Der Traum vom Eigenheim: Ihr Haus richtig planen

Ein Hausbau gehört für die meisten Menschen zu den wichtigsten Projekten
im Leben. Von der Idee bis zum Einzug ist es zwar ein weiter Weg, doch
keine Sorge: Wenn Sie Ihr Haus sorgfältig planen, wird das Projekt
Hausbau richtig Spaß machen! Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, wie
Sie am besten vorgehen.


Am Anfang steht ein gründlicher Finanzcheck

Als erstes sollten Sie sich einen genauen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten verschaffen. Wie viel Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung? Wie hoch
sind Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben, welche Summe können Sie also an monatlicher Belastung stemmen? Wenn Sie Ihr eigenes Haus erst für später planen, sollten Sie für die Finanzierung am besten einen Bausparvertrag nutzen. Dabei sparen Sie zunächst eine bestimmte Summe an und erhalten im Anschluss ein zinsgünstiges Darlehen, dessen Konditionen bereits beim Vertragsabschluss festgelegt wurden. Außerdem profitieren Sie von zahlreichen staatlichen Zuschüssen wie dem Riester-Sparen, dem Baukindergeld oder der Wohnungsbauprämie. Sie können einen Bausparvertrag auch einsetzen, um in der Zukunft zum Beispiel altersgerechte Umbauten am Haus vornehmen zu lassen.

Bei der finanziellen Kalkulation für Ihren Hausbau müssen Sie daran denken, dass zu den reinen Baukosten und dem Grundstückspreis noch Nebenkosten auf Sie zukommen. Dies sind die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis), Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag
und Erschließungskosten (abhängig von der Grundstücksgröße, rechnen Sie
mit etwa 15 Euro pro Quadratmeter zuzüglich Mehrwertsteuer). Wer auf
Nummer sicher gehen möchte, lässt außerdem vor dem Kauf ein Bodengutachten anfertigen. So lässt sich rechtzeitig klären, ob der Grund giftige Altlasten aufweist, etwa wenn er früher einmal als Industrie- oder Gewerbefläche
genutzt wurde. Auch eine Anfrage beim Bau- oder Umweltamt in Ihrer Stadt
kann hier weiterhelfen. Diese Recherchen sind sehr wichtig: Lässt sich bei Bodenbelastungen kein Verursacher mehr ausfindig machen, muss der aktuelle Grundstücksbesitzer die Sanierung bezahlen.

Alternativ zum Bau können Sie ein Haus auch kaufen. Entweder Sie erwerben ein Bestandsgebäude oder ein Fertighaus. Letzteres wird in nur wenigen Wochen auf Ihrem Grundstück errichtet und ist sofort einzugsbereit. Bei einem Fertighaus haben Sie naturgemäß
aber weitaus weniger Gestaltungsmöglichkeiten, als wenn Sie Ihr Haus selbst planen und bauen.


Bebauungsplan macht detaillierte Vorgaben

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Egal, ob Sie sich für ein Fertighaus oder ein selbst gebautes Massivhaus entscheiden – nachdem Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten gecheckt haben, müssen Sie als Nächstes das geeignete Grundstück suchen. Stöbern Sie für den Anfang im Internet auf den entsprechenden Portalen. Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) rät vor allem Familien mit Kindern, sich auch bei der Gemeinde nach Bauland zu
erkundigen. Hier gibt es oft günstige, familienfreundliche Angebote.

Eines der wichtigsten Kriterien bei der Auswahl ist die Lage:

  • Bevorzugen Sie eine städtische Umgebung oder möchten Sie eher ländlich wohnen?
  • Wie steht es mit der Infrastruktur an Geschäften, Schulen, Ärzten, Freizeitmöglichkeiten?
  • Wie erreichen Sie am schnellsten Ihren Arbeitsplatz?
  • Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?

Diese Fragen sind nicht nur für das tägliche Leben in Ihrem neuen Zuhause wichtig, sie beeinflussen auch die Wertentwicklung der Immobilie. Auch sollten Sie auf natürliche Gegebenheiten achten, also etwa darauf, ob das Grundstück eine Hanglage hat, ob ein Gewässer in der Nähe ist  oder ob die Immobilie den Auswirkungen von Extremwetter ausgesetzt ist.

Ganz wichtig: Sofern ein Bebauungsplan für das Gebiet vorliegt, in dem sich das Grundstück Ihres Interesses  befindet, schauen Sie ihn sich genau an. In welchem Amt das möglich ist (Bauamt, Bauordnungsamt, Planungsamt), erfahren Sie durch einen Anruf in
der Zentrale der Gemeindeverwaltung. Viele Städte ermöglichen mittlerweile auch die Einsicht im Internet. Der Bebauungsplan regelt genau, wie in dem jeweiligen Gebiet gebaut werden darf – vom Bautyp über Höhe und Größe des Hauses bis zur Geschosszahl und weiteren teils sehr detaillierten Vorgaben. Prüfen Sie also vorab, ob Sie Ihr Wunschhaus auf dem geplanten Grundstück wirklich nach Ihren Vorstellungen realisieren können.  

So finden Sie den passenden Baupartner

Bereits vor dem ersten Spatenstich benötigen Sie einen passenden Baupartner. Das kann ein Anbieter von Fertighäusern oder aber ein Bauträger sein, der das Haus schlüsselfertig in Massivbauweise errichtet. Der Vorteil in beiden Fällen: Sie haben nur einen Vertragspartner, mit dem Sie sich auseinandersetzen müssen. Außerdem vereinbaren Sie vorab einen Festpreis für den Bau. Erkundigen Sie sich im Vorfeld unbedingt über die Seriosität des Bauträgers und
schauen Sie sich gegebenenfalls andere Objekte an, die er in der Vergangenheit gebaut hat. Gegen eine Insolvenz Ihres Partners während des Baus können Sie eine Versicherung abschließen (mehr zum Thema Versicherungen am Bau weiter unten).

Die zweite Möglichkeit besteht darin, sich selbst Handwerker für alle Arbeiten zu suchen und mit einem Architekten zusammen das Haus zu planen. So können Sie Ihre Vorstellungen genauer umsetzen und das Haus viel individueller gestalten. Im Internet finden sich kostenlose Programme, mit denen sich das Traumhaus in allen Details am Computer planen lässt. Von der Raumaufteilung, Fenstern und Dachformen bis zu Bodenbelägen und
Badezimmerfliesen lässt sich so gut wie alles virtuell simulieren, zum
Teil sogar in 3-D-Ansicht (zum Beispiel unter www.meinhausplaner.de). Noch ausgefeilter sind die Bezahlversionen solcher Programme.

Insgesamt ist diese Art zu bauen aber wesentlich aufwendiger als der Hausbau durch einen Bauträger. Überlegen Sie sich vorher gut, ob Sie in Ihrem Alltag die Zeit aufbringen können, sich um die vielen anfallenden Details selbst zu kümmern. Auf jeden Fall ist der Einsatz eines Bauleiters sinnvoll.


Neues Gesetz gibt Bauherren mehr Rechte

Das wichtigste Dokument in Ihrem Immobilienprojekt ist der Bauvertrag. Er regelt alle Details des gesamten Bauprozesses. Durch die Novellierung des Bauvertragsrechts haben Bauherren mehr Rechte als zuvor. Eine der Hauptverbesserungen aus Sicht der Bauherren besteht darin, dass sie vor dem Vertragsabschluss eine konkrete Baubeschreibung verlangen können. VPB-Sprecherin Reinhold-Postina: „Viele
Baubeschreibungen waren bisher so vage, dass Bauherren ihnen nicht entnehmen konnten, worauf es wirklich ankommt – beispielsweise, wie das Haus konstruiert ist, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude hat, wie es technisch ausgestattet ist, welches Heizsystem geplant ist und vieles mehr.“

Mit einer detaillierten Beschreibung kann man Preise und Leistungen besser vergleichen. Und: Während des Baus lässt sich eindeutig klären, ob die in Auftrag gegebenen Arbeiten pünktlich und wie vereinbart durchgeführt wurden. Dazu gehört auch der Außenbereich des Hauses, zum Beispiel die Anlage von Grünflächen und Gartenwegen oder die Beleuchtung von Außentreppen. Ein weiterer Vorteil: Eine korrekte Baubeschreibung enthält auch Angaben zu Details, die nicht ohne weiteres sofort ins Auge fallen, wie etwa Material und Art der Wärmedämmung.

Wärmedämmung wird angesichts des steigenden Energie- und Umweltbewusstseins immer wichtiger. Eine effektive Dämmung von Außenwänden und Dach sorgt dafür, dass beim Heizen möglichst wenig Wärme verloren geht. Verbindliche Mindeststandards gibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Wenn Sie Ihr Haus planen, sollten Sie daran denken, dass es für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz staatliche Zuschüsse gibt, zum Beispiel über die öffentlich-rechtliche KfW-Bank (www.kfw.de). Auch das Dämmmaterial spielt eine Rolle. Neben dem früher fast ausschließlich verwendeten Polystyrol (Styropor) und Polyurethan (Hartschaum) kommen in jüngster Zeit verstärkt natürliche Stoffe wie Hanf, Mineralwolle oder Zellulose zum Einsatz.


Diese Versicherungen benötigen Sie als Bauherr

Bevor es mit dem Bauen losgehen kann, sollten Sie unbedingt alle notwendigen Versicherungen abschließen. Eine Bauleistungsversicherung deckt größere Schäden am Bau ab. Das kann bei Wasser- und Unwetterschäden hilfreich sein, aber auch, wenn die Baufirma bei der Arbeit Pfusch abliefert. Manche Baufirmen beteiligen sich deshalb an den Kosten für eine solche Versicherung.

Am wichtigsten ist jedoch die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Als Bauherr stehen Sie für alle Schäden gerade, die beim Bau entstehen. Wenn beispielsweise Menschen bei einem Unfall verletzt werden, kann das finanziell ruinös werden. Die Deckungssumme der Versicherung sollte deshalb nicht unter fünf Millionen Euro liegen und bereits beim Kauf des
Grundstückes abgeschlossen werden. So sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite.


Rund um die Baustelle

Einer der letzten Punkte bei der Planung betrifft die Einrichtung der Baustelle. Sprechen Sie frühzeitig mit dem Bauträger und klären Sie ab, wer sich um welche Aufgaben kümmert. Dabei kommt mehr zusammen, als man denkt: Ein Bauzaun muss aufgestellt werden, Container für Bauschutt besorgt, Baustrom angeschlossen und Genehmigungen zur Nutzung öffentlicher Flächen und Zufahrten eingeholt werden. Selbst Details wie die Aufstellung von mobilen WC-Kabinen sind zu klären.

Zu guter Letzt empfiehlt es sich, von der Planung bis zum Einzug ein Bautagebuch zu führen. Darin dokumentieren Sie jeden Baustellentermin schriftlich, am besten auch mit Fotos, und halten den Fortgang der Arbeiten detailliert fest. Wenn später Mängel auftreten, lassen sich mithilfe des Bautagebuchs eventuell die Ursachen nachweisen. Vordrucke für ein Bautagebuch erhält man bei Bauherrenverbänden oder lädt sie sich aus dem Internet herunter. Und bei allen rechtlichen und organisatorischen Vorteilen, die ein Bautagebuch bietet, haben Sie damit auch eine bleibende Erinnerung an das Projekt Ihres Lebens!

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