Per Immobilienkredit zum Eigenheim

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, benötigt viel Geld. Die finanziellen Mittel hat kaum jemand flüssig, also ist zumeist ein Immobilienkredit nötig. Ob ein Darlehen für Sie infrage kommt und worauf Sie bei einem Kredit achten sollten, erfahren Sie hier.


Was darf die Immobilie kosten?

Wie teuer Ihre Traumimmobilie sein darf und wie hoch die monatlichen Raten für Ihren Immobilienkredit ausfallen, können Sie vorab selbst errechnen – zumindest ungefähr. Gewiss haben Sie sich schon auf dem Markt für Immobilien und Fertighäuser umgeschaut und einen Eindruck erhalten, welche Immobilie in welcher Preislage für Sie infrage kommt. Um zu konkreten Zahlen zu gelangen, nutzen Sie einen Immobilienkredit-Rechner: Dort geben Sie den Preis eines möglichen Objekts ein. Außerdem die gewünschte Kredithöhe und die Laufzeit des Darlehens. Als Ergebnis nennen Ihnen die Immobilienkredit-Rechner den Gesamteffektivzins und die monatliche Rate. Ist diese zu hoch, reduzieren Sie den Kaufpreis so lange, bis Ihnen die Monatsrate realistisch erscheint. Bei manchen Rechnern wird statt des Kaufpreises die gewünschte Darlehenshöhe eingegeben.

Im Beratungsgespräch zu Ihrem Immobilienkredit mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall – das Sie schon sehr frühzeitig führen sollten – kommen dann weitere relevante Zahlen und Berechnungsgrößen dazu. Gefragt sind unter anderem

  • Ihr Nettoeinkommen,
  • die derzeitige Miete,
  • sonstige monatliche Belastungen sowie
  • eventuelle finanzielle Verpflichtungen.

Sie sollten vorab einen Kassensturz machen und mit belastbaren, realistischen Zahlen anstelle von Schätzungen kalkulieren.

Nun zeigt sich, ob der von Ihnen vorab berechnete monatliche Darlehensabtrag zu Ihrem Budget passt. Unter Berücksichtigung möglicher Förderquellen und Zuschüsse, wie beispielsweise das Baukindergeld, lässt sich die von Ihnen leistbare Monatsrate konkret errechnen. Tipp: Führen Sie diese Berechnung unbedingt in Zusammenarbeit mit einem Experten durch – der weiß beispielsweise genau, welcher Anteil Ihres Eigenkapitals unbedingt zur Begleichung der Kaufnebenkosten unangetastet bleiben muss.


Erforderliche Unterlagen für den Immobilienkredit

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, geht es in die konkrete Finanzierung. Die ist mit viel „Papierkram“ verbunden, der in erster Linie Sie als Kreditnehmer absichern soll. Um bei Ihrem Finanzinstitut einen Immobilienkredit zu beantragen, benötigen Sie diverse Unterlagen. Das sind zum einen Dokumente, die Auskunft über Ihre persönliche Situation geben. Zum anderen will die Bank auch Daten und Belege zur Immobilie sehen. Diese Unterlagen stellt Ihnen in der Regel Ihr Bauträger oder Makler zur Verfügung. Welche Unterlagen Sie für den Vertragsabschluss konkret vorlegen müssen, teilt Ihnen das Finanzinstitut in einem Vorgespräch mit. In der Regel gehören folgende Dokumente dazu:

  • bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate
  • bei Selbstständigen aktuelle Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen
  • Einkommensteuerbescheide der vergangenen drei Jahre
  • Nachweis des Eigenkapitals, zum Beispiel durch den Bausparvertrag
  • Informationen über weitere laufende Darlehen
  • Schufa-Auskunft
  • Bauzeichnungen/Exposé des Maklers
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Fotos der Außenansicht der Immobilie
  • bei Eigenleistung: Aufstellung der geplanten Arbeiten

Anhand dieser Unterlagen prüft die Bank, ob der benötigte Kredit ausreichend abgesichert und seine regelmäßige Abzahlung verlässlich absehbar ist. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, führt die Bank noch eine Beleihungswertermittlung durch.

Das Besondere am Immobilienkredit

Das Abzahlen eines Immobilienkredits dauert in der Regel deutlich länger als das Abzahlen eines neuen Pkw. Damit Sie beim Immobilienkauf zukunftssicher planen können, erhalten Sie hierfür normalerweise ein Annuitätendarlehen. Das Besondere daran: Hier bleibt die gesamte monatliche Leistungsrate (Tilgung + Zinsen) über die ganze Laufzeit konstant. Natürlich verringern Sie auch hier – wie bei anderen Kreditarten auch – mit jeder Rate die verbleibende Restschuld. Und auch die Immobilienkredit-Zinsen verringern sich kontinuierlich. Da Sie aber eine gleichbleibend hohe Rate überweisen, nimmt der Anteil der Tilgung an der Leistungsrate permanent zu.

 

Bausparen: Schutz vor steigenden Zinsen

Wenn Sie sich mit dem Kauf einer Immobilie noch Zeit lassen wollen, können Sie zunächst einen Bausparvertrag abschließen. Welche Bausparsumme Sie erreichen wollen, legen Sie vorab fest. Bausparen ist in zwei Phasen untergliedert: Zunächst sparen Sie über einen Zeitraum von mehreren Jahren Eigenkapital an. Wenn Sie – je nach Vertrag – 40 oder 50 Prozent der Zielsumme erreicht haben, beginnt Phase zwei. Auf Basis Ihres zwischenzeitlich angesparten Vermögens nehmen Sie dann einen Immobilienkredit auf. Die Zinsen, die Sie dafür zahlen, werden im Bausparvertrag vorab festgelegt. Der große Vorteil: Sie können den später gültigen Satz für die Immobilienkredit-Zinsen schon heute fixieren. Das Verbraucherportal „Finanztip“ nennt den Bausparvertrag deshalb „eine Versicherung gegen steigende Zinsen“: Sie sind erst einmal vor der sich abzeichnenden Zinserhöhung geschützt.

Weiteres Plus: Bausparverträge werden staatlich gefördert. Sie sind beispielsweise eine Anlageform für vermögenswirksame Leistungen, die manche Arbeitgeber zahlen. Haben Sie ein eher geringes Einkommen, werden unter Umständen Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie gewährt. Zudem können Sie mit Ihrem Bausparvertrag auch die Riester-Förderung („Wohn-Riester“) beantragen. „Bausparen lohnt sich grundsätzlich vor allem dann, wenn zusätzliche staatliche Förderungen in Form von Arbeitnehmersparzulage und/oder Wohnungsbauprämie in Anspruch genommen werden können“, urteilt die Verbraucherzentrale. Die Möglichkeit, staatliche Förderung sofort mitzunehmen, obwohl Sie sich erst Jahre später für ein konkretes Immobilienprojekt entscheiden müssen, bietet Ihnen nur das Bausparen.


Immobilienkredit: Grundschuld oder Hypothek?

Solange Sie Ihren Immobilienkredit nicht vollständig zurückgezahlt haben, gehört die Immobilie der Bank. Sie hat dafür das sogenannte Grundpfandrecht. Damit sichert das Geldinstitut seine Forderungen ab. Das Recht der Bank an Ihrer Immobilie wird vom Notar als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das heißt dann Buchhypothek oder Buchgrundschuld. Meist wird das Modell Grundschuld gewählt, es bietet einige Vorteile gegenüber der Hypothek. Zum einen lässt sich die Grundschuld problemlos übertragen. Wenn Sie für eine Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank gehen, ersparen Sie sich Löschung und erneuten Grundbucheintrag und damit Kosten, die mehrere Hundert Euro betragen.

Zum anderen können Sie mit der Grundschuld ein weiteres Darlehen absichern. Dafür fallen keine weiteren Kosten für Notar und Grundbucheintrag an. Während eine Hypothek mit der Zeit geringer wird, bleibt der Grundschuldeintrag stets auf gleicher Höhe. Haben Sie zum Beispiel zwei Jahre lang Ihren Immobilienkredit abgezahlt, könnten Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen. Welche Höhe möglich ist, richtet sich danach, was sich neben dem Immobiliendarlehen noch durch die Grundschuld absichern lässt. Lassen Sie sich am besten von einem Finanzexperten beraten, ob Grundschuld oder Hypothek für Sie besser geeignet ist.


Laufzeiten und Zinsen von Immobilienkrediten

 

Bei einem Haus- oder Wohnungskauf werden Immobilienkredite mit unterschiedlichen Laufzeiten angeboten. Häufig sind das fünf, zehn oder 15 Jahre. Für diese Dauer garantiert Ihnen Ihr Kreditinstitut eine Zinsbindung. Das bedeutet: Sie zahlen auch am Ende der Laufzeit noch dieselben Immobilienkredit-Zinsen, auch wenn sich das Zinsniveau verändert hat.

Aktuell (Ende 2018) beträgt das Zinsniveau für Immobilienkredite meist zwischen 2,1 und 2,7 Prozent. Der konkrete Prozentsatz ist von zahlreichen individuellen Faktoren abhängig. Dazu gehören unter anderem

  • die Höhe des Kredits,
  • die Laufzeit und
  • die Zinsbindung. Auch Ihr Einkommen und der Wert der Immobilie haben Einfluss auf den Prozentsatz.

Höhere Zinsen für längere Laufzeit

Je wahrscheinlicher es ist, dass für Immobilienkredite die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, umso wichtiger ist eine lange Laufzeit des Vertrags. Tatsächlich gibt es Finanzinstitute, die längere Laufzeiten ermöglichen als die üblichen maximal 15 Jahre. Darauf weist die Stiftung Warentest hin. Bei einigen Anbietern – darunter die Schwäbisch Hall – seien sogar Immobilienkredite mit festen Zinsen für die volle Laufzeit von bis zu 30 Jahren möglich, so die Verbraucherschützer. Der Preis dafür sind allerdings höhere Zinsen. Beispielrechnungen der Stiftung Warentest:

  • Für die Zinsbindung über 15 statt zehn Jahre fordern Kreditinstitute im Mittel einen Zinsaufschlag von 0,39 Prozent.
  • Für die Bindung über 20 statt zehn Jahre fällt im Mittel ein Zinsaufschlag von 0,66 Prozent an. (Stand Mai 2018)
 

Die Anschlussfinanzierung beim Immobilienkredit

Gehen wir davon aus, dass Sie einen Immobilienkredit mit einer Laufzeit von 15 Jahren abschließen. Doch um die volle Summe abzuzahlen, brauchen Sie doppelt so lange. Das heißt, Sie haben nach Ablauf des ersten Immobilienkredits noch Schulden bei der Bank. Daher müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Die Schwierigkeit dabei ist, dass Sie die Zinshöhe neu aushandeln müssen. Immerhin sind Sie nicht darauf beschränkt, nur mit Ihrem jetzigen Kreditinstitut zu verhandeln. Für die Anschlussfinanzierung können Sie die Bank wechseln. Das bedeutet aber wieder: Angebote vergleichen, abwägen, Beratungsgespräche führen. Sie befinden sich praktisch in derselben Situation wie zu Beginn – nur geht es um eine kleinere Kreditsumme.

Viele Kreditnehmer entscheiden sich für eine Anschlussfinanzierung bei ihrem angestammten Finanzinstitut. Wenn Sie auch diese Variante wählen, nehmen Sie eine sogenannte Prolongation in Anspruch. Das ist eine Verlängerung Ihres Vertrags – allerdings zu neuen Konditionen. Wechseln Sie dagegen die Bank, geht es um eine Umschuldung. Die ist mit einigem Aufwand verbunden: Der Grundschuld- beziehungsweise Hypothekeneintrag im Grundbruch muss geändert werden, manche Institute verlangen zudem ein neues Wertgutachten für die Immobilie. Und Sie müssen – wie beim ersten Beantragen des Immobilienkredits – sämtliche aktuellen persönlichen Finanznachweise führen. Das verursacht Arbeit und Kosten, die nicht anfallen, wenn Sie mit Ihrem Immobilienkredit bei der alten Bank bleiben. Sie sollten also gut abwägen. Der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt nur, wenn Sie einen deutlich besseren Zins eingeräumt bekommen.


Günstige Anschlussfinanzierung vorab sichern

Für eine stimmige Gesamtfinanzierung Ihrer Immobilie ist es wichtig, zu welchen Konditionen Sie nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase Ihre Restschuld finanzieren. Mit der Wahl des geeigneten Immobiliendarlehens müssen Sie aber nicht bis zum Ende der Zinsbindungsphase warten. Viele Finanzierer bieten sogenannte Forward-Darlehen an: Das sind Immobiliendarlehen, die Sie schon mehrere Monate im Voraus abschließen können.

Der Vorteil: Sie können sich rechtzeitig einen günstigen Zins sichern – in Zeiten steigender Zinsen ein echter finanzieller Gewinn. Für ein Forward-Darlehen zahlen Sie zwar einen geringfügig höheren Zins als für ein reguläres Immobiliendarlehen. Dafür sind Sie dann auf viele Jahre vor Zinssteigerungen sicher.

 

Immobilienkredit möglichst mit Eigenkapital

In der Theorie kann jeder, der ein Haus bauen oder kaufen will, einen Immobilienkredit erhalten. Selbst wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, bieten manchen Banken eine Finanzierung an. Viele Sparkassen und Volksbanken seien bei langjährigen Kunden bereit, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Das heißt dann Vollfinanzierung. Voraussetzung ist immer, dass die monatlichen Einkünfte ausreichen, um den Immobilienkredit zu bedienen.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist allerdings mit einem hohen Risiko verbunden:

  • Der Kreditnehmer oder dessen Partner kann arbeitslos werden.
  • Eine Wirtschaftsflaute kann die Selbstständigkeit bedrohen.
  • Die Erkrankung eines Familienmitglieds kann unerwartet hohe Kosten verursachen.

Solche Situationen können bei einer Vollfinanzierung relativ schnell zu gravierenden Schwierigkeiten führen. Eine Vollfinanzierung kommt daher nur für wenige Personen infrage, die über ein sehr stabiles und sehr gutes Einkommen verfügen, etwa höhere Beamte oder Personen in festen Managementpositionen. Hinzu kommt: Wer eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren lässt, muss die Nebenkosten des Haus- oder Wohnungskaufs immer noch selbst tragen. Diese können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises belaufen. Um finanzielle Risiken und Schwierigkeiten zu vermeiden, raten die Heimatexperten von Schwäbisch Hall von Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital ab. Können 25 Prozent Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden, lässt sich eine solide und sichere Finanzierung entwickeln.


Gründliche Beratung zu Immobilienkredit und Finanzierung unverzichtbar

Eine Immobilienfinanzierung ist eine wirtschaftliche Festlegung für viele Jahre, manchmal für mehrere Jahrzehnte. Alle Konditionen sind sorgfältig abzuwägen und zu prüfen. Den meisten Menschen fehlen jedoch die nötigen Erfahrungen dafür, da sie zumeist nur einmal im Leben einen so großen Schritt tätigen und über einen Immobilienkredit Wohneigentum schaffen.

Es ist daher unverzichtbar, sich von Experten beraten zu lassen, die alle Seiten des Themas aus langjähriger Erfahrung kennen. Zusammen mit den Heimatexperten von Schwäbisch Hall können Sie Ihre ganz persönliche Immobilienfinanzierung erarbeiten, die Ihrer individuellen Lebenssituation und Zukunftsplanung gerecht wird. Das Ziel ist eine sichere, langfristig zinsgünstige Finanzierung, damit Ihr Immobilientraum sorglos Wirklichkeit werden kann.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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