Die Hausfinanzierung für Ihr Eigenheim

Eine Hausfinanzierung ist ein einmaliges Ereignis im Leben der meisten Menschen. Da ist es unverzichtbar, sorgfältig alle relevanten Informationen zu sammeln. Auf Basis der Eckdaten formulieren Sie die Bedingungen für Ihre persönliche Finanzierung. Mit diesen Angaben sehen Sie auch, wie viel Sie für eine Immobilie höchstens zahlen können. Sobald die Hausfinanzierung konkret wird, suchen Sie dafür den passenden Partner.
Hier finden Sie einen Überblick, welche Aspekte in die Finanzierungsplanung einfließen:

Ein Baukredit oder Baudarlehen wird in festen monatlichen Raten bedient. Damit werden die vereinbarten Zinsen gezahlt und ein kleiner Betrag des Kredits getilgt. Die monatliche Darlehensrate ist auf Jahre hinaus festgelegt. Berechnen Sie daher sorgfältig, welche monatliche Rate zur Hausfinanzierung Sie sich mit Ihren Einkommen leisten können.
Nehmen Sie einen Kassensturz vor und kalkulieren Sie Ihr Haushaltsbudget: Wie hoch sind die Nettoeinkommen, welche zusätzlichen Leistungen wie etwa Kindergeld erhalten Sie? Wie werden sich diese Summen über die Jahre verändern? Falls Sie sich Kinder wünschen: Werden die Einkommen zeitweise sinken, weil Sie in Elternzeit gehen oder Teilzeit arbeiten? Und was ist, wenn später Kindergeld wegfällt, weil ein Kind die Ausbildung beendet?

Auf der anderen Seite stehen die Ausgaben. Schauen Sie genau hin und listen Sie alle regelmäßigen Belastungen wie Versicherungen, Kfz-Kosten, Telefon- und Internetverträge und Mitgliedsbeiträge auf. Schätzen Sie Ihre regelmäßigen Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung und Freizeit. Jährliche Ausgaben legen Sie auf die Monate um. Planen Sie außerdem ein Budget für Urlaubsreisen ein. Viele Hauseigentümer wissen aus Erfahrung, dass das Sparkorsett während der langen Laufzeit einer Hausfinanzierung nicht zu eng sein darf – sonst leidet die Lebensqualität.

Bedenken Sie, dass Sie für die Betriebs- und Nebenkosten im eigenen Haus möglicherweise einen höheren Betrag benötigen als in der Mietwohnung. Außerdem müssen Hauseigentümer eine Rücklage einplanen, damit sie auf Reparaturen oder Sonderausgaben im eigenen Haus reagieren können. Der Posten „Betriebskosten und Rücklagen“ gehört daher mit ins Haushaltsbudget hinein.
Die Netto-Kaltmiete dagegen, die Sie heute an den Vermieter überweisen, steht zur Hausfinanzierung zur Verfügung. Hinzu kommt der Einnahmenüberschuss, also das, was Ihnen Monat für Monat auf dem Konto übrigbleibt. So kommen Sie zu einem realistischen monatlichen Betrag, der Ihnen für die Hausfinanzierung zur Verfügung steht.

Wenn Sie einen Baukredit schnell abbezahlen wollen, benötigen Sie eine hohe monatliche Rate. Dafür werden Sie mit relativ günstigen Zinsen belohnt. Benötigen Sie eine lange Laufzeit, sinkt die monatliche Rate, aber die Darlehenskosten steigen. Das gilt insbesondere, wenn Sie eine sehr lange Zinsbindung vereinbaren. Der Kreditgeber trägt dann das Risiko einer Zinsänderung und verlangt deshalb einen höheren Zins.

Die nächste wichtige Größe in Ihrer Hausfinanzierung ist die anfängliche Tilgung. Die monatliche Rate wird nämlich für Zinszahlung und Tilgung genutzt. Wie genau die Rückzahlung Ihres Baukredits funktioniert, entnehmen Sie dem Tilgungsplan. Nur wenn die anfängliche Tilgungsrate hoch genug ist, können Sie den Kredit im geplanten Zeithorizont zurückzahlen.
Diese Zusammenhänge zeigen, dass eine möglichst niedrige Darlehensrate nicht per se gut ist – vielmehr kommt es auf Ihre Ziele an. Die meisten Hauskäufer wollen die Hausfinanzierung abschließen, bevor sie in Rente gehen. Daher streben ältere Immobilienkäufer oft eine höhere monatliche Rate an als junge Familien, die noch mehr Zeit bis zur Pensionierung haben.

Ein großer Faktor in der Hausfinanzierung ist naturgemäß der Wert der Immobilie. Zum einen bestimmt der Kaufpreis, wie viel Kapital Sie benötigen – zum Betrag, den die Verkäufer erhalten, müssen Sie die Nebenkosten hinzurechnen, unter anderem Maklercourtage, Notargebühren und Steuern. Zum anderen dient die Immobilie als Sicherheit für Ihre Hausfinanzierung. Das Haus oder die Wohnung wird als Grundschuld für die Bank oder Bausparkasse ins Grundbuch eingetragen. Eine wertstabile Immobilie in guter Lage gilt als gute Sicherheit, das hat Auswirkungen auf die Kreditkonditionen. Bevor die Bank eine Immobilie als Sicherheit akzeptiert, wird sie im Rahmen einer Beleihungswertermittlung vor Ort prüfen lassen, ob sich durch den zu erzielenden Marktwert gegebenenfalls das Darlehen ablösen ließe.

Grundvoraussetzung für eine solide Hausfinanzierung ist das Eigenkapital. Experten empfehlen, mindestens 20 Prozent des Hauspreises als Eigenkapital vorzuhalten. Die Idee dahinter: Alle Nebenkosten beim Hauskauf sollten aus Eigenkapital bestritten werden, bei Neubauten auch weitere Kosten wie beispielsweise die Gartenanlage. Denn diese Ausgaben erhöhen nicht den Wert der Immobilie, bei einem späteren Verkauf sind diese Ausgaben verloren. Alles Eigenkapital, das deutlich über 20 Prozent des Immobilienpreises hinausgeht, verbessert Ihre Kreditkonditionen, weil Sie weniger Geld aufnehmen müssen.

Hier finden Sie einen Überblick über gängige Modelle der Hausfinanzierung. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall helfen Ihnen dabei, die für Sie passgenaue Finanzierung zu finden.

Ein guter und beliebter Start in die Hausfinanzierung ist der Bausparvertrag. Ein Bausparvertrag ist ein zielgerichteter Sparplan: Sobald Sie das vereinbarte Mindestsparguthaben und die erforderliche Bewertungszahl erreicht haben, stellt Ihnen die Bausparkasse ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zur Verfügung. So können Sie heute schon die ersten Schritte in die Wege leiten, auch wenn das Hausprojekt noch gar nicht aktuell ist. Je früher Sie starten, umso mehr Kapital haben Sie aufgebaut, wenn Sie Ihr Immobilienprojekt verwirklichen wollen.
Bauspardarlehen funktionieren nach dem Solidarprinzip: Die Sparguthaben der Bausparer stehen anderen, die bereits weiter sind, als Darlehen zur Verfügung. Die Bausparverträge werden zudem öffentlich gefördert: Erkundigen Sie sich nach Fördermöglichkeiten im Rahmen der Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage.

Der klassische Baukredit ist das Annuitätendarlehen. Dieser Kredit hat eine feste Laufzeit und wird in monatlich gleichbleibenden Raten abbezahlt. Diese Darlehensrate enthält die Zinszahlungen und den Tilgungsanteil, wobei die Zinsen allmählich abnehmen und der Tilgungsanteil steigt. Im Gegenzug wird das Darlehen als Sicherheit für die Bank ins Grundbuch eingetragen.
Diese Konditionen bestimmen den Baukredit in der Hausfinanzierung:

• Die Sollzinsbindung: Das ist die Zeitspanne, in der der anfangs vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Nach der Sollzinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung nötig, entweder als Prolongation beim gleichen Kreditinstitut oder bei einem anderen Anbieter.
• Die Laufzeit: Die Laufzeit bezeichnet die Zeitspanne, bis der Kredit restlos zurückgezahlt ist. Dieser Zeitraum ist meist länger als die Sollzinsbindung.
• Die Bonität: Die Bonität des Kreditnehmers wird von seiner Einkommenssituation, der bisherigen Schuldner-Geschichte (etwa abzulesen an Schufa-Einträgen) und seinem Arbeitsverhältnis bestimmt. Eine hohe Bonität sichert bessere Rahmenbedingungen für den Kredit.
• Das Eigenkapital: Dieser Betrag bezeichnet, wie viele Eigenmittel Sie für Ihre Immobilieninvestition mitbringen. Das Eigenkapital hat ebenfalls entscheidenden Einfluss auf die Kreditkonditionen.
• Die Fördermöglichkeiten: Staatliche Fördermöglichkeiten unterstützen Hauskäufer mit günstigen Sonderkrediten und bei der Rückzahlung der Darlehen. Zu den Förderungen zählen beispielsweise Baukindergeld, Wohn-Riester und KfW-Kredite.

Eine Möglichkeit zur Hausfinanzierung für Bauherren und Immobilienkäufer, die noch wenig Kapital mitbringen, ist die Baufinanzierung per Sofort-Kredit, der über einen Bausparvertrag gestützt wird. Immobilienkäufern wird sofort ein Darlehen für die Finanzierung ihrer Wunschimmobilie ausgezahlt, sodass sie schnell ans Eigenheim kommen.
Parallel dazu schließen Immobilienkäufer einen Bausparvertrag ab und sparen regelmäßig Kapital an. Zum vereinbarten Zeitpunkt werden das Bauspardarlehen und der angesparte Betrag ausgezahlt – mit diesem Kapital lösen Sie das Finanzierungsdarlehen ab. Nun wird nur noch das Bauspardarlehen abbezahlt – weiterhin in festen monatlichen Raten.  

Schon einige Monate, bevor die Sollzinsbindung Ihrer Hausfinanzierung ausläuft, sollten Sie sich über das Zinsniveau und die Entwicklung der Hypothekenzinsen informieren. Denn mit Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, in der festgelegt wird, wie Sie den Kredit weiter abbezahlen. Das kann als so genannte Prolongation – also als Weiterführung des Darlehens zu aktuellen Konditionen – beim gleichen Kreditinstitut sein, muss aber nicht. Wenn ein anderer Anbieter Ihnen bessere Konditionen anbietet, können Sie den Kreditgeber wechseln. Diese Umschuldung ist unproblematisch – erkundigen Sie sich rechtzeitig nach Ihren Möglichkeiten. Allerdings kann hierbei erneut eine Notargebühr anfallen.
Befürchten Sie eine deutliche Zinsänderung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, gibt es Instrumente, mit denen Sie sich ein günstiges Zinsniveau auch weiterhin sichern können. Das Stichwort ist Forward-Darlehen – die Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Ihnen hierzu schon einige Monate im Voraus zinsgünstige Angebote machen.

Wenn Sie sämtliche Eckdaten für Ihre Finanzierung zusammengestellt haben, können Sie konkrete Angebote einholen und vergleichen. Mit der Bausparkasse oder Bank Ihrer Wahl sprechen Sie dann im Detail über die Finanzierung. Dazu müssen Sie Dokumente und Unterlagen zu Ihrer Einkommenssituation, den Vermögensverhältnissen und zur Immobilie vorlegen. Bei diesen Verhandlungen können und sollten Sie die Konditionen für das Darlehen genau durchsprechen.
Neben den finanziellen Eckpunkten sind auch „weiche“ Faktoren für Ihre Entscheidung wichtig. Dazu gehören die Qualität der Beratung, die Kundenorientierung und die komplikationslose Abwicklung der Finanzierung.
Unterschreiben Sie einen Kaufvertrag erst, wenn die Bausparkasse oder Bank Ihnen eine verbindliche Finanzierungszusage gegeben hat! Der notariell unterschriebene Kaufvertrag ist in jedem Fall gültig. Sollte sich nach der Unterschrift herausstellen, dass es mit der Finanzierung nicht klappt, entstehen große Probleme und unter Umständen hohe Kosten für den Beinahe-Käufer.

Wenn Sie Ihre Hausfinanzierung sorgfältig geplant und mit einem guten Partner auf den Weg gebracht haben, steht Ihrem Leben als Immobilieneigentümer nichts mehr im Wege. Hilfreich ist es, wenn Sie während der Laufzeit die Gelegenheit zu Sondertilgungen haben – so können Sie zusätzliches Einkommen wie Gehaltsprämien oder Schenkungen dafür einsetzen, den Kredit schneller zurückzuzahlen. Das abbezahlte Haus ist zudem eine gute Altersvorsorge. Sobald der Kredit zurückgezahlt ist, wohnen Sie mietfrei in den eigenen vier Wänden. Zu diesem Zeitpunkt können Sie auch die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen.