Kredit aufnehmen und Eigenheim finanzieren

Das Eigenheim ist eine große Investition. Die meisten Eigentümer müssen einen Kredit aufnehmen, um Hauskauf oder Modernisierung einer Bestandsimmobilie zu finanzieren. Wer kommt für einen Kredit infrage? Was sollten Sie erfüllen, wenn Sie sich um ein Kreditangebot bemühen? Lesen Sie hier unsere aktuellen Tipps rund um die Kreditaufnahme.


Hauskauf oder Modernisierung – ein Langzeitprojekt

Wer ein Haus kauft oder eine ältere Immobilie von den Eltern oder Großeltern übernimmt und saniert, investiert eine größere Summe. Doch die wenigsten haben Kapital in dieser Größenordnung frei verfügbar. Das ist auch wirtschaftlich eine sinnvolle Entscheidung. Denn vom eigenen Heim – vor allem vom Wegfall der Mietzahlungen – profitieren Hauseigentümer über viele Jahre und Jahrzehnte. Das eigene Heim ist ein Langzeitprojekt und wird entsprechend kalkuliert. Die Belastungen aus dem Kredit werden über viele Jahre gestreckt. Im Idealfall ist das Haus bis zur Rente abbezahlt und dient so gleichzeitig der Altersvorsorge.

Das aktuell noch niedrige Zinsniveau ist ein weiteres Argument für alle, die jetzt einen Kredit aufnehmen. Denn günstige Zinsen für den Baukredit bedeuten geringere monatliche Zinszahlungen. Zusammen mit Förderungen wird ein Baukredit daher auch für Familien erschwinglich, die ihn sich früher nicht leisten konnten. Sie können zusätzlich vom Baukindergeld profitieren, mit dem der Staat den Erwerb von Wohneigentum fördert. Sowie die Zinsen wieder stärker anziehen, rückt die Verwirklichung des Wohntraums womöglich wieder in weite Ferne.


Wer kann einen Kredit aufnehmen?

Das führt zu der Frage, wer überhaupt einen Kredit aufnehmen kann. Das sind alle volljährigen geschäftsfähigen Personen sowie juristische Personen wie zum Beispiel eine GmbH. Wer als Privatperson einen Kredit aufnehmen möchte, muss einen Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Kreditnehmer dürfen nicht unter Betreuung stehen, und es darf kein Einwilligungsvorbehalt vorliegen.

Doch nicht jeder, der einen Kredit aufnehmen möchte, erhält von einer Bank oder Bausparkasse auch ein Finanzierungsangebot. Für ein entsprechendes Darlehen müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein, damit das Kreditinstitut Antragsteller als kreditwürdig einstuft.

Ausschlaggebend: die Bonität des Kunden

Voraussetzung für ein Immobiliendarlehen ist eine gute Bonität. Damit schätzt die Bausparkasse oder Bank die Wahrscheinlichkeit ein, dass Sie den Kredit auf Dauer zurückzahlen können.

Ein Indiz für eine gute Bonität ist ein regelmäßiges Angestellteneinkommen, bei Familien und Paaren sind es auch zwei stabile Einkommen. Wer noch in der Probezeit ist, kann weniger leicht einen Kredit aufnehmen als Arbeitnehmer, die bereits seit vielen Jahren bei ihrem Arbeitgeber angestellt sind. Aus Bankensicht besonders kreditwürdig sind Beamte, denn sie sind vor Jobverlust geschützt.

Für Selbstständige gibt es höhere Hürden, wenn sie einen Kredit aufnehmen wollen. Sie müssen ein hohes stabiles Einkommen nachweisen. In diesem Fall ist es besonders hilfreich, wenn der Partner in einem Angestelltenverhältnis arbeitet und ein regelmäßiges Einkommen hat.

Der Schufa-Wert ist ein entscheidender Baustein in der Bonitätsprüfung. Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftei der Kreditbranche, die Daten über Verbraucher in Deutschland sammelt und auswertet. Mit dem Schufa-Wert (auch Schufa-Score) wird die Kreditwürdigkeit bewertet.

Schwierigkeiten bei der Rückzahlung eines Kredits in der Vergangenheit können die Bonität mindern. Die Schufa berücksichtigt zudem amtliche Bekanntmachungen. Eine eidesstattliche Versicherung über die Vermögensverhältnisse oder eine Privatinsolvenz führen beispielsweise dazu, dass Verbraucher keinen Kredit aufnehmen können.


Immobilienfinanzierung: Wie funktioniert ein Baukredit?

Viele Kredite sind als Annuitätendarlehen angelegt. Das heißt, dass die Kreditnehmer den Kredit, den sie aufnehmen, in gleichbleibenden Monatsraten abbezahlen. Diese Monatsrate enthält die für den Kredit fälligen Zinsen und einen Tilgungsanteil. Über die Laufzeit des Kredits wird aufgrund der sinkenden Kreditschuld der Zinsanteil geringer, und der Tilgungsanteil steigt. Eine hohe anfängliche Tilgungsrate führt dazu, dass der Kredit schneller abbezahlt wird.

Die Zinsen werden bei den meisten Baudarlehen im Rahmen der Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, danach wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Wer einen Baukredit plant, sollte sich Gedanken über diese zentralen Bestandteile der Finanzierung machen:

  • Laufzeit der Finanzierung
  • monatliche Belastbarkeit
  • Höhe der Zinsen
  • Zinsbindungsdauer
  • Tilgungsrate

Absicherung des Kredits

Die Immobilienfinanzierung ist besichert. Das heißt: Die Immobilie, die ein Kreditnehmer kauft, dient dem Kreditgeber als im Grundbuch eingetragene Sicherheit, er hat ein Grundpfandrecht. Umgangssprachlich nennt man den Baukredit auch Hypothekenkredit, die Hypothek ist aber nur eines von verschiedenen Grundpfandrechten.

Ein kritischer Punkt in der Kreditvergabe ist oftmals der Wert der Immobilie. Die Bausparkassen und Banken berücksichtigen bei ihrer Entscheidung nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert. Dieser Wert zeigt an, welche Wertsteigerung (oder welcher Wertverlust!) für das Haus oder die Wohnung zu erwarten ist. Schließlich muss im Fall eines Falles – wenn das Baudarlehen nicht mehr bedient werden kann – die Immobilie verkauft und aus dem Erlös der Kredit zurückgezahlt werden. Daher wird vor jeder Kreditzusage mittels Ortstermin eine Beleihungswertermittlung vorgenommen.


So entscheiden Sie, ob und wann Sie einen Kredit aufnehmen

Die technischen Erläuterungen zur Finanzierung helfen Ihnen nicht direkt weiter bei der Frage, ob Sie für Ihr Immobilienprojekt einen Kredit aufnehmen sollten. Die wichtigste Frage betrifft Ihre persönlichen Lebensumstände. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, legen Sie sich für viele Jahre oder Jahrzehnte fest. Auch wenn Sie in Ihrer momentanen Einkommenssituation den Kredit gut bedienen können, sollten Sie bei der Erstellung Ihres persönlichen Finanzierungsplans mögliche Risiken analysieren:

  • Was passiert, wenn sich das Familieneinkommen aufgrund von Jobverlust, Scheidung, Krankheit oder gar Tod plötzlich deutlich verringert? Sichern Sie sich soweit möglich ab, zum Beispiel mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung.
  • Planen Sie nicht zu knapp – ein zu enges Budget, das keinen Spielraum für nötige Reparaturen am Haus oder für Urlaub und Freizeit übriglässt, verursacht unnötigen Stress.
  • Damit Ihr Haus als Altersvorsorge dient, sollte der Kredit zum Rentenbeginn abbezahlt sein.

Immobilien und Immobilienmarkt

In den vergangenen Jahren sind in den meisten Regionen Deutschlands die Immobilienpreise gestiegen. Hält diese Entwicklung an, ergibt sich daraus eine komfortable Situation für jene Immobilienbesitzer, deren Kredite bereits laufen: Falls sie umziehen wollen oder müssen, besteht die Chance, ihr Objekt mit Gewinn zu verkaufen und den Kredit abzulösen.

Doch es ist keineswegs sicher, dass dieser Trend anhalten wird. Manche Experten sprechen sogar schon von einer „übermäßigen Erhitzung“ des Immobilienmarkts, vor allem in den Großstädten. Hinzu kommt der demografische Wandel. Gerade in ländlichen Gebieten wird die Immobiliennachfrage weiter abnehmen.

Das Risiko, dass Ihr Haus an Wert verliert und sich zu einem späteren Zeitpunkt nicht gut verkaufen lässt, können Sie mindern. Bevor Sie einen Kredit aufnehmen, sollten Sie auf diese Kriterien achten:

  • Die Lage der Immobilie: Ist das Umfeld attraktiv, verfügt es über eine Nahverkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ein gutes wirtschaftliches Umfeld, dann wird der Wert aller Wahrscheinlichkeit nach stabil bleiben.
  • Der Zustand des Hauses: Wenn die Immobilie gut in Schuss ist, ist der Wertverlust geringer als bei Häusern mit Sanierungsbedarf.
  • Der Zuschnitt des Hauses: Liebhaberhäuser sind schwerer zu verkaufen als Immobilien, die für viele verschiedene Interessenten attraktiv sind.

Die Zinsen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen der entscheidende Kostenfaktor. Hypothekenkreditzinsen sind seit mehreren Jahren dauerhaft niedrig. Das ermutigt viele, einen Kredit aufzunehmen. Gleichzeitig sind die niedrigen Zinsen ein starkes Argument, das Immobilienprojekt nicht auf die lange Bank zu schieben, denn – kaum beachtet – ziehen seit Anfang 2017 die Zinsen bereits wieder zaghaft an. Wann die Zinsen deutlich stärker anziehen, kann niemand vorhersagen. Auf jeden Fall sollten Sie in Ihrer Finanzplanung bedenken, dass Sie möglicherweise mit einer Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zinsniveau rechnen müssen. Die derzeit noch niedrigen Zinsen sprechen außerdem dafür, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren.


Informationsbasis für den Kredit

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung entdeckt haben oder eine geerbte Immobilie modernisieren wollen, steht die konkrete Finanzierungsfrage an. Die Grundlage für die Entscheidung, welchen Kredit Sie aufnehmen, ist solide Information. Sie können sich auf Vergleichsplattformen im Internet einen ersten Überblick über Zinsen und Monatsrate verschaffen. Doch aufgepasst: Die Konditionen im Internet sind unverbindlich und nicht objektiv! Je nach persönlicher Bonität und Immobilie kann das konkrete Angebot andere Zinssätze haben. Lassen Sie sich auch nicht von Lockangeboten täuschen. Und wichtig zu wissen: Vergleichsplattformen im Internet sind vom Anbieter interessengesteuert und führen nur solche Kreditgeber auf, die dafür Gebühren bezahlen.

Seriöse Onlinerechner zu Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung verdeutlichen die Wechselbeziehungen zwischen Laufzeit, Zinssatz und Monatsraten auf verlässliche Weise und helfen Ihnen bei der Erstellung eines Grobkonzepts. So starten Sie gut informiert ins Beratungsgespräch.


Erstes Angebot einholen

Im Beratungsgespräch sucht der Heimatexperte der Schwäbisch Hall gemeinsam mit Ihnen nach einer passenden Immobilienfinanzierung. Dazu erfragt er Ihre Familien- und Einkommenssituation und lässt sich Ihr Immobilienprojekt erläutern. Gern erklärt er Ihnen die Kreditkonditionen und die Bedingungen, zu denen Sie einen Kredit aufnehmen können.

Für das konkrete Angebot benötigt Ihr Berater diese Unterlagen:

Zum Einkommen:

  • aktuelle Gehaltsabrechnungen
  • Steuerbescheide
  • Rentenbescheide
  • Selbstständige und Freiberufler: Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahme-Überschussrechnung, betriebswirtschaftliche Auswertung, Einkommensteuernachweise – das alles für die zurückliegenden drei Jahre

Zum Vermögen:

  • Kontoauszüge
  • Sparbücher
  • Finanzierungszusagen beispielsweise der Bausparkasse
  • Nachweis von Schenkungen

Zu Haus oder Wohnung:

Vieles davon können Sie schon zusammensuchen und bereithalten, denn sollten Sie Ihr Traumhaus entdecken, wollen Sie möglicherweise schnell einen Kredit aufnehmen. Und wenn sich mehrere mögliche Käufer für dieselbe Bestandsimmobilie interessieren, bekommt meist derjenige den Zuschlag, der zuerst eine Finanzierungszusage präsentieren kann.


Finanzierungszusage und Abschluss des Kreditvertrags

Das richtige Timing spielt eine große Rolle. Sie sollten auf keinen Fall einen Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, solange Sie noch keine verbindliche Finanzierungszusage der Bausparkasse oder Bank haben. Denn Ihre Unterschrift zählt. Falls wider Erwarten die Finanzierung nicht zustande kommt, kommen für die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs unter Umständen hohe Kosten auf Sie zu.

Andererseits sollten Sie den Kreditvertrag erst dann abschließen, wenn Ihnen die Immobilie sicher zugesagt ist. Ihre Unterschrift unter dem Darlehensvertrag ist allerdings auch dann verbindlich, wenn Sie die Immobilien wider Erwarten nicht erwerben können. Verzögerungen beim Abruf der Kreditsumme verursachen nach einer gewissen Zeitspanne außerdem Kosten in Form von Bereitstellungszinsen.

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