Sie sind hier:

Wohnung oder Haus finanzieren: So klappt’s

Ein kleines Reihenhaus am Ortsrand? Ein Penthouse in bester City-Lage? Was möchte ich, was kann ich mir leisten? Das sind stets die ersten Fragen, falls Sie eine Immobilie kaufen oder bauen wollen. Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren, muss das Projekt langfristig auf einer soliden Basis stehen. Mit den folgenden Tipps sind Sie auf der sicheren Seite.


Genug Eigenkapital, um ein Haus zu finanzieren

Mindestens 25 Prozent Eigenkapital sollten Sie beim Finanzieren eines Hauses selbst einbringen. Handelt es sich um ein größeres Projekt, sind 33 Prozent noch besser. Zum Eigenkapital zählen zum Beispiel:

  • Guthaben aus Ihrem Bausparvertrag
  • Sparguthaben bei einer Bank
  • ein bereits bezahltes Grundstück
  • liquidierbare Wertpapiere

Zum Eigenkapital beim Finanzieren eines Hauses können Sie auch Ihre eigene Arbeitskraft zählen. Sie setzen sie beispielsweise bei Ausbau oder Renovierung einer Immobilie ein. Viele Kreditgeber lassen das tatsächlich als Eigenkapital gelten – bei einem gelernten Handwerker eher als bei einem Sachbearbeiter. Dabei gilt als Richtwert: Neben dem Job sind maximal 20 Stunden wöchentlicher Einsatz auf der Baustelle realistisch. Keinesfalls sollte man mit mehr rechnen.

Finanzierungen ohne Eigenkapital sind schwieriger – die Möglichkeiten hängen vom Einkommen des Darlehensnehmers und der benötigten Summe ab. „In Ausnahmefällen, wenn das Einkommen hoch und die Anstellung sicher ist, kann sie durchaus sinnvoll sein“, so Thomas Hentschel, Experte für Finanzdienstleistungen der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (NRW), in der Onlineausgabe der Tageszeitung „Frankfurter Allgemeine“. Auf jeden Fall ist aber mit deutlich höheren Darlehenszinsen rechnen. Inwieweit hier eine Finanzierung sinnvoll ist, muss im Gespräch mit dem Fachberater ausgelotet werden.


Für den Überblick: Ein Haushaltsbuch führen

Informationen anfordern

Kostenlos informieren, was mit Bausparen alles möglich ist.

Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneJetzt Infos anfordern

Prüfen Sie zunächst, was Sie sich leisten können, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus finanzieren wollen. Dafür sollten Sie ein Haushaltsbuch führen. Darin listen Sie alle Einnahmen und Ausgaben auf und stellen sie gegenüber. Am aussagekräftigsten ist das Haushaltsbuch, wenn es ein Jahr lang geführt wurde.

Notieren Sie auf der Plusseite:

  • Ihr monatliches Nettoeinkommen, allerdings ohne Sonderzahlungen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld oder die Vergütung von Überstunden.

Und auf der Minusseite:

  • die Höhe Ihrer gesamten Lebenshaltungskosten (Ernährung, Bekleidung, Freizeitvergnügen inklusive Urlaub, Kino etc.).
  • die Miete und die Nebenkosten Ihrer Immobilie etwa für Strom, Wasser und Steuern. Anzusetzen sind rund 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat.
  • weitere monatliche oder jährliche Ausgaben wie beispielsweise Versicherungspolicen für Auto, Hausrat, Berufsunfähigkeit.
  • ein nicht zu geringer Betrag, der auf ein Sparkonto geht. Er soll es Ihnen erlauben, auf überraschende Ausgaben wie Reparaturen am Auto oder die Neuanschaffung der Waschmaschine zu reagieren.

Nicht die Nebenkosten vergessen

Wie hoch Ihr Kredit ausfallen muss, sehen Sie, wenn Sie von den Gesamtkosten des Projekts Ihr Eigenkapital abziehen. Doch Vorsicht: Unter Gesamtkosten versteht man nicht nur den Kaufpreis des Objekts. Hinzu kommen immer auch die sogenannten Finanzierungskosten und weitere Ausgaben. Im Einzelnen sind das:

  • Objektkosten: Hierzu zählen der Kaufpreis der Immobilie sowie Ausgaben, die beispielsweise für Grundstückserschließung, Sanierung oder Umbau anfallen.
  • Finanzierungskosten: Dies sind die Nebenkosten Ihres Immobilienkaufs. Hier summieren sich die Gebühren zum Beispiel für Makler, Architekt und Notar, die Grunderwerbssteuer, gegebenenfalls Gebühren für die Kreditbearbeitung.
  • Sonstige Kosten: Deren Höhe hängt von Ihren Lebensumständen ab. Eventuell müssen Sie sich neue Möbel oder Elektrogeräte anschaffen, ein Umzugsunternehmen beauftragen, einen längeren und damit mit höheren Kosten verbundenen Arbeitsweg in Kauf nehmen etc. Wichtig sind ferner Rücklagen für die Instandhaltung und spätere Renovierungen der Immobilie.

Die maximale Finanzierungssumme ermitteln

Mithilfe einer einfachen Formel können Sie nun Ihren Kreditbedarf errechnen. Die Formel zeigt, wie sich aus einer für Sie tragbaren monatlichen Rate der maximale Finanzierungsbedarf ergibt. Auf dieser Basis errechnen Sie unter Einbeziehung des Eigenkapitals den maximalen Preis für Ihr künftiges Wohneigentum. So wissen Sie, was Sie sich leisten können.Und so geht’s:

  • Überlegen Sie, welche monatliche Rate Sie maximal zurückzahlen können. Bleiben Sie dabei unbedingt realistisch: Kalkulieren Sie nie mit eventuellen Einkünften wie in Aussicht gestellten Erbschaften oder Gehaltserhöhungen.
  • Multiplizieren Sie diesen Betrag mit 12 (ergibt die jährliche Belastung) und noch einmal mit 100.
  • Diesen Betrag teilen Sie durch die Summe aus dem Zinssatz in Prozent und dem Tilgungsanteil in Prozent. Die Prozentangaben entnehmen Sie dem Kreditangebot Ihrer Bank. Daraus ergibt sich die mögliche Finanzierungssumme.
  • Zählen Sie hier Ihr Eigenkapital hinzu, so ergeben sich die Gesamtkosten (= der maximale Preis für Ihr Wohneigentum).

Sie sollten in der Lage sein, für die Finanzierung Ihres Hauses eine Gesamtbelastung für Zins und Tilgung von jährlich sechs Prozent der Finanzierungssumme zu tragen.


Wohnträume – mal groß, mal klein: Lassen Sie sich inspirieren!


Mit höherer Tilgung Schulden schneller zurückzahlen

Wenn Sie ein Haus finanzieren möchten, wird man Ihnen ein Annuitätendarlehen anbieten. Im Unterschied zum Ratenkredit (Tilgungskredit) bleibt beim Annuitätendarlehen der Betrag, den Sie monatlich zurückzahlen, immer gleich hoch. Er setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Mit jeder Ratenzahlung reduzieren Sie Ihre Restschuld. So sinkt der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils von Monat zu Monat. Je jünger Sie sind, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren, umso besser. Denn spätestens beim Renteneintritt sollten Sie schuldenfrei sein. Um das zu erreichen, vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber eine möglichst hohe Tilgung. Das ist in Zeiten niedriger Zinsen ohnehin ratsam, weil Sie die gesamte Finanzierung dann schneller abwickeln können.

Als Faustregel gilt: je kürzer die Zinsbindung (siehe folgenden Abschnitt), desto höher sollte der Tilgungssatz sein. Nehmen wir an, Sie haben einen Kredit von 100.000 Euro aufgenommen, um damit Ihr Haus zu finanzieren. Und Sie haben einen Zinssatz von zwei Prozent vereinbart. Bei einer Tilgung von vier Prozent haben Sie Ihren Kredit damit nach rund 21 Jahren abgezahlt. Bei einer Tilgung von nur einem Prozent würden Sie für denselben Kredit 55 Jahre brauchen!

In Ihrem Kreditvertrag sollten Sie die Möglichkeit festschreiben, Sonderzahlungen zu leisten. Horst Biallo, Betreiber des Beratungsportals biallo.de, empfiehlt: Sondertilgungsmöglichkeiten sollten mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme betragen. Die Konditionen sind je nach Anbieter unterschiedlich, doch generell gilt: je höher die Sondertilgung, desto besser. Jede Zahlung außer der Reihe macht Sie schneller schuldenfrei. Biallo: „Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich.“ Für die Sondertilgung nimmt man Geld, das einem überraschend zur Verfügung steht. Das kann beispielsweise eine Bonuszahlung des Arbeitgebers oder eine Erbschaft sein.


Zinsen langfristig festschreiben

Im Kreditvertrag vereinbaren Sie mit Ihrer Bank, wie lange Sie wie viel Zinsen zahlen. Läuft diese Zinsbindung aus, haben Sie nur wenig Einfluss darauf, wie sich Ihre Zinshöhe ändert. Denn dann brauchen Sie einen Anschlusskredit, dessen Konditionen neu verhandelt werden. Eine lange Sollzinsbindung reduziert das Risiko eines starken Zinsanstiegs deutlich. Sie sollten darum die aktuell historisch niedrigen Zinsen möglichst länger als zehn Jahre festschreiben. Laut Stiftung Warentest ist es bei den meisten Banken heute kein Problem, sich feste Zinsen sogar für 15 oder 20 Jahre zu sichern.

Wichtig: Denken Sie schon bei Abschluss des Erstvertrags an die neue Zinsverhandlung. Möglicherweise befindet sich die Wirtschaft dann in einer Hochzinsphase. Sie sollten also von Anfang an sicher sein, auch einen Kredit zu anspruchsvolleren Konditionen bedienen zu können. Übrigens: Mit einem Bausparvertrag können Sie bereits für die Anschlussfinanzierung vorsorgen.

Eine besonders lange Zinsbindung kostet natürlich auch etwas mehr: Laut Stiftung Warentest können sich die Zinsen für die Finanzierung Ihres Hauses um rund 0,75 Prozentpunkte erhöhen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie die Zinsbindung von zehn auf 20 Jahre verlängern. Wer sich für die Zukunft nach der Zinsbindung absichern möchte, für den kommt ein Forward-Darlehen infrage. Es wird erst nach einer festgelegten Vorlaufzeit ausgezahlt. Die Laufzeit beträgt maximal fünf Jahre. Das heißt, Sie könnten sich heute schon den Zinssatz für einen Kredit garantieren lassen, der erst in fünf Jahren zu laufen beginnt. Das ist in Niedrigzinsphasen sinnvoll, denn so können Sie sich gegen zu erwartende künftige Zinssteigerungen absichern.


Fördermittel beantragen, um Wohnung oder Haus zu finanzieren

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren wollen, nutzen Sie die Unterstützung vom Staat. Wichtigste Instanz ist die Förderbank KfW. Sie vergibt staatliche Gelder im Rahmen spezieller Kredit- und Zuschussprogramme. Unterstützt werden der Kauf von Wohneigentum und die Finanzierung von Energiesparmaßnahmen. Bis zu 100.000 Euro Kredit sind zu guten Konditionen möglich.

Die geförderten Kredite laufen über Ihre Hausbank. Sprechen Sie also das Thema KfW frühzeitig im Rahmen Ihrer Beratung an. Die Zuschüsse werden direkt von der KfW ausgezahlt. Hier sind beispielsweise bis zu 6.250 Euro Zuschuss je Wohnung möglich, wenn sie zur Barrierereduzierung eingesetzt werden. Dieses KfW-Programm heißt „Altersgerecht umbauen“.

Der große Vorteil eines KfW-Kredits liegt darin, dass er besonders zinsgünstig ist. In der Regel rangieren die Zinsen dafür deutlich unter den am Markt üblichen.


Weitere Förderprogramme

Über die Programme der KfW hinaus gibt es weitere Anbieter, die Fördermittel zur Verfügung stellen. Wichtige Förderprogramme im Überblick:

  • Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) fördert die Nutzung erneuerbarer Energien für die Wärmeerzeugung.
  • Die Bundesländer, Städte und Gemeinden unterstützen vor allem Familien bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung. Anlaufstelle sind die jeweiligen Landesbanken oder Kommunalverwaltungen.
  • Auch die Kirchen fördern vorrangig Familien. Das geschieht teils mit Darlehen, teils mit der Vermittlung von Baugrundstücken im Erbbaurecht.
  • Wer pro Kopf weniger als 25.600 Euro Nettoeinkommen hat, kann die Wohnungsbauprämie vom Staat in Anspruch nehmen. Eine Riester-Vorsorge („Wohn-Riester“) kann auch bei höherem Einkommen infrage kommen.
  • Einige Arbeitgeber unterstützen ihre Mitarbeiter mit speziellen Darlehen bei der Immobilienfinanzierung. Sprechen Sie Ihren Arbeitgeber darauf an.

Wohnung oder Haus finanzieren: Individuelle Beratung absolut sinnvoll

Persönliche Beratung

Unsere Experten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneBeratung vereinbaren

Für Ihre Immobilienfinanzierung sind diese Tipps gute Leitlinien. Um die Planung voranzutreiben und wirklich alle Details zu berücksichtigen, ist eine Beratung durch Fachleute ratsam. Vereinbaren Sie deshalb jetzt einen Termin mit einem Experten von Schwäbisch Hall.