelle anwesend, schauen Sie nach dem Rechten, notieren Sie Ihrer Beobachtungen und fotografieren Sie. Ist ein Werkstoff erst einmal verbaut, fällt die Überprüfung schwer, ob er den Vorgaben der Baubeschreibung entspricht.
  • Bauabnahme: Unter Hinzuziehung des Bauvertrags und des Bautagebuchs überprüfen der Architekt, gegebenenfalls der Baubegleiter und Sie als Bauherr die ausgeführten Arbeiten. Achtung: Solange die Fachleute hierzu kein grünes Licht geben, dürfen Sie selbst auf der Baustelle nichts verändern – wenn Sie selbst aktiv werden, kann das rechtlich als Abnahme der gelieferten Leistungen ausgelegt werden.

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