Hypothekendarlehen – was ist das eigentlich?

Zunächst einmal grundsätzlich: Der Oberbegriff „Kredit“ bezeichnet jede Form der Geldanleihe. Ein Darlehen ist eine Form des Kredits, bei der normalerweise höhere Summen aufgenommen und über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden. Die Zinsen sind in diesem Fall in der Regel geringer als bei kurzfristigen Krediten wie Raten- oder Überziehungskrediten. So lagen die Zinsen für ein Baudarlehen in Höhe von 250.000 Euro Ende Oktober 2018 bei 1,94 Prozent (Mittelwert von 90 Banken). Bei einem Ratenkredit betrugen sie mit 3,81 Prozent im Durchschnitt fast doppelt so viel.
Umgangssprachlich wird nicht immer zwischen Kredit und Darlehen unterschieden. So verwenden auch Fachleute zum Beispiel manchmal den Begriff Baukredit, obwohl es sich streng genommen um ein Darlehen handelt. Während bei kleinen Krediten – zumal bei geringen Summen im drei- oder vierstelligen Bereich – in aller Regel keine Sicherheiten verlangt werden, sieht dies bei Darlehen zur Realisierung größerer Projekte wie einem Hausbau oder Wohnungskauf anders aus.  

Beispiel Hypothekendarlehen: Die Hypothek ist die rechtliche Absicherung der Ansprüche des Darlehensgebers – also beispielsweise der Bausparkasse – gegenüber dem Darlehensnehmer, die im Grundbuch niedergelegt wird. Das bedeutet: Falls Sie als Empfänger eines Darlehens Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, hat der Kreditgeber das Recht, die Wohnung oder das Haus zwangsversteigern zu lassen, um sein Geld zurückzubekommen.
In der Praxis setzen Banken kaum noch auf die Hypothek zur Absicherung ihres Darlehens. Auch wenn weiterhin die Rede von einem Hypothekendarlehen ist, dient heutzutage normalerweise nicht mehr eine Hypothek, sondern die sogenannte Grundschuld zur Darlehensabsicherung.
Bei beiden Varianten handelt es sich, finanzrechtlich gesprochen, um ein Grundpfandrecht. Das bedeutet, dass beides – Grundschuld wie Hypothek – im Grundbuch eingetragen wird. Eine Hypothek ist dabei strikt an die Ansprüche gebunden, die mit ihr gesichert werden. Ist der Kredit also einmal getilgt, dient sie dem Darlehensgeber nicht mehr als Sicherheit.  

Wird die Grundschuld als Sicherheit für ein Baudarlehen eingesetzt, verhält es sich wesentlich einfacher. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nämlich nicht „akzessorisch“, also an die zugrundeliegende Forderung gebunden, sondern unabhängig von dieser. Die Folge: Sie bleibt auch nach der Kredittilgung im Grundbuch eingetragen. Umschuldungen, Konditionenanpassungen, Abtretungen oder Nachbelastungen sind daher mit geringem Aufwand und weitgehend ohne Kosten möglich.
Neben Hypotheken und der Grundschuldabsicherung wurde früher gelegentlich auch die sogenannte Rentenschuld als dritte Form des Grundpfandrechts eingesetzt. Dabei fließen in regelmäßigen Abständen Geldbeträge aus dem Grundstück als „Rente“ an den Darlehensgeber. Diese Variante spielt heute kaum noch eine Rolle.

Ob Grundschuld oder Hypothek – mit beiden Grundpfandrechten hat der Darlehensgeber Zugriff auf Ihre Immobilie, falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen aus irgendeinem Grund nicht mehr nachkommen können. Deshalb ist es neben einer sorgfältigen Prüfung des eigenen finanziellen Spielraums wichtig, sich über die verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung vorab möglichst genau zu informieren.
Allein bei Hypothekendarlehen gibt es eine ganze Anzahl unterschiedlicher Varianten. Der Klassiker ist das sogenannte Annuitätendarlehen (von Lateinisch annus, zu Deutsch „Jahr“). Die festgelegte Jahresrate bleibt dabei die komplette Laufzeit über konstant.
Gezahlt wird die Rate in der Regel monatlich oder vierteljährlich. Das bietet Bauherren ein hohes Maß an Planungssicherheit. Die Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Je weiter Sie den Kredit im Laufe der Jahre abbezahlen, umso kleiner wird logischerweise der Zins- und umso größer der Tilgungsanteil. Tipp: Wer die momentan noch immer sehr niedrigen Zinsen nutzt, um gleich zu Beginn der Rückzahlung einen möglichst hohen Tilgungsanteil zu vereinbaren, verkürzt damit die Finanzierungsdauer erheblich. Bei einer Tilgung von zwei statt nur einem Prozent können das durchaus 20 Jahre sein.  

Annuitätendarlehen, die auch Tilgungs- oder Amortisationsdarlehen genannt werden, gehören zu den beliebtesten Arten der Baufinanzierung in Deutschland. Als ein Nachteil dieser Darlehensform gilt in Hochzinsphasen: Wegen der nach Abschluss nicht mehr zu ändernden Vertragskonditionen profitiert der Darlehensnehmer nicht von möglicherweise fallenden Zinsen. Allerdings ist für die mittelfristige Zukunft eher mit wieder steigenden Zinsen zu rechnen, sodass dieser Nachteil kaum ins Gewicht fällt.
Wer sich bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung gegen hohe Zinsen quasi „versichern“ will, kann dies durch ein Forward-Darlehen tun. Damit lassen sich aktuelle Zinssätze bis zu 60 Monate im Voraus festlegen. Vor allem, wenn sich – wie es momentan der Fall ist – höhere Zinsen abzeichnen, ist Zinssicherung durchaus sinnvoll.
Eine ganz andere Form von Hypothekendarlehen bilden variable Darlehen, bei denen die Zinshöhe alle drei oder sechs Monate neu festgelegt wird. Dabei orientieren sich die Banken am sogenannten EURIBOR-Satz, zu dem sich europäische Kreditinstitute gegenseitig Geld leihen.  

Ein variables Darlehen lohnt sich normalerweise nur in Phasen mit hohen Zinsen, in denen mit demnächst wieder fallenden Zinsen zu rechnen ist. Davon würde der Kreditnehmer mit einem variablen Darlehen dann profitieren.
Schließlich besteht zur Baufinanzierung noch die Möglichkeit eines tilgungsfreien Darlehens. Es hat den Vorteil sehr niedriger Monatsraten, da hierbei lediglich die Zinsen gezahlt werden – dies allerdings bis zum Ende der Laufzeit auf die volle Darlehenssumme. Getilgt wird das Darlehen nach der Vertragslaufzeit auf einen Schlag. Deshalb spricht man hier auch von einem endfälligen Darlehen. Mindern lassen sich die Mehrkosten durch die hohe Zinsbelastung durch Steuervorteile, da sich die Zinsen beim Fiskus geltend machen lassen – aber nur, sofern die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird.
Um vermietete Häuser oder Wohnungen zu finanzieren, kann sich die Aufnahme eines tilgungsfreien Darlehens also lohnen. Bei der Vergabe verlangen die Banken allerdings zur Sicherheit, dass Kreditnehmer gleichzeitig einen Sparvertrag abschließen oder vorlegen. Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Fondssparplan, eine kapitalbildende Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag handeln.  

Beim Bausparvertrag – der am weitesten verbreiteten Art der Baufinanzierung – haben künftige Bauherren den großen Vorteil, dass sie von Anfang an auf ein solides Finanzierungskonzept setzen und sofort in den Genuss staatlicher Förderung kommen – und zwar ohne eine frühzeitige Festlegung, wie genau Sie Ihr Geld später anlegen möchten: zum Bauen, zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, zum Renovieren oder Ausbauen, um nur einige Möglichkeiten zu nennen.
Wer einen Bausparvertrag abschließt, legt zunächst eine bestimmte Bausparsumme fest (zum Beispiel 50.000 Euro), die er mit monatlichen Einzahlungen anspart. Ist die Hälfte dieser Summe erreicht, wird die noch fehlende Hälfte als Darlehen ausgezahlt – zu dem günstigen Zinssatz, der bereits bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.
Fördermittel gibt es in unterschiedlicher Form. Zum Beispiel gewährt der Staat neben Wohn-Riester seit Anfang der 1950er-Jahre bei Einzahlungen auf einen Bausparvertrag die Wohnungsbauprämie. Damit handelt es sich um die älteste Form der staatlichen Unterstützung zur Schaffung von Wohneigentum.  

Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 Prozent der förderfähigen Sparbeträge (bei Alleinstehenden 512 Euro, bei Ehepaaren 1.024 Euro im Jahr). Dabei gilt eine Einkommensgrenze von 25.600 Euro jährlich (Ehepaare: 51.200 Euro). Weitere Zuschüsse sind über die Riester-Förderung zur privaten Altersvorsorge möglich, auch als sogenanntes Wohn-Riester oder als Riester-Kinderzulage. Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber (bis zu 40 Euro) oder die staatliche Arbeitnehmersparzulage lassen sich ebenfalls für einen Bausparvertrag einsetzen.
Darüber hinaus können Sie den Vertrag auch mit einer Baufinanzierung kombinieren: Sie bekommen Ihren Wunschkredit sofort ausgezahlt und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag ab. In der Folge sparen Sie Ihre Bausparsumme an und zahlen Zinsen für das Darlehen. Wird der Vertrag zuteilungsreif, erhalten Sie wie üblich das Sparguthaben zuzüglich Bauspardarlehen – damit zahlen Sie das Sofort-Darlehen zurück und haben somit bereits die Hälfte der Baufinanzierung geleistet. In der letzten Phase tilgen Sie das Bauspardarlehen in festen Monatsraten. So kommen Sie noch schneller in die eigenen vier Wände. Ihr Heimatexperte von Schwäbisch Hall erarbeitet gerne mit Ihnen hierzu Ihren individuellen, zinsgünstigen Finanzierungsplan.