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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Zinsen sind niedrig, das Traumhaus lockt – aber finanzielle Rücklagen sind nicht vorhanden? Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich nicht ratsam, unter anderem weil sie teuer ist. Viele Argumente sprechen dafür, dass die Baufinanzierung ohne Eigenkapital die Ausnahme bleiben sollte – lesen Sie hier die näheren Hintergründe.


Eigenkapital für die Baufinanzierung

Zu Zeiten niedriger Zinsen wird das eigene Haus auch für Interessenten attraktiv, die noch vor wenigen Jahren nicht an einen Immobilienerwerb gedacht haben. Heute überlegen sich auch Familien mit niedrigerem Einkommen und Interessenten ganz ohne Eigenkapital, ob sie Wohneigentum finanzieren können. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich – aber ist sie auch vernünftig? Viele Argumente sprechen dagegen, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur in wenigen Ausnahmefällen ratsam.

Eine vielfach bewährte Faustregel lautet: 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten sollten Käufer aus Eigenkapital bezahlen. Genaues Nachforschen lohnt sich, denn oft verfügen Käufer oder Bauherren über mehr Eigenkapital, als sie auf den ersten Blick wahrnehmen. Eigenkapital sind alle finanziellen Mittel, die sich für das Immobilienprojekt freimachen lassen:

  • Sparguthaben
  • Geldanlagen und Wertpapiere
  • Darlehen von Verwandten
  • Darlehen vom Arbeitgeber
  • vorhandene Grundstücke
  • Bausparverträge
  • bereits abgezahlte Immobilien

Handwerklich begabte Bauherren können außerdem Eigenleistungen im Neubau als Eigenkapital aktivieren.


Darum ist das Eigenkapital so wichtig

Das Eigenkapital hat in der Baufinanzierung (mindestens) zwei wichtige Funktionen. Zum einen macht es den Baukredit günstiger. Zum anderen dient es dazu, die Kaufnebenkosten abzudecken. Diese betragen oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten gehören:

Die Nebenkosten gelten als verloren: Sie steigern nicht den Wert der Immobilie, bei einem eventuellen Verkauf des Hauses gibt es dafür keinen Ausgleich. Für Hausbauer kommen Ausgaben für die Erschließung, Aushub der Baugrube und Abfuhr sowie möglicherweise für Carport oder Gartenanlage hinzu, die eine klassische Baufinanzierung nicht abdeckt.

Eigenkapital in der Finanzierung

Fehlendes Eigenkapital verteuert den Baukredit. Dieser Effekt macht sich in zwei Nachteilen dauerhaft bemerkbar:

  • die monatliche Rate fällt höher aus
  • die Laufzeit der Finanzierung verlängert sich

Auch wenn ein Unterschied von 0,1 Prozentpunkten im vereinbarten Darlehenszins nach wenig klingt, verteuert er den Kredit je nach Kreditsumme und Laufzeit um mehrere Tausend Euro. In unserem Baufinanzierungsrechner können Sie verschiedene Finanzierungsmodelle und die Zinseffekte der Eigenkapitalausstattung durchrechnen.

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So sehen Kreditgeber die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Aus Sicht der Bank oder Bausparkasse steigt das Risiko bei einem Baukredit ohne Eigenkapital deutlich an. Die Grundlage dafür ist der sogenannte Beleihungswert. Das ist der Preis, der sich auf lange Sicht für die Immobilie erzielen lässt. Er entspricht nicht dem aktuellen Kaufpreis, meist liegt er darunter. Hinzu kommt ein Risikoabschlag, so ergibt sich die Beleihungsgrenze: Das ist der Wert, den die Bank maximal als Darlehen für diese Immobilie vergibt.

Die Bank ermittelt diesen Wert für Ihre Wunschimmobilie, bevor sie eine Kreditzusage macht. Wenn nun die benötigte Kreditsumme deutlich über der Beleihungsgrenze liegt, weil Sie kein Eigenkapital beisteuern, lehnt die Bank die Finanzierung ab oder verlangt einen Risikoaufschlag in Form höherer Zinsen.


Risiken der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Auch aus Sicht der Immobilienkäufer birgt ein Baukredit ohne Eigenkapital beträchtliche Risiken. Die größte Gefahr: Bei einer Zwangsversteigerung (zumeist ein Verkauf unter Marktwert) oder einem Notverkauf unter Wert wird nicht genügend Geld erzielt, um den Kredit auszugleichen – das Haus ist weg, aber die Restschuld bleibt! Immobilienkäufer, die nur einen Teil der Kaufsumme per Kredit finanzieren, riskieren zwar ebenfalls den Verlust ihres Hauses, wenn sie die Raten nicht bedienen können. Aber sie kommen zumeist ohne Schulden aus der Notlage.

Wer einen Baukredit ohne Eigenkapital eingeht, sollte sich noch mehr als andere Kreditnehmer gegen existentielle Risiken absichern. Dazu gehören

  • Jobverlust,
  • Berufsunfähigkeit sowie
  • Krankheit oder Tod der Hauptverdiener.

Ziehen Sie unabhängige Experten hinzu und erkundigen Sie sich beispielsweise nach den Konditionen von Restschuldversicherungen.

Ein weiteres Risiko für Kreditnehmer ist eine schlechte Wertentwicklung der Immobilie: Im Falle einer Neubewertung kann das Kreditinstitut weitere Sicherheiten fordern. Eine knapp kalkulierte Finanzierung kann dadurch leicht in Schieflage geraten.


Situationen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Es gibt keine Zweifel: Eine Baufinanzierung mit Eigenkapital ist einer Finanzierung ohne Eigenkapital vorzuziehen. Dennoch gibt es Situationen, in denen Immobilieninteressenten ohne eigene Mittel über eine Finanzierungsoption nachdenken, und oft finden sie tatsächlich eine Lösung.

Die aktuelle Zinssituation erleichtert eindeutig die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, weil Darlehen insgesamt günstiger sind als in Zeiten höherer Zinsen.

Hier ein paar typische Situationen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

  • Situation 1: Es muss schnell gehen

Wenn das Traumhaus plötzlich und unvorhergesehen im Angebot ist, können und wollen die Käufer nicht mehrere Jahre warten, bis sie das nötige Eigenkapital angespart haben. Die Traumimmobilie kann die Wohnung sein, in der sie schon lange leben und die der Vermieter nun verkaufen möchte. Oder das Wunschhaus in Traumlage steht überraschend zum Verkauf … Wenn sich Käufer ganz sicher sind und mit der Immobilie definitiv einen guten Kauf tätigen, wächst die Bereitschaft, die höheren Kreditkosten in Kauf zu nehmen.

  • Situation 2: Beamte/sehr gute Einkommensverhältnisse

Sie und Ihr Partner verdienen gut und leben in sehr sicheren Verhältnissen, etwa als Beamte. Das verbessert Ihre Verhandlungsposition. Sie finden leichter ein Kreditinstitut, das sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einlässt. Gleiches gilt, wenn Sie ein sehr hohes Einkommen haben, sodass die höheren Monatsraten leicht tragbar sind.

  • Situation 3: Größere Summe in Aussicht

Sie wissen bereits heute, dass Sie in naher Zukunft eine größere Summe erhalten, die Sie zur teilweisen Ablösung des Baukredits einsetzen wollen. Dies ist der Fall, wenn Sie beispielsweise eine Erbschaft erwarten oder eine Lebensversicherung ausgezahlt wird.

In allen oben beschriebenen Situationen wird der Kreditgeber sehr genau prüfen, ob die Immobilie tatsächlich werthaltig ist und wie es um Bonität und Einkommensverhältnisse des Käufers steht. Erst dann zeigt sich, ob die Bank das Risiko übernehmen kann und will. Gut zu wissen: Es gibt einige Instrumente und Finanzierungsoptionen, die Ihnen die Planung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erleichtern.


100-Prozent-Finanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung

In der Branche wird zwischen der 100-Prozent-Finanzierung und einer 110-Prozent-Finanzierung unterschieden. Bei der ersteren wird der Kaufpreis zu 100 Prozent über den Kredit abgedeckt – die Kaufnebenkosten bestreitet der Käufer aus eigenen Mitteln. Erst die 110-Prozent-Finanzierung ermöglicht den Kauf ohne einen einzigen Euro Eigenkapital, bei ihr deckt der Kredit oder mehrere kombinierte Kredite auch die Kaufnebenkosten ab.

Die Finanzierung von mehr als 100 Prozent der Kaufsumme per Kredit ist die absolute Ausnahme und gelingt nur bei sehr guten Einkommensverhältnissen und einer Immobilie, die ihren Wert auf Dauer halten und steigern kann. Das heißt konkret: eine sehr gute (innerstädtische) Lage und bester Zustand.


Die Sofortfinanzierung für einen Baukredit ohne Eigenkapital

Die Sofortfinanzierung ist ein Instrument der Baufinanzierung, das speziell für Kreditnehmer mit wenig Eigenkapital konzipiert wurde. Es kombiniert den Aufbau von Eigenkapital mit einem Sofortkredit. So haben Sie als Kreditnehmer einen zeitlichen Vorteil: Sie können schnell kaufen, wenn Sie eine passende Immobilie finden, auch wenn das Eigenkapital noch nicht für eine klassische Baufinanzierung ausreicht.

Die Sofortfinanzierung hat zwei Bestandteile. Sie schließen gleichzeitig einen Baukredit und einen Bausparvertrag ab. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall zahlt Ihnen die für den Hauskauf benötigte Summe aus, Sie können die Immobilie sofort erwerben. Entsprechend werden die Zahlungen an die Bausparkasse aufgeteilt: Mit einem Teil zahlen Sie Zinsen für den Baukredit, der andere Teil fließt in den Bausparvertrag und baut Ihr Eigenkapital auf.

Das sind die Phasen der Sofortfinanzierung:

  1. In der ersten Phase zahlen Sie eine Monatsrate, die die Zinsen für den Baukredit und die Einzahlungen in den Bausparvertrag umfasst.
  2. Sobald der vereinbarte Betrag angespart ist, wird Ihnen ein günstiges Bauspardarlehen zugeteilt, und Sie erhalten Ihr Bausparguthaben. Mit dieser Summe wird der Sofortkredit abgelöst, Sie haben bereits etwa die Hälfte der Baufinanzierung getilgt!
  3. In der letzten Phase zahlen Sie das Bauspardarlehen in festen monatlichen Raten ab. Durch zusätzliche Sondertilgungen können Sie die Laufzeit weiter verkürzen.

Weitere Finanzierungsinstrumente

  • Das Nachrangdarlehen

Bei diesem Finanzierungsmodell wird der Baukredit aufgeteilt. Einen Teil stellt die klassische Baufinanzierung dar. Ein weiterer Teil der Baufinanzierung besteht aus einem Nachrangdarlehen bei einem Anbieter, der sich auf risikoreiche Darlehen spezialisiert hat. Der Name bezieht sich darauf, dass das Darlehen weniger gut gesichert ist. Der Anbieter des Nachrangdarlehens verlangt für das aus seiner Sicht riskante Darlehen natürlich hohe Zinsen.

  • Die Absicherung der 100-Prozent-Finanzierung mit Bausparverträgen

Wenn Ihre Einkommenssituation dies zulässt, ist es sinnvoll, die 100-Prozent-Finanzierung per Bausparvertrag abzusichern. Sobald das vereinbarte Sparguthaben erreicht ist, erhalten Sie ein günstiges Bauspardarlehen, das Sie zusammen mit dem Bausparguthaben für Sondertilgungen Ihrer Baufinanzierung einsetzen können. Das Risiko der 100-Prozent-Finanzierung wird gemindert und die Laufzeit verkürzt.


Fazit: Vorsicht bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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Unsere Tipps lassen sich einfach zusammenfassen: Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, empfehlen kann man sie aber nur in eng umgrenzten Sonderfällen. Mobilisieren Sie lieber sämtliche Ressourcen, damit Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen. So wird Ihre monatliche Belastung geringer und die Laufzeit des Kredits kürzer.

Sollten Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, finanzieren Sie wenigstens die Nebenkosten selbst. Ziehen Sie unabhängige Experten hinzu und untersuchen Sie die Risiken genau. Ein guter Versicherungsschutz ist Pflicht, etwa mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung, Risikolebensversicherung oder einer Kreditausfallversicherung. Und bauen Sie trotz 100-Prozent-Finanzierung Eigenkapital auf, zum Beispiel mit Bausparverträgen. So steht Ihnen Geld für Sondertilgungen oder anfallende Reparaturen zur Verfügung.