Sie sind hier:

Checkliste Hauskauf Altbau:

So vermeiden Sie beim Kauf eines Hauses hohe Renovierungskosten   

  • Alle Fragen auf einen Blick
  • Praktische Tipps
  • Kostenloser Download

Sie haben Interesse am Kauf eines Altbaus? Mit unserer Checkliste bleiben keine Fragen offen.

Vor dem Hauskauf sollten Sie auf alle versteckten Kosten achten. Mit unserer Checkliste Hauskauf Altbau können Sie mögliche Renovierungsfallen und damit Kostentreiber in acht großen Bereichen aufspüren und vermeiden.


Checkliste Hauskauf: Wie kann ich Substanzschäden erkennen?

Im Laufe der Jahre verändert sich die Bausubstanz und es können sich gravierende Schäden entwickeln. Achten Sie beim Kauf eines Altbaus vor allem auf diese drei Gefahren:

 

Setzungsrisse – führen zu einer geschwächten Statik und hohen Renovierungskosten

Setzungsrisse entstehen, wenn der Baugrund aufgrund des hohen Gewichts durch das Bauwerk nachgibt. Sie durchziehen das gesamte Mauerwerk und setzen sich oft treppenförmig fort. An Stellen mit Setzungsrissen ist der stabilisierende Verbund des Mauerwerks oder der Betonschüttung unterbrochen – die Statik ist geschwächt. Eine aufwendige Sanierung ist unverzichtbar.

Hausschwamm – oftmals ist eine Sanierung unrentabel

Der Hausschwamm wächst zuerst im Dachstuhl oder in Kellerwänden und kann das gesamte Haus durchziehen. Man erkennt ihn an pilzartigen Auswüchsen, vornehmlich auf Balken. Eingeatmete Schimmelsporen können dauerhafte Gesundheitsschäden mit vielfältiger Symptomatik verursachen.

Sind die Holzteile des Hauses befallen, müssen sie vollständig ausgetauscht werden. Stark von Hausschwamm befallene Gebäude können oft nur noch abgerissen werden, weil eine Sanierung die Wirtschaftlichkeitsgrenze sprengen würde.

 

Schädlingsbefall – geschädigte Teile müssen aufwändig beseitigt werden

Ein Schädlingsbefall in Dachstuhl, Holzbalken und Zwischendecken wäre ebenfalls mit sehr hohen Renovierungskosten verbunden.

  • Holzbock und Holzwurm können die Stabilität der tragenden Teile angreifen.
  • Bei schwerem Befall müssen entsprechend geschädigte Teile aufwändig ausgetauscht werden.
  • Um die Schädlingsplage zu stoppen, wird meistens Gift eingesetzt. Ökologische Alternativen sind sehr kompliziert und teuer.

Informationen anfordern

Kostenlos informieren, was mit Bausparen alles möglich ist.

Bausparen und Baufinanzierung – Beratung vor Ort durch unsere Heimatexperten-144x173Jetzt Infos anfordern

Checkliste Hauskauf: Welche Schäden verursacht Nässe am Tragwerk und den Mauern?

Checkliste Hauskauf: Welche Schäden verursacht Nässe am Tragwerk und den Mauern?

Nässe stellt für jede Bausubstanz ein großes Problem dar. Regen und Grundwasser könnten Ihrer Wunschimmobilie im Lauf der Jahre zugesetzt und unterschiedliche Folgeschäden verursacht haben.

 

Schimmel – kann dauerhafte Gesundheitsschäden verursachen

Nässe bedroht nicht nur die Substanz des Hauses, sondern ist auch Ursache für gesundheitsgefährdende Schimmelbildung. Das Zusammenspiel von Feuchtigkeit, Temperatur und Nährstoffen lässt im ungünstigen Fall den schwarzen oder grünen Schimmel flächendeckend aufblühen. Eingeatmete Schimmelsporen können dauerhafte Gesundheitsschäden mit vielfältiger Symptomatik verursachen.

Auch wenn der Schimmelbefall noch nicht sichtbar ist, kündigt er sich oft durch einen moderigen Geruch in schlecht belüfteten, feuchten Räumen an. Gefährlich sind auch unzulänglich schimmelsanierte Bereiche. Nur mit sehr gründlichen Maßnahmen gelingt es, Schimmel wirklich zu beseitigen. Im Zweifelsfall sollte ein Fachmann hinzugezogen werden.

Wasser von oben – inspizieren Sie das Gebäude gründlich

Eine weitere Gefahrenquelle ist das Wasser von oben. Selbst wenn die Eindeckung des Daches ohne Schäden ist, sind die Abdichtungen  von Schornsteinen, Balkonen und angrenzenden Wänden häufig undicht. Wenn solche Schwachstellen über Jahre unbemerkt geblieben sind, können die Nässeschäden erheblich sein.

Muffiger, moderiger Geruch ist ein klares Indiz für Nässe und Schimmel. Hier hilft nur eine sehr gründliche Inspektion.

 

Aufsteigende Nässe – eine Nässesperre ist ein unverzichtbares Muss

Aufsteigende Nässe aus dem Erdreich hat bei alten Häusern oft leichtes Spiel, da keine schützende Nässesperre vorhanden ist. Abbröckelnder Putz und weiße Ausblühungen sind ein deutliches Zeichen dafür, dass die Grundmauern des Hauses feucht sind und saniert werden müssen.

Wollen Sie dies gründlich durchführen lassen, müssen die Mauern vom Fundament bis zur Oberkante des Bodenniveaus

  • freigelegt,
  • getrocknet,
  • nässeisoliert
  • und wärmegedämmt werden.

Ergänzend müssen die Grundmauern auch von innen getrocknet und gegen Nässe geschützt werden.

Sollte der Keller trocken sein, ist es auf jeden Fall sinnvoll, ihn zu dämmen und so Heizkosten zu sparen. Es bietet sich an, einen trockenen und gut gedämmten Keller auszubauen . Das erhöht die Nutzfläche der Immobilie.

 

Checkliste Hauskauf: Auf was muss ich bei alten Wasserleitungen achten?

Checkliste Hauskauf: Auf was muss ich bei alten Wasserleitungen achten?

Häufig müssen bei älteren Immobilien die Versorgungsleitungen erneuert werden. Wasserrohre und das Stromleitungsnetz sind meist in einem schlechten Zustand.

 

Wasserrohre – Bleileitungen müssen umgehend ausgetauscht werden

Sollten in einer Alt-Immobilie noch Wasserrohre aus Blei verlegt sein, besteht umgehender Handlungsbedarf. Schon die Aufnahme kleinster hochgiftiger Bleimengen über das Trinkwasser kann verheerende Folgen für die Gesundheit haben.

Sie erkennen die dickwandigen Bleileitungen an ihrer grauen Farbe. Sie lassen sich leicht einritzen und klingen beim Klopfen dumpf und hohl. Bei Bedarf ist beim örtlichen Wasserversorger ein einfaches Set zur Ermittlung des Bleigehaltes im Wasser erhältlich.

Wasserrohre – Verkalkungen reduzieren den Wasserdruck

Alte Leitungen setzen sich im Laufe der Zeit mit Kalk zu. Kalkablagerungen reduzieren den Wasserdruck und bieten Angriffsflächen für die Ansiedlung von Bakterien. Ehe man entstehende Verstopfungen einzeln behebt, ist die Grunderneuerung sämtlicher Leitungen oft der sinnvollere Schritt.

 

Checkliste Hauskauf: Wie kann ich die elektrischen Anlagen überprüfen?

Checkliste Hauskauf: Wie kann ich die elektrischen Anlagen überprüfen?

Bei elektrischen Anlagen in Altbauten besteht oft umfassender Sanierungsbedarf. Heute sind mehrere, vielfach abgesicherte Schaltkreise und eine breite Ausstattung mit Stromquellen in jedem Raum die Regel. Veraltete Kabel in den Wänden müssen zwingend ausgetauscht werden.

 

Elektrische Anlage – Hauptanschluss und Hauptverteilung müssen erneuert werden

Die Stromversorgung erfordert besondere Aufmerksamkeit und Arbeit. Im Hauptanschluss (auch Panzerkasten genannt) ist die alte Hauptsicherungen fast immer festgeschmort. Hier liegt die Erneuerung in der Zuständigkeit des Stromversorgers.

Im Verteilerkasten stecken häufig noch uralte Porzellansicherungen. Auch sind die Verteilungen lediglich auf wenige Stromkreise mit niedriger Belastung ausgelegt. Hier gibt es nur den radikalen Schritt, alles zu erneuern und für den persönlichen Bedarf zu erweitern.

Elektrische Anlage – das Leitungsnetz ist ein Renovierungsfall

Zwei Dinge machen das elektrische Leitungsnetz zum Renovierungsfall: Art und Zustand beziehungsweise die Menge der Verkabelung.

  • Das Leitungsnetz kann bei uralten Häusern noch aus Metallrohren mit innenliegenden, textilisolierten Kabeln bestehen. Die Querschnitte der einzelnen Adern sind oft zu gering und die Isolierung löst sich meistens auf.
  • Im Hinblick auf heutige Anforderungen sind oftmals zu wenige Kabel verlegt. Von einer einzigen Steckdose pro Raum müsste man mittels Verlängerungskabeln die gewünschten Geräte mit Strom versorgen. Dabei droht eine gefährliche Überlastung.

Auch geübte Heimwerker  sollten sich darüber im Klaren sein, dass zentrale Umbauten in der Stromversorgung nur von zugelassenen Fachleuten ausgeführt werden dürfen.

 

Checkliste Hauskauf: Wärmehaushalt – muss ich die Heizung und Dämmung erneuern?

Checkliste Hauskauf: Wärmehaushalt – muss ich die Heizung und Dämmung erneuern?

Heizung und Dämmung des Gebäudes sind für den ganzjährigen und gemütlichen Wohnkomfort unverzichtbar. Nach gesetzlichen Vorgaben müssen vor 1985 installierte Heizungen durch moderne, energieeffiziente und umweltschonendere Anlagen ersetzt werden.

 

Heizung und Heizungsrohre: durch die Entfernung und Entsorgung drohen hohe Zusatzkosten

Haben Sie sich bereits für ein modernes Heizsystem entschieden? Diese Frage sollten Sie bereits in der Anfangsphase klären. Für die Erneuerung von Heizungsanlagen auf umweltfreundlichere Technologien gibt es immer wieder öffentliche Förderungsprogramme.

Wenn Sie veraltete Heizungsrohre entfernen und entsorgen möchten, drohen hohe Zusatzkosten. Ist das Heizungssystem verkalkt, müssen die Heizkörper kostspielig ausgetauscht werden. Die Umstellung auf eine Holzpellet-Heizung verursacht ebenfalls Zusatzkosten, da Sie Raum für die Lagerung des Brennmaterials einplanen müssen.

Dämmung: bei Altbauten sind Dämmmaßnahmen meist unumgänglich

Die Wärmedämmung ist ein wichtiger Faktor, um sich im Eigenheim wohlzufühlen. Ist der Dachboden Ihrer Wunschimmobilie bereits gedämmt? Dann sollten Sie überprüfen, wie fachgerecht und mit welchen Materialien die Dämmung erfolgt ist.

Ist ohnehin die Neueindeckung des Daches nötig, wäre neben einer erneuerten Dämmung auch der Einbau von Dachfenstern möglich. Dieser Ausbau würde die Nutzbarkeit des Dachbodens erhöhen – allerdings auch die Gesamtkosten der Altbaurenovierung.

Die Außenmauern müssen bei Altbauten ebenfalls häufig wärmegedämmt werden. Ob eine Außen- oder Hohlraumdämmung die beste Lösung ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Ein schönes Haus aus stilvollen Ziegeln  würde man nur ungern hinter einem Styroporpanzer verstecken. Grundsätzlich können Sie für Dämmmaßnahmen Fördergelder  beantragen.

 

Checkliste Hauskauf: Wie hoch ist die Gefahr durch Asbest?

Checkliste Hauskauf: Wie hoch ist die Gefahr durch Asbest?

In den 1960er- und 1970er-Jahren wurden oft gesundheitsgefährdende Baumaterialien und -stoffe verwendet. Auch wenn Ihre Wunschimmobile bereits älter ist, sollten Sie trotzdem prüfen, ob eventuell im Rahmen einer Modernisierung fragwürdige Stoffe verbaut wurden.

 

Asbest – verhindern Sie schwere Gesundheitsschäden

Asbest ist gesundheitsschädigend und krebserregend. Die weiße Mineralfaser wurde aufgrund ihrer Feuerfestigkeit und Isolierfähigkeit dennoch in folgenden Baustoffen und Geräten verarbeitet:

  • Faserzementplatten („Eternit“)
  • Fußbodenbeläge und verwendete Kleber
  • Nachtspeicherheizungen
  • Brand- und Wärmeschutz
  • Innenisolierungen

Gefährlich ist das Einatmen der feinen Asbestfasern. Dauerhaft einer Asbestbelastung ausgesetzte Menschen erkranken oft erst nach Jahren an schweren Lungenleiden oder an Krebs. Doch auch ein kurzfristiger Kontakt mit Asbestfasern kann später schwere Schäden verursachen!

Asbestsanierung – es besteht eine Sanierungsdringlichkeit

Je nach Alterungszustand der asbesthaltigen Materialien und Nutzung der betroffenen Räume besteht eine unterschiedliche Sanierungsdringlichkeit. Manche Materialien setzen die Fasern erst bei Bearbeitung oder Abbrucharbeiten frei, im Außenbereich kann die Verwitterung die Freisetzung bewirken.

Grundsätzlich sollten Sie Sorge tragen, dass Ihr Haus völlig frei von Asbestfasern ist, damit Ihrem unbeschwerten Wohnglück nichts im Wege steht. Eine Asbest-Sanierung darf nur von Spezialfirmen unter höchsten Schutzvorkehrungen durchgeführt werden.

 

Checkliste Hauskauf: Wie können Gifte und Altlasten entfernt werden?

Checkliste Hauskauf: Wie können Gifte und Altlasten entfernt werden?

Eine unterschätze Gefahrenquelle in Altbauten sind früher verwendete Mittel, die gesundheitsgefährdende Chemikalien enthalten. Farben und Lacke können über viele Jahre Lösungsmittel ausdünsten. Holzschutzmittel sind hierbei besonders problematisch.

 

Holzschutzmittel – lassen Sie belastete Materialien möglichst entfernen

Auf Dachböden der 1960er- und 1970er-Jahre wurden sehr häufig Holzschutzmittel verarbeitet. Solche Mittel enthielten vielfach Pentachlorphenol (PCP) und Lindan – beide Stoffe sind hochgradig gesundheitsschädigend.

Auch das giftige Formaldehyd steckt noch in vielen alten Holzverbundplatten. Die sicherste Maßnahme ist das Entfernen der belasteten Materialien. Sollte das nicht möglich sein, muss für eine bestmögliche Abdeckung und eine gründliche Lüftung gesorgt werden.

Faustregel: Viele Giftstoffe führen zu Kopfschmerzen und Atemwegsreizungen. Diese Symptome sollten immer Anlass zu einer gründlichen Untersuchung der Räume durch Fachleute sein.


Altlasten – informieren Sie sich über die Vorgeschichte des Bauplatzes

Informationen über die Vorgeschichte des Bauplatzes sind sehr wichtig. Konnten möglicherweise chemische Abfälle in den Boden gelangen? Aufschluss kann das zuständige Liegenschaftsamt geben, in dem sich die frühere Nutzung des Areals ermitteln lässt. Möglicherweise wird sogar ein Altlastenkataster geführt.

Sollten Sie ernsthaften Verdacht auf Bodenverunreinigung haben, ziehen Sie unbedingt einen Sachverständigen zurate. Kann der Verursacher der Verunreinigung nicht herangezogen werden, ist für die Sanierung von Altlasten stets der Grundstücksbesitzer verantwortlich.

 

Checkliste Hauskauf: Ist das Haus überhaupt legal?

Checkliste Hauskauf: Ist das Haus überhaupt legal?

Diese ganz zentrale Frage sollten Sie vor dem Kauf einer älteren Immobilie unbedingt klären: Handelt es sich um ein genehmigtes Gebäude? Klarheit bringt ein Blick in die Registratur bei der zuständigen Baubehörde.

 

Formell illegale Häuser – überprüfen Sie die Legalisierung

Gegebenenfalls benötigen Sie hierfür das Einverständnis des Noch-Eigentümers. Stellen Sie diese Anfrage am besten gleich, ehe Ihnen Kosten für Gutachter und Ortstermine entstehen. Sollte Ihre Wunschimmobilie wider Erwarten ein Schwarzbau sein, sind dabei zwei Typen zu unterscheiden:

  • Formell illegale Häuser: Diese können unter Umständen legalisiert werden, wenn im Nachhinein ein Bauantrag gestellt wird. Es liegt dann im Ermessen der Behörde, ob sie den Antrag genehmigt oder nicht.
  • Formell und materiell illegale Häuser: Diese können nicht legalisiert werden, da ihnen sowohl die Baugenehmigung als auch die Genehmigungsfähigkeit fehlt. Sie verstoßen gegen das Baugesetz und müssen abgerissen werden.

Sie haben weitere Fragen zu Baufinanzierungsthemen?

Persönliche Beratung
Kompetent und lösungsorientiert

  • Individuelle Beratung
  • Über 85 Jahre Erfahrung
  • 7,2 Millionen zufriedene Kunden
 

Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.