Haussanierung: Aus alt mach neu

Sie haben den traumhaften Altbau gefunden, nach dem Sie so lange gesucht haben? Ihr Eigenheim ist in die Jahre gekommen und muss dringend auf Vordermann gebracht werden? Für eine Haussanierung kann es viele Gründe geben. Hier ein Überblick, was zu einer Sanierung dazugehört.  


Vor der Haussanierung Mängel ermitteln

Damit Sie ein tadelloses Ergebnis erzielen und die Kosten im Rahmen bleiben, ist eine sorgfältige Planung notwendig. Bitte bedenken Sie: Eine gründliche Haussanierung erfordert deutlich mehr Aufwand als eine einfache Renovierung. Neue Fenster, neue Dämmung, eine neue elektrische Anlage, neue Wasserleitungen – all das kann notwendig sein, um ein marodes Gemäuer wieder zu einem schicken und gemütlichen Zuhause zu machen.
In der ersten Planungsphase sollten Sie deshalb zusammen mit einem unabhängigen Baugutachter oder Architekten eine grundlegende Bestandsaufnahme vornehmen. Ein solches Gutachten kostet in der Regel zwar ein dem Aufwand entsprechendes dreistelliges Honorar, doch dafür bekommen Sie aber einen fundierten Überblick darüber, was an dem Haus wirklich zu erledigen ist.
Grobe Anhaltspunkte zum Umfang der Haussanierung liefert auch das Alter des Gebäudes beziehungsweise der einzelnen Gebäudeteile. Zusätzlich kann Ihnen diese Checkliste eine erste Einschätzung erleichtern.


Bei der Haussanierung Energievorschriften beachten

Ein klassisches Ziegeldach hat in der Regel eine Lebensdauer von rund 80 Jahren. Außenfenster und -türen halten 30 bis 40 Jahre. Der Außenputz der Fassade ist nach circa 50 Jahren zu erneuern, ebenso die Elektrik. In den meisten Badezimmern besteht nach spätestens 25 Jahren Sanierungsbedarf, in Küchen nach 20 Jahren. Dies sind nur einige Beispiele und unverbindliche Orientierungswerte für eine Ersteinschätzung. Den genauen Sanierungsbedarf sollte ein Experte ermitteln.
Es gibt bei der Haussanierung Bereiche, bei denen Sie keine Wahl haben, sondern verbindliche Vorschriften beachten müssen. Das gilt vor allem für die energetische Haussanierung. Hier greifen die Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie gelten nicht nur für Neubauten, sondern – bei einem Eigentümerwechsel – vielfach auch für Bestandsgebäude. Gerade schöne alte Häuser und Gründerzeitvillen, aber auch Bauten aus der Nachkriegszeit weisen in unsaniertem Zustand gravierende Mängel bei der Energieeffizienz auf. Deshalb ist zum Beispiel Vorschrift, dass bei einem Eigentümerwechsel von Gebäuden, die älter als 30 Jahre sind, innerhalb von zwei Jahren die Heizungsanlage auszutauschen ist.

Diese Maßnahmen fallen bei der Haussanierung an

Es gibt weitere Auflagen für die Dämmung von Dächern, Wänden, Außenfassade, oberer Geschossdecke, Warmwasserleitungen und Armaturen. Hier ein zusammenfassender Überblick über die Arbeiten, die bei einer Haussanierung fast immer anfallen:

Außerdem können kosmetische Ausbesserungen für die optische Haussanierung nötig sein. Es bietet sich an, auch solche Arbeiten im Rahmen der Sanierung mit zu erledigen.  


Wichtig für die Hausanierung: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?

 

Bei allen Sanierungsmaßnahmen sollten Sie mögliche Vorgaben der Baubehörde beachten, was Materialien und Farbgestaltung betrifft. Bei sehr alten Gebäuden können außerdem Vorschriften zum Denkmalschutz hinzukommen. Die Gesetzgebung ist Landessache, unterscheidet sich also von Bundesland zu Bundesland. Grundsätzlich sind Sie bei denkmalgeschützten Häusern verpflichtet, die historische Bausubstanz und das Erscheinungsbild zu erhalten sowie alle Maßnahmen mit den zuständigen Behörden abzustimmen. Am besten informieren Sie sich rechtzeitig beim Denkmalschutzamt Ihrer Gemeinde, welche Einschränkungen möglicherweise für Ihre Haussanierung gelten.
Sobald Sie den tatsächlichen Umfang der Haussanierung kennen, können Sie an die Budgetplanung gehen. Je nach Qualität der verwendeten Materialien und gewählten technischen Ausstattung können die Kosten erheblich variieren. Das gilt insbesondere für die energetische Sanierung. Beispiel Fassadendämmung: Laut Onlineportal energieheld.de betragen die Kosten hier 15 bis 30 Euro pro Quadratmeter für eine einfache Einblasdämmung, bis zu 210 Euro je Quadratmeter für eine Dämmung mit Isolierklinkern. Bei einem typischen Einfamilienhaus können die Gesamtkosten für die Fassadendämmung damit zwischen 2.000 und 36.000 Euro liegen.


Staatliche Zuschüsse zur Haussanierung

Neue Fenster mit einer modernen Dreifachverglasung schlagen mit etwa 500 Euro pro Stück zu Buche. Für eine Aufsparrendämmung des Daches fallen bei Kosten von 150 Euro/Quadratmeter rund 15.000 Euro an. Den Preis für eine neue Heizung mit Brennwerttechnik veranschlagen Experten auf 6.000 bis 9.000 Euro.
Alles in allem ist eine umfassende Haussanierung also keine billige Angelegenheit. Auf der anderen Seite sind sanierungsbedürftige Häuser häufig zu Schnäppchenpreisen zu haben. Wer bereits ein älteres Haus besitzt und grundsaniert, kann damit rechnen, einen Teil der Kosten mit den Jahren durch deutlich niedrigere Energieausgaben wieder hereinzuholen. Außerdem steigt Ihre Immobilie durch die Sanierung deutlich im Wert.
Die Ausgaben lassen sich zudem durch staatliche Fördermittel senken. Die KfW-Bank hält günstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Sanierer bereit, die Sie unter www.kfw.de finden. Sie stehen nicht nur für die energetische Haussanierung zur Verfügung, sondern auch für Baumaßnahmen, die ein altersgerechtes Wohnen ermöglichen oder den Einbruchschutz erhöhen.


Bei der Haussanierung von außen nach innen vorgehen

 

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) hält Fördermittel bereit (www.bafa.de). Wenn Eigenkapital plus staatliche Unterstützung zur Verwirklichung ihrer Sanierungspläne nicht ausreichen, lässt sich selbstverständlich auch ein Bausparvertrag oder Modernisierungskredit nutzen. Sprechen Sie dazu einfach Ihren Heimatexperten von Schwäbisch Hall an.
Wenn Sie die komplette Haussanierung nicht auf einmal erledigen möchten, können Sie die einzelnen Schritte nach und nach in Angriff nehmen. Wichtig ist dabei die richtige Reihenfolge. Grundsätzlich gilt: Von außen nach innen vorgehen – also mit Fassade und Wänden beginnen, bevor es an die Sanierung des Innenbereichs geht. Experten empfehlen folgenden Ablauf:

  • Dachdämmung und gegebenenfalls Neueindeckung
  • Kellersanierung mit Wanddämmung und gegebenenfalls Trockenlegung
  • Sanierung und Dämmung von Außenwänden, inklusive Austausch von Türen und Fenstern
  • Erneuerung der Anlagentechnik
  • Innenarbeiten

Alle diese Arbeiten müssen ineinandergreifen und gut aufeinander abgestimmt sein. Ein Bauleiter sorgt gegebenenfalls für die optimale Terminierung und Umsetzung der Maßnahmen. Es sollte nur in Ausnahmefällen versucht werden, die Kosten durch Eigenleistung zu senken – oft müssen die Gewerke zu einem Zeitpunkt umgesetzt werden, zu dem Berufstätige nicht auf der Baustelle sein können.


Achtung: Altbau ist nicht gleich Altbau

Einfache Vorarbeiten wie das Beseitigen alter Fliesen oder Tapeten können viele Eigentümer mithilfe von Freunden oder Verwandten aber selbst erledigen. Alle anderen Aufgaben, vor allem, wenn es um Gas, Wasser und Elektrizität geht, sollten Sie unbedingt Profis überlassen.
Vor der Haussanierung ist auch zu überlegen, ob die Raumaufteilung Ihren Ansprüchen gerecht wird – oder ob sich durch das Entfernen von nichttragenden Wänden oder mit Durchbrüchen größere Zimmer schaffen lassen. Es kommt dann sehr stark darauf an, welche Art von Altbau Sie sanieren wollen.
Fachwerkhäuser etwa sind häufig mit sehr kleinen Fenstern ausgestattet und weisen einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss auf. Das bedeutet: Sie müssen mit kleinen Räumen, aus heutiger Sicht schlechten Zuschnitten und niedrigen Raumhöhen rechnen. Ob und wie sich diese Nachteile beseitigen lassen, kann nur ein Baufachmann beurteilen.  


Bei der Haussanierung Gesundheitsrisiken durch Asbest und Blei beseitigen

 

Fachwerkhäuser bestehen zudem aus verschiedenen Baustoffen, unter anderem viel Holz, die gründlich auf Schädlingsbefall geprüft werden sollten. Dennoch sind die alten Gebäude wegen ihres individuellen Charmes sehr beliebt. Der Sanierungsaufwand sollte aber nicht unterschätzt werden.
Ebenfalls begehrt sind Villen aus der Gründerzeit gegen Ende des 19. Jahrhunderts. Wegen ihres Alters und der hohen Räume ist hier vor allem der energetische Teil der Haussanierung oft recht aufwendig. Auch die Haustechnik ist in der Regel auf einen modernen Stand zu bringen.
Sanierungsbedarf besteht zumeist auch bei Gebäuden, die bis in die 1970er-Jahre gebaut wurden. Wärmedämmung und Schallschutz spielten damals keine große Rolle, oft sind die Balkone marode. Prüfen Sie bei einem solchen Haus auch, ob gesundheitsgefährdende Stoffe wie Asbest verwendet wurden und eine entsprechende Sanierung notwendig ist. Auch Wasserleitungen aus Blei sollten Sie austauschen. So schaffen Sie mit Ihrer Haussanierung nicht nur ein wohnliches und modernes, sondern auch ein gesundes Zuhause.


Die Haussanierung zinsgünstig finanzieren

Starten Sie Ihre Haussanierung gut vorbereitet. Dazu gehört neben der gründlichen Bestandsaufnahme zusammen mit Fachleuten ein ausreichend bemessenes Budget. Legen Sie bei allen Maßnahmen Wert auf hohe Qualität – das dient der Wertsteigerung des Hauses. Grundsätzlich ist es wenig sinnvoll, professionelle Handwerker mit billigem Material arbeiten zu lassen. Was nützt eine noch so gute Bauausführung, wenn auf das Material kein dauerhafter Verlass ist?
Berechnen Sie das nötige Budget gemeinsam mit den Baufachleuten. Steht die erforderliche Summe fest, entwickelt die Heimatexperten von Schwäbisch Hall gern gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierung. Darin sind nicht nur die möglichen Förderungen eingerechnet, sie ist auch auf langfristige Zinssicherheit ausgelegt.

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