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Der Grundbucheintrag: Besitzer, wechsle Dich!

Wird eine Immobilie verkauft, geht sie ins Eigentum des Käufers über. Gleichzeitig verändern sich auch die Schuldverhältnisse, mit denen sie belastet ist. In Deutschland muss ein Immobilienkauf notariell begleitet und beglaubigt werden, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass die neuen Eigentumsverhältnisse offiziell registriert werden, und zwar durch einen Grundbucheintrag.


Diese Informationen enthält das Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Register. Es enthält Grundbuchblätter, auf denen die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien und eventuelle Rechte sowie Lasten dokumentiert werden. Jedes Grundbuchblatt teilt sich in je drei Abschnitte, Abteilungen genannt:

Abteilung 1: Hier werden die generellen Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie oder an einem Grundstück festgehalten. Zudem lässt sich nachlesen, wann Eigentümerwechsel stattgefunden haben.

Abteilung 2: In diesem Bereich werden alle Beschränkungen und Lasten mit Ausnahme des Grundpfandrechts notiert. Dazu zählen

  • die Reallast (das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu erhalten),
  • das Vorkaufsrecht,
  • der Nießbrauch oder
  • das Erbbaurecht.
  • Zwangsversteigerungsvermerke und
  • Insolvenzvermerke zählen zu den möglichen Beschränkungen, die – sofern vorhanden – ebenfalls hier abgebildet werden.

Abteilung 3: Hier wird das Grundpfandrecht verzeichnet. Ein eingetragenes Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, die Immobilie versteigern zu lassen, sobald der Schuldner seine Schulden nicht mehr tilgen kann.


Kosten und Ablauf des Grundbucheintrags

In der Regel belaufen sich die Gebühren für den Notar und die Grundschuldeintragung auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Beträgt der Kaufpreis der Immobilie zum Beispiel 250.000 Euro, werden 5.000 Euro an Kosten für den Grundbucheintrag fällig. Folgendermaßen läuft ein Grundbucheintrag für gewöhnlich ab:

  • Im ersten Notartermin bekunden Käufer und Verkäufer, den Verkauf abwickeln zu wollen und lassen ihre Absicht beurkunden. Anschließend erwirkt der Notar beim Grundbuchamt eine „Auflassungsvormerkung“ und kündigt den anstehenden Eigentümerwechsel damit formal korrekt an.
  • Der Notar veranlasst zudem, dass die Grundschuld des Vorbesitzers gelöscht wird. Dazu bedarf es einer Löschungsbewilligung, mit der die Bank des Vorbesitzers die Aufgabe ihres Grundpfandrechts bestätigt, nachdem die Schuld getilgt wurde.
  • Für den neuen Eigentümer erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, die er beim Grundbuchamt einreicht, um die neue Grundschuld des Käufers zu registrieren.
  • Das Grundbuchamt überprüft die Unterlagen und bewilligt die Vorgänge, sofern alles rechtens ist. In Abteilung 1 wird der neue Besitzer registriert, in Abteilung 3 ersetzt die neue Bank an erstrangiger Position den vorherigen Darlehensgeber.

Die Rangfolgen einer Grundbucheintragung

Erst, wenn der Grundbucheintrag vorgenommen wurde, wird der Käufer auch ganz offiziell neuer Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig erhält die Bank, über die er ein Darlehen erhalten hat, bestimmte Rechte. Dabei kommt es vor allem auf die eingetragene Rangfolge an:

  • Grundschuld ersten Ranges: Die Bank, die das Hauptdarlehen zur Finanzierung der Immobilie gewährt, wird als erster Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit, kann sie nicht nur eine Zwangsversteigerung anstoßen, sondern erhält auch vorrangig die dadurch frei werdenden Gelder zwecks Tilgung der Restschulden.
  • Nachrangige Einträge: Weitere, im Grundbuch verzeichnete Gläubiger, werden nachrangig behandelt und erhalten erst dann Gelder aus der Veräußerung, sobald das an erster Stelle stehende Institut ausbezahlt wurde.

Die Grundbucheintragung ist ein wichtiger Schritt beim Erwerb Ihres neuen Eigenheims. Unsere Berater stehen Ihnen hier gern zur Seite und planen gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin.

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