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Generationenwechsel: Plötzlich Immobilienbesitzer

Serie Generationenwechsel, Folge 1: Jedes Jahr gehen Zehntausende Immobilien als Schenkung oder Erbe in die Hände der nächsten Generation. Zehntausende Menschen werden also – manchmal geplant, oft unvorbereitet – zu Immobilienbesitzern. Das stellt sie vor eine schwierige Entscheidung: Was tun mit Haus oder Wohnung? Wir begleiten Sie mit einer Reihe von Beiträgen durch alle Entscheidungen sowie Renovierungs- und Umbaumaßnahmen.


Hausbesitzer gleichsam über Nacht

In den letzten Jahren kommt die Idee eines Erbes zu Lebzeiten immer mehr in Mode: Warum, fragen sich Eltern, soll ich mein Vermögen und meine Immobilie bis an mein Lebensende behalten, wenn sich meine Kinder schon jetzt daran erfreuen können – und ich mich selbst auch? Tatsache ist, dass eine steigende Zahl von Immobilien als Schenkung und als Erbe den Besitzer wechselt. Eine Schenkung wirft sofort die Steuerfrage auf: Man kann einmal binnen zehn Jahren Wertgegenstände bis 400.000 Euro an Nachkommen in direkter Linie verschenken, ohne dass eine Steuerpflicht entsteht. Im Falle des Erbes gilt dieselbe Obergrenze.

Wer seine Immobilie zu Lebzeiten an seine Kinder abgeben möchte, sollte sich gut beraten lassen, sofern noch ein eigener Nutzungsbedarf besteht. Es gibt verschiedene Formen von Rechten, die vertraglich abgesichert werden können. Am verbreitetsten ist der lebenslange Nießbrauch, bei dem der bisherige Besitzer ein unbeschränktes Wohnrecht behält, alle Kosten aber vom neuen Besitzer übernommen werden. Solche Rechte werden bei der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch niedergelegt, da sie auch gültig bleiben, falls die Kinder die Immobilie weiterveräußern sollten.

Geht eine Immobilie an mehrere Kinder über, bilden diese entweder eine Erbengemeinschaft oder – im Fall einer Schenkung – eine Eigentümergemeinschaft. Sie sind hinsichtlich der Nutzung dann insofern gebunden, als dass alle wichtigen Entscheidungen wie Vermietung, Umbau, Verkauf oder Beleihung einstimmig gefasst werden müssen. Einfacher ist es, wenn einer der neuen Eigentümer die anderen Miteigentümer auszahlen und fortan alle Entscheidungen allein treffen kann.


Was das Recht vorschreibt

Der Erbfall kennt eine klare juristische Regelung, bei der entweder ein Testament oder die gesetzlich geregelte Erbfolge wirksam wird. Anders die Schenkung: Diese sogenannte „lebzeitige Übertragung“ muss vertraglich beurkundet werden, wozu auch die förmliche Annahme der Schenkung gehört. Eine nicht notariell beglaubigte Schenkung ist – selbst wenn sie schriftlich niedergelegt ist – rechtlich unwirksam.

Wird eine Immobilie übereignet, die mehr als 400.000 Euro wert ist, ist der diesen Grundbetrag überschreitende Wertanteil zu versteuern. Eine Befreiung von der Schenkungssteuer ist dann möglich, wenn die Immobilie weniger als als 200 Quadratmeter Wohnfläche umfasst, sofort bezogen und anschließend zehn Jahre bewohnt wird. Eine Grunderwerbsteuer ist in diesem Fall nicht fällig, da sie rechtlich von der Schenkungssteuer überlagert, aber nicht erhoben wird.

Ein Sonderfall besteht jedoch, wenn die übernommene Immobilie sofort oder bald weiterverkauft wird, aber erst kürzere Zeit im Besitz der älteren Generation war. Für alle Immobilienverkäufe binnen zehn Jahren muss nämlich der erzielte Gewinn versteuert werden. Und diese Frist gilt für den Zeitraum ab Erwerb des Objektes – gleichgültig, ob es zwischendrin durch Erbe oder Schenkung den Besitzer wechselt. Konkret: Liegen zwischen dem Erwerb der Immobilie durch die Eltern und dem Verkauf durch die Kinder weniger als zehn Jahre, müssen die Verkäufer den Gewinn versteuern, auch wenn sie das Objekt geerbt oder als Schenkung bekommen haben.

Was tun mit Haus oder Wohnung?

Wer nun in den Besitz einer Immobilie gelangt ist, kann damit dreierlei anfangen: Er kann sie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Alle drei Optionen sollten gut durchdacht werden.

  • Will man die Immobilie behalten und selbst nutzen, muss man sich fragen, ob sie unverändert weitergenutzt oder umgebaut und gegebenenfalls erweitert werden muss. Hier wären auf jeden Fall größere Investitionen nötig.
  • Gleiches gilt bei einer Vermietung, wenn es sich bei den auf die jüngere Generation übergehenden Immobilien um ältere Häuser oder Wohnungen handelt, die nicht mehr heutigen Standards und Erwartungen an Wohnkomfort entsprechen. Auch in diesem Fall würden Investitionen anfallen. Vermietet man eine Immobilie als Eigentümergemeinschaft, müssen sich alle Mitglieder an den Sanierungs- und Unterhaltskosten beteiligen, haben aber auch einen anteiligen Anspruch auf die Erlöse aus der Vermietung. Selten lässt sich eine solche Immobilie ohne Verwalter betreuen. Auch die Steuerfragen und -abrechnungen sind komplex und verursachen Beratungsgebühren.
  • Bei einem Verkauf muss die bereits erwähnte Zehnjahresfrist beachtet werden. Da aber bundesweit fast überall die Immobilienpreise steigen, ist es im Einzelfall ein Rechenexempel, nur einen gewissen Wertzuwachs abzuwarten und gegebenenfalls doch noch innerhalb der Frist zu verkaufen und dann den Gewinn zu versteuern. Alle drei Optionen für den Umgang mit der Immobilie sind vielschichtig und machen eine rechtliche oder steuerliche Beratung nötig. Erkundigen Sie sich aber vorher, woran sich die anfallenden Honorare bemessen – Anwälte wie auch Steuerberater können entweder nach Stundensatz oder am Objektwert orientiert abrechnen.

Zustand der Immobilie: Sanierungs- oder Renovierungsstau?

Verschenkte oder geerbte Immobilien sind oft älteren Baujahres – nicht selten stammen sie aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Und entsprechend hoch ist daher oft der Renovierungs- oder gar Sanierungsbedarf. Dafür gibt es drei Gründe:

  • Die Erwartungen an Wohnqualität sind gewachsen – heute sind größere Räume und eine deutlich bessere Ausstattung im Bereich der Elektro- und Sanitärinstallationen üblich.
  • Die behördlichen Auflagen für Immobilien sind in puncto Wärmedämmung, Energieeffizienz und Emissionen strenger geregelt als damals. So müssen beispielsweise Heizungskessel, die älter als 30 Jahre sind, bei einem Besitzerwechsel binnen zwei Jahren ausgetauscht werden. Bei größeren Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen ist immer eine Wärmedämmung zwingend vorgeschrieben.
  • Die Vorbesitzer der verschenkten oder vererbten Immobilien waren oder sind meist älter und haben Sanierungen oder Renovierungen aus Altersgründen nicht mehr im nötigen Umfang durchgeführt.

In vielen Fällen besteht ein großer Arbeits- und Finanzierungsbedarf, um die Immobilie auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Ist der Neubesitzer mit Immobilien unerfahren, sorgt eine genaue Inaugenscheinnahme zusammen mit einem Bausachverständigen für eine Einschätzung des nötigen Investitionsvolumens für Um- und Ausbau. Er kann gemeinsam mit Ihnen die Renovierungskosten berechnen.


Pläne und Finanzen

Wer mehr oder weniger unerwartet zum Immobilienbesitzer geworden ist, sollte das nicht als Bürde empfinden – sondern als Bündel von Optionen, wobei der Gedanke einer Eigennutzung oft am attraktivsten ist. So oder so ist nun einiges an Planung nötig. Für alle baulichen Fragen ist es unabdingbar, sich fachkundigen Rat einzuholen, um alle künftigen Schritte angemessen abschätzen zu können. Das schließt auch die Frage ein, ob der bauliche Zustand in wirtschaftlicher Hinsicht eine Sanierung überhaupt sinnvoll erscheinen lässt. Es kann aber eine schöne Zukunftsvision sein, aus einem oft schon vertrauten Haus ein neues Zuhause zu machen.

Die Nutzbarmachung einer älteren Immobilie ist – ob nun Sanierung oder Um- und Anbau anstehen – eine finanziell aufwendige Angelegenheit. Es gibt jedoch im Bereich des Bausparens verschiedene Optionen, um sofort, kurz- oder mittelfristig die nötigen Gelder zu erhalten und sich für die langfristige Darlehensbindung niedrige Zinsen zu sichern. Lassen Sie sich also kompetent beraten – mit einer cleveren Finanzierung läutet das Projekt „Immobilienbesitz“ einen wunderbaren neuen Lebensabschnitt ein.

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