Clevere Immobilienfinanzierung per Bauspardarlehen

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, benötigt in den meisten Fällen eine Finanzierung. Viele Immobilienkäufer entscheiden sich für das Bauspardarlehen. Lesen Sie hier, was das Bauspardarlehen so besonders macht und wie es zu Ihrer Baufinanzierung passt!


Was ist ein Bauspardarlehen?

Das Bauspardarlehen ist Teil eines Bausparvertrags. Auf das Darlehen haben Bausparer einen vertraglichen Anspruch, wenn sie die vereinbarte Mindestansparung und die erforderliche Bewertungszahl erreicht haben (siehe unten). Dann kann die sogenannte Zuteilung erfolgen: Der Kunde erhält ein Darlehen in der beim Vertragsabschluss vereinbarten Höhe.
Das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das für wohnungswirtschaftliche Zwecke gewährt wird. Ein Bausparvertrag ist ein besonderes Instrument der Immobilienfinanzierung und unterscheidet sich von den konventionellen Immobilienkrediten. Der Vertrag, den Sie mit der Bausparkasse schließen, bezieht sich nämlich nicht allein auf das Darlehen, sondern schließt das Bausparen mit ein.

Dies sind die einzelnen Phasen des Vertrags:

  • Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Sie besteht je etwa zur Hälfte aus einem Spar- und einem Darlehensanteil.
  • In der ersten Phase zahlen Sparer regelmäßig in den Vertrag ein. Das so langsam wachsende Eigenkapital wird verzinst.
  • Die Sparbeiträge erhöhen Jahr für Jahr die sogenannte Bewertungszahl.
  • Sobald eine bestimmte Bewertungszahl erreicht ist, wird Ihr Vertrag zuteilungsreif.
  • Nun haben Sie – zu Beginn der Phase zwei – ein Anrecht auf ein günstiges, bei Vertragsabschluss vereinbartes Bauspardarlehen.
  • Zum Zuteilungszeitpunkt werden das Sparguthaben und die Darlehenssumme ausgezahlt.
  • In der zweiten Phase erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens.

Die Gestaltung des Bauspardarlehens

Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfolgt, wenn die erforderliche Ansparsumme und Bewertungszahl erreicht sind. Dieses Ziel ist in den meisten Verträgen erfüllt, sobald die Sparer 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht haben. Als Bausparsumme bezeichnen die Finanzexperten die Gesamtsumme aus Sparguthaben und Bauspardarlehen.
Der Kredit selbst ist so angelegt, dass die Tilgung vergleichsweise zügig erfolgt. Die meisten Bauspardarlehen werden innerhalb von zehn bis 15 Jahren abbezahlt. Durch den hohen Tilgungsanteil im Vertrag fallen die monatlichen Kreditraten höher aus als bei längerfristigen Krediten. Der Vorteil für den Sparer: Die Immobilie ist schneller schuldenfrei.
In der Praxis verlangen Bausparkassen für die Bauspardarlehen einen relativ günstigen Darlehenszins, der über die Laufzeit stabil bleibt. Es lohnt sich auf jeden Fall, verschiedene Angebote der Baufinanzierung im Detail zu vergleichen: Berücksichtigen Sie dabei die monatliche Rate, die Laufzeit und die Gesamtkosten des Darlehens.

Die Zuteilung des Bauspardarlehens

Die Zuteilung lässt sich nicht auf den Tag genau festlegen. Das liegt am Solidarprinzip, das dem Bausparen zugrunde liegt: Die Kredite werden aus den angesparten Beiträgen aller Sparer zugeteilt. Die Zuteilung hängt also auch davon ab, wie viele Sparer gleichzeitig ihre Sparziele erreichen.
Bei der Zuteilung entsteht ein Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, vorausgesetzt, die Bonitätsprüfung und Beleihungswertermittlung sind positiv. Die Bonitätsprüfung stellt sicher, dass der künftige Kreditnehmer das Darlehen mit großer Wahrscheinlichkeit zurückzahlen kann. Die Beleihungswertermittlung taxiert den Wert des Finanzierungsobjekts; also, ob die zu kaufende Immobilie ausreichend Sicherheit für den Kredit bietet.


Die Sicherung des Bauspardarlehens

Das Bauspardarlehen ist durch die Eintragung eines Grundpfandrechts gesichert. Dafür wird im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten der Bausparkasse eingetragen. Diese Grundschuld gibt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlt.
Bei kleineren Bauspardarlehen – etwa bei Modernisierungskrediten – ist eine Sicherung mit einem Grundpfandrecht nicht zwingend notwendig. Sprechen Sie die Heimatexperten von Schwäbisch Hall gern darauf an.


Die Vorteile des Bauspardarlehens

Gegenüber der klassischen Immobilienfinanzierung hat das Bauspardarlehen einige Vorteile. Daher ist dieses traditionsreiche Finanzierungsinstrument nach wie vor bei Verbrauchern beliebt.

  • Das Bauspardarlehen gibt langfristige finanzielle Planungssicherheit, die Zinsen verändern sich über die Laufzeit nicht. Damit bleibt auch die monatliche Kreditrate auf Jahre hinaus gleich.
  • Bausparer erhalten unter Umständen kleinere Darlehen ohneSicherung. Für einen Modernisierungskredit beispielsweise wird in der Regel keine Grundschuld eingetragen. Obwohl dadurch das Risiko für die Bausparkasse steigt, verlangt sie keinen Risikoaufschlag auf die Zinsen – die Darlehensnehmer erhalten das Bauspardarlehen zu ähnlich günstigen Zinskonditionen wie mit Sicherung.
  • Das Bauspardarlehen wird grundsätzlich zügig getilgt. Zusätzlich sind jederzeit Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe möglich. So können Kreditnehmer ihren Kredit noch schneller zurückzahlen.

Der größte Vorteil des Bausparvertrags ist zurzeit die frühzeitige Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft. Zwar sind die Zinsen aktuell noch auf niedrigem Niveau. Doch es gibt bereits Anzeichen, dass eine Zinswende bevorsteht. In dieser Situation haben Bausparer gute Karten. Sie vereinbaren bereits heute ein Zinsniveau für die Darlehensphase, auch wenn das Bauspardarlehen selbst erst nach der Sparphase in einigen Jahren ausgezahlt wird. Sollten also die Zinsen in der Zwischenzeit steigen, haben Sie als Bausparer ein Anrecht auf ein dann unschlagbar günstiges Kreditangebot.
Als Nachteil des Bausparvertrags lassen sich die niedrigen Zinsen in der Ansparphase aufführen. Die Zinsen sind heutzutage allerdings generell niedrig, daher mangelt es allen Sparformen an Rentabilität. Der niedrig verzinste Sparanteil des Bausparvertrags ist dafür der Schlüssel zum Bauspardarlehen mit den frühzeitig festlegbaren niedrigen Zinsen.
Das Bauspardarlehen selbst wird in vergleichsweise kurzer Zeit zurückgezahlt, dadurch kann eine höhere Belastung durch die monatliche Kreditrate entstehen. Im Gegenzug ist der Kredit natürlich schneller abbezahlt. Beachten sollten Bausparer auch, dass der Zeitpunkt der Kreditzuteilung nicht sicher ist: Obwohl das Recht auf Zuteilung besteht, kann sich die tatsächliche Auszahlung um einige Wochen oder Monate verzögern. Bausparkassen ist es gesetzlich untersagt, verbindliche Zuteilungstermine zu nennen. Das lässt sich in den Planungen aber entsprechend berücksichtigen.

 

Die staatlichen Zuschüsse

 

Das Bausparen wird öffentlich gefördert, auch das macht es aus Sicht vieler Immobilienkäufer attraktiv. Diese Fördermöglichkeiten gibt es:

  • Wohnungsbauprämie. Der Staat zahlt bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze Zuschüsse zu Sparleistungen, die für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Für junge Bausparer entfällt für einige Jahre sogar die Zweckbindung.
  • Arbeitnehmersparzulage. Arbeitnehmer erhalten diese Zulage, wenn sie vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparvertrag einzahlen lassen.
  • Wohn-Riester. Ein Riester-Bausparvertrag wird von Staat gefördert, wenn er für die selbst genutzte Immobilie eingesetzt wird. Die Aufwendungen für den Riester-Vertrag sind zudem steuerlich absetzbar.

Der richtige Zeitpunkt für den Bausparvertrag

Der Bausparvertrag kann für die Baufinanzierung genutzt werden, wenn die Sparphase bereits abgeschlossen ist. Viele Sparer haben in der Vergangenheit Bausparverträge abgeschlossen, die sie für ein konkretes Projekt nutzen können. Auch wenn Sie kurzfristig eine Immobilienfinanzierung benötigen, können Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr das Finanzierungsinstrument Bauspardarlehen nutzen. Bausparkassen bieten für solche Fälle Sofortdarlehen an. Bei dieser Vertragsvariante wird die Bausparsumme sofort ausgezahlt. Die Bausparer zahlen ganz normal zunächst in einen Bausparvertrag ein. Ist die Zuteilungsreife erreicht, lösen sie mit diesem Guthaben und dem dann auszahlungsfähigen günstigen Bauspardarlehen das Sofortdarlehen ab.
Für alle Sparer, die kein konkretes Immobilienprojekt vor Augen haben, ist der Bausparvertrag die ideale Vorbereitung. Sie bauen Eigenkapital auf und erwerben nach einigen Jahren den Anspruch auf ein Bauspardarlehen. So können sie den Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer Wohnung langfristig planen. Und das Bausparen wird von Anfang an finanziell gefördert.


Das Bauspardarlehen: Verwendungszwecke

Kauf von Wohneigentum

Der klassische Fall der Immobilienfinanzierung mit einem Bauspardarlehen ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung. Alternativ können Sie das Bauspardarlehen zum Kauf von Wohnrechten in Wohnungsgenossenschaften, in Altenwohnheimen oder Pflegeheimen nutzen.

Neubau von Wohneigentum

Die solidarische Finanzierung von Immobilien ist die traditionelle Nutzung und bis heute eine der wichtigsten wohnungswirtschaftlichen Verwendungen von Bauspardarlehen. Neben dem Neubau eines Eigenheims zählen zu diesem Verwendungszweck der Bau von Eigentumswohnungen sowie Erweiterung und Umbau des Eigenheims. Das Bauspardarlehen finanziert alle Arten von Baukosten und Baunebenkosten. Also nicht nur die Kosten für den Bau selbst, sondern auch Statiker- und Architektenhonorare, Erschließungskosten, Kosten für die Gartenanlage, Mauern, Außenanlagen und Garagen sowie Kosten für feste Einbauten in Küche und Badezimmer. Die Bau- oder Kaufnebenkosten werden allerdings nicht mitfinanziert, sondern sind in der Regel aus Eigenkapital zu bezahlen.

Kauf eines Baugrundstücks

Wenn Sie den Kauf eines Bauplatzes mit dem Bauspardarlehen finanzieren, muss das Grundstück zum Bauen geeignet sein: Es muss ein Bebauungsplan vorliegen, oder das Land ist als Bauerwartungsland eingestuft.

Darlehen zur Modernisierung

Viele Sparer nutzen das Bauspardarlehen für die Modernisierung, Instandsetzung oder Reparatur ihres Eigenheims, etwa im Rahmen eines Heizungstauschs, einer energetischen Sanierung oder eines barrierefreien Umbaus.

Anschlussfinanzierung

Mit dem Bauspardarlehen können Sie im Rahmen einer Umschuldung einen bestehenden Immobilienkredit ablösen. Außerdem kann das Bauspardarlehen in der Anschlussfinanzierung gute Dienste leisten: Ein Teil der Restschuld wird abgetragen, das führt zu besseren Konditionen für die restliche Kreditsumme.  

Nicht zulässige Verwendungszwecke

Das Bauspardarlehen steht nicht für Konsumzwecke zur Verfügung. Außerdem ist es in der Regel nicht möglich, das Bauspardarlehen für gewerbliche Zwecke einzusetzen. Auch hier gibt es Ausnahmen: Wenn Sie Baumaßnahmen in Wohngebieten und zur Mischnutzung planen, können Sie unter Umständen das Bauspardarlehen einsetzen. Wenden Sie sich mit konkreten Anfragen gern an Ihre Berater.


Umfassende Beratung für optimale Finanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist eine komplexe Materie – es sind Entscheidungen zu treffen, die mitunter jahrzehntelange verpflichtende Auswirkungen haben. In der Beratung mit dem Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Sie viele Fragen von Anfang an klären – sogar bevor Sie ein konkretes Projekt ins Auge gefasst haben. Im Rahmen eines Kassensturzes loten Sie aus, wie groß Ihr finanzieller Spielraum für den Immobilienerwerb oder Hausbau ist. Mit der Antwort auf die Fragen „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ können Sie dann mit einem sicheren Gefühl das geeignete Objekt suchen.
Auch bei allen Fragen der konkreten Finanzierung stehen Ihnen die Experten zur Seite. Gemeinsam legen Sie Bausparsumme, Laufzeit des Bauspardarlehens und Höhe der Raten fest. Außerdem werden staatliche Förderungsoptionen – vom Baukindergeld bis zum Wohn-Riester – einbezogen. Mit Ihrem individuellen Finanzierungsplan können Sie Ihren Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden lassen.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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