Bonitätsprüfung in der Immobilienfinanzierung

Ein Darlehen erhalten nur Immobilienkäufer, die über eine ausreichende Bonität verfügen – Käufer, denen Bausparkassen und Banken die vollständige und pünktliche Rückzahlung des Kredits zutrauen. Die Bonitätsprüfung klärt diese Frage.


Die Bedeutung der Bonitätsprüfung

Ein Immobilienkredit wird mit Laufzeiten von vielen Jahren oder Jahrzehnten vergeben. Der Kredit ist zwar durch die Immobilie selbst gesichert. Kann ein Kreditnehmer die vereinbarten Raten jedoch nicht zahlen, wird die Immobilienfinanzierung auch für den Kreditgeber zum Risiko. Denn eine Umschuldung oder im Extremfall eine Zwangsversteigerung ist mit Kosten verbunden. Die Bausparkasse oder Bank hat daher ein unmittelbares Interesse, dass die Immobilienfinanzierung erfolgreich verläuft. Eine gründliche Prüfung ist deswegen unerlässlich und sogar vorgeschrieben.
Die Bonitätsprüfung ist fester Bestandteil der Darlehensprüfung. Sie besteht aus mehreren Komponenten: Der Kreditgeber erwartet eine umfangreiche Selbstauskunft und zieht zusätzlich Informationen von Dritten ein. Dazu zählt insbesondere die Schufa.


Bonität: Der gute Kreditnehmer

In der Bonitätsprüfung sammelt der Kreditgeber Informationen, die für die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers relevant sind. Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit einer Person. In der Immobilienfinanzierung bedeutet Bonität, dass die Kreditnehmer die vereinbarten monatlichen Kreditraten zahlen und das nötige Eigenkapital aufbringen können.

Die Selbstauskunft in der Bonitätsprüfung

Die Selbstauskunft wird mit einem detaillierten Formular erhoben, wobei jedes Kreditinstitut die Art der Fragen und den Umfang festlegt – die Fragebögen fallen daher unterschiedlich aus. Wenn Ehepaare, eingetragene Lebensgemeinschaften oder eheähnliche Lebensgemeinschaften einen Kredit beantragen, sind die Angaben für jede beteiligte Person einzeln nötig.
Die Selbstauskunft im Rahmen der Bonitätsprüfung erfordert große Sorgfalt, falsche Angaben ziehen womöglich schwere Konsequenzen nach sich: Der Kreditgeber kann den Darlehensvertrag aufheben, wenn Kreditnehmer nicht wahrheitsgemäß geantwortet haben.
Hier ist eine beispielhafte Liste mit Angaben, die der Fragebogen zur Bonitätsprüfung in der Regel abfragt:

  • Adresse und Kontaktdaten der Antragsteller
  • Adresse des Finanzierungsobjekts
  • Familienstand, Güterstand und Steueridentifikationsnummern der Antragsteller
  • Kinderzahl und eventuell geplante Familiengröße
  • Angaben zu den Beschäftigungsverhältnissen mit Adresse der Arbeitgeber, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Befristung oder Probezeit, Datum des geplanten Renteneintritts
  • Steuererklärungen oder (bei Selbstständigen) aktuelle Gewinnberechnungen der vergangenen drei Jahre
  • Einnahmen aus den verschiedenen Einnahmequellen beider Partner
  • Höhe der Rentenansprüche
  • Ausgaben für Wohnen, Versicherungen, Altersvorsorge, Lebensunterhalt (durch Kassensturz ermittelt)
  • Bestehendes Immobilienvermögen
  • Bestehende Kredite mit Details (Höhe, Rückzahlungsmodalitäten, Laufzeiten)

Im Rahmen der Selbstauskunft gibt der Antragsteller eine Erklärung ab, ob Mahnverfahren, Zwangsklagen, Zwangsvollstreckungen, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestehen oder bestanden. Zudem erklären sich die Kreditnehmer damit einverstanden, dass das Kreditinstitut Informationen bei Dritten einholt und eine Schufa-Abfrage durchführt.  


Bonitätsprüfung frühzeitig vorbereiten

Experten raten, die nötigen Informationen für die Selbstauskunft frühzeitig zu sammeln. Zum einen benötigen Sie die Angaben, um sich einen Überblick über Ihren Finanzrahmen zu verschaffen. Nur so können Sie beurteilen, wie hoch Ihre monatliche Kreditbelastung sein darf und wie viel Haus Sie sich leisten können.
Zum anderen wird jede Bausparkasse oder Bank in der einen oder anderen Form nach diesen Informationen fragen. Falls es schnell gehen soll, da Sie sich beispielsweise kurzfristig für ein bestimmtes Objekt entscheiden müssen, haben Sie alle nötigen Unterlagen parat.
Mit den so erhobenen Daten führt die Bank oder Bausparkasse eine Plausibilitätsprüfung durch: Sie schätzt ab, ob die potenziellen Kreditnehmer über ausreichend Bonität verfügen, um den beantragten Kredit zurückzuzahlen. Diese Bonitätsprüfung erfolgt nach internen Richtlinien, die sich von einem zum anderen Kreditinstitut unterscheiden.


Die Schufa-Auskunft in der Bonitätsprüfung

Die Schufa ist ein Anbieter von Auskunftei- und Informationsdienstleistungen. Sie ist keine Behörde, sondern eine Aktiengesellschaft, die im Besitz von Unternehmen aus Finanzwirtschaft und Handel ist. Als größter Anbieter hat die Schufa in Deutschland Zugriff auf Informationen von rund 68 Millionen Einzelpersonen und sechs Millionen Unternehmen.
Die Schufa speichert Verbraucherdaten mit Namen, Geburtsdatum, Geschlecht sowie aktuellen und früheren Wohnorten. Für die Bonitätsprüfung relevant sind folgende Einträge:

  • Zahlungsausfälle bei Krediten und Forderungen
  • Mahn- und Inkassoverfahren
  • Kontoeröffnungen
  • Bank- und Kreditverträge
  • Eidesstattliche Versicherungen

Die Schufa darf keine Angaben zu Einkommen, Vermögen, Arbeitgeber oder Familienstand speichern.  

 

Die Schufa-Eigenauskunft

 

Sie können einiges tun, damit die Schufa-Abfrage des Kreditgebers für Sie keine Überraschungen birgt. Verbraucher haben das Recht, einmal im Jahr ihre bei der Schufa vorhandenen Daten und Eintragungen abzufragen – kostenlos. Dazu suchen Sie das Bestellformular „Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO“ auf der Schufa-Website, füllen es aus und schicken es zusammen mit einer Kopie Ihres Personalausweises an die Schufa. Sie erhalten dann den aktuellen Stand der Daten, die die Schufa über Sie gespeichert hat.
Überprüfen Sie die Daten der Schufa. Wenn Einträge falsch sind, haben Sie selbstverständlich das Recht auf Korrektur. Gleiches gilt, wenn Einträge veraltet sind. Zusätzlich können Sie negative Schufa-Einträge vorzeitig löschen lassen. Kleinere Kredite können Sie direkt begleichen und dies der Schufa melden, dann wird der Eintrag vorzeitig entfernt.


So verbessern Sie die Bonität

Die Bonitätsprüfung ist fester Bestandteil der Darlehensvergabe. Wenn Sie in nächster Zeit eine Immobilie kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen wollen, können Sie sich gezielt darauf vorbereiten. So bleiben Ihnen unschöne Überraschungen zum Zeitpunkt des Kreditantrags erspart.
Das können Sie tun:

  • Nutzen Sie frühzeitig die Möglichkeit, Ihren Schufa-Eintrag abzufragen und gegebenenfalls zu korrigieren.
  • Lösen Sie alte Kredite gegebenenfalls ab, wenn das wirtschaftlich sinnvoll ist, und melden Sie dies der Schufa.
  • Zahlen Sie Kreditraten fristgerecht.
  • Zahlen Sie grundsätzlich pünktlich, zum Beispiel bei Onlinehändlern oder beim Möbelkauf.
  • Bauen Sie frühzeitig Vermögen auf.
  • Beschränken Sie die Anzahl Ihrer Konten und Kreditkarten auf ein sinnvolles Maß.
  • Vermeiden Sie den häufigen Wechsel von Banken.

Bedenken Sie: Die Bonitätsprüfung ist eine Einschätzung aufgrund Ihrer Kredithistorie. Kreditgeber nutzen diese Informationen in den Verhandlungen über Ihr Angebot zur Baufinanzierung.  


Der Einkommensnachweis für die Bonitätsprüfung

Eine hohe Bonität erreichen Immobilienkäufer, die besonders gute und vor allem stabile Einkommen vorweisen. Familien und Paare mit zwei festen Gehältern sind im Vorteil gegenüber Antragstellern mit nur einem regelmäßigen Einkommen. Ruheständler weisen ihr Einkommen über die Vorlage des Rentenbescheids nach.
Für Selbstständige ist der Einkommensnachweis in der Bonitätsprüfung eine besondere Herausforderung. Sie müssen ihre Einkommenssituation umfangreicher belegen als Arbeitnehmer. Selbstständige müssen ihre Gewinn- und Verlustrechnung und Einkommensteuernachweise über mehrere Jahre vorlegen und einen Nachweis über das laufende Wirtschaftsjahr erbringen.  


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