Immobilienfinanzierung: Solide und krisenfest

Wer träumt nicht davon, in seinen eigenen vier Wänden zu leben? Ob Haus oder Wohnung – die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung sind derzeit günstig. Erfahren Sie hier, wie Sie die Finanzierung Ihres Wohntraums sicher und rentabel gestalten.


Vor der Immobilienfinanzierung: Der erste Check

Als Basis für jede Immobilienfinanzierung müssen Sie Ihren Traum auf Machbarkeit überprüfen. Nur so erhalten Sie eine realistische Perspektive für das eigene Dach über dem Kopf. Beziehen Sie bei Ihrer Planung folgende Überlegungen ein:

  • Was möchten Sie? Zwei Badezimmer, eine Dachterrasse, Innenstadtlage, sanierter Altbau mit Parkett, Garten mit Swimmingpool? Schreiben Sie mit der ganzen Familie einmal alles ungefiltert auf. Das hilft Ihnen zu konkretisieren, was Sie vom künftigen Wohneigentum erwarten.
  • Was brauchen Sie? Mindestens vier Zimmer, Schulen in der Nähe, ein seniorengerechtes Bad, weil Ihre Eltern häufig zu Besuch kommen? Hier heißt es, realistisch sein. Wenn laut Familienplanung ein zweites Kind zu erwarten ist, kalkulieren Sie den Wohnraum nicht zu knapp. Und falls Sie wegen eines aufwendigen Hobbys viel Stauraum benötigen, denken Sie an eine Unterkellerung.
  • Wie teuer ist die so ermittelte Wunschimmobilie?
  • Was können Sie bezahlen? Hier geht es um die konkreten Fragen zur Immobilienfinanzierung: Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit? Wie hoch ist Ihr Familieneinkommen? Wie lange stehen Sie noch im Arbeitsleben?

Wir helfen Ihnen im Folgenden, Antworten zu finden und gegeneinander abzuwägen. Im Anschluss können Sie auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie gehen, Kataloge von Baufirmen studieren und mit einem Architekten das künftige Zuhause planen. Erfahren Sie auch, welche Fördermittel für Ihr Projekt infrage kommen.


Der zweite Check

Was jetzt noch fehlt, ist der Abgleich mit dem, was für Sie finanziell im Monat machbar ist. Machen Sie einen ehrlichen Kassensturz: Wie hoch sind Ihre Einnahmen, was schlägt an Ausgaben zu Buche? Berechnen Sie Ihre Ausgaben zunächst über das gesamte Jahr gesehen. So beziehen Sie auch Extrakosten wie einmal jährlich fällige Versicherungsbeiträge oder ein dreizehntes Monatsgehalt ein. Positiv für den künftigen Darlehensabtrag können Sie Ihre Nettomiete rechnen, Nebenkosten dagegen werden Sie auch in der eigenen Immobilie haben.

Vergessen Sie nicht, dass Sie während der Zeit der Rückzahlung etwas vom Leben haben wollen. Berücksichtigen Sie also auch private Ausgaben in Ihrer Budgetkalkulation, die nicht ausschließlich dem Lebensunterhalt dienen: Niemand möchte jahrelang auf Urlaube, Geschenke für die Kinder, schicke Bekleidung und Restaurantbesuche verzichten. Auf der Habenseite: Kalkulieren Sie nie mit unsicheren Einkünften, etwa einer Gehaltserhöhung oder einer möglichen Erbschaft.

Die maximale monatliche Rate ermitteln

Ziehen Sie nun die jährlichen Ausgaben von Ihren Jahreseinnahmen ab. Teilen Sie den Betrag durch zwölf. So ermitteln Sie, wie viel Geld Ihnen pro Monat zur Verfügung steht. Und Sie finden heraus, wie viel Sie sich an monatlicher Rate leisten können. Je nach  Einkommensverhältnissen und Familiensituation kann es übrigens staatliche Zuschüsse, Riester-Förderung, Baukindergeld und Steuervorteile geben.

Wie wichtig eine solide Immobilienfinanzierung ist, lässt sich nicht oft genug betonen. Die Regel besagt, dass das Heim bis zum Renteneintritt abbezahlt sein sollte. Die Wirklichkeit sieht anders aus: Jeder vierte Immobilieneigentümer über 69 Jahre hat sein Heim noch nicht abbezahlt. Das zeigt eine Studie der Deutsche Leibrenten AG und der Universität Köln. Doch im Alter gelingt es vielen Immobilieneigentümern nicht mehr, ihren Kredit abzubezahlen, warnt Friedrich Thiele, Vorstand der Deutschen Leibrenten AG. Mittlerweile achten die Darlehensgeber auch verstärkt darauf, wie lange und unter welchen Bedingungen der Antragsteller das Darlehen bedienen kann.


Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung

Je mehr Eigenkapital Sie haben, umso leichter stemmen Sie die Immobilienfinanzierung. Der Grund liegt auf der Hand: Der Kredit, den Sie aufnehmen müssen, fällt niedriger aus. Dementsprechend sind die Zinsen geringer, und die Laufzeit ist kürzer. Ein Risiko bei wenig Eigenkapital: Sollten Sie Ihre Immobilie vorzeitig verkaufen müssen, reicht der Verkaufserlös unter Umständen nicht aus, um das Darlehen vollständig zu tilgen. Dann bleiben Sie auf Schulden aus der Immobilienfinanzierung sitzen – ohne dass Ihnen ein Haus oder eine Wohnung gehört. Mittels der Beleihungswertermittlung bauen Kreditgeber inzwischen aber vor, dass es in solchen Fällen keine unangenehmen Überraschungen gibt, sondern dass der Wert der Immobilie die nötige Deckungshöhe hat.

Zusätzlich setzen viele Kreditinstitute bei der Immobilienfinanzierung Eigenkapital von mindestens 20 Prozent der benötigten Darlehenssumme voraus. Darauf weist die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen hin. Generell lässt sich sagen: Je teurer Ihr Bau- oder Kaufprojekt ist, umso mehr Eigenkapital sollten Sie mitbringen. Viele Experten raten zu mindestens 30 Prozent Eigenkapital.

Übrigens zählt zum Eigenkapital nicht nur Geld, das Sie aktuell verfügbar haben. Rechnen Sie zum Beispiel auch das Guthaben aus Ihrem Bausparvertrag dazu. Wenn Sie das für Ihren Hausbau nötige Grundstück bereits besitzen, zahlt dieser Wert ebenfalls auf Ihr Eigenkapital ein. Darüber hinaus sind risikoarme Wertpapiere Eigenkapital – wenn Sie sie kurzfristig liquide machen können.


Vorsicht vor finanzieller Überlastung

Zum Eigenkapital zählt darüber hinaus auch Ihre Arbeitskraft. Wenn Sie, Familie und Freunde selbst Hand anlegen, vergünstigt das Ihr Immobilienprojekt. Tatsächlich wird Eigenleistung von Kreditgebern bei der Immobilienfinanzierung unter Umständen anerkannt – bei jemandem, der ein Handwerk erlernt hat, eher als bei jemandem, der einen Bürojob ausübt. Als Richtwert gilt hier: Neben einem Vollzeitjob sind maximal 20 Stunden wöchentlicher Einsatz auf der Baustelle realistisch. Darauf weist das Ratgeberportal „aktion pro eigenheim“ hin.

Überlasten Sie sich bei der Immobilienfinanzierung finanziell nicht. Sie sollten unbedingt eine Notreserve in der Hinterhand haben. Schließlich müssen Sie in der Lage sein, jederzeit unvorhergesehene Ausgaben zu bestreiten: Möglicherweise wird die Unterkellerung teurer als vorhergesehen. Oder Sie entscheiden sich später noch für andere – teurere – Fenster. Die Notreserve könnten Sie aber auch für Ausgaben brauchen, die mit der Immobilienfinanzierung nichts zu tun haben. Beispiele sind:

  • vorübergehende Arbeitslosigkeit
  • Auftragsflaute bei Selbstständigen
  • ein Familienmitglied wird zum Pflegefall, und Sie müssen Pflegedienstleistungen einkaufen
  • eine kostspielige Autoreparatur

Idealerweise halten Sie eine Notreserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern vor.


Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Immobilienfinanzierung ist auch möglich, wenn Sie keinen einzigen Euro Guthaben mitbringen. Der Fachausdruck dafür ist Vollfinanzierung. Das erscheint im Besonderen dann interessant, wenn Sie überraschend eine interessante Immobilie für sich entdecken – die sie sich auf keinen Fall entgehen lassen wollen.

Sie müssen allerdings wissen, dass Ihr Kreditgeber in diesem Fall spezielle Sicherheitsperspektiven von Ihnen verlangt. Das ist in der Regel ein hohes Jahreseinkommen in einer gesicherten beruflichen Position. Außerdem sollte es sich um eine Top-Immobilie in bester Lage handeln. Auch eine bereits vorhandene Wohnung oder ein Haus kann bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital als Sicherheit dienen. Aber: „Für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte“, melden die Verbraucherschützer der Stiftung Warentest.

Für Normalverdiener kommt eine Vollfinanzierung daher nur in sehr wenigen Fällen in Betracht. Eine Lebenssituation könne sich durch Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit rasch verändern, warnt Finanzexperte Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW. Dann werde die Immobilienfinanzierung zur Schuldenfalle. Man solle keinesfalls „auf Kante nähen“, mahnt der Fachmann.


Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Der Kaufpreis minus Eigenkapital ist gleich Finanzierungsbedarf? Leider ist es nicht ganz so einfach. Welches Budget Sie für Ihr Immobilienprojekt benötigen, hängt von den Gesamtkosten ab. Schließlich fallen noch Nebenkosten an. Wenn Sie Ihren Finanzierungsbedarf kalkulieren, müssen Sie folgende Ausgaben einbeziehen:

  • Die Objektkosten: Darunter versteht man zum einen die Kosten für Kauf oder Bau der Immobilie. Zum anderen sind das Ausgaben, die für die Grundstückserschließung oder eine notwendige Sanierung zu Buche schlagen.
  • Die Finanzierungskosten: Dies sind die Nebenkosten Ihres Immobilienkaufs. Hierunter fallen zum Beispiel die Gebühren für Makler, Gutachter und Notar sowie den Eintrag ins Grundbuch. Außerdem zählen die Grunderwerbssteuer sowie Gebühren, die Ihre Bank für die Kreditbearbeitung erhebt, dazu.
  • Schließlich gibt es noch die sogenannten sonstigen Kosten: Vielleicht brauchen Sie beim Umzug von einer Mietwohnung in ein eigenes Haus zusätzliche Möbel. Oder Sie möchten sich neue Elektrogeräte anschaffen. Auch die Ausgaben für ein Umzugsunternehmen gehören zu den sonstigen Kosten.

Der Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen

Wenn Sie Objekt-, Finanzierungs- und sonstige Kosten zusammenzählen, kennen Sie Ihren Finanzierungsbedarf. Achtung: Da die Aufwendungen für Makler, Gutachter, Notar und Grundbucheintrag den Wert des Objektes nicht erhöhen, werden sie von den Darlehensgebern nur sehr ungern in die aufzunehmende Gesamtsumme einbezogen. Fast immer wird erwartet, diese Nebenkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten.

Jetzt müssen Sie berechnen, ob Sie sich die Immobilienfinanzierung leisten können. Das hängt im Wesentlichen von Ihren monatlichen Rückzahlungsraten ab. Wie hoch würden die bei der angepeilten Kredithöhe ausfallen? Der Baufinanzierungsrechner von Schwäbisch Hall zeigt Ihnen auf einen Blick, wie hoch die monatlichen Raten für Ihr Wunschdarlehen ausfallen würden.

Nun wird es spannend: Zu Beginn Ihres Immobilienprojekts haben Sie im Rahmen Ihres Kassensturzes ausgelotet, wie viel Ihre Immobilie Sie monatlich kosten darf – also wie hoch der für die Immobilie verfügbare monatliche Betrag ist. Deckt er die vorberechneten Monatsraten ab, sieht die Sache sehr gut aus. Wird es eng, können Sie hier in Zusammenarbeit mit Ihrem Berater noch etwas variieren, indem Sie die Tilgungsdauer verändern – je länger das Darlehen läuft, desto niedriger wird die Monatsrate, allerdings verteuert sich das Gesamtdarlehen dafür geringfügig.


Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung

Für die Immobilienfinanzierung nehmen Sie keinen klassischen Ratenkredit auf, sondern ein Annuitätendarlehen. Dabei bleibt der Betrag, den Sie monatlich zurückzahlen, immer gleich
hoch. Er setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Mit jeder Ratenzahlung reduzieren Sie also Ihre Restschuld. Dabei sinkt der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils von Monat zu Monat, entsprechend steigt der Tilgungsanteil.

Als Faustregel können Sie sich merken: Je kürzer die Zinsbindung, desto höher sollte der Tilgungssatz sein. Nehmen wir an, Sie haben für die Immobilienfinanzierung einen
Kredit über 100.000 Euro aufgenommen und einen Zinssatz von zwei Prozent vereinbart. Bei einer Tilgung von vier Prozent haben Sie Ihren Kredit nach rund 21 Jahren abgezahlt. Bei einer Tilgung von nur einem Prozent bräuchten Sie für denselben Kredit 55 Jahre.


Zinsbindung und Anschlusskredit

Im Kreditvertrag zu Ihrer Immobilienfinanzierung vereinbaren Sie mit Ihrer Bank auch, wie lange Sie Zinsen in der festgelegten Höhe zahlen. Diese sogenannte Zinsbindung wird meist nur für einen überschaubaren Zeitraum festgelegt – oft für zehn Jahre. Läuft die Zinsbindung aus, benötigen Sie einen Anschlusskredit. Dafür müssen Sie neu mit Ihrem Darlehensgeber verhandeln. Problem: Wenn die Wirtschaftslage sich verändert, fallen die Zinsen für die zweite Finanzierungsphase unter Umständen deutlich höher aus. Laut Stiftung Warentest ist es bei den meisten Banken mittlerweile aber kein Problem, sich feste Zinsen sogar für 15 oder 20 Jahre zu sichern. Bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall ist das sogar für bis zu 30 Jahre möglich.

Diese Möglichkeit sollten Sie nutzen. Je länger die Zinsbindungsphase ist, desto höher ist zwar der Zinssatz. Ihr Berater kann Ihnen genau ausrechnen, um welchen Betrag sich damit die Gesamtfinanzierung verteuert. Laut Stiftung Warentest können sich die Zinsen für die Immobilienfinanzierung dadurch um rund 0,75 Prozentpunkte erhöhen. Sehen Sie diesen Mehrbetrag aber als Versicherung gegen steigende Zinsen, spricht alles für eine lange Zinsbindung. Denn falls sich das allgemeine Zinsniveau zum Ende der ersten Zinsbindungsphase deutlich erhöht hat, kann der zweite Abschnitt Ihrer Immobilienfinanzierung richtig teuer werden und Ihr monatliches Budget empfindlich durcheinanderbringen.

Denken Sie daran, in Ihrem Kreditvertrag festschreiben zu lassen, dass Sie gebührenfrei beliebig oft Sonderzahlungen in gewünschter Höhe leisten können. Die Sondertilgung kommt immer dann für Sie infrage, wenn Sie Geld flüssig haben. Das kann zum Beispiel eine Bonuszahlung Ihres Arbeitgebers oder eine Rückzahlung der Betriebskosten aus Ihrer Mietwohnung sein, ferner eine Schenkung oder ein Erbe. Mit jeder Zahlung außer der Reihe senken Sie die ausstehende Restsumme – Sie werden früher schuldenfrei.


Fördermittel in Anspruch nehmen

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Bei der Immobilienfinanzierung können Sie Unterstützung vom Staat einbeziehen. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden staatliche Kredite und Zuschüsse vergeben. Bis zu 100.000 Euro Kredit zu guten Konditionen sind möglich. Die Kredite, die über Ihre Hausbank laufen, werden beispielsweise für die Finanzierung von Energiesparmaßnahmen beim Bau oder bei der Sanierung vergeben. KfW-Kredite sind besonders zinsgünstig: In der Regel rangieren die Zinsen deutlich unter dem üblichen Marktniveau.

Förderungen zur Immobilienfinanzierung gibt es darüber hinaus auch von:

  • Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA): Es fördert die Nutzung erneuerbarer Energien für die Wärmeerzeugung.
  • Bundesländer, Städte und Gemeinden: Sie unterstützen vor allem Familien bei der Finanzierung eines Hauses. Anlaufstelle ist die jeweilige Landesbank oder Ihre Kommunalverwaltung.
  • Kirchen: Sie fördern vorrangig Familien mit Darlehen oder der Vermittlung von
    Baugrundstücken im Erbbaurecht. Einen Überblick bietet das Portal „aktion pro eigenheim“.
  • Die Spezialisten von Schwäbisch Hall unterstützen Sie gern in allen Fragen der Immobilienfinanzierung. Sprechen Sie unsere Heimatexperten gern unverbindlich an.

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