Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf ist sinnvoll?

Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Hauskauf? Dieser Aspekt spielt bei der Vorbereitung eines Immobilienerwerbs eine wichtige Rolle. Die verfügbaren Mittel beeinflussen Darlehenshöhe und Zinssatz und müssen auch die Nebenkosten decken.Ein Hauskauf mit Eigenkapital ist günstiger, verkürzt die Laufzeit und bietet Flexibilität.


Hohes Eigenkapital beim Hauskauf gleich niedrigere Zinsen

Die Grundregel zum Eigenkapital lautet: Ohne Eigenkapital geht es nicht. Mindestens ein Viertel – besser noch ein Drittel – der Gesamtkosten sollten vor allem bei größeren Finanzierungen eingebracht werden, zum Beispiel Bausparguthaben, Sparguthaben bei der Bank, ein bereits bezahltes Grundstück. Je mehr Eigenkapital Sie in den Hauskauf oder auch den Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung einbringen, desto geringer ist die aufzunehmende Summe – entsprechend niedrigere Zinsen werden für das benötigte Darlehen fällig. Wenn Sie die Immobilie zu 100 Prozent über ein Darlehen finanzieren (sogenannte Vollfinanzierung, siehe unten), können die Zinskosten doppelt oder sogar dreimal so hoch ausfallen.

Ein niedriger Zinssatz bei ausreichend hohem Eigenkapital ermöglicht es zudem, höhere monatliche Tilgungsraten zu vereinbaren – Sie haben das aufgenommene Geld also schneller zurückgezahlt. Das gilt zumindest bei selbst genutzten Immobilien, bei einer Vermietung ergibt sich durch steuerliche Regelungen häufig eine andere Situation.


Darlehen schneller tilgen mit mehr Eigenkapital

In Niedrigzinsphasen ist eine hohe Tilgung sogar besonders wichtig. Denn bei niedrigeren Zinsen sinkt der Zinsanteil der Annuität nicht so schnell, und deshalb nimmt auch der Tilgungsanteil langsamer zu.

Die Grafik zeigt am Beispiel eines 100.000-Euro-Darlehens mit einem Zinssatz von 2 Prozent, wie sich die Restschuld und Laufzeit je nach Höhe der Anfangstilgung entwickeln. Bei einem Tilgungssatz von 3 Prozent ist der Kreditnehmer nach gut 25 Jahren schuldenfrei.

Historisch niedrige Zinsen sollte man unbedingt länger als zehn Jahre festschreiben, um sich die günstigen Zinsen zu sichern sowie für den Kunden das Zinsänderungsrisiko deutlich zu reduzieren. Angestrebt werden sollten laut Stiftung Warentest mindestens 15 Jahre. Die ersparten Zinsen können für eine höhere Tilgung genutzt werden, um schneller schuldenfrei zu sein.


Risiko mit Eigenkapital senken

Weiterer Pluspunkt: Bei hohem Eigenkapital beim Hauskauf sinkt das Finanzierungsrisiko. Sollte der schlimmste Fall eintreten und das Haus muss wieder verkauft oder gar zwangsversteigert werden, sind Hausbesitzer mit hohem Eigenkapitalanteil in einer besseren Situation: Es besteht die Chance, dass sie mit dem Erlös aus dem Verkauf oder der Versteigerung den aufgenommenen Darlehensbetrag weitgehend zurückzahlen können.

In den meisten Fällen sprechen gute Gründe für einen hohen Anteil an Eigenkapital beim Hauskauf. Dabei muss es sich nicht ausschließlich um Guthaben in Form von Tages- oder Festgeldkonten handeln. Als Eigenkapital akzeptieren Immobilienfinanzierer auch:

  • Bausparverträge
  • Wertpapiere
  • Fondssparpläne
  • Geld aus Wohnriester- und anderen Riesterverträgen
  • bereits vorhandene Immobilien (Häuser, Wohnungen, Grundstücke)

Private Kredite aus dem Familienkreis lassen sich ebenfalls als Eigenkapital beim Hauskauf geltend machen.

Eigenleistung bei Bau oder Renovierung erhöht Eigenkapital

Gleiches gilt für staatliche Förderung oder Zuschüsse beziehungsweise zinsgünstige Darlehen von der öffentlich-rechtlichen KfW-Bank. Letztere werden aber nicht von allen Kreditinstituten als Eigenkapital akzeptiert. Hier lohnt eine rechtzeitige Nachfrage.

Eine besondere Möglichkeit zur Erhöhung des Eigenkapitalanteils bietet sich beim Bau eines Hauses oder Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie, etwa einem Altbau: die Eigenleistung. Wer handwerklich geschickt ist, kann den Gegenwert seiner eigenen Arbeitsleistung auf der Baustelle zum Eigenkapital hinzurechnen. Das können beispielsweise Maler- und Tapezierarbeiten sein, die Anlage eines Gartens, das Verlegen von Laminat oder der Einbau von Türen.

Schätzen Sie die angegebenen Eigenleistungen realistisch ein, um Nachfinanzierungen zu vermeiden. Um zum Beispiel 20.000 € Eigenleistung ansetzen zu können, müssen bei einem Stundenlohn von 40 € 500 Stunden gearbeitet werden.

Banken schauen in der Regel aber sehr genau hin, ob Bauherren für die jeweilige Tätigkeit wirklich qualifiziert sind. Bei anspruchsvollen Fachtätigkeiten wie Maurerarbeiten, Wärmedämmung, Gas- und Wasserinstallationen oder gar Arbeit an elektrischen Anlagen bekommen eigentlich nur Handwerker die Chance, ihr Eigenkapital auf diese Weise zu erhöhen. Hobby-Heimwerker sollten schon aus eigenem Interesse solche Aufgaben einem Profi überlassen. Später auftretende Mängel können teuer werden und sind bei nicht sachgemäß ausgeführter Arbeit auch nicht von der Versicherung abgedeckt. Ganz zu schweigen von den Gefahren, die zum Beispiel von einer fehlerhaft installierten Elektroanlage für die Bewohner ausgehen.

Akzeptiert die Bank eine Eigenleistung, ist in der Regel eine Eigenkapitalerhöhung von fünf bis zehn Prozent der Baukosten möglich. Bei Neubauten müssen Sie aber bedenken, dass zu den reinen Bau- und Nebenkosten noch Ausgaben für den Grundstückskauf und die Einrichtung des Hauses hinzukommen.


Geht es auch ganz ohne Eigenkapital beim Hauskauf?

Wie verhält es sich nun, wenn nur wenig oder gar kein Eigenkapital zum Hauskauf vorhanden ist? Die Möglichkeit der sogenannten Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung haben wir bereits angesprochen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Banken bereit, einen Hauskauf vollständig durch ein Darlehen zu finanzieren. Entscheidend ist hier vor allem die berufliche Situation des Kunden. Eine sichere Anstellung etwa im öffentlichen Dienst oder als Beamter, verbunden mit einem hohen monatlichen Einkommen, erhöht die Chancen auf ein Volldarlehen.

Im Endeffekt kommt es der Bank darauf an, wie hoch und wie sicher das verfügbare Monatseinkommen ist. Deshalb spielen auch familiäre Aspekte wie zum Beispiel Unterhaltszahlungen eine Rolle. Ein solventer Bürge kann ebenso hilfreich sein wie andere Sicherheiten, etwa eine weitere, abbezahlte Immobilie im Besitz des Kreditnehmers. Außerdem ist es für die Entscheidung der Bank von Bedeutung, ob der Käufer das neue Objekt selbst bewohnen oder vermieten will – und vor allem, wie hoch die benötigte Darlehenssumme ist.


Fast alles ist besser als Miete zu zahlen

 

Selbst die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Neubaus mit wenig Eigenkapital kann günstiger sein, als weiter zur Miete zu wohnen – zumindest bei langfristiger Betrachtung der Wohnsituation. Auch wenn die monatlichen Mietzahlungen etwas niedriger sein sollten als die Ratenzahlungen für einen Kredit mit wenig oder ohne Eigenkapital, so fließt doch jeder Euro aus Zinsen und Tilgung letztlich in Ihre Tasche, während die Miete einzig und allein dem Vermieter zugutekommt. Im Hinblick auf die Altersabsicherung ein wichtiger Punkt.

Hinzu kommt: Bei den immer noch sehr niedrigen Zinsen kann es lange dauern, bis ein nennenswerter Betrag an Eigenkapital angespart ist – während sich gleichzeitig die Immobilienpreise weiter nach oben bewegen dürften. Experten haben errechnet, dass schon eine jährliche Preissteigerung von 1,5 Prozent in den nächsten zehn Jahren dazu führt, dass ein beherzter Kauf eines 200.000-Euro-Objektes günstiger wird, als wenn man in diesem Zeitraum 300 Euro monatlich in einem Sparplan anlegt, um später dann über mehr Eigenkapital für den Hauskauf zu verfügen.

Hohe Monatsmieten sind eines der wichtigsten Argumente einer Entscheidung für das Eigenheim, nach dem Motto „Dann doch lieber etwas Eigenes“. Die monatliche Kaltmiete steht für eine Immobilienfinanzierung auf jeden Fall zur Verfügung.


Bei der Kalkulation auch an die Kaufnebenkosten denken!

Wenn Sie die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals für Ihren Hauskauf kalkulieren, sollten Sie unbedingt daran denken, dass zum Kaufpreis noch eine ganze Reihe von Nebenkosten kommen. Sie treiben die Kaufsumme um mehr als zehn Prozent nach oben. Diese Nebenkosten sind im Normalfall nicht Teil des Immobiliendarlehens, sind also auf jeden Fall als Eigenkapital aufzubringen. Das gilt auch im Falle einer Vollfinanzierung. Wenn wirklich null Eigenkapital zur Verfügung steht, lassen sich die Nebenkosten möglicherweise über einen Privatkredit finanzieren – der ist aber teuer und macht die Gesamtfinanzierung zu einem gewagten Konstrukt.

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf zählen:

Bei einem Hausbau kommen unter anderem hinzu:

  • Baugenehmigungskosten
  • Erschließungskosten
  • Versicherungen (zum Beispiel eine Bauherrenhaftpflicht)

Individuelle Ausgaben für Renovierungsarbeiten, Umzug und gegebenenfalls neue Möbel sollten Sie ebenfalls einkalkulieren – gleichgültig, ob Sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen.

Die Höhe der Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Bundesland und in einigen Ländern noch einmal je nach Region.


Achtung, Kostenfalle!

Zum Schluss noch ein Hinweis auf eine oft übersehene Kostenfalle, die die Gesamtkosten stark nach oben treiben kann und deshalb nicht nur für die Einschätzung der notwendigen Eigenkapitalhöhe wichtig ist: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf auf jeden Fall nach möglicherweise noch anfallenden Erschließungskosten. Auch bei Bestandsimmobilien, die auf den ersten Blick voll erschlossen sind, kann es sein, dass die Gemeinde noch nicht alle Kosten abgerechnet hat – zum Beispiel, weil noch eine Erschließungsmaßnahme fehlt oder erst kurz zuvor durchgeführt wurde.

Der Erschließungszustand sollte im Exposé des Maklers enthalten sein. Geht er nicht eindeutig daraus hervor, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob alle Kosten bereits abgerechnet sind oder ob Sie mit weiteren Ausgaben rechnen müssen. Dazu sollte es dann eine angemessene Vereinbarung im Kaufvertrag geben: Wenn der Verkäufer die Erschließung schon jahrelang genutzt hat, sollte er auch den entsprechenden Kostenanteil tragen.


Kluge Finanzierung ratsam

Eine Immobilienfinanzierung – egal, mit welchem Eigenkapitalanteil – gehen die meisten Menschen nur einmal im Leben an. Sie ist langfristig bedeutsam, da viele Darlehen über 20 oder 30 Jahre laufen und so die persönlichen Finanzverhältnisse auf Jahrzehnte stark beeinflussen.

Natürlich ist es unabdingbar, Klarheit über die eigenen Kapitalverhältnisse zu gewinnen. Doch ehe Sie sich zu gewagten Kalkulationen hinreißen lassen, sollte eine professionelle Beratung Grundlage für die Immobilienfinanzierung sein. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall stehen Ihnen dafür jederzeit gern zur Verfügung. Sie können mit Ihnen auch das Szenario Ihrer künftigen monatlichen Gesamtkostenbelastung durchspielen und Ihren Finanzierungsplan aufstellen. Dazu gehört schließlich mehr als nur der Prozentsatz des Darlehens. Als Ergebnis haben Sie Ihre ganz persönliche, sichere und zinsgünstige Immobilienfinanzierung. Damit können Sie dann Ihren Wohntraum verwirklichen.

Lassen Sie sich zum Thema Bausparen und Finanzieren beraten – Ihr Heimatexperte vor Ort freut sich auf Sie.

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