Bauzinsen: Entwicklung und Bedeutung

Die Bauzinsen sind ein entscheidendes Element in der Immobilienfinanzierung. Wenn Sie ein Haus kaufen oder neu bauen, sollten Sie sich mit den Fakten rund um die Bauzinsen vertraut machen: Welche Zinsen sind im Hauskauf relevant, wie verändern sie sich, welche Kenngrößen bestimmen die Finanzierung?


Die Bauzinsentwicklung

Wenn von Bauzinsen in der Langzeitentwicklung die Rede ist, sind meist die Hypothekenzinsen für den privaten Wohnungsbaukredit mit einer bestimmten Laufzeit gemeint. Dieser Wert wird von der Deutschen Bundesbank ermittelt und monatlich veröffentlicht. Die Hypothekenzinsen für Kredite mit fester Laufzeit liegen über dem jeweiligen Leitzins, aber unter den Zinsen für sonstige Ratenkredite. Die Ratenkredite sind aus Sicht der Banken weniger gut gesichert als Immobilienkredite, daher sind diese Zinsen höher als die Bauzinsen.


Der Zusammenhang zwischen Leitzins und Bauzinsen

Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken bei der Europäischen Zentralbank (EZB) Geld leihen. Er ist das wichtigste Instrument der Geldpolitik. Eine Senkung des Zinssatzes bedeutet, dass Banken günstigere Kredite an Unternehmen und Privatpersonen vergeben können. So können Unternehmen besser investieren, das Wirtschaftswachstum wird angekurbelt. Allerdings steigen auch die Preise. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies: Mehr Privatpersonen können sich Immobiliendarlehen leisten, die Nachfrage nach Häusern steigt.
Werden die Leitzinsen dagegen angehoben, müssen die Banken höhere Zinsen zahlen, um sich zu refinanzieren. Diese höheren Zinsen geben sie an ihre Kunden (Unternehmen und Privatpersonen) weiter, indem sie beispielweise höhere Bauzinsen fordern. Das hat insgesamt einen eher dämpfenden Einfluss auf die Wirtschaft, hilft aber, Inflation zu bekämpfen. Für die Baufinanzierung bedeuten steigende Leitzinsen, dass die Baukredite teurer werden. Die Folge: Weniger Privatpersonen können sich ein eigenes Haus leisten.

Hypothekenzinsen für private Wohnungsbaukredite in der vergangenen Dekade

In den vergangenen Jahren bewegten sich die Hypothekenzinsen für private Wohnungsbaukredite und die Leitzinsen – wie zu erwarten – in die gleiche Richtung. Zwischen 2006 und 2008 gingen beide Zinssätze nach oben, wobei allerdings der Leitzins stärker stieg als die Bauzinsen.
Nach der Finanzkrise sank der Leitzins schnell auf zunächst 1,0 Prozent im Jahr 2009, seit 2016 rangiert er bei null Prozent. Die Hypothekenzinsen zogen etwas später nach. Die Hypothekenzinsen für Wohnungsbaukredite mit über zehnjähriger Laufzeit erreichten im Herbst 2016 mit 1,7 Prozent ihren bisherigen Tiefstand, seitdem bewegen sie sich leicht nach oben.

 

Bauzinsen – Prognose für die Zukunft

Ein Anstieg der Leitzinsen kommt frühestens im Herbst 2019, das bekräftigte die EZB zum wiederholten Mal im Herbst 2018. Danach könnte ein moderater Anstieg anstehen, eventuell kommt die Zinswende auch erst im Jahr 2020.
Wie sich die Zinswende auf den Immobilienmarkt auswirken könnte, hat eine Umfrage des Marktmonitors Immobilien (MMI) im Auftrag von immowelt.de unter Immobilienvermittlern in Deutschland untersucht. Das Ergebnis: 50 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die EZB die Leitzinsen nur moderat anheben wird – von derzeit null Prozent auf 0,25 Prozent. 25 Prozent der Befragten rechnen mit einem kräftigeren Anstieg auf 0,5 Prozent. Nur eine Minderheit von vier Prozent erwartete einen noch stärkeren Anstieg, und rund ein Fünftel rechnet mit keiner Leitzinsänderung.
Falls die Leitzinsen angehoben werden, wird dies direkt auf die Bauzinsen durchschlagen. Welchen Einfluss die Zinsänderung auf die Immobilienpreise haben könnte, darüber gehen die Meinungen allerdings auseinander. Tendenziell bremst ein steigendes Zinsniveau die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Doch viele Immobilienmakler erwarten, dass bei einer Zinswende private Käufer noch schnell zuschlagen, um das (noch) günstige Zinsniveau für ihr Darlehen zu sichern. Daher wird die Nachfrage nach Immobilien nicht direkt sinken. Auch Verkäufer könnten schnell verkaufen wollen, bevor womöglich die Preise wieder sinken. Diese Effekte zusammengenommen erschweren die Prognose, wie sich der Immobilienmarkt bei steigenden Bauzinsen entwickelt.


Die Bauzinsen im Finanzierungsangebot

Für den privaten Kreditnehmer liefert die Entwicklung der durchschnittlichen Bauzinsen zwar eine gute Information über das allgemeine Zinsumfeld – für das konkrete Finanzierungsvorhaben aber gelten andere Zinssätze. Beim Vergleich verschiedener Kreditangebote sind insbesondere zwei Größen wichtig: der Sollzinssatz und der effektive Jahreszinssatz.

 

Der Sollzinssatz

Der Sollzinssatz wird auch Nominalzins genannt, die Verbraucherkreditlinie der EU bevorzugt bei den Bauzinsen den Begriff Sollzinsen. Beide meinen dasselbe. Der Sollzinssatz beziffert die Kosten für die reine Darlehensverzinsung. Bei den in der Baufinanzierung normalerweise üblichen Annuitätendarlehen bestimmt die Sollzinszahlung zusammen mit der Tilgung die monatliche Darlehensrate.
Das Zusammenspiel zwischen Darlehenslaufzeit, Sollzins und anfänglicher Tilgungsrate ist komplex: Führen Sie sich die Zusammenhänge vor Augen, indem Sie Ihren Kredit mit verschiedenen Sollzinssätzen und Tilgungsraten durchrechnen. Nutzen Sie einen Onlinerechner für Bauzinsen; so bekommen Sie ein Gespür dafür, wie Sie die monatliche Darlehensrate bestimmen und die optimale Laufzeit ermitteln.
Auf die tatsächliche Höhe des Sollzinssatzes haben Sie wenig Einfluss. Er wird bestimmt durch das allgemeine Zinsumfeld und den Leitzins der EZB, aber auch durch Ihre Bonität. Außerdem gibt es auf dem Markt bei verschiedenen Anbietern Unterschiede in den Bauzinsen. Der reine Sollzinssatz reicht aber nicht aus, um die Kreditangebote zu vergleichen, dazu benötigen Sie zusätzlich den effektiven Jahreszinssatz.


Die Sollzinsbindung

Der Sollzinssatz kann im Kreditvertrag für eine bestimmte Zeit festgesetzt werden, dann spricht man von der Sollzinsbindung. Üblich sind Zinsbindungszeiten von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren; manche Institute bieten auch längere Zinsbindungszeiten von 20 und mehr Jahren. Die Zinsbindungsfrist ist in der Regel nicht identisch mit der Darlehenslaufzeit. Wenn die Zinsbindung endet, der Kredit aber noch nicht zurückgezahlt ist, verhandeln Kreditnehmer und Anbieter über eine Anschlussfinanzierung, die dann möglicherweise zu einem anderen Sollzinssatz abgeschlossen wird.

 

Der effektive Jahreszins

 

Der effektive Jahreszins – auch effektiver Gesamtzins genannt – zeigt die jährlichen Gesamtkosten des Darlehens. Die kompletten jährlichen Kosten werden in Bezug zur nominalen Kredithöhe gesetzt, das Ergebnis ist eine Prozentzahl, die verschiedene Kreditangebote untereinander vergleichbar macht.
Neben den Zinszahlungen berücksichtigt der effektive Jahreszins weitere Kosten, die bei einem Kredit anfallen. Dazu gehören

  • das Disagio (beziffert den Unterschied zwischen Auszahlungsbetrag und Nominalbetrag des Kredits),
  • die Vermittlungsgebühren und
  • die Bearbeitungsgebühren

Bei diesen Kosten handelt es sich um obligatorische Kosten. Nicht enthalten im effektiven Jahreszinssatz sind freiwillige oder Zusatzkosten wie Restschuldversicherung, sowie Kosten für Sondertilgungen oder Bereitstellungszinsen.
Natürlich hängt der effektive Jahreszins auch von der Darlehenslaufzeit und vereinbarten Tilgung ab. Die Höhe der monatlichen Rate, die Zahlungsweise und die Gesamtlaufzeit haben ebenfalls Einfluss auf den effektiven Jahreszinssatz.


Alle Informationen zu dem Bauzinsen und zum Darlehen im ESIS-Merkblatt

Der effektive Jahreszinssatz ist eine Pflichtangabe, die Banken und Bausparkassen machen müssen, damit der Verbraucher das Kreditangebot einschätzen kann. Konkretisiert werden diese Vorschriften in der Verbraucherkreditrichtlinie der EU. Dort ist festgelegt, wie der effektive Jahreszins ermittelt wird und wie der Kreditgeber die Verbraucher über diese Kenngröße und weitere Eckpunkte des Angebots vor Vertragsunterzeichnung informiert.
Seit 2016 werden die für den Vertrag relevanten Fakten im sogenannten ESIS-Merkblatt zusammengefasst. Das Kürzel steht für Europäisches Standardisiertes Merkblatt, diese Information ist gesetzlich vorgeschrieben.


Die Informationspflichten zu Bauzinsen und Kreditkonditionen

 

Das ESIS-Merkblatt fasst folgende Vertragsbestandteile zusammen:

  • Informationen zu Kreditgeber und Kreditvermittler (falls zutreffend)
  • Hauptmerkmale des Kredits
  • Zinssatz und andere Kosten, insbesondere der effektive Jahreszins
  • Häufigkeit und Anzahl der Ratenzahlungen
  • Höhe der einzelnen Raten
  • Beispiel eines Tilgungsplans
  • zusätzliche Auflagen
  • vorzeitige Rückzahlung
  • flexible Merkmale
  • sonstige Rechte des Kreditnehmers

Ein Informationsmerkblatt kann natürlich keine Beratung ersetzen. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wenn Sie einzelne Punkte nicht verstehen, und prüfen Sie den Vertrag gründlich, bevor Sie ihn unterschreiben.


Die Bedeutung einer klugen Immobilienfinanzierung

Die absolute Höhe der Bauzinsen ist nur ein Faktor in der Baufinanzierung. Ebenso wichtig sind der effektive Jahreszins und ganz generell die Kosten der Finanzierung. Ihre Baufinanzierung muss zu Ihrem Immobilienprojekt und Ihren Einkommensverhältnissen passen – das gilt für die monatliche Darlehensrate, die Kreditlaufzeit und beispielsweise die Möglichkeit von Sondertilgungen.
Da das Thema Immobilienfinanzierung sehr komplex und für Sie viele Jahre von Bedeutung ist, sollten Sie sich ausführlich beraten lassen. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall prüfen gemeinsam mit Ihnen Ihre wirtschaftlichen Spielräume und erarbeiten Ihren individuellen, langfristig zinssicheren Finanzierungsplan. Darin sind auch mögliche staatliche Förderungen von Baukindergeld bis Wohn-Riester berücksichtigt.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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