Sie sind hier:

Checkliste Hauskauf: Renovierungsfallen im Altbau

Alte Häuser haben Geschichte und Charakter, darum verliebt man sich bei der Suche nach einem neuen Zuhause schnell in historische Gebäude. Doch die können viele teure Tücken haben. Mit unserer Checkliste Hauskauf Altbau können Sie versteckte Renovierungsfallen und damit Kostentreiber in acht großen Bereichen aufspüren.


Achtung, Kostenexplosion: 8 Bereiche, in denen teure Renovierungsfallen lauern

Mit dem Altern können sich Immobilien erheblich verändern. Ein wenig äußere Patina mag charmant und reizvoll sein, doch wenn der Zahn der Zeit zu Substanzschäden geführt hat, steht man vor einem ernsten Problem. Alle Teile des Gebäudes können betroffen sein, von der Außenhaut bis zu den Installationen, vom Dach bis zum Keller. Und damit kann eine unerwartete Kostenexplosion drohen.

Erschwerend kommt hinzu, dass das Haus nach sehr alten Bauvorschriften erstellt wurde. Die von den heutigen Ansprüchen – etwa in Fragen der elektrischen Versorgung oder des Wärmehaushalts – meilenweit entfernt sind. Außerdem wurden teilweise Materialien verwendet, die sich später als gesundheitsschädlich erwiesen haben. Wenn Sie sich für eine alte Immobile interessieren, sollten Sie daher mithilfe der Checkliste Hauskauf Altbau sehr viele Aspekte prüfen und das Haus möglichst von einem Experten begutachten lassen. Auf jeden Fall müssen Sie mit erheblichen Kosten für eine Renovierung rechnen: Bei bestimmten grundlegenden Arbeiten sind Vorschriften wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten. Inwieweit der Vorbesitzer solche Zusatzkosten in seinem Verkaufspreis berücksichtigt hat, wäre zu klären.

Und Sie sollten für alle Fälle darauf gefasst sein, sich Ihr Wunschobjekt doch aus dem Kopf zu schlagen: Anhand der Checkliste für den Kauf eines Altbaus kann deutlich werden, dass eine Renovierung nicht wirtschaftlich umzusetzen ist oder Ihr Budget sprengt.


1. Vom Dach bis zum Fundament: Substanzschäden

Informationen anfordern

Kostenlos informieren, was mit Bausparen alles möglich ist.

Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneJetzt Infos anfordern

Das Bild vom nagenden Zahn der Zeit passt besonders gut zu alten Häusern: Im Laufe ihrer Nutzung verändert sich die Substanz. Es können sich Schäden entwickeln, die die Existenz des Gebäudes bedrohen. Beim Abarbeiten der Checkliste Hauskauf Altbau gilt es, vor allem drei Gefahren im Blick zu haben:

1.1 Setzungsrisse

Setzungsrisse entstehen, wenn sich das umliegende, das Haus tragende oder stützende Erdreich bewegt. Das kann durch normale tektonische Bewegungen, Grundwasserausspülungen oder schlechte Gründung der Baugrube beziehungsweise deren mangelhafte Verfüllung entstehen. Setzungsrisse durchziehen die gesamte Mauer und setzen sich oft treppenförmig fort. Sie sind weit gefährlicher als harmlose Risse im Verputz: An Stellen mit Setzungsrissen ist der stabilisierende Verbund des Mauerwerks oder der Betonschüttung unterbrochen – die Statik ist geschwächt. Eine aufwendige Sanierung ist unverzichtbar.

1.2 Hausschwamm

Noch gefährlicher kann Hausschwamm sein. Dieser Pilz wächst zuerst im Dachstuhl oder in Kellerwänden und kann das gesamte Haus durchziehen. Man erkennt ihn an pilzartigen Auswüchsen vornehmlich auf Balken. Sind die Holzteile des Hauses – gegebenenfalls das Rahmenwerk der Fachwerkwände – befallen, müssen sie vollständig ausgetauscht werden. Stark von Hausschwamm befallene Gebäude können oft nur noch abgerissen werden, weil eine Sanierung jegliche Wirtschaftlichkeitsgrenzen sprengen würde.

1.3 Schädlingsbefall

Ebenfalls teuer wird Schädlingsbefall in Dachstuhl, Holzbalken und Zwischendecken:

  • Holzbock und Holzwurm können die Stabilität der tragenden Teile angreifen.
  • Bei schwerem Befall müssen entsprechend geschädigte Teile aufwendig ausgetauscht werden.
  • Um die Schädlingsplage zu stoppen, wird meistens Gift eingesetzt – nicht gerade das, was man gern in seinem künftigen Heim haben möchte. Ökologische Alternativen sind sehr kompliziert und teuer.

Da die Beseitigung der Schädlinge arbeitsintensiv ist, lauert hier ein weiterer ungeplanter Kostenfaktor.


2. Nässefolgeschäden an Tragwerk und Mauern

Nässe ist der erklärte Feind jeglicher Bausubstanz. Während bei aktuellen Projekten mit modernster Bautechnik und entsprechenden Isoliermaterialien gearbeitet wird, spielte Nässeschutz früher eine untergeordnete Rolle. Regen und Grundwasser dürften Ihrer Wunschimmobilie im Lauf der Jahre zugesetzt haben und mit unterschiedliche Folgeschäden verursacht haben.

2.1 Schimmel

Nässe bedroht nicht nur die Substanz des Hauses, sondern ist Ursache für gesundheitsgefährdende Schimmelbildung. Schimmelsporen gibt es in jedem Gebäude. Erst das Zusammenspiel von Feuchtigkeit, Temperatur und Nährstoffen lässt im ungünstigen Fall die schwarzen oder grünen Kolonien flächendeckend aufblühen. Eingeatmete Schimmelsporen können dauerhafte Gesundheitsschäden mit vielfältiger Symptomatik verursachen.

Auch wenn der Schimmelbefalls noch nicht sichtbar ist, kündigt er sich oft durch einen feuchten, moderigen Geruch in schlecht belüfteten, feuchten Räumen und Ecken an. Gefährlich sind auch unzulänglich schimmelsanierte Bereiche. Nur mit sehr gründlichen Maßnahmen gelingt es, Schimmel wirklich zu beseitigen. Oft wird er lediglich abgedeckt und entwickelt sich später erneut. Im Zweifelsfall kann ein Fachmann genau feststellen, inwieweit eine Schimmelgefährdung besteht.

2.2 Wasser von oben

Eine Gefahrenquelle ist das Wasser von oben. Selbst wenn die Eindeckung des Daches ohne Schäden ist, haben oft die Abdichtungen von Schornsteinen, Gauben, Balkonen und angrenzenden Wänden gelitten und sind undicht. Wenn solche Undichtigkeiten über Jahre unbemerkt geblieben sind, können die Nässeschäden erheblich sein. Wasser kann sich durch viele kleine Kapillaren im Mauerwerk großflächig ausbreiten. Schäden treten daher auch an Stellen Schäden auf, die einige Meter von der Undichtigkeit entfernt sind. Hier hilft nur sehr gründliche Inspektion. Muffiger, moderiger Geruch ist ein klares Indiz für Nässe und Schimmel.

2.3 Aufsteigende Nässe

Aufsteigende Nässe aus dem Erdreich hat bei alten Häusern oft leichtes Spiel: Weder wurden die Grundmauern mit Bitumen oder einer anderen Nässesperre geschützt, noch gibt es in den Mauern selbst eine Nässesperre, etwa aus Dachpappe. Abbröckelnder Putz und weiße Ausblühungen sind untrügliche Zeichen dafür, dass die Grundmauern des Hauses feucht sind und saniert werden müssen. Wollen Sie es gründlich machen lassen, müssen die Mauern vom Fundament bis zur Oberkante des Bodenniveaus

  • freigelegt,
  • getrocknet,
  • nässeisoliert
  • und am besten auch gleich wärmegedämmt werden.

Ein teures Unterfangen, besonders wenn man nicht mit kleinen Baggern arbeiten kann, sondern die Mauern von Hand freilegen muss.

Ergänzend müssen die Grundmauern auch von innen getrocknet und gegen Nässe geschützt werden. Dazu werden nach Trocknung des Mauerwerks Mittel in die Wände injiziert. Sie füllen die Kapillaren in den Steinen und kristallisieren aus. So wird der Weg der Feuchtigkeit blockiert. Alternativ oder zusätzlich können auf Bodenniveau Fugen ausgeschliffen und durch eine Lage Edelstahl als Horizontalsperre ersetzt werden. Auch das stoppt aufsteigende Nässe. Abschließend werden die Wände mit einem Sanierputz instandgesetzt.

Sollte der Keller trocken sein, ist es auf jeden Fall sinnvoll, ihn zu dämmen und so Heizkosten zu sparen. Ein trockener und gut gedämmter Keller bietet sich an, ausgebaut zu werden. Das erhöht die Nutzfläche der Immobilie.


3. Installationen: die Wasserversorgung

Wenn eine ältere Immobilie den Besitzer wechselt, hört man fast immer kurz darauf Baulärm: Die Versorgungsleitungen müssen erneuert werden. Ein Grund dafür ist der schlechte Zustand von Wasserrohren und Stromleitungsnetz, ein anderer sind die gewachsenen Ansprüche. Früher gab es oft nur ein Handwaschbecken, eine Toilette und eine Badewanne. Heute ist für uns eine komfortablere sanitäre Ausstattung mit mehreren Toiletten, Duschen und Waschbecken selbstverständlich.

3.1 Wasserrohre: Bleileitungen

Sollte eine Alt-Immobilie noch Wasserrohre aus Blei haben, besteht unbedingt Handlungsbedarf, da schon die Aufnahme kleinster hochgiftiger Bleimengen über das Trinkwasser verheerende Folgen haben kann. Bleileitungen sind zwar in fast allen Bundesländern seit mehreren Jahren verboten, aber niemand überprüft, ob auch wirklich jeder privat genutzte Altbau entsprechend umgerüstet wurde. Sie erkennen die dickwandigen Bleileitungen an ihrer grauen Farbe. Sie lassen sich leicht einritzen und klingen beim Klopfen dumpf und hohl. Sollte man nirgendwo sehen können, ob in den Wänden noch Bleileitungen verlegt sind, kann man beim örtlichen Wasserversorger ein einfaches Set zur Ermittlung des Bleigehaltes im Wasser bekommen.

3.2 Wasserrohre: Verkalkung

Handlungsbedarf besteht bei Wasserrohren aber aus einem ganz anderen Grund: Alte Leitungen setzen sich im Laufe der Zeit mit Kalk zu. Kalkablagerungen reduzieren den Wasserdruck und bieten Angriffsfläche für die Ansiedlung von Bakterien. Ehe man entstehende Verstopfungen einzeln behebt, ist die Grunderneuerung sämtlicher Leitungen oft der sinnvollere Schritt.


4. Installationen: die elektrische Anlage

Auch elektrische Anlagen in Altbauten haben fast ausnahmslos umfassenden Sanierungsbedarf. Das liegt zum einen an den veralteten Standards: eine Deckenleuchte, eine Steckdose, drei Sicherungen – das war lange Zeit die Norm. Heute sind mehrere, vielfach abgesicherte Schaltkreise und eine breite Ausstattung mit Stromquellen in jedem Raum die Regel. Andererseits liegen oft noch veraltete Kabel in den Wänden, die zwingend ausgetauscht werden müssen.

4.1 Elektrische Anlage: Hauptanschluss und Hauptverteilung

Die Stromversorgung erfordert Aufmerksamkeit und Arbeit:

  • Im Hauptanschluss (auch Panzerkasten genannt) ist die alte Hauptsicherungen fast immer festgeschmort. Hier liegt die Erneuerung in der Zuständigkeit des Stromversorgers.
  • Im Verteilerkasten stecken noch uralte Porzellansicherungen. Auch sind die Verteilungen nur auf wenige Stromkreise mit niedriger Belastung ausgelegt.

Hier gibt es nur den radikalen Schritt, alles zu erneuern und für den persönlichen Bedarf zu erweitern.

4.2 Elektrische Anlage: das Leitungsnetz

Zwei Dinge machen das elektrische Leitungsnetz zum Renovierungsfall: Art und Zustand beziehungsweise die Menge der Verkabelung:

  • Das Leitungsnetz kann bei uralten Häusern noch aus Metallrohren mit innenliegenden, textilisolierten Kabeln bestehen. Die Querschnitte der einzelnen Adern sind oft zu gering, und die Isolierung löst sich meistens auf.
  • Im Hinblick auf heutige Anforderungen sind zu wenige Kabel verlegt. Von einer einzigen Steckdose pro Raum müsste man mittels Verlängerungskabeln die gewünschten Geräte und Verbraucher versorgen. Dabei droht eine gefährliche Überlastung.

Auch geübte Heimwerker sollten sich darüber im Klaren sein, dass zentrale Umbauten in der Stromversorgung nur von zugelassenen Fachleuten ausgeführt werden dürfen. Hinzu kommt: Erweisen sich selbst verlegte Leitungen als fehlerhaft, kann keine Firma für Pfusch am Bau in Regress genommen werden. Auch bestimmte Arbeiten an Wasser- und Gasleitungen sind für Heimwerker tabu!


5. Wärmehaushalt: Heizung und Dämmung

Für den ganzjährigen Wohnkomfort unverzichtbar sind Heizung und Dämmung des Gebäudes. Sollte Ihre Wunschimmobilie nicht bereits in den vergangenen Jahren mit einer neuen Heizung ausgestattet worden sein, heißt das: Die alte muss raus. Nach gesetzlichen Vorgaben müssen vor 1985 installierte Heizungen durch moderne, energieeffiziente und umweltschonendere Anlagen ersetzt werden.

5.1 Heizung und Heizungsrohre: Alter und Zustand

Möglichst frühzeitig zu klären ist die Frage des künftig zu nutzenden Energieträgers. Wer sich von der Ölheizung verabschiedet, ist mit dem Legen eines Gasanschlusses noch nicht am Ziel. Er muss sich auch um die Beseitigung der Tankanlage kümmern. Vor allem bei älteren Bodentanks können Entfernung und Entsorgung teuer werden. Wollen Sie auf eine Holzpellet-Heizung umstellen, müssen Sie Raum für die Lagerung des Brennmaterials einplanen. Für die Erneuerung von Heizungsanlagen auf umweltfreundlichere Technologien gibt es immer wieder öffentliche Förderungsprogramme.

Zusatzkosten verursachen oft auch die Heizungsrohre. Altersbedingte Kalkablagerungen reduzieren den Querschnitt und damit die Pumpleistung der Anlage. Bei einem verkalkten Heizungssystem steht meist auch der Austausch der Heizkörper an. Neue Radiatoren sind zwar effizienter als alte Rippenheizkörper, treiben aber den Kostenaufwand in die Höhe.

5.2 Dämmung: Alter und Zustand

Zweiter wichtiger Faktor für das Wohlfühlklima eines Hauses ist die Wärmedämmung. Sollte der Dachboden bereits gedämmt sein, lohnt die Prüfung, wie fachgerecht und mit welchen Materialien die Dämmung erfolgt ist. Früher wurden vielfach nur dicke Bahnen Glaswolle zwischen die Sparren getackert – eine nässestoppende Folie fehlt daher oft. Feuchtes Material dämmt deutlich schlechter als trockenes, und wenn durch das Dach eindringende Feuchtigkeit nicht abtrocknen kann, beginnt der Dachstuhl über kurz oder lang zu faulen. Ist ohnehin die Neueindeckung des Daches nötig, würde die Dämmung komplett erneuert werden. Dabei kann man dann auch gleich Dachfenster einbauen lassen und die Nutzbarkeit des Dachbodens durch einen Ausbau erhöhen. Damit erhöhen sich natürlich auch die Gesamtkosten des Projektes Altbaurenovierung.

Auch die Außenmauern müssen bei Altbauten fast immer wärmegedämmt werden, damit Sie nicht teure Energie durch den Schornstein jagen. Ob eine Außen- oder Hohlraumdämmung die beste Lösung ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Ein schönes Haus aus stilvollen Ziegeln würde man nur ungern hinter einem Styroporpanzer verstecken. Grundsätzlich können Sie für Dämmmaßnahmen Fördergelder beantragen.


6. Gefahrenquelle Asbest

In den 1960er- und 1970er-Jahre wurden oft Baumaterialien und -stoffe verwendet, die sich später als gesundheitsgefährdend erwiesen. Auch wenn Ihre Wunschimmobile älteren Datums ist, sollten Sie trotzdem prüfen, ob eventuell im Rahmen einer Modernisierung fragwürdige Stoffe verbaut wurden.

6.1 Asbest

Gefährlich ist vor allem das krebserregende Asbest. Die weiße Mineralfaser wurde aufgrund ihrer Feuerfestigkeit und Isolierfähigkeit in folgenden Baustoffen und Geräten verarbeitet:

  • Faserzementplatten („Eternit“) auf Haus- und Schuppen-Dächern
  • Fußbodenbeläge und verwendete Kleber
  • Nachtspeicherheizungen
  • Brand- und Wärmeschutz
  • Innenisolierungen
  • Gefährlich ist das Einatmen der feinen Asbestfasern. Dauerhaft einer Asbestbelastung ausgesetzte Menschen erkranken oft erst nach Jahren an schweren Lungenleiden oder an Krebs. Doch auch ein kurzfristiger Kontakt mit Asbestfasern kann später schwere Schäden verursachen!

6.2 Asbestsanierung

Je nach Alterungszustand der asbesthaltigen Materialien und Nutzung der betroffenen Räume besteht eine unterschiedliche Sanierungsdringlichkeit. Manche Materialien setzen die Fasern erst bei Bearbeitung oder Abbrucharbeiten frei, im Außenbereich kann die Verwitterung die Freisetzung bewirken. Grundsätzlich sollten Sie Sorge tragen, dass Ihr Haus völlig frei von Asbestfasern ist. Eine Asbest-Sanierung darf nur von Spezialfirmen unter höchsten Schutzvorkehrungen durchgeführt werden. Die Arbeit und die Entsorgung des Materials als Sondermüll sind teuer.


7. Gefahrenquelle Gifte und Altlasten

Eine unterschätze Gefahrenquelle in Altbauten sind früher verwendete Mittel, die gesundheitsgefährdende Chemikalien enthalten. Farben und Lacke können über viele Jahre Lösungsmittel ausdünsten. Besonders problematisch sind aber Holzschutzmittel.

7.1 Holzschutzmittel

Auf Dachböden wurden in den 1960er- und 1970er-Jahren gern ausgiebig Holzschutzmittel verarbeitet. Sie sollten das Balkenwerk gegen Nässe und Insekten schützen. Solche Mittel enthielten vielfach Pentachlorphenol (PCP) und Lindan – beide Stoffe wurden später als hochgradig gesundheitsschädigend erkannt. Auch der ebenfalls giftige Formaldehyd steckt noch in alten Holzverbundplatten. Die sicherste Maßnahme ist das Entfernen der belasteten Materialien. Sollte das nicht möglich sein, müssten sie bestmöglich abgedeckt beziehungsweise eingekapselt und die Räume immer wieder gründlich gelüftet werden. Faustregel: Viele Giftstoffe führen zu Kopfschmerzen und Atemwegsreizungen. Diese Symptome sollten immer Anlass zu einer gründlichen Untersuchung der Räume durch Fachleute sein. Holzschutzmittel wurden auch gern – und völlig unnötig – auf Holzvertäfelungen in Innenräumen aufgebracht. Im Zweifel reißen Sie solche Altlasten besser heraus.

7.2 Altlasten

Wichtig sind schließlich Informationen über die Vorgeschichte des Bauplatzes: Handelt es sich hier möglicherweise um ein ehemaliges Gewerbegebiet, in dem chemische Abfälle illegal entsorgt wurden? Früher war die zulässige Emissionsgrenze deutlich höher. Und bei vielen Stoffen wurde ihr gesundheitsgefährdendes Potenzial erst spät festgestellt. Aufschluss kann das zuständige Liegenschaftsamt geben, in dem sich die frühere Nutzung des Areals ermitteln lässt. Möglicherweise wird sogar ein Altlastenkataster geführt. Sollten Sie ernsthaften Verdacht auf Bodenverunreinigung haben, weil Sie beispielsweise Ölschlieren auf Pfützen entdeckt haben oder stechende Gerüche auftreten, ziehen Sie unbedingt einen Sachverständigen zurate. Kann der Verursacher der Verunreinigung nicht herangezogen werden, ist für die Sanierung von Altlasten nämlich stets der Grundstücksbesitzer verantwortlich. Wer will sich schon mit einem belasteten Grundstück gleich noch die Sanierungsverpflichtung dazukaufen?


8. Ist das Haus überhaupt legal?

Eine ganz zentrale Frage sollten Sie vor dem Kauf einer älteren Immobilie unbedingt klären: Ob es sich überhaupt um ein genehmigtes Gebäude handelt. Es mag sehr unwahrscheinlich sein, dass für ein Haus in einer normalen Wohngegend keine Baugenehmigung vorliegt – Klarheit bringt aber nur ein Blick in die Registratur bei der zuständigen Baubehörde. Gegebenenfalls benötigen Sie hierfür das Einverständnis des Noch-Eigentümers. Stellen Sie diese Anfrage am besten gleich, ehe Ihnen Kosten für Gutachter und Ortstermine entstehen.

Sollte Ihre Wunschimmobilie wider Erwarten ein Schwarzbau sein, sind dabei zwei Typen zu unterscheiden:

  • Formell illegale Häuser können unter Umständen legalisiert werden, wenn man im Nachhinein einen Bauantrag stellt. Es liegt dann im Ermessen der Behörde, ob sie den Antrag genehmigt oder nicht.
  • Formell und materiell illegale Häuser können nicht legalisiert werden, da ihnen sowohl die Baugenehmigung als auch die Genehmigungsfähigkeit fehlt. Sie verstoßen gegen das Baugesetz und müssen abgerissen werden.

Kostenexplosion vermeiden!

Persönliche Beratung

Unsere Experten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneBeratung vereinbaren

Wer sich in eine alte Immobilie verliebt, hat fast immer mehrere kostspielige Rendezvous mit Handwerksbetrieben und Fachunternehmen für Haussanierung. Sofern Sie mit Immobilen unerfahren sind, sollten Sie die Checkliste für den Kauf eines Altbaus nicht in Eigenregie durchgehen. Ziehen Sie einen erfahrenen Architekten oder Gutachter hinzu, ehe Sie sich zum Kauf entschließen. Sein Honorar sparen Sie auf alle Fälle wieder ein. Er kann Ihnen auch aufzeigen, in welchem Rahmen Sie kostensenkende Eigenleistungen erbringen und Fördergelder beantragen können.

Bei älteren Immobilen werden viele handwerkliche Leistungen aber teurer, wenn sie stilerhaltend durchgeführt werden sollen. Die Verlegung neuer Stromleitungen erfordert im Anschluss die Wiederherstellung von Decken- und Wandstuck, und wenn die Küche schöne historische Wandfliesen aufweist, möchten Sie diese später wieder in altem Glanz erstrahlen lassen. Erneuerungen sollten – zumindest in sichtbaren Bereichen – möglichst mit zeitgenössischem historischem Baumaterial ausgeführt werden. Und wenn dann die Handwerker Ihr neues Heim verlassen haben, warten vielleicht noch Treppe und Fußböden, Fenster und Türen auf eine Instandsetzung.

Alte Häuser sind ein Traum – doch die Liste, was man beim Hauskauf beachten muss, ist lang. Es bedarf einer sehr nüchternen Bestandaufnahme und Kalkulation, damit die Liebe nicht unversehens in einem Albtraum und im finanziellen Desaster endet.