Kaufvertrag: So sichern Sie sich ab

Jeder Immobilienerwerb umfasst drei zentrale Elemente: die geeignete Immobilie, die Finanzierung und den Kaufvertrag. In diesem wichtigen Dokument sind alle vereinbarten Aspekte rechtsverbindlich niedergeschrieben – Grund genug, dem Dokument höchste Aufmerksamkeit zu widmen!


Der Kaufvertrag: Zwingend notariell abgesichert

Ein Immobiliengeschäft verläuft immer prinzipiell gleich: Dem Käufer gefällt das angebotene Objekt, er wird sich mit dem Verkäufer handelseinig. Nun muss ein Kaufvertrag geschlossen werden, um die Modalitäten des Eigentumsübergangs festzuschreiben: Preis und Gegenstand des Kaufs, die Zahlungsformalitäten, rechtliche Aspekte, Zeitpunkt und Abwicklung der Übergabe. Über die Geschäftsbeziehung zwischen Käufer und Verkäufer hinaus spielt der Vertrag eine zentrale Rolle für

  • die Kommune, die im betreffenden Grundbuch die Besitzverhältnisse, eine mögliche Grundschuld sowie Rechte und Pflichten niederschreibt,
  • die den Immobilienerwerb finanzierende Institution, deren Ansprüche in Vertrag und Grundbuch verzeichnet und so abgesichert werden,
  • den Makler, dessen Vermittlerrolle und Provision oft im Vertrag festgehalten werden sowie
  • mögliche Mieter der zu verkaufenden Immobilie.

Jeder Kaufvertrag muss unter notarieller Aufsicht geschlossen werden, da er sehr langfristige und weitreichende Vereinbarungen über ein sehr wertvolles Objekt darstellt und die Interessen von Käufer, Verkäufer und der finanzierenden Institution durch den in der Sache neutralen Notar juristisch einwandfrei absichern muss. Ungeachtet der vereinbarten Details stellt der Notar sicher, dass der Vertrag gesetzeskonform ist und die Interessen aller Beteiligten korrekt berücksichtigt werden. Individuelle Inhalte des Kaufvertrags wie zum Beispiel die Angemessenheit des Kaufpreises bewertet der Notar nicht. Er ist strikt unparteiisch und unabhängig.


So entsteht ein Kaufvertrag

 

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer handelseinig sind, stellt sich die Frage nach dem Kaufvertrag und seiner Beurkundung. Da fast immer der Käufer den Notar bezahlt, können Sie ihn auch auswählen, andere Regelungen wie die Beauftragung durch den Verkäufer oder eine Teilung der Kosten sind aber möglich. Gegebenenfalls kann Ihnen der Verkäufer oder der Makler einen Notar empfehlen.
Der Notar erstellt im Rahmen seiner Beauftragung einen Entwurf des Kaufvertrags und vereinbart dann mit allen Beteiligten einen Beurkundungstermin. Fast alle Notare verfügen über Standardkaufverträge, die dem jeweiligen konkreten Fall angepasst werden. Diese individuellen Vorlagen unterscheiden sich von Notar zu Notar, auch wenn sie alle einen im Prinzip gleichen Rechtsvorgang abbilden und regeln sollen. Für Ihren konkreten Entwurf liefern die Beteiligten – Makler, Verkäufer, Sie als Käufer – dem Notar alle nötigen Informationen. Dazu gehören:

  • die persönlichen Daten samt Steuer-ID
  • Informationen zum Objekt
  • der Kaufpreis
  • Darlehen der finanzierenden Bank
  • das Datum der Übergabe
  • weitere im Verkaufsgespräch vereinbarte Einzelheiten (etwa bestehende Mängel, noch zu erledigende Reparaturen, mitverkaufte Gegenstände)

Dann erstellt der Notar den individuellen Entwurf und schickt ihn allen Beteiligten zu. Verkäufer und Käufer können jederzeit Ergänzungen oder Änderungen vornehmen lassen. Sofern rechtlich einwandfrei, ändert der Notar den Entwurf entsprechend ab und schickt die neue Version des Kaufvertrags wieder allen Beteiligten zu. Änderungen sind bis zum konkreten Beurkundungstermin möglich.


Exkurs: Sinn und Unsinn eines Vorvertrags

Wenn ein potenzieller Käufer den Zuschlag für eine begehrte Immobilie bekommen hat, wird er oft gefragt, ob er auch einen Vorvertrag geschlossen hat, um den Kauf sofort abzusichern. Manche Käufer sprechen das Thema auch selbst an. In der Rechtspraxis wäre ein solcher Vorvertrag jedoch nutzlos: Einerseits gelten Immobilienverträge nur, wenn sie notariell beglaubigt sind. Und zweitens würde für einen solchen Vorvertrag eine 14-tägige Widerrufsfrist gelten, von der der Verkäufer ohne Begründung Gebrauch machen könnte. Ein Vorvertrag ist also ein wertloses Stück Papier.
Das Immobiliengeschäft ist so lange nicht bindend, bis der notarielle Kaufvertrag ausgefertigt und unterschrieben ist. Bis dahin können sich sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Übereinkunft jederzeit anders überlegen und aufkündigen. Daher drängen die an einem Immobilienkauf Beteiligten aus verständlichen Gründen zumeist auf einen baldigen Notartermin, um das Geschäft abzusichern. Notare handhaben allerdings die Festlegung des Beurkundungstermins unterschiedlich. Manche bestehen auf einer obligatorischen 14-Tages-Frist, die sich an der gesetzlichen Widerrufsfrist von Verträgen orientiert. Zwingend eingehalten werden muss diese Frist allerdings nur, wenn Käufer oder Verkäufer gewerblich aktiv sind. Bei Privatkäufen kann die Frist entfallen.

 

Der Kaufvertrag: Das Procedere

 

Der Beurkundungstermin in der Kanzlei des Notars ist der entscheidende Tag. Zuerst wird der Notar die Identität der anwesenden Personen anhand der Ausweise überprüfen, sofern sie ihm nicht bereits von Person bekannt sind. Sollte ein Verkäufer oder Käufer zum Notartermin verhindert sein, weil er krank ist oder etwa im Ausland wohnt und eine weite und teure Anreise hätte, kann er sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Diese Vollmacht muss allerdings notariell beglaubigt sein, die einfache Schriftform genügt nicht. Für einen eventuell am Zustandekommen des Immobiliengeschäfts beteiligten Makler gilt keine Anwesenheitspflicht. Gleiches gilt auch für Vertreter der finanzierenden Bank.
Ist der Notar zugleich als Anwalt tätig, wird er sich von den Beteiligten versichern lassen, niemanden vorher in dieser Sache rechtlich beraten zu haben. Diese schriftlich im Kaufvertrag vermerkte Zusicherung ist für den Notar wichtig, da er zur Neutralität verpflichtet ist. Er darf zwar während des Termins rechtliche Fragen erläutern, aber niemanden hinsichtlich seines Handelns beraten oder steuern. Auch darf er, wenn gefragt, hinsichtlich möglicher Steuerfragen nur allgemeine Auskünfte geben, aber auch hier nicht beraten.
Dann steigt der Notar in das Vertragsprocedere ein. Jeder der Anwesenden – in der Fachsprache Urkundsbeteiligte genannt – bekommt ein Leseexemplar des vorbereiteten Vertrags. Der Notar wird dann den gesamten Kaufvertag noch einmal obligatorisch vorlesen, damit sichergestellt ist, dass alle Beteiligten den vollständigen Vertrag zur Kenntnis nehmen. Dabei können jederzeit Fragen gestellt und Änderungswünsche vorgebracht werden. Der Notar klärt dann mit beiden Parteien, ob und mit welchem Wortlaut eine Änderung übernommen werden soll, und macht einen entsprechenden Protokollvermerk. Alternativ lassen sich Änderungen auch sofort im digitalen Dokument des Vertrags umsetzen.


Der Kaufvertrag: Die Fakten

Als ersten inhaltlichen Teil des Geschäfts wird der Notar den Verkaufsgegenstand näher beschreiben. Das geschieht durch Aufnahme der Daten aus dem Grundbuch, also in welcher Gemarkung auf welchem Flurstück ein Areal mit welcher Nutzungszuschreibung und Größe verzeichnet ist. Diese Informationen hat er vor dem Termin vom Grundbuchamt besorgt. Bei der anschließenden Beschreibung der Immobilie bleiben viele Kaufverträge überraschend vage („Die Liegenschaft ist bebaut mit einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 2003.“). Hier sollten Sie jedoch darauf bestehen, dass zusätzliche Fakten über das Gebäude aufgenommen werden. Wichtig ist beispielsweise die Angabe der Wohnfläche. Sollte sich später herausstellen, dass sie geringer ist als im Vertrag vereinbart, können Sie Regress fordern. Steht die Wohnfläche nur im Exposé des Maklers, ist das juristisch fast ohne Wert. Maklerexposés sind kaum mehr als Verkaufsprospekte und enthalten in der Regel den Vermerk, dass alle Angaben ohne Gewähr sind.


Preis und Zahlungsmodalitäten

Als nächstes wird der vereinbarte Kaufpreis festgeschrieben. Theoretisch kann jetzt noch weiter darüber verhandelt werden, was allerdings nur selten vorkommt. Gelegentlich stellt sich die Frage nach der Vorabzahlung einer Teilsumme des Kaufpreises. Der Verkäufer muss vielleicht noch Reparaturen machen lassen oder richtet sich gerade in einem neuen Zuhause ein, was Kosten verursacht. So eine vorgezogene Teilzahlung – darauf wird der Notar zwingend hinweisen – ist rechtlich durchaus möglich, aber weitestgehend Vertrauenssache. Die Zahlung wird zwar im Vertrag niedergelegt und ist rechtlich bindend, doch fehlt die Absicherung im Grundbuch. Kommt es nicht zur Übergabe der Immobilie, muss der Rückzahlungsanspruch möglicherweise auf zivilrechtlichem Weg durchgesetzt werden. Teilzahlungen sind also ungedeckt.
In der Regel wird der Kaufpreis sehr kurz vor dem vereinbarten Übergabetermin entrichtet. Hierbei gilt die Faustregel „Schlüssel gegen Geld“. Die Zahlung ist durch den Auflassungsvermerk im Grundbuch (siehe unten) abgesichert. Sollte sich ein Käufer aber trotzdem unsicher fühlen, ist der Transfer der Zahlung über ein Notaranderkonto möglich, bei dem der Notar als Treuhänder das Geld erst dann an den Verkäufer weitergibt, wenn das Objekt an den Käufer übergeben oder er im Grundbuch eingetragen ist. Allerdings fallen für die Nutzung eines solchen Kontos hohe Gebühren an.


Sorgfältiges Timing wichtig

Zum Immobilienkauf gehören in der Regel mindestens zwei Unterschriften. Eine setzen Sie als Käufer unter den Kaufvertrag, die andere unter den Darlehensvertrag. Beide stehen zwar ursächlich miteinander in Verbindung, sind rechtlich aber auch einzeln bindend. Das heißt: Sie müssen ein vertraglich vereinbartes Darlehen abnehmen, auch wenn in letzter Minute nichts aus dem Kauf wird. Und umgekehrt: Wenn Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, müssen Sie die Immobilie abnehmen, auch wenn Ihre Finanzierung nicht zustande kommt.
Um gar nicht erst in eine dieser Situationen zu kommen, müssen Sie clever mit dem Faktor Zeit arbeiten. Es empfiehlt sich ein Vorgehen in drei Schritten:

  • Besorgen Sie sich schon zur Besichtigung einer ernsthaft infrage kommenden Immobilie eine Finanzierungszusage Ihrer Bank – das kann bei mehreren kaufwilligen Interessenten helfen, dass Sie den Zuschlag bekommen.
  • Wenn Sie die Finanzierung konkretisieren, sollten Sie den Darlehensvertrag möglichst erst sehr kurz vor dem Notartermin unterschreiben.
  • Zerschlägt sich der Kauf, können Sie innerhalb der zweiwöchigen gesetzlichen Widerrufsfrist vom Darlehensvertrag zurücktreten. Für den Kaufvertrag gibt es keine solche Rücktrittsmöglichkeit.

Ihre Bank wird mit Ihnen zusammenarbeiten. Selbst wenn Sie einen Darlehensvertrag stornieren, dürfte die Bank bei der nächsten Immobilie, die Sie sich nun ersatzweise suchen, wieder Ihr Finanzierungspartner sein. Und die aufwendigen Vorarbeiten für das Darlehen sind ja bereits gemacht.

 

Haftung und Haftungsausschluss im Kaufvertrag

Gleich zu Beginn formuliert der Kaufvertrag eine Klausel, die stutzig machen muss: Der Vertrag schließt die Gültigkeit bestimmter Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuchs aus. Damit werden die bei jedem Geschäft geltende 14-tägige Widerrufsfrist und auch die Mängelhaftung des Verkäufers für das Objekt außer Kraft gesetzt. Bei Immobilienkäufen gilt das Prinzip „Gekauft wie besehen“, es gibt kein Rückgabe- oder Rücktrittsrecht. Daraus ergibt sich nahezu zwingend eine Konsequenz: Wenn Sie nicht wirklich sachkundig sind und umfangreiche Erfahrungen mit Immobilien und baulichen Aspekten haben, sollten Sie niemals ein Objekt ohne fachkundige Einschätzung eines Experten kaufen. Denn sonst kaufen Sie gegebenenfalls wertmindernde Mängel im vollen Kaufpreis mit. Oder Sie sehen sich mit teuren Sanierungsmaßnahmen konfrontiert, die Sie bei vorheriger Kenntnis vom Kauf abgehalten hätten.
Nicht immer entsprechen Erweiterungsbauten und An- oder Umbauten einer Immobilie dem strengen Baurecht – sie sind manchmal illegal ausgeführt. Liegen zum Besichtigungstermin oder Verkaufsgespräch die Bauakten der Immobilie vor, kann ein Sachkenner mittels eingehenderer Prüfung abgleichen, ob die Bauausführung mit den amtlich genehmigten Bauplänen übereinstimmt. Sollten Sie im Rahmen der Besichtigung einen Sachverständigen durch das Objekt geschickt haben, kann der bei seiner Begehung und Untersuchung auch diesen Abgleich mit der Baugenehmigung durchführen, sofern diese noch existiert. Alternativ können Sie eine Anfrage beim zuständigen Bauamt stellen und sich dafür vom Verkäufer eine Vollmacht zur Einsichtnahme der Bauakten geben lassen. Ein guter Makler wird gegebenenfalls solche Bescheinigungen zur Legalität des Objekts vorab beschaffen, um den Käufer von der Immobilie zu überzeugen.
Achtung: Sollten Sie ein illegal gebautes Haus kaufen, schützt Sie niemand vor einem möglicherweise behördlich angeordneten Abriss. Ein Regressanspruch an den Verkäufer besteht nur, wenn Sie dies ausdrücklich im Kaufvertrag niedergelegt haben. Da sich die Frage der Legalität einer Immobilie oder von Teilen davon der Kenntnis des Verkäufers entziehen kann, wird er wohl kaum in eine solche Klausel einwilligen.
Ein weiterer kaum erkennbarer Mangel kann in Bodenverunreinigungen bestehen. Für Gifte oder Schadstoffe im Boden haftet zwar der Verursacher, ersatzweise aber auch der Grundstücksbesitzer. Sollte Gefahr im Verzug sein, können die Behörden eine Sanierung erzwingen, deren Kosten Sie tragen müssen. Wird Ihnen nicht beim Kauf ein einwandfreier Zustand des Bodens zugesichert oder bestehen aufgrund der Vornutzung eines Wohnviertels Bedenken, sollten Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben.


Vertragliche Regelungen bei Mängeln

Der Ausschluss einer Mängelhaftung setzt voraus, dass das Geschäft seitens des Verkäufers nach bestem Wissen und Gewissen geschlossen wird. In der Praxis kann es vorkommen, dass bauliche Mängel im Rahmen der Objektbesichtigung noch nicht sichtbar sind und erst nach der Räumung des Objekts bemerkt werden: Ist beispielsweise ein Kellerraum während der Besichtigung noch vollgestellt oder stehen Schränke an den Wänden, lassen sich mögliche Mauerwerksschäden oder Feuchtigkeit nicht erkennen. Auch wenn sich Schäden erst spät zeigen: Fast immer liegt das Risiko beim Käufer, der das Objekt ja hätte genauer anschauen oder von einem Gutachter prüfen lassen können. Gegebenenfalls müssen Sie als Käufer oder der von Ihnen beauftragte Gutachter darauf bestehen, dass ein Teil der Wände freigeräumt wird und eine gründliche Inaugenscheinnahme möglich ist.
Jeder gute Immobilienkaufvertrag enthält eine Klausel, in der der Verkäufer zusichert, dass ihm keine verdeckten Mängel wie etwa Feuchtigkeit oder Hausschwamm bekannt sind. Das gilt auch für Bodenverunreinigungen auf dem Grundstück. Selbst wenn sich später solche Mängel herausstellen, könnten Sie als Käufer nur dann eine Mängelbehebung oder nachträgliche Kaufpreisminderung fordern, wenn Sie dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nachweisen können. Die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ist in der Praxis so gut wie unmöglich, da dem Verkäufer bei Mängeln das Recht zur Nachbesserung zusteht.
Werden Mängel an der Immobilie rechtzeitig festgestellt, sind sie entweder Grund zur Kaufpreisminderung oder können vom Verkäufer auf dessen Kosten beseitigt werden. Auch wenn eine Mängelbehebung zugesichert wird, ist sie oft nicht sofort möglich. Für diesen Fall sollte ein Sicherheitseinbehalt vom Kaufpreis in doppelter Höhe der gutachterlich veranschlagten Renovierungs- oder Sanierungskosten festgesetzt werden. Das Geld wird nach Vorlage entsprechender Belege oder Gutachten beziehungsweise einer Inaugenscheinnahme ausgezahlt. Der Notar ist auch von solchen Zahlungen in Kenntnis zu setzen, da er die vollständige Abwicklung des Kaufs samt Zahlungsvorgang überwacht.


Schutz fremder Rechte

 

Im Rahmen seiner Erläuterungen wird der Notar noch auf das Vorkaufsrecht zu sprechen kommen, das Kommunen in Deutschland generell für jede Immobilie haben. Damit soll abgesichert werden, dass bei einem Eigentümerwechsel die öffentliche Hand Zugriff auf das Objekt bekommt, falls es für bevorstehende Raum-, Stadt- oder Verkehrsplanungen wichtig ist. In der Praxis wird von diesem Vorkaufsrecht jedoch so gut wie nie Gebrauch gemacht – es ist fast immer eine reine Formsache. Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet ist, ermittelt der Notar, ob das Vorkaufsrecht genutzt werden soll. Ist das der Fall, muss die Kommune zu den verhandelten Kaufbedingungen in den Vertrag einsteigen. Für den Verkäufer ändert sich dadurch nur der Kaufpartner, Sie als Käufer gehen leer aus.
Außerdem gibt es das Vorkaufsrecht von Privatpersonen. Steht eine Immobilie zum Verkauf, können diese zu den vereinbarten Konditionen in den Vertrag einsteigen – als Käufer sind Sie auch in diesem Fall raus. Es empfiehlt sich, die Frage nach bestehenden Vorkaufsrechten unbedingt rechtzeitig zu klären. Wird das Thema erst beim Notartermin angesprochen, dürfte das die Kaufabwicklung zeitlich in die Länge ziehen und unsicher machen, da der Notar erst klären muss, ob vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden soll. Ein Vorkaufsrecht muss nicht zwingend im Grundbuch vermerkt sein, es gelten auch andere Rechtsformen des Vertrags zwischen Hauseigentümer und Inhaber des Vorkaufsrechts.
Das wichtigste Recht Dritter sind die Einträge der finanzierenden Banken beziehungsweise Institutionen mit den Darlehenssummen in Kaufvertrag und Grundbuch. Damit wird sichergestellt, dass im Falle eines Verkaufs kein Eigentumsübergang möglich ist, ohne dass die Ansprüche der Bank erfüllt oder anderweitig befriedigt sind. Fast immer sind im Grundbuch noch die Ansprüche aus dem vorhergehenden Immobilienkauf vermerkt, dann muss sich der Notar um deren Löschung bemühen. Der Ablauf ist einfach:

  • Der Notar zeigt der Bank des Verkäufers den beabsichtigten Besitzerwechsel an.
  • Die Bank teilt die Höhe der noch offenen Forderung mit.
  • Der Käufer entrichtet diesen Betrag direkt an die Bank.
  • Die Bank gibt daraufhin grünes Licht, dass ihre Ansprüche aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Beim Eigentümerwechsel spielen auch die Ansprüche der Bank eine Rolle, die Ihren Kauf finanziert. Auch die von Ihnen für den Kauf aufgenommenen Darlehen werden sowohl im Kaufvertrag als später auch im Grundbuch vermerkt. Der Notar hat die hierfür nötigen Informationen bereits bei der Vorbereitung des Vertrags erfragt oder von Ihrer finanzierenden Bank übermittelt bekommen. Indem Ihre finanziellen Verpflichtungen im Grundbuch vermerkt sind, ist für Ihre Bank sichergestellt, dass im Falle eines Weiterverkaufs ihre Ansprüche beglichen werden. Dafür dient die Immobilie als Pfand.


Festes und separates Inventar

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, gehört oft Inventar dazu. Als Faustregel gilt, dass Sie alles mitkaufen, was fest mit dem Objekt verbunden ist. Stellen Sie sich vor, Sie würden das Haus oder die Wohnung auf den Kopf stellen: Was nicht herausfiele, wäre mitgekauft. Bei einem Haus mit Garten also auch die Pflanzen. Die Übernahme weiterer Dinge wie Möbel, lose Teppiche oder Gartengeräte wie ein Rasenmäher ist dann Verhandlungssache und muss nicht an den eigentlichen Kaufvertrag gebunden sein. Das Eigentum Dritter wird nicht mitverkauft, auch wenn es sich zum Zeitpunkt der Kaufvereinbarung im Objekt befindet. Sicherheitshalber sollten Sie als Käufer schon bei der Kaufzusage ausdrücklich fragen, welches Inventar nicht im Objekt verbleiben soll.
Es ist wichtig, das mitverkaufte Inventar im Kaufvertrag aufzuführen. Legen Sie gegebenenfalls ein separates Inventarverzeichnis an, das Teil des Vertrags wird. Zum einen vermeiden Sie damit bei der Objektübergabe spätere Unstimmigkeiten. Zum anderen wird auf das im Kaufpreis enthaltene Inventar keine Grunderwerbsteuer erhoben. Dies gilt beispielsweise für Küchen, aber es kommen auch Dinge wie eine Sauna oder ein Solarium infrage. Hier lässt sich Geld sparen, jedoch muss der anzusetzende Wert das Alter der mitverkauften Gegenstände glaubwürdig widerspiegeln. Steht ein zu hoher Wert im Kaufvertrag, wird das Finanzamt nach Kaufbelegen fragen und dem Alter entsprechend eine Wertabschreibung ermitteln.
Bei Häusern mit Öl- oder Pelletheizung lässt sich auch der übernommene Bestand an Heizstoffen aufführen und damit ebenfalls aus der Grunderwerbsteuer herausnehmen („Vom Kaufpreis entfallen 5.000 Euro auf die mitverkaufte Vollholz-Einbauküche sowie 600 Euro auf übernommenes Heizöl.“). Der Notar kann Sie darüber aufklären, was als separates Inventar gilt und was nicht.


Kauf einer vermieteten Immobilie

 

Sollte die zu verkaufende Immobilie vermietet sein, tritt der neue Eigentümer ab dem Datum der Objektübergabe mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle des Voreigentümers. Mietzahlungen sind also an den neuen Besitzer zu richten. Um spätere Unklarheiten zu vermeiden, sollte zum Stichtag vom Verkäufer auch eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Sie als Neueigentümer übernehmen auch die jeweils geltenden Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des oder der bestehenden Mietverhältnisse richten. Die Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung können individuell sehr unterschiedlich sein.


Abschluss des Kaufvertrags

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag, der vor dem Notar geleistet wird, ist das Geschäft sofort rechtsgültig. Ein Rücktrittsrecht besteht nicht. Sollten Ihnen im letzten Moment Bedenken kommen, können Sie die Unterschrift verweigern und sie bei einem zweiten Notartermin leisten. Kommt der Kauf aber nicht zustande, müssen Sie trotzdem einen Großteil der Notarkosten zahlen.
Mit der Unterschrift unter den Vertrag fällt dem Notar eine sehr wichtige Aufgabe zu: Er muss umgehend eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragen. Das bedeutet, dass Sie als künftiger Eigentümer eine Art Voreintragung bekommen. Damit ist der Eigentumsübergang an Sie als Käufer gewährleistet, sofern alle Vertragsbedingungen erfüllt werden. Selbst wenn der Verkäufer am nächsten Tag die Immobilie noch einmal verkaufen wollte, wäre es aufgrund der Auflassungsvormerkung rechtlich verhindert, einen anderen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Auflassungsvormerkung wird vom Grundbuchamt automatisch in einen Eigentümereintrag geändert, wenn der Notar die Zahlung des Kaufpreises und die Übergabe des Objekts meldet. In der Regel erfolgt der endgültige Eigentümereintrag etwa 10 bis 14 Tage nach Entrichtung des Kaufpreises und der Objektübergabe.
Neben den das Objekt, die Zahlung und die Übergabe betreffenden Einzelheiten umfasst der Kaufvertrag noch eine Reihe von Vollmachten, die dem Notar und seinen Mitarbeitern ausgestellt werden. Damit sind sie befugt, alle für die Abwicklung des Geschäftes nötigen Akteneinsichten vorzunehmen und die Kommunikation mit den zuständigen Behörden zu führen. Die Vollmachten erlöschen automatisch nach vollständiger Erfüllung des Kaufvertrags.
Achtung: Der Kaufvertrag muss alle getroffenen Absprachen schriftlich festhalten! Sollte beispielweise eine Vereinbarung über noch vom Verkäufer durchzuführende Reparaturen nicht schriftlich niedergelegt sein, ist damit der gesamte Vertrag rechtlich ungültig und für keine der beiden Parteien bindend. Dieser Zustand wird erst durch Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch beendet.

 

Rechteübergang und Objektübergabe

Zwischen der Vertragsunterzeichnung und der Objektübergabe gibt es keine festgelegte Wartefrist. Allerdings muss sich der Notar erst um amtliche Dinge wie den Verzicht der Kommune auf das Vorkaufsrecht und den Eintrag des Auflassungsvermerks durch das Grundbuchamt kümmern. Trotzdem können Sie in Absprache mit dem Verkäufer das Objekt schon vorher übernehmen.
Bis zur Übergabe, die oft im Beisein des Maklers stattfindet, hat der Verkäufer das Objekt pfleglich zu behandeln und sicherzustellen, dass es keinen Schaden nimmt, beispielweise im Winter durch Nichtbeheizung. Es gibt zwar in den meisten Fällen am Übergabetermin der Immobilie noch eine gemeinsame Begehung, allerdings ist die Kaufsumme meist ein paar Tage vorher zu entrichten, sodass bei plötzlich entdeckten Mängeln kein Geld zurückgehalten werden kann.  

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