Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für morgen

Nichts dauert ewig – auch nicht die gegenwärtige Niedrigzinsphase. Gegen wieder steigende Zinsen für Baudarlehen kann man sich allerdings wappnen: mit einem Forward-Darlehen. Damit können sich Kreditnehmer niedrige Zinsen auf Jahre im Voraus sichern. Das ist vor allem für eine
Anschlussfinanzierung sinnvoll.


Kernpunkt des Darlehens: Die Anschlussfinanzierung

Der Hintergrund: Normalerweise läuft die Finanzierung eines Hausbaus – abhängig von den Kosten für die Immobilie, dem vorhandenen Eigenkapital und anderen Faktoren – über drei bis vier Jahrzehnte. Die Höhe der Darlehenszinsen ist aber zunächst nur für zehn oder 15 Jahre festgelegt. Nach dem Ende dieser ersten Zinsbindungsfrist steht die erwähnte Anschlussfinanzierung an: Der Darlehensnehmer muss sich nach möglichst günstigen Konditionen umsehen, wenn er sich die niedrigsten Zinsen sichern will. Schon kleine Unterschiede können sich auf die Jahre gesehen schnell zu einer fünfstelligen Summe addieren.

In vielen Fällen bietet das jeweilige Kreditinstitut seinem Kunden einfach eine Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrages an oder macht Alternativvorschläge – möglicherweise jedoch zu höheren Zinsen als zuvor, wenn das allgemeine Zinsniveau zwischenzeitlich angestiegen ist. Eine Verlängerung des alten Vertrages (man spricht hier auch von Prolongation) muss für den Kreditnehmer aber auch bei Beibehaltung der bestehenden Konditionen nicht immer die günstigste Lösung sein. Wer sich Angebote anderer Banken unterbreiten lässt, kann vielleicht niedrigere Zinssätze aushandeln.

Die meisten Experten raten dazu, bei einer Differenz von mehr als 0,2 Prozent einen Wechsel zum günstigeren Anbieter in Erwägung zu ziehen. Das verursacht zunächst weitere Ausgaben etwa für die Grundbuchumschreibung. Die bei einem Bankwechsel vorgeschriebene Änderung der Grundschuld im Grundbuch sowie die anfallenden Notarkosten können sich auf einige hundert Euro summieren. Unterm Strich lohnt sich dieser Schritt daher nur bei entsprechend besseren Zinskonditionen. Das sollte man sich vor einem Bankenwechsel genau berechnen lassen.

Die entstehenden Kosten, den Aufwand und das Risiko höherer Zinsen kann man allerdings auch vermeiden – mit dem Forward-Darlehen.  


Forward-Darlehen schafft Planungssicherheit

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Wie die englische Bezeichnung besagt, ist ein Forward-Darlehen „nach vorn“, also in die Zukunft gerichtet. Es wird etwa bei Schwäbisch Hall bis zu drei Jahre vor Abschluss der ersten Finanzierungsphase abgeschlossen, und zwar zu den dann gültigen (momentan aber bereits wieder im leichten Anstieg begriffenen) Zinssätzen. Der konkrete Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit des Forward-Darlehens bestehen. So machen sich Bauherren nicht nur von der künftigen Zinsentwicklung unabhängig. Sie genießen auch auf lange Zeit ein hohes Maß an Planungssicherheit: Die monatliche Belastung bleibt über Jahre hinaus konstant, auch bei allgemein steigenden Zinsen.

Wichtig: Schon während der bis zu drei Jahre dauernden Vorlaufzeit gilt die Niedrigzinsgarantie. Dadurch wird der Zeitraum, in dem Sie vor steigenden Zinsen sicher sind, noch länger. Und während dieser Forward-Phase fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung lohnt sich, wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Niveau auch tatsächlich steigen. Das kann niemand garantieren, doch nach der mehrjährigen Niedrigzinsphase sind die Zinssätze schon seit Anfang 2017 wieder im Anstieg begriffen. Tatsächlich deuten einige Signale auf einen zumindest mittelfristigen Zinsanstieg hin. Die US-Bundesbank Federal Reserve (Fed) hat den Leitzins leicht angehoben und weitere Schritte in diese Richtung angekündigt. Dies wirkt sich erfahrungsgemäß zeitlich etwas verzögert auch auf die Entwicklung in Europa aus.  

Experten raten: Zinshöhe und Zinsaufschlag beachten

Zwei Faktoren bestimmen die konkreten Konditionen des Forward-Darlehens: der Zinssatz und der Zinsaufschlag. Wie stark die Finanzierungskosten von unterschiedlichen Zinssätzen beeinflusst werden, demonstriert ein Beispiel: Ein Darlehen über 200.000 Euro bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent und zehnjähriger Bindung bringt eine monatliche Zinsbelastung von rund 250 Euro. Bei einem Darlehen mit gleicher Summe und Bindungszeit, aber einem Zinssatz von 3 Prozent sind es bereits etwa 500 Euro monatliche Zinsbelastung, bei 4,5 Prozent sogar etwa 750 Euro – also das Dreifache. In diesem Fall würden Bauherren von einer Sicherung des niedrigen Zinssatzes durch ein Forward-Darlehen also enorm profitieren, da für sie der niedrige Zinssatz noch auf Jahre gilt. Zwar werden die langsam steigenden Zinssätze kurzfristig wohl kaum so sehr in die Höhe schnellen wie im Rechenbeispiel. Auf jeden Fall sollte man aber die Berichterstattung über Trends auf den Finanzmärkten aufmerksam verfolgen – auch wenn Prognosen naturgemäß keine Garantie für die eine oder andere Entwicklung bieten können.

Häufig wird das Forward-Darlehen auch als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen bezeichnet. Vor allem bei einer Baufinanzierung mit niedrigem Eigenkapitalanteil profitieren Sie davon. Anders als bei einer Versicherung werden beim Forward-Darlehen zwar keine Prämien erhoben, dafür wird während der Vorlaufzeit ein geringer monatlicher Zinsaufschlag fällig. Maßgeblich für dessen Höhe ist unter anderem der Sollzinssatz zum Zeitpunkt des Abschlusses des Forward-Darlehens. Auch dieser Aufschlag ist also momentan noch ausgesprochen niedrig.

Die Aufschlagshöhe hängt auch davon ab, wie frühzeitig der Vertrag über das Forward-Darlehen abgeschlossen wird. Grundsätzlich gilt: Je länger der zeitliche Vorlauf ist, umso schwieriger ist die Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung und umso teurer wird deshalb auch die Finanzierung. Beim Abschluss eines Forward-Darlehens 36 Monate vor Ende der ersten Zinsbindungsfrist muss man also mit einem höheren Aufschlag rechnen als bei einem zwölfmonatigen Vorlauf.


„Echtes“ und „unechtes“ Forward-Darlehen

Schließlich spielt auch die persönliche Lebenssituation bei der Entscheidung für ein Forward-Darlehen eine Rolle. Da es sich um einen verbindlichen Darlehensvertrag handelt, muss er in jedem Fall abgenommen werden, auch wenn sich Einkommenssituation, familiäre oder berufliche Bedingungen geändert haben. Für Kreditnehmer mit einem stabilen persönlichen und finanziellen Umfeld bietet sich diese Form der Anschlussfinanzierung unbedingt an. Auch unter Berücksichtigung des beschriebenen Forward-Aufschlags garantiert sie auf jeden Fall eine Sicherheit in Ihrer Finanzplanung – möglicherweise sogar für die gesamte Finanzierungsdauer.

Wer also den momentanen Niedrigzins für sich fixieren und finanziell weiter verlässlich kalkulieren möchte, fährt mit einem Forward-Darlehen in der Regel sehr gut. Bei der Auswahl haben Bauherren übrigens noch eine interessante Gestaltungsmöglichkeit: Sie können zwischen zwei Arten von Forward-Darlehen wählen – der „echten“ und „unechten“ Variante. Beide Formen haben ihre Vorteile:

  • Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit Auszahlungstermin des Darlehens, also in der Regel zwölf bis 36 Monate nach Vertragsabschluss. Bei einer Zinsbindung von beispielsweise zehn Jahren beträgt auch die Tilgungsdauer die kompletten zehn Jahre bei voller Zinssicherheit.
  • Bei einem unechten Forward-Darlehen gilt die Zinsbindung dagegen bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Um diese Zeit verringert sich dann die Zeit des fixierten Zinssatzes – bei einem Vertragsabschluss zwei Jahre vor Auszahlungstermin also in diesem Beispielfall auf acht Jahre.

Der Bausparvertrag – eine spannende Alternative

Doch nicht in jedem Fall ist der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll. Bei bereits bestehenden Baufinanzierungen bietet es sich – ob echtes oder unechtes Forward-Darlehen – aus Gründen der Zinsstabilität und Planungssicherheit auf jeden Fall an.

Doch nicht bei jeder Immobilienfinanzierung ist der Abschluss eines Forward-Darlehens notwendig. Auch wer noch kein konkretes Immobilienprojekt hat, weil er erst in einigen Jahren bauen oder Eigentum erwerben will, kann sich bereits heute günstige Darlehenszinsen sichern: mit einem Bausparvertrag. Denn hierbei kommt man automatisch in den Genuss einer Art Forward-Darlehen, nämlich durch die vertraglich festgelegte Zinshöhe während der Darlehensphase des Vertrages. Das heißt: Schon zu Beginn einer Immobilienfinanzierung durch einen Bausparvertrag wird die Zinshöhe des späteren Darlehens festgeschrieben, auch wenn es erst Jahre später abgerufen wird.

Wer bereits eine Immobilie finanziert, aber sich schon nach einer Folgefinanzierung umschaut, kann sich mit einem Vorsorge-Bausparvertrag von Schwäbisch Hall für den benötigten Anschlusskredit günstige Konditionen sichern. Abgeschlossen wird er in Höhe der Restschuld, die zum Zinsbindungsende noch besteht. Diese wird dann durch das ersparte Guthaben sowie das Bauspardarlehen mit seinem festgelegten, günstigen Zinssatz abgelöst. Dabei sind auch Sondertilgungen möglich. Und: Möglicherweise profitieren Sie zusätzlich noch von staatlichen Förderungen wie zum Beispiel der Riester-Förderung und der Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers. Zu allen Fragen um Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen und Bausparen berät Sie Ihr Schwäbisch-Hall-Ansprechpartner gern und ausführlich.

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