Das Immobiliendarlehen für Ihr Eigenheim

Der Weg zum Eigenheim führt in aller Regel über ein Immobiliendarlehen. Die wenigsten künftigen Eigentümer können den Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung samt Nebenkosten auf den Tisch legen – sie schließen einen Kreditvertrag ab.


Das Immobiliendarlehen dient dem Erwerb von Wohneigentum

Das Immobiliendarlehen ist ein Kredit, um gezielt eine Immobilie zu erwerben. Darin unterscheidet es sich deutlich von anderen gängigen Kreditformen. Weitere Kreditarten nach Verwendungszweck sind:

  • Der Konsumentenkredit: Für diesen Kredit reicht die Bonität des Antragstellers, über das ausgezahlte Geld verfügt der Kreditnehmer frei.
  • Der Ratenkredit für private Anschaffungen wird vom Händler oder seinen Partnern eingeräumt. Unter diese Kreditart fällt auch der Autokredit. Der Pkw, das Sofa oder der Flachbildfernseher wird in Raten abbezahlt.
  • Der Dispokredit dient zum kurzfristigen Überziehen des Girokontos.
  • Der Ausbildungskredit wird an Studierende vergeben. Er ist zweckgebunden, die Rückzahlung beginnt erst einige Zeit nach dem Studienende.

Im Gegensatz zu anderen Kreditarten wird der Immobilienkredit durch eine Grundschuld gesichert. Außerdem ist er meist sehr langfristig angelegt. Während Konsumentenkredite überwiegend für wenige Jahre vereinbart werden, kann sich die Laufzeit von Immobiliendarlehen über Jahrzehnte erstrecken.

Das Zinsniveau unterscheidet sich ebenfalls von dem anderer Kredite. Der Dispokredit ist sehr teuer. Konsumentenkredite dagegen sind oft günstiger als Immobiliendarlehen – die genaue Höhe hängt von der aufgenommenen Summe und der Bonität des Kreditnehmers ab.


Die typischen Eigenschaften des Immobiliendarlehens

  • Die Annuität

Der Immobilienkredit ist ein Annuitätendarlehen, die Kreditsumme wird in gleichbleibenden Jahresraten (Annuitäten) abbezahlt. Die jeweilige Annuitätenrate besteht aus einer Zinszahlung und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit des Immobiliendarlehens, da die Kreditsumme, auf die Zinsen gezahlt werden, mit jeder Rate abnimmt. Im selben Umfang wie der Zinsanteil zurückgeht, steigt dafür der Tilgungsanteil. Die Annuität bleibt deshalb immer gleich hoch.

Die Rückzahlung des Immobiliendarlehens verläuft also nicht gleichförmig oder linear. Am Anfang der Laufzeit reduzieren Kreditnehmer den Kredit vergleichsweise langsam, gegen Ende immer schneller. Dieser Zusammenhang ist wichtig: Steht eine Refinanzierung oder Anschlussfinanzierung – möglicherweise als Prolongation – an, sind Kreditnehmer froh, wenn vom Kredit bereits viel abgetragen ist.

Die meisten Kreditverträge sehen gleichbleibende monatliche Kreditraten vor. Finanzmathematisch funktioniert der Zusammenhang genauso wie bei der jährlichen Annuität. Kreditnehmer können auch viertel- oder halbjährliche Zahlungen vereinbaren.

  • Die anfängliche Tilgungsrate

Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt, wie schnell der Prozess der Rückzahlung in Gang gesetzt wird. Für eine Anschlussfinanzierung macht das einen großen Unterschied: Ein Kreditnehmer mit einer niedrigen anfänglichen Tilgungsrate trägt seine Schuld entsprechend langsam ab und muss am Ende der ersten Zinsbindungsphase einen größeren Betrag refinanzieren.

  • Das Eigenkapital

Voraussetzung für ein Immobiliendarlehen ist, dass der Kreditnehmer über einsetzbares Eigenkapital verfügt. Zum einen erwarten Banken und Bausparkassen, dass die sogenannte Kauf- oder Baunebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden.

Zum anderen hat das Eigenkapital einen großen Einfluss auf die Zinskonditionen des Kredits: Das Risiko von Bank oder Bausparkasse sinkt, wenn die künftigen Eigentümer den Immobilienkauf zu einem großen Teil mit eigenem Kapital finanzieren.

Die Bausparkassen und Banken berechnen einen Wert, zu dem sie das Immobilienobjekt beleihen, den sogenannten Beleihungswert. In diesem Wert spiegelt sich wider, wie das Kreditinstitut den Wiederverkaufswert einschätzt. Der Beleihungswert ist eine untere, vorsichtige Grenze und grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis. Er wird im Rahmen der Beleihungswertermittlung durch einen Termin vor Ort ermittelt. Ist das Haus noch nicht gebaut, basiert der Beleihungswert auf den Bauunterlagen.

Nun kommt die Höhe des Eigenkapitals ins Spiel: Je nachdem wie groß das aufgenommene Darlehen im Vergleich zum Beleihungswert ist, verlangt das Kreditinstitut höhere oder niedrigere Zinsen. Benötigen Sie also beispielsweise ein Darlehen, das nur 60 Prozent vom Beleihungswert beträgt, erhalten Sie unter Umständen bessere Zinskonditionen als bei einem Darlehen, das 80 Prozent des Beleihungswerts beträgt.

Die Grundschuld

Ein Immobiliendarlehen umfasst oft mehrere hunderttausend Euro und läuft über Jahrzehnte – daher benötigt der Kreditgeber eine Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Diese Sicherheit ist die Grundschuld. Es handelt sich dabei um ein Grundpfandrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Bei Zahlungsausfällen gibt die Grundschuld der Bank oder Bausparkasse das Recht, die Immobilie zu verkaufen.

  • Die Laufzeit des Immobiliendarlehens

Die Laufzeit bezeichnet die Zeitspanne, bis das Immobiliendarlehen komplett zurückgezahlt ist. Die Laufzeit ergibt sich aus Tilgung und Zinshöhe und wird in der Regel nicht von vornherein endgültig festgelegt. Bestimmt wird nur die Zeit der anfänglichen Zinsbindung. Nach dem Ablauf dieser Frist muss die Restschuld im Rahmen der Anschlussfinanzierung durch ein neues Darlehen finanziert werden, bis die Kreditsumme vollständig abgetragen ist.

Dennoch sollten Sie beim Abschluss des Kreditvertrags genau überlegen, welche Laufzeit Sie vereinbaren und bis wann das Immobiliendarlehen spätestens zurückgezahlt sein soll – für viele Kreditnehmer ist der Eintritt in den Ruhestand ein solcher Zeitpunkt. Spielen Sie dieses Szenario für verschiedene Zinsentwicklungen durch, damit Sie eine mögliche Zinserhöhung für die Anschlussfinanzierung verkraften können, ohne dass Ihre Immobilienfinanzierung in Gefahr gerät.

  • Der Sollzins und die Zinsbindung

Der Sollzinssatz ist der nominelle Zinssatz, der für die Bereitstellung der Kreditsumme Monat für Monat gezahlt wird. Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitrahmen, innerhalb dessen der Sollzinssatz konstant bleibt. Bei den meisten Annuitätendarlehen entscheiden sich die Kreditnehmer für eine anfängliche Zinsbindung von fünf, zehn, 15 oder mehr Jahren. Aktuell ist das Zinsniveau für Immobiliendarlehen noch sehr günstig, daher wollen Kreditnehmer die Sollzinsen möglichst lange festschreiben. Dafür gibt es Angebote mit Laufzeiten bis zu 30 Jahren.

Eine lange Zinsbindung sorgt für Planungssicherheit: Sie wissen auf Jahre hinaus exakt, wie hoch Ihre monatliche Rate ist, und können Ihr Haushaltsbudget daran ausrichten.

Allerdings fällt der Sollzinssatz umso höher aus, je länger die Zinsbindung gelten soll. Schließlich tragen dann die Kreditgeber das Risiko einer allgemeinen Erhöhung der Marktzinsen, was sich auf die Immobilienzinsen auswirkt.

  • Sollzinssatz und effektiver Jahreszinssatz

Der Sollzins allein reicht nicht aus, um die Kosten eines Immobiliendarlehens zu beurteilen. Der effektive Jahreszins bezeichnet die Gesamtmenge der Kosten eines Kredits. Zum Sollzinssatz kommen die Ausgabekonditionen hinzu, außerdem haben die Zahlungsmodalitäten wie monatliche oder jährliche Raten einen Einfluss. Eine kurze Laufzeit mit hoher Tilgung senkt die Gesamtkosten des Kredits, eine lange Laufzeit mit niedriger Tilgung führt zu einem hohen effektiven Jahreszinssatz und verteuert das Immobiliendarlehen. Um verschiedene Kreditangebote zu vergleichen, nehmen Sie jeweils den effektiven Jahreszinssatz als Grundlage.


In vier Schritten zum Immobiliendarlehen

Für eine persönliche Beratung sprechen Sie mit Ihrem Heimatexperten vor Ort.

Bausparen und Baufinanzierung – Beratung vor Ort durch unsere Heimatexperten-144x173Beratung vereinbaren

Wenn Sie nach einer passenden Immobilie suchen, sollten Sie bereits eine Vorstellung haben, wie groß Ihr finanzieller Spielraum ist. Davon hängt ab, wie teuer Haus oder Wohnung sein dürfen, zu welchen Angeboten Sie sich nähere Informationen vom Makler zuschicken lassen und mit welchen Anbietern Sie tatsächlich in Verkaufsverhandlungen eintreten.

1. Finanzieller Spielraum

Zunächst tragen Sie Ihre persönlichen Finanzdaten zusammen: Einkommen, Ausgaben und Ihre Vermögenssituation. So erkennen Sie zum einen, wie hoch die monatliche Belastung für das Immobiliendarlehen maximal ausfallen darf. Zum anderen stellen Sie wichtige Informationen zum Eigenkapital zusammen, die Sie für das Beratungsgespräch mit Bank oder Bausparkasse benötigen. Entscheidend ist auch Ihr Zeithorizont: Bis wann soll das Immobiliendarlehen auf jeden Fall abgezahlt sein?

2. Zinsvergleich

Vergleichen Sie nun die Zinsen der verschiedenen Anbieter. Entscheidend bei den Vergleichen über Internetportale ist immer der effektive Jahreszinssatz. Er bestimmt, wie teuer das Immobiliendarlehen insgesamt ist. Nutzen Sie Online-Rechner, um die Zinssätze zu ermitteln, die für Ihre monatliche Belastungsgrenze und Ihre Eigenkapitalquote realistisch sind. Die Online-Recherche ist jedoch nur der erste Schritt und nur sehr bedingt aussagekräftig.

3. Konkretes Angebot

Ob Sie die gewünschte Kreditsumme erhalten und zu welchen Zinsen das Immobiliendarlehen zur Verfügung stehen wird, erfahren Sie erst, wenn Sie ein konkretes Angebot einholen. Das Angebot kann von den Angaben im Online-Rechner abweichen. Für den Kreditgeber entscheiden nämlich zusätzlich diese Faktoren:

  • Der Wert der Immobilie: Es zählt nicht nur der aktuelle Haus- oder Wohnungspreis, stattdessen bewertet die Bank oder Bausparkasse die langfristige Entwicklung. Daraus ergibt sich der sogenannte Beleihungswert. Schwer verkäufliche Häuser mit schlechtem Entwicklungspotenzial erhalten einen niedrigeren Beleihungswert als Häuser mit guter Substanz und in guter Lage, für die auch in Zukunft eine hohe Nachfrage erwartet wird.
  • Die geplante Nutzung – Vermietung oder Eigennutzung – spielt ebenfalls eine Rolle.

Bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall können Sie alle Fragen rund um das Immobiliendarlehen im persönlichen Gespräch mit einem qualifizieren Heimatexperten klären. In diesem Beratungsgespräch werden auch die Konditionen beispielsweise zu Laufzeit und Tilgung ausführlich besprochen und durchgespielt. Bei Direktbanken dagegen erfolgt die Beratung nur über Telefon und Online-Kommunikation.

4. Das Beratungsgespräch

Das Beratungsgespräch dient dazu, einen möglichen Finanzierungsplan festzulegen. Dieser umfasst den Beginn des Immobiliendarlehens, die Laufzeit, die Monatsrate, den Sollzinssatz und die Zinsbindung, die Gesamtbelastung und den effektiven Jahreszinssatz.

Die Tilgungsrate ist ein wichtiger Faktor und nicht einfach zu bestimmen.

  • Eine hohe Tilgungsrate erhöht die monatliche Belastung, doch Sie zahlen das Immobiliendarlehen schnell zurück.
  • Eine niedrige Tilgung sieht zunächst attraktiv aus, weil die monatliche Belastung gering ist. Sie kann aber dazu führen, dass die Abzahlung des Kredits zu langsam vorangeht – dann steht möglicherweise zum Ende der Zinsbindung noch ein großer Betrag aus, der zu höheren Zinsen refinanziert werden muss.

Sie erfahren im Beratungsgespräch, wie hoch die Gesamtkosten des Immobiliendarlehens sind und welche Zusatzkosten gegebenenfalls auf Sie zukommen. Solche Zusatzkosten sind beispielsweise Bereitstellungszinsen. Sie entstehen, wenn Sie das zugesagte Immobiliendarlehen verspätet abrufen.

Ein wichtiges Thema sind die Sondertilgungen. Über Sondertilgungen zahlen Sie das Immobiliendarlehen schneller als geplant zurück, wenn Sie unvorhergesehene Einnahmen aus Schenkungen, Prämien oder Erbschaften erhalten.

Ihre Berater für die Immobilienfinanzierung informieren Sie auch über staatliche Zuschüsse vom Baukindergeld bis zum Wohn-Riester und über Fördermöglichkeiten wie KfW-Kredite, die Sie mit dem Immobiliendarlehen kombinieren können. Außerdem sollten Sie im Beratungsgespräch auch über Kündigungsmöglichkeiten und die spätere Anschlussfinanzierung sprechen.

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