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Hauskauf ohne Eigenkapital: Vorsicht ist ratsam

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital? Das ist in Ausnahmefällen möglich, allerdings birgt diese Finanzierungsform erhebliche Risiken – vor allem, wenn in absehbarer Zeit die Zinsen wieder steigen sollten. Lesen Sie hier, warum Eigenkapital so wichtig ist und was bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital auf Sie zukommt.


Vollfinanzierung ist teuer und riskant

Es klingt natürlich reizvoll: Schon in jungen Jahren in die eigenen vier Wände ziehen, auch ohne vorher eigenes Geld angespart zu haben. Es gibt Banken, die das unter Umständen ermöglichen. Vor allem zwei Gründe sprechen aber klar gegen einen Hauskauf ohne Eigenkapital: Diese Art der Finanzierung ist teuer und riskant. Wenn überhaupt, so lohnt sie sich nur in Phasen sehr niedriger Zinsen, wie wir sie jetzt viele Jahre erlebt haben. Nach Ansicht aller Experten dürften diese Zeiten allerdings demnächst vorbei sein. Das Niveau der Immobilienzinsen steigt bereits seit Monaten wieder leicht an. Die Zinsaufschläge, die Banken für eine sogenannte Vollfinanzierung in der Regel verlangen, fallen dann noch stärker ins Gewicht. Denn durch höhere Zinsen wird die monatliche Belastung des Kreditnehmers erhöht.


Hauskauf ohne Eigenkapital: Tilgung dauert länger

Die Monatsraten steigen aufgrund des höheren Zinssatzes drastisch an – mit der Folge, dass höhere Zinsen keine hohen Tilgungsraten erlauben. Bis das Baudarlehen getilgt ist, dauert es also viele Jahre länger. Daran sollten vor allem Haus- oder Wohnungskäufer denken, die ihre vier Wände als Altersvorsorge nutzen. Von einer Immobilie profitiert man im Ruhestand nämlich nur dann, wenn sie möglichst vollständig abbezahlt ist.
Generell gilt, dass der Anteil des Eigenkapitals bei der Baufinanzierung 20 bis 30 Prozent betragen sollte. Wer über eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nachdenkt, darf nicht vergessen, dass über den reinen Kaufpreis hinaus erhebliche Nebenkosten einzukalkulieren sind. Sie können sich je nach Bundesland auf bis zu 15,6 Prozent des Kaufpreises summieren. Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt. Klaus Kellhammer, Vorstandsmitglied im Verband Privater Bauherren (VPB), nennt als weitere Kostenfaktoren eventuell nötige Sanierungsarbeiten und Ausgaben für einen gewünschten Umbau.


Zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlen

Der geprüfte Bausachverständige Kellhammer weist auf einen weiteren Punkt hin, der in jüngster Zeit an Bedeutung gewonnen hat: „In gesuchten Lagen ergibt sich eventuell noch ein sattes Extra, denn immer mehr private Häuser und Wohnungen werden im Bieterverfahren verkauft“, so Kellhammer. „Wertgutachten haben in der aktuellen Situation immer weniger Auswirkungen auf den Kaufpreis. Die Interessenten überbieten sich stattdessen mit zum Teil erheblichen Summen.“
Tipp des VPB-Experten: „Käufer sollten unbedingt vor dem Kauf klären, was genau an Kosten auf sie zukommt.“ Eine präzise Kalkulation ist umso wichtiger, wenn tatsächlich ein Hauskauf ohne Eigenkapital ins Auge gefasst wird. Bitte bedenken Sie: Die Nebenkosten, die beim Erwerb anfallen, sind verlorenes Geld. Sie tragen nicht zur Wertsteigerung des Hauses oder der Wohnung bei.
Zumindest dieser Kostenanteil sollte beim Immobilienerwerb aus eigenen Mitteln gestemmt werden. Zwar vergeben manche Banken auch sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen, die die Nebenkosten mit abdecken. Diese sind aber nur in den wenigsten Fällen zu empfehlen und werden von den Banken auch nur in Ausnahmefällen gewährt, etwa bei exzellenten Einkommensverhältnissen und Sicherheiten des Kreditnehmers.

Eigenkapital senkt die Finanzierungsrisiken

 

Zu den in der Regel sehr ungünstigen Konditionen einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital kommen die Risiken, die Sie als Käufer eingehen. Was passiert bei Verlust des Arbeitsplatzes? Oder gar bei Arbeitsunfähigkeit durch Krankheit oder andere Umstände? Auch wenn sich persönliche Lebensumstände zum Beispiel durch eine Scheidung ändern, können die hohen monatlichen Raten womöglich nicht mehr bezahlt werden. Im schlimmsten Fall holt sich die Bank ihr Geld dann durch eine Zwangsversteigerung zurück. In der Regel wird dabei allerdings ein Preis unter dem Marktwert erzielt, sodass Kreditnehmer ihre Immobilie verlieren, die Schulden durch den Erlös aber nicht ausgleichen können.
Zwar können sich Immobilienkäufer gegen viele Lebensrisiken bis zu einem gewissen Grad absichern, sei es durch eine Berufs- oder Arbeitsunfähigkeitsversicherung, eine Risikolebensversicherung oder durch eine Restschuldversicherung. Ein Restrisiko bleibt dennoch immer bestehen. Wer sein Haus mit möglichst viel Eigenkapital finanziert, läuft auch Gefahr, in einer Notlage die Immobilie zu verlieren. Die Folgen sind aber längst nicht so gravierend, als wenn von Anfang an kein Eigenkapital vorhanden ist.


Hauskauf ohne Eigenkapital nur in Ausnahmefällen sinnvoll

Somit ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital im Grunde nur für einen eng begrenzten Personenkreis sinnvoll. Das können Menschen sein, die sehr gut verdienen und einen ausgesprochen sicheren Arbeitsplatz haben, zum Beispiel Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst. Ein zahlungskräftiger Bürge, der im Zweifel für die Schulden einsteht, kann die Zusage für eine Vollfinanzierung ebenfalls erleichtern. Gleiches gilt für bereits vorhandene, schuldenfreie Immobilien oder Sicherheiten wie Schmuck und andere Wertgegenstände.
Auch wer für die Zukunft mit der Auszahlung eines hohen Betrages rechnen darf, etwa durch ein Erbe, kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital in Erwägung ziehen – wenn er bereit ist, die höheren Zinsen in Kauf zu nehmen. Auf eine Vollfinanzierung setzen manche Käufer auch, wenn ein Immobilienerwerb zeitlich keinen Aufschub duldet, beispielsweise weil das lang ersehnte Traumhaus plötzlich zu haben ist und der Käufer sofort zugreifen muss. In jedem Fall ist damit zu rechnen, dass die Bank vor der Kreditvergabe die Lebens- und Einkommensverhältnisse des Antragstellers sehr sorgfältig prüfen wird.

 

Was gilt eigentlich als Eigenkapital?

Vor dem Antrag auf eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist gründlich zu prüfen, ob wirklich keinerlei Eigenkapital vorhanden ist. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um Bargeld oder ein Sparguthaben auf Tages- und Festgeldkonten handeln. Die meisten Banken akzeptieren zudem handwerkliche Eigenleistungen, die Sie zum Beispiel beim Renovieren eines gekauften Hauses oder bei der Erstellung eines Neubaus selbst erbringen, als eine Form von Eigenkapital.
Doch Vorsicht: Bleiben Sie in jedem Fall bei der Wahrheit und stellen Sie Ihr handwerkliches Geschick nicht besser dar, als es ist. Schätzen Sie Ihre Möglichkeiten realistisch ein. Wenn Sie Arbeiten unsachgemäß ausführen und dabei Schäden verursachen, kann das unabsehbare und teure Folgen haben. Grundsätzlich sollten Hobbyheimwerker die Finger von allem lassen, das mit Elektrizität, Gas und Wasser zu tun hat. Tätigkeiten in diesen Metiers sind ausschließlich etwas für Profis.


Für schnelle Käufer: Kombi aus Bausparvertrag und Sofort-Kredit

Wertpapiere und Sparverträge werden von Banken ebenfalls als Absicherung einer Vollfinanzierung akzeptiert. Ein Bausparvertrag eignet sich hierzu besonders gut. Wenn die Hälfte der vereinbarten Bausparsumme angespart ist, erhält der Sparer ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in derselben Höhe. Bis dahin hat er unter bestimmten Voraussetzungen bereits zusätzlich von zahlreichen staatlichen Förderungen wie Baukindergeld, Wohnriester, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage profitiert. Das von der Bausparkasse verzinste Sparguthaben und das Darlehen lassen sich dann zu einer Sondertilgung der laufenden Hausfinanzierung nutzen. Das verkürzt die Laufzeit der Finanzierung und mindert die Risiken bei einem Hauskauf ohne sonstiges Eigenkapital.
Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang ein weiteres Instrument der Baufinanzierung, die Kombination aus Bausparvertrag und Sofort-Kredit. Diese Möglichkeit bietet Schwäbisch Hall gezielt für Menschen an, die schnell ihre Wunschimmobilie kaufen wollen. Das funktioniert ganz einfach: Mit dem Sofort-Kredit können Sie das Haus oder die Wohnung Ihrer Träume kaufen. Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag ab.


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In monatlichen Raten zahlen Sie dann sowohl Zinsen für den Kredit als auch einen Sparbetrag auf das Bausparkonto ein. Sobald der vereinbarte Sparbetrag erreicht ist, wird er Ihnen ausgezahlt, und Sie erhalten ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Diese Mittel setzen Sie ein, um den Sofortkredit abzulösen – somit ist ein großer Teil der kompletten Baufinanzierung bereits getilgt.
Sie sehen: Es gibt zahlreiche Wege, einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu vermeiden. Unter normalen Umständen sollte diese Finanzierungsform wirklich nur die letzte aller Möglichkeiten sein. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie für Ihr Kauf- oder Bauprojekt die Finanzierung sorgfältig planen. Wie Sie in Ihrer individuellen Lebenssituation sicher und schnell in die eigenen vier Wände kommen, erläutert Ihnen Ihr Heimatexperte von Schwäbisch Hall gern in einem persönlichen Gespräch.

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