Eigenheimfinanzierung: Jetzt der ideale Zeitpunkt

Kaufen oder mieten? Darauf gibt es derzeit nur eine Antwort: kaufen. Denn die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Vor allem bei einer hohen Finanzierungssumme wirkt sich der niedrige Zinssatz mit einer langen Laufzeit unterm Strich sehr positiv aus.


Vorteile des Immobilienerwerbs

Der Besitz einer Immobilie ist schon ein Wert an sich. Aber es gibt weitere Vorteile, die in Ihre Entscheidung einfließen sollten:

  • Eine Immobilie ist eine gute Altersvorsorge – ob Sie sie nun vermieten oder selbst nutzen. Allein Sie entscheiden über Umbauten oder Modernisierung, Sie sind frei von Mieterhöhungen oder einer Kündigung.
  • Aktuell steigen die Immobilienpreise. So wird eine Eigenheimfinanzierung zusätzlich zu einer interessanten Kapitalanlage. Auch hier ist nicht entscheidend, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen. In Zeiten, in denen klassische Geldanlagen kaum Zinsen abwerfen, ist der Erwerb von Wohneigentum ein sinnvoller Schritt.
  • Investieren Sie Ihr Geld in ein klassisches Kapitalanlage-Objekt, können Sie beispielsweise den Kauf des Grundstücks steuerlich absetzen. Auch der Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie sind hier relevant. Darüber hinaus können Sie viele Kosten, die bei der späteren Vermietung auftreten, beim Finanzamt angeben, etwa Reparaturen und Instandhaltungsaufwendungen.

Das Portal Immobilienscout24 rät hier allerdings dringend, dass sich Ihr Immobilienfinanzierer und Ihr Steuerberater vor dem Kauf abstimmen.


Am sinnvollsten ist ein Finanzierungsmix

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Bei der Kreditaufnahme gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, umso besser. Dann ist die Finanzierung sicherer aufgestellt, und Sie vermeiden das Risiko einer Überschuldung. Generell raten Experten dazu, mindestens 20, besser noch gut 30 Prozent Eigenkapital beizusteuern.

Für die übrige Summe benötigen Sie eine solide Finanzierung. Es empfiehlt sich ein Finanzierungsmix. Finanzieren Sie das Darlehen über einen Bausparvertrag und nutzen Sie gegebenenfalls einen Kredit von der KfW-Bank.

Ob eine Immobilie ihren Preis wert ist, können am besten Gutachter beurteilen. Und ob die Immobilie eher günstig oder teuer ist – darüber gibt eine Faustregel Auskunft. Die Zeitschrift Finanztip rechnet auf ihrem Online-Portal vor:

  • Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240.000 Euro angeboten.
  • Die Kaltmiete beläuft sich auf zehn Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat, eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro.
  • Der Kaufpreis beläuft sich somit auf das 20-fache der Miete.
  • Würde die Wohnung 300.000 Euro kosten, läge der Faktor für diese 100-Quadratmeter-Wohnung bei 25.

Die Faustregel besagt: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer.


Eigenheimfinanzierung: Die Kredithöhe

Wie hoch muss nun Ihr Kredit ausfallen? Das sehen Sie, wenn Sie von den gesamten Kosten Ihres Immobilienprojekts Ihr vorhandenes Eigenkapital abziehen. Begehen Sie dabei nicht den Fehler, hierbei lediglich den Kaufpreis als Gesamtkosten anzusetzen. Hinzu kommen noch weitere Ausgaben. Im Einzelnen sind dies:

  • Objektkosten: Hierzu zählen der Kaufpreis der Immobilie sowie Ausgaben, die beispielsweise für Grundstückserschließung, Sanierung (dazu müssen Sie die Renovierungskosten berechnen) oder Umbau anfallen.
  • Finanzierungskosten: Dies sind die Nebenkosten Ihres Immobilienkaufs. Hier summieren sich zum Beispiel Gebühren für Makler, Architekt und Notar, die Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Gebühren für die Kreditbearbeitung.
  • Sonstige Kosten: Deren Höhe ist individuell und hängt von Ihren bisherigen Lebensumständen ab. Eventuell müssen Sie sich neue Möbel oder Elektrogeräte anschaffen, ein Umzugsunternehmen bezahlen, einen längeren und damit teureren Arbeitsweg in Kauf nehmen etc.

Diese KfW-Förderung gibt es

Der Staat unterstützt Ihren Plan, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Dazu hat die nationale Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zahlreiche Programme aufgelegt – vor allem in Form von vergünstigten Darlehen und Zuschüssen. Dies sind die wichtigsten:

  • Mit dem Kredit KfW 124 fördert die Bank die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Förderung gilt unter anderem für die Kosten für das Baugrundstück, die Baunebenkosten für Architekten oder Energieberater sowie die Grunderwerbssteuer. Der Kredit kann sich auf bis zu 50.000 Euro belaufen. Er darf sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Wohnung oder eines Hauses eingesetzt werden. Für ein Darlehen in voller Höhe über 50.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren gelten aktuell folgende Konditionen (alle Angaben: Stand Dezember 2017): Der Kreditnehmer zahlt 0,75 Prozent Effektivzins pro Jahr bei drei tilgungsfreien Anlaufjahren und fünf Jahren Zinsbindung.
  • Der Kredit KfW 153 ist für den Bau oder Kauf eines neuen KfW-Effizienzhauses gedacht. Den Begriff Effizienzhaus hat die KfW dabei klar definiert. Es gehtEffizienzhaus um den möglichst geringen Energiebedarf einer Immobilie. Trotz des Namenskönnen Sie den Kredit auch für eine Eigentumswohnung beantragen. Wenn Sie den KfW-Kredit 153 in voller Höhe von 100.000 Euro in Anspruch nehmen, zahlen Sie einen effektiven Jahreszins von 1,36 Prozent. Er hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren.
  • Über die genannten Programme hinaus hält die KfW zahlreiche weitere Kredite und Zuschüsse parat. Welches Angebot zu Ihrer Eigenheimfinanzierung passt, können Sie einem der KfW-Produktfinder auf der Internetseite der KfW entnehmen (www.kfw.de).

Staatliche Förderung des Bausparens

Auch für Ihren Bausparvertrag erhalten Sie eine staatliche Förderung. Es gibt hierbei folgende zwei Modelle, die Sie parallel nutzen können:

  • Arbeitnehmersparzulage: Sie soll der Vermögensbildung der Arbeitnehmer dienen. Die Zulage subventioniert die vermögenswirksamen Leistungen, die ein Arbeitgeber für seinen Beschäftigten anlegt. Eine der Anlagemöglichkeiten ist der Bausparvertrag. In Bezug auf die Zulage hat der Gesetzgeber Einkommensgrenzen festgelegt, die sich auf das zu versteuernde Einkommen beziehen – und nicht auf das Bruttoeinkommen. Für Alleinstehende liegt diese Grenze derzeit (Stand Dezember 2017) bei 17.900 Euro pro Jahr, für gemeinsam veranlagte Ehe- oder Lebenspartner bei 35.800 Euro. Wer mehr verdient, wird nicht mehr durch die Arbeitnehmersparzulage gefördert.
  • Wohnungsbauprämie: Um die Prämie in Anspruch zu nehmen, brauchen Sie ebenfalls einen Bausparvertrag. Ihr Arbeitgeber kommt hierbei aber nicht ins Spiel. Die Wohnungsbauprämie ist wie die Arbeitnehmersparzulage an gewisse Einkommensgrenzen geknüpft. Wer mehr verdient, erhält keine Förderung. Die Einkommensgrenzen liegen für Singles bei 25.600 Euro pro Jahr, für Paare bei 51.200 Euro.

Eigenheimfinanzierung mit Riester-Vertrag

Finanzielle Unterstützung fürs Bauen oder Kaufen bekommen Sie auch aus einem weiteren öffentlich Topf: der Riester-Förderung.

  • Riester-Verträge sind eine Form der privaten Altersvorsorge. Dabei erhalten Sie für das Geld, das Sie ansparen, jährlich Zulagen vom Staat. Außerdem mindert „riestern“ Ihre Steuerlast, weil Sie die Beiträge absetzen können.
  • Der sogenannte Wohn-Riester ist eine Variante dieser Altersvorsorge. Damit wird Ihnen die Finanzierung oder Sanierung einer selbstgenutzten Immobilie erleichtert. 175 Euro fallen hier als Grundzulage an, für ab 2008 geborene Kinder gibt es noch einmal je 300 Euro an Zulage.

Clever finanzieren – Fehler vermeiden

Die Praxis zeigt, dass Immobilienkäufern immer wieder typische Fehler unterlaufen. Im Folgenden finden Sie eine Liste der „Klassiker“, die Sie vermeiden sollten:

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Eine derart knapp kalkulierte Finanzierung ist auf Dauer riskant. Mindestens 20 Prozent, besser 30 Prozent der Gesamtkosten sollten Sie als Käufer oder Bauherr aus eigenen Mitteln bestreiten können. Können Sie kaum oder kein Eigenkapital einbringen, fällt der Zinssatz des Darlehens umso höher aus.

  • Unterschätzter Kreditbedarf: Auch das ist ein klassischer Fehler in der Immobilienfinanzierung – der Kredit ist zu gering. Ein Grund kann beispielsweise sein, dass Sie Ihre Eigenleistung beim Bau überschätzt haben. Unvorhergesehene Handwerker- oder andere Nebenkosten erfordern dann meist eine Nachfinanzierung. Und die lassen sich Kreditinstitute unter Umständen teuer bezahlen.
  • Kaufnebenkosten übersehen: Der Kaufpreis Ihrer Immobilie minus des Eigenkapitals ist nicht Ihr Finanzierungsbedarf! Beim Erwerb einer Immobilie fällt noch einiges an Nebenkosten an. Rechnen Sie mit mindestens zehn Prozent, besser 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich. Nebenkosten verursachen beispielsweise Gutachter, Makler, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer.
  • Kein Notgroschen: Wer alles Geld in seinen Immobilienbau oder -kauf steckt, kann leicht in Schwierigkeiten kommen. Gut beraten ist, wer über einen Notgroschen von drei bis sechs Monatsgehältern verfügt. Sie werden das Geld möglicherweise für eine Autoreparatur oder den Ersatz einer defekten Waschmaschine brauchen. Selbstständige können in eine Auftragsflaute geraten, Arbeitnehmer (vorübergehend) arbeitslos werden.

Bausparen: So früh wie möglich

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Wenn eine Eigenheimfinanzierung für Sie jetzt noch nicht ansteht, aber mittelfristig geplant ist, sollten Sie einen Bausparvertrag abschließen. So sichern Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz für die spätere Finanzierung und profitieren dank der Zinsbindung noch viele Jahre später davon.

Mit dem Bausparrechner von Schwäbisch Hall können Sie hier einfach und schnell Ihre persönlichen Konditionen berechnen. Die vier Schritte sind:

  • Zweck definieren: Möchten Sie Sparen, Bauen, Kaufen oder Modernisieren?
  • Sparbeitrag und Kapitalbedarf ermitteln: Anschließend können Sie festlegen, wie hoch das Darlehen sein soll, wie viel und über welchen Zeitraum Sie bausparen möchten.
  • Spar- und Tilgungsplan festlegen: Der Rechner schlägt Ihnen passende Tarife vor und gibt Ihnen einen Überblick über die Spar- und Tilgungsraten.
  • Ihr persönlicher Bausparvertrag: Abschließend bekommen Sie Ihr Ergebnis angezeigt. Es beinhaltet das finale Bausparguthaben inklusive Zinsen, die Bausparsumme sowie die möglichen Prämien für Ihre Berechnung.

Die Experten von Schwäbisch Hall unterstützen Sie in allen Fragen der Immobilienfinanzierung. Sprechen Sie uns gern unverbindlich an.


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