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Immobilie geerbt: Vermieten oder selbst nutzen

Serie Generationenwechsel, Folge 2: Jedes Jahr werden Zehntausende Neueigentümer einer Immobilie, meist als Erbe oder Schenkung von den Eltern. Wer sich entschließt, die Wohnung oder das Haus nicht zu verkaufen, steht vor der Frage: Soll ich selbst darin wohnen oder die Immobilie vermieten? Was für das eine und das andere spricht, erfahren Sie hier.


Selbstnutzung: Eine emotionale Frage

Die Überlegung, ob man eine von den Eltern übernommene Immobilie selbst nutzt oder vermietet, ist oftmals eine emotionale Angelegenheit – besonders dann, wenn man darin aufgewachsen ist. Vielleicht möchten Sie wieder in das Haus Ihrer Kindheit einziehen? Oder Ihren eigenen Kindern ermöglichen, im Familienbesitz groß zu werden? Das spricht für die Selbstnutzung. Andererseits steht dem oft die Lage des Objektes entgegen: Angesichts der heutigen Mobilität lebt die Kindergeneration häufig nicht mehr am selben Ort wie ihre Eltern. Und ein Umzug ist aus beruflichen Gründen oft nicht möglich.

Setzen Sie sich mit Ihrem Partner oder der Familie zusammen und besprechen Sie folgende Themen:

  • Wer von ihnen ist dafür, wer ist dagegen, in das Haus oder die Wohnung der (Groß-)Eltern einzuziehen?
  • Welche Argumente haben die Familienmitglieder für ihren jeweiligen Wunsch?
  • Müsste ein Familienmitglied Nachteile in Bezug auf den Anfahrtsweg zu Schule oder Arbeitsplatz in Kauf nehmen?
  • Kann die ererbte Immobilie die Anforderungen aller Familienmitglieder an die Wohnqualität erfüllen?
  • Können Sie es tolerieren, wenn Mieter die Immobilie eventuell nicht so gut behandeln, wie Sie es selbst täten?  

Laufende Kosten auf die Mieter umlegen

Unabhängig davon, ob Sie Ihre ererbte Immobilie nun vermieten oder selbst nutzen, entstehen laufende Kosten. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus besitzen, fallen unter anderem Aufwendungen für Wartung und Reinigung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Garten, Treppenhaus und Fahrstuhl an. Diese Aufwendungen sind in der Regel im monatlichen Hausgeld enthalten, das Sie als Miteigentümer des Objekts an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft zahlen. Der Verwalter begleicht davon laufende Ausgaben. Zudem zahlen Sie Versicherungen und Grundsteuer – ob Sie Ihre Wohnung vermieten oder selbst nutzen.

Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, können Sie das Hausgeld allerdings teilweise über die Miete wieder hereinbekommen. „Umlegen“ heißt das im Fachjargon. Umlagefähig sind aber nur Betriebskosten, zum Beispiel die Kosten für Entwässerung, für Sach- und Haftpflichtversicherung und die Bezahlung eines Hauswarts. Nicht umlagefähig ist dagegen die Vergütung des Verwalters, einschließlich seiner Aufwendungen etwa für das Abhalten von Eigentümerversammlungen. Das erläutert der Experte Marcel Kurzke auf promeda.de: „Das gilt ebenso für die Bankgebühren des Hausgeldkontos“, gibt er ein weiteres Beispiel. Kurzke ist Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung in Berlin.

In jedem Fall: Rücklagen bilden

Rücklagen benötigen Sie in jedem Fall, egal ob Selbstnutzer oder Vermieter. Schließlich verursacht jede Immobilie früher oder später Instandhaltungskosten. Sie als neuer Eigentümer müssen diese Ausgaben tragen. Sei es für ein neues Dach, den Austausch schadhafter Wasserleitungen oder eine vom Gesetzgeber geforderte energetische Sanierung.

Als Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus zahlen Sie jeden Monat in eine Instandhaltungsrücklage ein. Gehört Ihnen ein Haus, ist das anders. Dann müssen Sie selbst dafür sorgen, dass Sie genügend finanzielle Mittel auf einem Rücklagenkonto haben. Wie hoch Ihre Rücklage sein sollte, um eventuelle Renovierungen zu bezahlen, hängt auch vom Alter des Objekts ab. Wenn es sich um einen Neubau handelt, „haben Sie sicher die ersten 10 bis 15 Jahre Ihre Ruhe“, erklärt Jörg Sahr von Stiftung Warentest in der Onlineausgabe des Kölner Stadt-Anzeigers. Bei älteren Objekten sieht das anders aus. Richtwert: Hausbesitzer sollten pro Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Rücklage zur Seite legen. Hat Ihr ererbtes Haus eine Größe von 120 Quadratmetern, sollten Sie also 120 Euro monatlich ansparen.


Als Selbstnutzer unabhängig von Mieterhöhungen

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst nutzen, sind Sie praktisch Ihr eigener Vermieter. Das gibt Ihnen natürlich ein gutes und sicheres Gefühl. Sie zahlen keine Miete mehr, einzig Betriebskosten, Rücklagen und eventuell das Hausgeld schlagen zu Buche. Sie sind unabhängig von Mieterhöhungen, müssen zudem keine Sorge wegen einer Kündigung haben. Gerade im Hinblick aufs Älterwerden ist das ein großer Vorteil. Und nicht zuletzt können Sie aus- und umbauen, wie Sie es möchten und die Vorschriften es zulassen, und investieren dabei ausschließlich in Ihren eigenen Besitz. Sie müssen sich gegebenenfalls nur den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft beugen. Haben Sie ein ganzes Haus geerbt, können Sie weitestgehend nach Ihren Vorstellungen schalten und walten.

Wenn Sie selbst in Ihrer Immobilie leben, gibt es auch die Möglichkeit zur Steuerersparnis. Darauf weist beispielsweise Helmut Bischoff vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum auf sueddeutsche.de hin: „Grundsätzlich können nur unbar gezahlte Rechnungen im Rahmen der Handwerkerleistung berücksichtigt werden.“ Konkret gilt: Eigentümer von selbst genutzten Häusern oder Eigentumswohnungen können 20 Prozent ihrer Handwerkerkosten von der Steuer absetzen, maximal 1.200 Euro im Jahr.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet in den Bereichen Bauen, Wohnen und Energiesparen ein breites Spektrum an Programmen, die Sanierungsvorhaben durch Kredite und Zuschüsse unterstützen. Bei vielen Programmen ist es gleichgültig, ob Sie als Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermietet ist. Daneben gibt es einige Wohneigentumsprogramme, die speziell der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum dienen.

Wohnung vermieten: Beratung durch Fachanwalt empfohlen

Wenn Sie die übernommene Immobilie vermieten, wird Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu einer soliden Geldanlage. Bevor Sie das erste Mal als Vermieter tätig werden, müssen Sie sich gut informieren. Beispielsweise sollten Sie wissen, welche Punkte der Mietvertrag enthalten muss. Im Internet gibt es zwar eine Vielzahl an Vorlagen, doch Laien sollten einen Mietvertrag unbedingt von einem Experten wie einem spezialisierten Anwalt überprüfen lassen.

Genauso wie für Mieter existieren auch für Vermieter zahlreiche Beratungsangebote. Zu den Anbietern gehören:

  • VermieterVerein (www.vermieterverein.de)
  • Deutscher Vermieterschutzbund (www.deutscher-vermieterschutzbund.de)
  • Vermieterschutzverein Deutschland (www.vermieterschutzverein-deutschland.de)

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, muss für die dadurch erzielten Einnahmen Steuern zahlen. Relevant ist die Höhe des Gewinns. Er errechnet sich aus dem Überschuss aus den Mieteinnahmen nach Deckung aller objektbezogenen Kosten, einschließlich größerer Reparaturen oder Umbauten. Lassen Sie sich am besten von einem Steuerberater informieren.


Eigenbedarf: Wechsel vom Vermieter zum Selbstnutzer

Sicher kennen auch Sie Geschichten über säumige Mieter. Und es gibt unzählige Fälle, in denen Mieter mit dem Eigentum des Wohnungsbesitzers nicht pfleglich umgehen. So umsichtig Sie auch bei der Auswahl Ihrer Mieter sind – ein Restrisiko bleibt. Und: Ein unbefristetes Mietverhältnis zu beenden, ist selbst bei Fehlverhalten des Mieters rechtlich nicht einfach.

Sie möchten sich die Möglichkeit offen halten, in einigen Jahren die Immobilie selbst zu bewohnen? Dann bieten sich zwei Vorgehensweisen an:

  • Zum einen können Sie den Mietvertrag von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum befristen.
  • Zum anderen können Sie den Vertrag unbefristet abschließen und später Eigenbedarf anmelden.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch § 573, Absatz 2 steht, unter welchen Umständen Sie dies tun dürfen: „Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“ Die genauen Gründe müssen im Kündigungsschreiben dargelegt sein. Hierzu und zu den Möglichkeiten der Befristung einer Vermietung sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. So verringern Sie das Risiko, dass die Kündigung anfechtbar ist.


Schwäbisch Hall unterstützt bei der Modernisierung

Ob Sie Ihre geerbte Immobilie selbst beziehen oder vermieten: So oder so ist sie auf eine weitere Art eine gute Alterssicherung: Falls einmal der Umzug in eine Seniorenresidenz oder ein betreutes Wohnprojekt ansteht, können Sie die Einkünfte aus der vermieteten Eigentumswohnung oder dem Verkauf der Immobilie zur Finanzierung verwenden.

Es lohnt sich also, die Immobilie gut zu pflegen und auf dem aktuellen Stand der Technik zu halten. Wenn Sie Unterstützung bei der Finanzierung von erhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen benötigen, sprechen Sie uns einfach an. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall beraten Sie gern.

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Die große Serie „Generationenwechsel“

Schenkung, Erbe, Kauf: Immer mehr junge Leute werden Immobilienbesitzer. Unsere Serie „Generationenwechsel“ begleitet sie in allen Fragen der Nutzung und Sanierung, der Umwandlung und der baulichen Erweiterung.