Der passende Finanzierungsplan für Ihre Immobilie

Der Finanzierungsplan enthält alle wichtigen Bausteine für Ihre Immobilienfinanzierung. Es empfiehlt sich, sehr sorgfältig und umsichtig vorzugehen – schließlich wird sich das Projekt „eigene vier Wände“ über viele Jahre und Jahrzehnte erstrecken. Lesen Sie hier, wie Sie Schritt für Schritt einen guten und sicheren Finanzierungsplan erstellen.


Warum Sie einen Finanzierungsplan benötigen

Der Finanzierungsplan gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihren finanziellen Spielraum richtig einzuschätzen. Er gibt Ihnen die Antwort auf die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Mit diesem Wissen können Sie gezielt nach Häusern und Wohnungen in der richtigen Preisklasse suchen.

Ebenso sagt Ihnen der Finanzierungsplan, ob und wie Sie die Finanzierung einer konkreten Immobilie stemmen können. Vielleicht hören Sie zufällig, dass ein Haus zum Verkauf steht, oder Ihr Wunschhaus kommt auf den Markt – der Finanzierungsplan zeigt Ihnen den Weg zum Eigenheim.

Den Finanzierungsplan erstellen Sie übrigens nicht nur für die Bausparkasse oder Bank, sondern in erster Linie für sich selbst: Schließlich binden Sie sich mit einer Immobilienfinanzierung über viele Jahre. Daher wollen Sie sicher sein, dass die gefundene Lösung zu Ihren wirtschaftlichen Möglichkeiten und Zukunftsvorstellungen passt.


Kein Finanzierungsplan ohne Kassensturz!

Um den Kassensturz kommen Immobilienkäufer nicht herum. Schließlich hängt es von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ab, welchen Kredit Sie aufnehmen können. Hier eine Beispielrechnung: Florian und Lisa sind Anfang dreißig, beide angestellt und haben zwei kleine Kinder.

Sie verdienen zusammen 90.000 Euro im Jahr. Ihr monatliches verfügbares Einkommen beträgt nach Abzug der Steuern und Sozialabgaben knapp 4.500 Euro. Hinzu kommt Kindergeld in Höhe von 388 Euro. Das sind ihre sämtlichen Einnahmen, denn sie haben keine Mieteinnahmen und beziehen auch keine staatlichen Leistungen oder Rentenzahlungen. Die Erträge, die sie für ihre Ersparnisse erzielen, fließen nicht mit in die Einkommensberechnung ein, denn diese Mittel wollen sie für den Hauskauf nutzen.

Auf der Ausgabenseite listen sie die Aufwendungen für den Lebensunterhalt wie Nahrung, Kleidung und Freizeitausgaben auf. Damit sie keine Posten vergessen, nutzen sie einen Muster-Haushaltsplan. So haben sie auch diese Kosten eingeplant:

  • Auto
  • Pendeln zum Arbeitsplatz
  • Aufwendungen für Versicherungen
  • freiwillige Altersvorsorge
  • Kita-Beiträge
  • sonstige Ausgaben

Keine Mietzahlung mehr im Eigenheim

Ihre Kalkulation wird durch einen namhaften Posten entlastet: Die bisherige Kaltmiete entfällt – so steht bereits ein großer Betrag für die künftigen Tilgungsraten zur Verfügung. Allerdings wissen Florian und Lisa, dass sie in Ihrem Eigenheim zwar mietfrei wohnen, aber dennoch Kosten haben werden. Die Neben- und Betriebskosten in einem Haus sind unter Umständen höher als in ihrer bisherigen Mietwohnung. Als Hauseigentümer sind sie zudem gut beraten, regelmäßig einen ausreichenden Betrag für Reparaturen und Sonderausgaben beiseite zu legen.

Generell ist es ratsam, nicht zu knapp zu kalkulieren. Der Finanzierungsplan soll über viele Jahre und Jahrzehnte tragen, unrealistische Einsparungen haben hier keinen Platz. Daher soll der Finanzierungsplan auch ausreichend Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben, Urlaub oder ein neues Auto enthalten.

Florian und Lisa wollen ihre monatliche Tilgungsrate so gestalten, dass sie den Kredit selbst dann abzahlen können, wenn einer von beiden wegen der Familie zeitweise weniger arbeiten sollte. Auch dies ist eine kluge Überlegung, die die Familie davor schützt, sich zu überfordern. So steht am Ende ihres Kassensturzes der Betrag, den sie im Monat für eine Tilgungsrate einsetzen können und wollen.

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Das Eigenkapital im Finanzierungsplan

Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird der Kredit. Probieren Sie einmal aus, wie stark der Einfluss des Eigenkapitalanteils ist: Der Baufinanzierungsrechner zeigt, wie der Zinssatz variiert. Es ist ein großer Unterschied, ob Sie die Hälfte des Kaufpreises einer Immobilie über Kredit finanzieren oder drei Viertel. Mit der Eigenkapital-Übersicht beantworten Sie zwei Fragen: Wie groß wird der Anteil des Immobilienprojekts sein, den Sie per Kredit finanzieren wollen? Und was bedeutet das für die Zinsbelastung? Deshalb ist die Eigenkapital-Übersicht ein wichtiger Baustein, wenn Sie Ihren Finanzierungsplan erstellen.


Das alles zählt zum Eigenkapital

Eigenkapital besteht übrigens nicht nur aus Bargeld, das auf Ihrem Konto liegt, sondern auch aus

  • Festgeld,
  • Tagesgeld und
  • Sparguthaben. 

Zum Eigenkapital zählen ebenso

  • Aktien,
  • Wertpapiere und
  • Auszahlungen aus Lebensversicherungen.

Eine gute Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken, sind zinsfreie Kredite zum Beispiel vom Arbeitgeber oder von Verwandten.

Wenn Sie das Baugrundstück bereits besitzen, weil Sie es gekauft oder geerbt haben, zählt dies für die Bank ebenfalls zum Eigenkapital. Auch Ihren Bausparvertrag rechnen Sie natürlich zum Eigenkapital hinzu.

Angespartes Kapital aus der Riester-Rente dürfen Sie ebenfalls zum Eigenkapital rechnen, der Wohn-Riester macht es möglich. Die Riester-Rente ist eine private Altersvorsorge, die der Staat mit Zulagen fördert. Die Förderung läuft weiter, wenn die Riester-Rente für den Immobilienkauf eingesetzt wird, denn schließlich ist das eigene Heim eine ausgezeichnete Form der Altersvorsorge.

Für Bauherren gilt: Wenn Sie selbst handwerklich tätig werden, können Sie Eigenleistungen am Bau als Eigenkapital einkalkulieren. Häufig werden Arbeiten wie Tapezieren und das Verlegen von Fußböden in Eigenarbeit übernommen. Rechnen Sie die bei Fremdvergabe fälligen, aber eingesparten Lohnkosten für diese Arbeiten zum Eigenkapital hinzu.


Der Preis der Immobilie und die Nebenkosten

Der Finanzierungsplan gibt eine Antwort auf die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Sobald Sie wissen, welche monatliche Rate realistisch ist und wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können, nähern Sie sich der Frage, welchen Hauspreis Sie mit Ihrer Finanzierung stemmen können.

Doch noch fehlt ein entscheidender Baustein im Finanzierungsplan: die Hauskauf-Nebenkosten. Denn das, was Sie in den Immobilienportalen als Preisangabe sehen, ist nur ein Teil des Preises. Sie müssen zusätzlich mit Kauf- oder Bau-Nebenkosten kalkulieren. Und die können beträchtlich sein! Die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital finanziert werden.

Das sind die wichtigsten Nebenkosten:

  • Je nach Gemeinde fallen für die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Den genauen Steuersatz erfahren Sie von Ihrer Gemeinde.
  • Rechnen Sie mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbucheintrag.
  • Maklergebühren können den Kauf erheblich verteuern. In den meisten Fällen bezahlt der Käufer die Maklergebühren, sie können je nach Region zwischen 4,76 und 7,14 Prozent vom Hauspreis betragen.
  • Wenn Sie selbst bauen: Rechnen Sie Kapital für Bauvorbereitung, Erschließungsarbeiten, Versicherungen und Gartenanlage mit ein – all das zählt zu den Baunebenkosten.

Finanzierungsplan erstellen – Fördermittel berechnen

Wohnungsbauprämie, Riester-Förderung und Co

Der Staat greift Ihnen beim Wohnungskauf und Hausbau unter die Arme. Es gibt eine ganze Reihe von Fördermitteln, die Hauseigentümern zustehen. Dazu zählen die Riester-Förderung, die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage. Nutzen Sie unseren Förderrechner. Dort erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Fördermittel Sie beanspruchen können. Die meisten Förderungen sind abhängig von der Höhe des Einkommens. Zusätzliche Förderung gibt es für Familien mit Kindern. Die Ergebnisse des Förderrechners fließen in Ihren Finanzierungsplan ein.

Günstige KfW-Kredite

Ein weiteres Fördermittel für private Bauherren sind günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Anstalt des öffentlichen Rechts fördert insbesondere den energieeffizienten Bau oder Umbau von Eigenheimen. Ihr Berater kann schnell einschätzen, ob für Ihr Projekt ein KfW-Kredit infrage kommt. Falls ja, wird dieser zinsgünstige Kredit natürlich ebenfalls in Ihren Finanzierungsplan aufgenommen.


Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung berechnen

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Bausparen und Baufinanzierung – Beratung vor Ort durch unsere Heimatexperten-144x173Beratung vereinbaren

Nun haben Sie alle Bestandteile des Finanzierungsplans beisammen – jetzt geht es an die einzelnen Konditionen. Nutzen Sie dafür einen Baufinanzierungsrechner. So können Sie leicht ausprobieren, wie sich Laufzeit, Tilgung und Zinssatz gegenseitig bedingen.

Rechnen Sie verschiedene Alternativen durch und überlegen Sie, was Ihnen besonders wichtig ist:

  • Möchten Sie das Darlehen schnell tilgen?
  • Sind Ihnen dauerhaft niedrige Zinsen besonders wichtig?
  • Welche Laufzeit ist für Sie geeignet?

Mit diesen Vorstellungen vereinbaren Sie direkt einen Termin mit einem unserer Berater, der Ihnen ein konkretes individuelles Angebot ausarbeitet.

Niedrigere Zinsen sichern

Eine Baufinanzierung enthält üblicherweise eine Sollzinsbindung – wie lang diese sein soll, ist eine wichtige Entscheidung. Während der Sollzinsbindung bleiben die Zinsen konstant. Sobald die Zinsbindung ausläuft, wird eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zinsniveau abgeschlossen. Eine lange Sollzinsbindung bedeutet ein verlässliches Zinsniveau – und garantiert die derzeit günstigen Zinsen für weitere Jahre. Die Effektivverzinsung des Vertrags steigt dadurch allerdings an.

Tilgung und Kreditlaufzeit

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten hängt die Laufzeit davon ab, wie schnell Sie den Kredit tilgen. Sinnvollerweise ist die Immobilie abbezahlt, bevor Sie in Rente gehen. So können Sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung als Altersvorsorge nutzen. Ältere Hauskäufer bevorzugen daher eine schnelle Tilgung. Junge Familien dagegen haben oft weniger Geld zur Verfügung. Sie strecken daher gern die Laufzeit, zahlen dafür eine niedrigere monatliche Rate und nehmen in Kauf, dass die Tilgung langsamer vonstattengeht.

Fragen Sie Ihren Berater nach der Möglichkeit zu Sondertilgungen. Mit einer Sondertilgung können Sie den Kredit schneller als geplant zurückzahlen, wenn Ihnen ein größerer Geldbetrag zum Beispiel aus einer Erbschaft, Abfindung oder Schenkung zufällt. Optimal ist die Option, mehrere Sondertilgungen ohne zusätzliche Gebühren leisten zu können.

Sobald auch diese Konditionen feststehen, ist Ihr Finanzierungsplan komplett – Sie sind Ihrem Ziel, ein eigenes Haus oder eine Wohnung zu besitzen, ein großes Stück nähergekommen.

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