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Objektbesichtigung und Beleihungswert (BelWertV)

Bei Immobilienkrediten ab 50.000 Euro wird durch die Bausparkasse oder Bank eine Objektbesichtigung durchgeführt, um den Beleihungswert gemäß BelWertV zu ermitteln. Lesen Sie hier, wie die Besichtigung abläuft, was sich der Gutachter in Ihrer Immobilie anschaut und was Ihre Rechte und Pflichten sind.


Der Beleihungswert nach BelWertV – wichtig für die Kreditvergabe

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, lernt viele neue Fachbegriffe kennen. Einer davon ist der Beleihungswert. Diese Größe beschreibt den Wert einer Immobilie, den die Bausparkasse oder Bank für die Berechnung ihres Finanzierungsangebots zugrunde legt. Durchgeführt wird die Ermittlung des Beleihungswerts nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV.

Die Immobilienfinanzierung ist für die kreditgebende Bausparkasse oder Bank mit Risiken verbunden. Natürlich gehen alle Beteiligten davon aus, dass Sie mit Ihrem Einkommen die monatlichen Kreditraten zuverlässig zahlen und den Kredit innerhalb der vereinbarten Zeit abbezahlen. Dennoch kommt es vor, dass aufgrund von Schicksalsschlägen oder unvorhergesehenen Ereignissen die Rückzahlung nicht möglich ist. In diesem Fall bleibt der Bausparkasse oder Bank die Immobilie als Sicherheit.

Doch was ist der tatsächliche Wert der Immobilie? Eine Orientierung gibt der aktuelle Marktpreis, zum Beispiel der Preis, den Sie für Ihre Wunschimmobilie zahlen. Doch es könnte sein, dass Sie einen besonders guten Kauf zu einem sehr günstigen Preis getätigt haben – die Immobilie ist tatsächlich mehr wert. Oder Sie haben einen schlechten Deal gemacht und mehr bezahlt, als Fachleute realistisch ansetzen würden. Außerdem ist der aktuelle Preis eine Momentaufnahme – möglicherweise sind Häuser in gewissen Regionen in einigen Jahren deutlich mehr oder weniger wert als heute.

Vor diesem Hintergrund verlässt sich die Bausparkasse oder Bank nicht allein auf den aktuellen Kaufpreis als Indikator, sondern lässt selbst einen Wert der Immobilie ermitteln – den sogenannten Beleihungswert. In der Regel liegt er unter dem aktuellen Kaufpreis.


Die Ermittlung des Beleihungswerts nach BelWertV

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Der Beleihungswert ist der Preis, der sich auf lange Sicht bei einem Wiederverkauf für die Immobilie erzielen lässt. Er wird bei der Kreditprüfung zur Absicherung der Finanzierung zugrunde gelegt und verfolgt einen langfristigen Ansatz: Ermittelt wird, wie sich der Wert der Immobilie in den nächsten 20 oder 30 Jahren entwickelt.

Der Beleihungswert dient der Bausparkasse oder Bank zur Ermittlung der Kreditsumme. Dafür wird von ihm zusätzlich ein Risikoabschlag abgezogen, daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze. Dies ist der Wert, den die Bank maximal als Darlehen für die Immobilie vergibt.

Die Ermittlung des Beleihungswerts ist in der Beleihungswertverordnung BelWertV geregelt. Die Bausparkasse oder Bank stellt so sicher, dass sie alle mit der Kreditvergabe verbundenen Risiken richtig einschätzt – in der Regel ist die Immobilie die einzige große Absicherung der Baufinanzierung.


So funktioniert die Objektbesichtigung

Die Objektbesichtigung ist Grundlage der Beleihungswertermittlung. Sie erfüllt damit die Vorgaben des Gesetzes: §4 Absatz 1 der BelWertV schreibt vor, dass der Kreditgeber das zu bewertende Objekt von innen und außen besichtigen muss. Durch diese Besichtigung ist sicherzustellen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie der Höhe des Darlehens entspricht.

Bei der Besichtigung wird kein Wertgutachten erstellt: Die Beleihungswertermittlung findet nach wie vor intern bei Ihrer Bausparkasse oder Bank statt. Das Ziel ist, die Angaben der Wertermittlung mithilfe der Objektbesichtigung abzusichern. Das betrifft:

  • Formale Fragen. Existiert die Immobilie an der angegebenen Adresse?
  • Inhaltliche Fragen. Entsprechen Baujahr, Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand den internen Daten?

Die Begehung wird von einem externen Dienstleister – also einen zugelassenen Architekten, Bausachverständigen o. ä. - für die Schwäbisch Hall durchgeführt. Es kann bei gemeinsamen Finanzierungen auch ein Beauftragter der beteiligten Bank sein. Seine Angaben fließen dann in die Beleihungswertermittlung ein.

So ist der Ablauf

  • In der Beratung werden die Kontaktdaten des Ansprechpartners erfasst. Sie erhalten das Merkblatt zur Objektbesichtigung.
  • Sie geben schriftlich Ihr Einverständnis zur Objektbesichtigung, diese Erklärung ist Bestandteil Ihres Kreditantrags. Das heißt tatsächlich auch, dass ohne Ihr Einverständnis zur Besichtigung Ihr Kreditantrag nicht zustande kommen kann.
  • Nachdem Sie von uns ein Angebot erhalten und uns dieses unterschrieben zurückgeschickt haben, erhält der externe Dienstleister von uns den Auftrag, sich Ihre Immobilie genau anzuschauen.
  • Er meldet sich bei Ihnen, nachdem Sie von uns ein Angebot erhalten haben und uns dieses Unterschrieben zurückgeschickt haben, um den Besichtigungstermin mit Ihnen zu vereinbaren. Dies sollte zeitnah erfolgen – für viele Banken heißt das innerhalb weniger Tage bis zu einer Woche.

Falls Sie einen Neubau planen, gibt es naturgemäß zum Zeitpunkt des Kreditantrags noch keine Immobilie. Sie geben in dem Formular „Angaben zur Objektbesichtigung“ daher ein voraussichtliches Fertigstellungsdatum beziehungsweise bei Kauf ein voraussichtliches Kaufdatum an. Über Ihren Berater können Sie uns im Nachgang noch Änderungen melden. Der Dienstleister meldet sich dann zum anvisierten Fertigstellungsdatum und vereinbart die Besichtigung. Ist Ihr Haus noch nicht fertig, wird die Terminvereinbarung auf den neuen Feststellungstermin verschoben.


Das Vorgehen des Sachverständigen

Die Begehung und Besichtigung selbst dauert nur etwa 20 bis 40 Minuten. In dieser Zeit besichtigt der Gutachter das Haus oder die Wohnung von außen und von innen. Zusätzlich macht er Fotos von den Innenräumen und der Außenansicht.

Der Gutachter macht Notizen zur Lage der Immobilie bezüglich Straße und Quartier, stuft die Qualität der Immobilie sowie der Bausubstanz ein und hält fest, welche Ausstattung das Haus oder die Wohnung hat. Diese Merkmale werden später im Besichtigungsbericht zusammengefasst.


Inaugenscheinnahme der Immobilie


So geht es nach der Besichtigung weiter

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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Nach der Objektbesichtigung schickt der externe Dienstleister seinen Besichtigungsbericht an die Bausparkasse. Dort werden die Angaben aus der Besichtigung mit denen aus der internen Wertermittlung abgeglichen.

  • Beim Abgleich der Angaben geht es zum einen darum, dass alle formalen Angaben wie Adresse, Baujahr etc. vollständig und korrekt erfasst sind. Dann wird verglichen, ob die Angaben konsistent sind: etwa der Modernisierungsbedarf und die Jahreszahlen der bisherigen Modernisierungen.
  • Zuletzt werden auch die inhaltlichen Angaben verglichen: Stimmen die Angaben aus der internen Wertermittlung mit den Befunden vor Ort überein?
  • In der Regel führt die Ortsbegehung zu keinen Überraschungen, sodass die Wertermittlung der Bank aus den Unterlagen bestätigt wird.
  • Sind mehrere Geldinstitute beteiligt, können die Partner eine Kopie des Besichtigungsberichts anfordern.