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Hypothekenzinsen: Bedeutend in der Baufinanzierung

Die Hypothekenzinsen sind eine der wichtigsten Rechengrößen für die Baufinanzierung. Dieser Zinssatz liegt auch Ihrem persönlichen Angebot für einen Baukredit zugrunde. Wir erklären hier, wie sich die Hypothekenzinsen entwickeln und was das für Ihre Baufinanzierung bedeutet.


Hypothekenzinsen einfach erklärt

Hypothekenzinsen sind die zentrale Rechengröße in der Finanzierung von Privatimmobilien. Wenn Sie auf der Suche nach dem passenden Haus sind oder einen Neubau planen, gehört die Beschäftigung mit den Hypothekenzinsen und dem Zinsumfeld zu Ihren ersten Aufgaben – der Zinssatz beeinflusst die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung für die nächsten Jahrzehnte. Wir erklären, was die Hypothekenzinsen sind, welche Rolle sie in der privaten Baufinanzierung spielen und ob das Zinsumfeld heute für die Baufinanzierung spricht. Außerdem erklären wir, welche Faktoren neben den Hypothekenzinsen den Bauzinssatz beeinflussen, wie die Sicherung über das Grundpfandrecht funktioniert und wie Sie Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen können.
 


Was sind Hypothekenzinsen?

Hypothekenzinsen sind die Zinsen, die für einen Kredit gezahlt werden, der mit einem Grundpfandrecht gesichert ist (Hypothekarkredit). Dieser wird in der Baufinanzierung verwendet und ist für Privatpersonen die häufigste Art der Baufinanzierung.
Der Hypothekenzins verändert sich insbesondere mit dem Leitzins der Bundesbank: Steigt der Leitzins, mit dem sich Banken bei der Zentralbank Geld leihen, steigt auch der Hypothekenzins. Aber nicht nur der Leitzins, auch die Rahmenbedingungen auf dem Anleihenmarkt beeinflussen den Hypothekenzins. Die Banken und Bausparkassen besorgen das Kapital für Baukredite auf dem Markt für festverzinsliche Wertpapiere. Und dort spielen Erwartungen über die Zinsentwicklung eine große Rolle – das Zinsumfeld ist entscheidend.

Bundesbank berichtet über Hypothekenzinsen

Die Bundesbank veröffentlicht regelmäßig die durchschnittliche Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen unter dem Stichwort „Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung“. Dabei werden mehrere Zinsbindungszeiten unterschieden, nämlich:

  • variabel oder unter einem Jahr
  • bis fünf Jahre
  • bis zehn Jahre
  • Hypothekenzinsen für Kredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von über zehn Jahren.

Zum Vergleich und zur allgemeinen Einschätzung der Baufinanzierung wird meist der Hypothekenzins mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren herangezogen.


Die Entscheidung für das Eigenheim

Bei der Frage, ob Sie den Traum vom eigenen Haus verwirklichen können, sind die Hypothekenzinsen ein wichtiger Indikator. In Zeiten hoher Zinsen ist das Bauen teurer, die monatlichen Ratenzahlungen für den gleichen Kredit zu gleicher Laufzeit liegen wesentlich höher als zu Zeiten niedriger Zinsen. Schon ein um 0,1 Prozentpunkte höherer Zinssatz verteuert den klassischen Baukredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren um mehrere Tausend Euro.
Allerdings ist das Zinsniveau – ausgedrückt in der Höhe der Hypothekenzinsen – nicht der einzige Faktor, der die Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf bestimmt. Die Immobilienpreise dürften vor allem in begehrten Lagen sogar eine noch größere Rolle für den Kaufinteressierten spielen. Interessanterweise werden auch die Immobilienpreise durch die Hypothekenzinsen beeinflusst. Günstige Zinsen befeuern die Immobilienmärkte, andererseits führen steigende Zinsen in der Regel zu sinkenden Immobilienpreisen. Allerdings sind diese Effekte regional sehr unterschiedlich.


Aktuelle Hypothekenzinsen – ein guter Zeitpunkt fürs Bauen?

Das aktuelle Zinsklima gilt nach wie vor als sehr günstig für den Immobilienkauf. Das zeigt der Blick auf das Chart der Hypothekenzinsen der vergangenen Jahre. Seit der Finanzkrise im Herbst 2008 sind die Hypothekenzinsen durchgehend gesunken. Zwar gab es zwischendurch kleinere Anstiege, die aber alle nicht von Dauer waren. Erst seit dem Herbst 2016 scheint der Abwärtstrend ein Ende zu haben, die Hypothekenzinsen zeigen leicht aufwärts.
In Zahlen: Vor der Finanzkrise im August 2008 lag der durchschnittliche Zinssatz für Wohnungsbaukredite bei 5,54 Prozent, zehn Jahre später, im August 2018, betrug der Hypothekenzins nur noch 1,93 Prozent. Den bisherigen Tiefpunkt markierte der November 2016 mit 1,67 Prozent.
Die Hypothekenzinsen bewegen sich im Rahmen der Leitzins-Veränderungen: Im August 2008 lag der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 4,25 Prozent. Um die Märkte mit günstigen Krediten zu versorgen, senkte die EZB in den Monaten nach der Finanzkrise ab Herbst 2008 den Leitzins schnell und kräftig auf 1,00 Prozent. Im Mai 2016 kam der Leitzins schließlich bei null Prozent an, wo er bis heute verharrt. Experten rechnen für das kommende Jahr mit ersten Schritten nach oben.

 

Die Aussichten für Bauinteressierte: Hypothekenzinsen bleiben vorläufig stabil

 

Was bedeutet das für Immobilieninteressierte? Zurzeit sind sowohl die aktuellen Hypothekenzinsen als auch das Zinsumfeld sehr attraktiv.

  • Zwar steigen die Hypothekenzinsen ebenso wie die Zinsen für langjährige Festgeldanlagen leicht an. Auch weitere Signale deuten auf ein mittelfristig verändertes Zinsumfeld. Die EZB hat ihr Rückkaufprogramm von Anleihen reduziert, bis zum Jahresende wird es auslaufen. Die Inflationsrate steigt.
  • Doch EZB-Präsident Mario Draghi hat vor dem EU-Parlament im September 2018 bekräftigt, dass die Null-Prozent-Linie des EZB-Leitzinses bis über den Sommer 2019 hinaus Bestand haben dürfte.

Für Immobilieninteressierte heißt das: Die Konditionen für Baukredite sind zurzeit noch exzellent. Die Hypothekenzinsen sind im langfristigen Vergleich nach wie vor sehr niedrig. Die Zinswende, mit der die meisten Experten rechnen, wird nicht über Nacht kommen. Verbraucher haben daher mehr als genug Zeit, ihre Baufinanzierung sorgfältig zu planen und verschiedene Angebote zu prüfen.


Die Hypothekenzinsen in Ihrer Baufinanzierung

Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen sind ein guter Anhaltspunkt dafür, wie teuer ein Wohnungsbaukredit zurzeit ist, aber sie stimmen nicht mit dem effektiven Jahreszins in Ihrem Baufinanzierungsangebot überein. Dieser Zins wird von weiteren Faktoren bestimmt. Dazu zählen

  • die Bausumme,
  • die Laufzeit der Finanzierung,
  • die Höhe des Eigenkapitals und
  • der Beleihungswert, also der Wert der Immobilie, die als Kreditsicherung eingesetzt wird.


Ihr persönlicher Zinssatz wird auch davon abhängen, wie der Kreditgeber Ihre persönliche Einkommenssituation einschätzt. Kunden mit sehr hoher Bonität, wie etwa Beamte, erhalten oftmals einen Bonus. Nicht zuletzt schwanken die Hypothekenzinsen auch regional und von Anbieter zu Anbieter.
Ein Immobilienfinanzierungsrechner gibt Ihnen einen ersten Überblick, in welcher Größenordnung sich Ihre Bauzinsen bewegen. Dort sehen Sie, dass die Höhe der Zinsen auch vom Finanzierungsmodell und von den Laufzeiten abhängt sowie vom Eigenkapitalanteil: Je geringer der Darlehensanteil, umso günstiger die Finanzierung.

 

Einflussfaktoren für Ihr persönliches Angebot

 

Der Begriff Hypothekenzins taucht in Ihrem persönlichen Angebot zur Baufinanzierung so nicht auf. Das Angebot Ihrer Bausparkasse nennt zwei weitere Zinssätze:

  • Der Sollzinssatz oder auch Nominalzinssatz ist der Betrag, den Sie Ihrem Kreditgeber für das Darlehen zahlen.
  • Der effektive Jahreszinssatz beinhaltet alle Kosten, also neben dem Nominalzinssatz auch die Kosten, die sich etwa durch den Ausgabekurs oder die Zahlungsmodalitäten ergeben.

Einen großen Einfluss auf den effektiven Jahreszinssatz in Ihrem Angebot haben diese Faktoren:

  • Die Zinsbindung. Eine lange Zinsbindung erlaubt Ihnen eine bessere Planung, und Sie können ein günstiges Zinsniveau für Ihren Kredit festschreiben. Allerdings erhöht sich dadurch der Sollzinssatz.

Um diese Faktoren korrekt zu ermitteln, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall erarbeiten mit Ihnen Ihren ganz individuellen Finanzierungsplan, in dem auch staatliche Förderung wie etwa das Baukindergeld oder Wohn-Riester berücksichtigt sind.


Sicherung des Darlehens mit Grundpfandrecht

Das Besondere am Hypothekarkredit: Er ist durch ein Grundpfandrecht gesichert. Im Vergleich zu anderen Kreditarten wie dem Verbraucherkredit oder dem Autokredit ist der Kredit für den Kreditgeber vergleichsweise gut gesichert, denn eine Immobilie bleibt in der Regel im Wert erhalten.
Das Grundpfandrecht wird in das Grundbuch der örtlichen Behörden eingetragen, genauso wie die Hypothekenzinsen.
Für den Fall, dass der Kreditnehmer die Schuld nicht zurückzahlt oder seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, hat der Kreditgeber ein Pfandrecht. Mit diesem Recht hat er Rückgriff auf die Immobilie und kann sie beispielsweise zwangsversteigern lassen.
Wird als Grundpfandrecht eine Grundschuld eingetragen, ist das Recht auf Zwangsvollstreckung nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Dies ist heute die übliche Form des Grundpfandrechts. Das Vorgehen hat den Vorteil, dass beide Parteien – der Kreditgeber und der Kreditnehmer – sich leicht auf eine Änderung der Konditionen zum Beispiel bei einer Umschuldung einigen können.
Auch die Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Sie ist allerdings an eine konkrete Forderung gebunden. Erlöscht die Forderung, entfällt auch die Hypothek. Diese Form des Grundpfandrechts ist heute nicht mehr weit verbreitet.  


Hypothekenzins und Steuern

Die Zinsen für Ihren privaten Baukredit können Sie bei der Einkommensteuer nicht geltend machen, wenn das Darlehen für Ihr selbst genutztes Eigenheim abgeschlossen wird. Anders sieht es aus, wenn Sie die Wohnung, das Haus oder einen Teil des Hauses vermieten.
Vermieter können Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen. Sie gelten als Werbungskosten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und so können Sie sie in die entsprechende Anlage Ihrer Einkommensteuererklärung eintragen.
Wichtig ist dabei, dass sich die Hypothekenzinsen genau zuordnen lassen. Wenn Sie beispielsweise eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus einbauen, sollten Sie zwei Kredite abschließen. Am einfachsten ist die Darstellung gegenüber dem Finanzamt, wenn Sie Einnahmen und Kreditzinsen über ein gesondertes Konto laufen lassen.
Die Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen gibt es auch für Kredite zur Reparatur, Erweiterung oder Modernisierung der vermieteten Einheit. Sind die Zinszahlungen größer als die Einnahmen, dürfen Sie den Verlust verrechnen.


Hypothekenzinsen und Anschlussfinanzierung

Behalten Sie die Hypothekenzinsen auch nach Abschluss Ihrer Baufinanzierung im Blick. Denn spätestens zur Anschlussfinanzierung wird das Zinsumfeld wieder relevant. Bereits ein bis zwei Jahre vor Ablauf der laufenden Zinsbindung sollten Sie sich über die Höhe der Hypothekenzinsen informieren. Ihre Berater von Schwäbisch Hall stehen Ihnen gern zur Seite, damit Sie rechtzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung finden.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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