Kredit aufnehmen und Eigenheim finanzieren

Die eigene Immobilie ist die wohl größte Anschaffung Ihres Lebens. Die meisten Eigentümer finanzieren den Hausbau oder Kauf, in dem sie einen Kredit aufnehmen. Wer bekommt einen Kredit? Was sollten Sie erfüllen, wenn Sie sich um ein Kreditangebot bemühen? Lesen Sie unsere aktuellen Tipps rund um die Kreditaufnahme.


Hauskauf oder Modernisierung – ein Langzeitprojekt

Wenn Sie ein Haus kaufen oder eine ältere Immobilie von den Eltern oder Großeltern übernehmen und sanieren, investieren Sie eine beträchtliche Summe. Nur die wenigsten haben entsprechend viel Kapital frei verfügbar. Also muss der benötigte Betrag mittels Darlehen beziehungsweise Kredit finanziert werden. Das ist gleich in mehrfacher Hinsicht eine sinnvolle Entscheidung: Vom Eigenheim – besonders vom Fortfall monatlicher Mietzahlungen – profitieren Sie als Hauseigentümer über viele Jahrzehnte. Das eigene Heim ist ein Langzeitprojekt und wird mit einem entsprechend niedrigen Zinssatz kalkuliert. Die Belastungen aus dem Kredit werden dabei über viele Jahre gestreckt. Im Idealfall ist Ihr Haus bis zur Rente abbezahlt und dient so gleichzeitig Ihrer Altersvorsorge.

Das aktuell noch niedrige Zinsniveau ist ein weiteres Argument, jetzt einen Kredit aufzunehmen. Denn günstige Zinsen für den Baukredit bedeuten geringere monatliche Zinszahlungen. Zusammen mit Förderungen und durch Bausparen mit einem Bausparvertrag ist ein Baukredit dann auch für Familien erschwinglich, die ihn sich früher nicht leisten konnten. Sie können zusätzlich vom Baukindergeld profitieren,mit dem der Staat den Erwerb von Wohneigentum fördert. Sowie die Zinsen wieder stärker anziehen, rückt die Verwirklichung des Wohntraums womöglich in weite Ferne – ein erster Zinsanstieg ist bereits zu verzeichnen. Wer einen Immobilienwunsch hat, aber mit dem Kredit zögert, kann unter Umständen viel Geld verlieren.


Wer kann einen Kredit aufnehmen?

Das führt zu der Frage, wer überhaupt einen Kredit aufnehmen kann. Das sind alle volljährigen geschäftsfähigen Personen sowie juristische Personen, also beispielsweise eine GmbH. Wer als Privatperson einen Kredit aufnehmen möchte, muss sich durch Personalausweis oder Reisepass legitimieren. Wer einen Kredit beantragen will, darf nicht unter Betreuung stehen, und es darf kein Einwilligungsvorbehalt vorliegen.
Nicht jeder Interessent, der einen Kredit aufnehmen möchte, erhält von der Bank oder Bausparkasse tatsächlich ein entsprechendes Finanzierungsangebot. Für ein Darlehen müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit das Kreditinstitut den Antragsteller als kreditwürdig einstuft..

Ausschlaggebend bei der Kreditaufnahme: Die Bonität des Kunden

Eine zwingende Voraussetzung für die Bewilligung eines Immobiliendarlehens ist Ihre gute Bonität als Antragsteller. Damit schätzt die Bausparkasse oder Bank die Wahrscheinlichkeit ein, dass Sie den Kredit auf Dauer zurückzahlen können.
Ein Einflussfaktor für eine gute Bonität ist ein regelmäßiges Angestellteneinkommen, bei Familien und Paaren sind es oft zwei stabile Einkommen. Das gibt dem Kreditgeber erhöhte Sicherheit, dass das aufgenommene Geld auch zurückgezahlt werden kann. Befindet sich der Antragsteller in der Probezeit, kann er schwieriger einen Kredit aufnehmen als ein Arbeitnehmer, der schon seit vielen Jahren bei seinem Arbeitgeber beschäftigt ist. Aus Sicht der Darlehensgeber sind Beamte besonders kreditwürdig, da sie vor Jobverlust geschützt sind.
Wollen Selbstständige einen Kredit aufnehmen, sind die Hürden noch höher. Selbstständige müssen ein hohes stabiles Einkommen nachweisen. Einfacher ist die Situation, wenn sich der Partner in einem festen Beschäftigungsverhältnis befindet und ein regelmäßiges Einkommen erzielt.
Entscheidender Baustein der Bonitätsprüfung ist ein guter Schufa-Wert. Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftei, die für die Kreditbranche Finanzdaten über Verbraucher in Deutschland sammelt und bewertet. Der Schufa-Wert – auch Schufa-Score genannt – bewertet die Kreditwürdigkeit.
Hat jemand in der Vergangenheit Schwierigkeiten bei der Rückzahlung eines Kredits gehabt und seine Raten nicht regelmäßig gezahlt, kann das die Bonität mindern. Die Schufa berücksichtigt ferner amtliche Bekanntmachungen. Eine eidesstattliche Versicherung über die Vermögensverhältnisse oder eine Privatinsolvenz beispielsweise können der Grund sein, dem Antragsteller keinen Kredit zu gewähren.


Kredit aufnehmen: Wie funktioniert ein Baukredit?

Viele Kredite sind als Annuitätendarlehen angelegt. Sie als Kreditnehmer zahlen den Kredit, den Sie aufnehmen, in gleichbleibenden Monatsraten ab. Das ist eine gute Basis für Ihre langfristige private Finanzplanung. Die Monatsrate enthält die für den Kredit vereinbarten Zinsen und einen Tilgungsanteil. Über die Laufzeit des Kredits nimmt aufgrund der sinkenden Kreditschuld der Zinsanteil ab, und der Tilgungsanteil steigt. Eine hohe anfängliche Tilgungsrate führt dazu, dass der Kredit schneller abbezahlt ist.
Die Zinsen sind bei den meisten Baudarlehen beziehungsweise Immobiliendarlehen im Rahmen der Zinsbindung nur für einen bestimmten Zeitraum wie zum Beispiel zehn oder 15 Jahre festgeschrieben. Danach wird zu den dann auf dem Finanzmarkt geltenden Bedingungen eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Wenn Sie für Ihr Immobilienprojekt einen Kredit aufnehmen wollen, sollten Sie sich Gedanken über diese zentralen Bestandteile der Finanzierung machen:
•    Laufzeit der Finanzierung
•    monatliche Belastbarkeit
•    Höhe der Zinsen
•    Dauer der Zinsbindung
•    Tilgungsrate


Kredit aufnehmen: Absicherung des Darlehens

Die Immobilienfinanzierung ist besichert. Das heißt: Die Immobilie, für die Sie einen Kredit aufnehmen, dient dem Kreditgeber als im Grundbuch eingetragene Sicherheit. Er hat ein Grundpfandrecht. Sollten Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, hat der Kreditgeber als Gläubiger Zugriff auf die Immobilie.
Ein kritischer Punkt in der Kreditvergabe ist oftmals der Wert der Immobilie. Die Bausparkasse oder Bank berücksichtigt bei ihrer Entscheidung über die Höhe des gewährten Kredits nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert. Dieser Wert zeigt an, welche Wertsteigerung (oder welcher Wertverlust!) für das Haus oder die Wohnung zu erwarten ist. Schließlich muss im äußersten Fall – wenn das Baudarlehen nicht mehr bedient werden kann – die Immobilie verkauft und aus dem Erlös der Kredit zurückgezahlt werden. Daher wird vor jeder Kreditzusage im Rahmen eines Ortstermins eine Beleihungswertermittlung vorgenommen. Ein Sachverständiger nimmt bei einer Bestandsimmobilie das Objekt in Augenschein. Ist es bei der Kreditaufnahme noch nicht gebaut, dienen die Bauunterlagen und ein Ortstermin nach Fertigstellung als Basis für die Beleihungswertermittlung.


So entscheiden Sie, ob und wann Sie einen Kredit aufnehmen

Die technischen Erläuterungen zur Finanzierung helfen Ihnen nicht direkt bei der Frage weiter, ob Sie für Ihr Immobilienprojekt einen Kredit aufnehmen sollten. Die wichtigste Frage betrifft Ihre persönlichen Lebensumstände. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, legen Sie sich für viele Jahre oder Jahrzehnte fest. Auch wenn Sie in Ihrer momentanen Einkommenssituation den Kredit gut bedienen können, sollten Sie bei der Erstellung Ihres persönlichen Finanzierungsplans mögliche Risiken analysieren:

  • Was passiert, wenn sich das Familieneinkommen aufgrund von Jobverlust, Scheidung, Krankheit oder gar Tod plötzlich deutlich verringert? Sichern Sie sich soweit wie möglich ab, zum Beispiel mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung.
  • Planen Sie nicht zu knapp – ein zu enges Budget, das keinen Spielraum für nötige Reparaturen am Haus oder für Urlaub und Freizeit übriglässt, verursacht Stress.
  • Damit Ihr Haus als Altersvorsorge dient, sollte der Kredit zum Rentenbeginn abbezahlt sein.

Immobilien und Immobilienmarkt

In den vergangenen Jahren sind in den meisten Regionen Deutschlands die Immobilienpreise gestiegen. Hält diese Entwicklung an, ergibt sich daraus eine komfortable Situation für jene Immobilieneigentümer, deren Kredite bereits laufen: Falls Sie umziehen wollen oder müssen, besteht die Chance, Ihr Objekt mit Gewinn zu verkaufen und den Kredit abzulösen.
Doch es ist keineswegs sicher, dass dieser Trend anhält. Manche Experten sprechen sogar von einer Überhitzung des Immobilienmarkts, vor allem in Großstädten. Hinzu kommt der demografische Wandel. Gerade in ländlichen Gebieten wird die Immobiliennachfrage weiter abnehmen.
Das Risiko, dass Ihr Haus an Wert verliert und sich zu einem späteren Zeitpunkt nicht gut verkaufen lässt, können Sie mindern. Bevor Sie einen Kredit aufnehmen, sollten Sie auf diese Kriterien achten:

  • Lage der Immobilie: Ist das Umfeld attraktiv, verfügt es über eine Nahverkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ein gutes wirtschaftliches Umfeld, wird der Wert aller Wahrscheinlichkeit nach stabil bleiben.
  • Zustand des Hauses: Wenn die Immobilie gut in Schuss ist, ist der Wertverlust geringer als bei Häusern mit Sanierungsbedarf.
  • Zuschnitt des Gebäudes: Liebhaberhäuser sind schwerer zu verkaufen als Immobilien, die für viele verschiedene Interessenten attraktiv sind.

Kredit aufnehmen: Die Zinsen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen der entscheidende Kostenfaktor. Hypothekenkreditzinsen sind seit mehreren Jahren dauerhaft niedrig. Das ermutigt viele, einen Kredit aufzunehmen. Gleichzeitig sind die niedrigen Zinsen ein starkes Argument, das Immobilienprojekt nicht auf die lange Bank zu schieben: Bereits seit Anfang 2017 ziehen die Zinsen – kaum beachtet – wieder an. Noch sind es geringe Prozentanteile, doch die können sich bis zum Ende der Kreditkaufzeit je nach Kreditsumme leicht auf einen fünfstelligen Betrag summieren.
Wann die Zinsen deutlich stärker anziehen, kann niemand vorhersagen. Auf jeden Fall sollten Sie in Ihrer Finanzplanung bedenken, dass Sie möglicherweise mit einer Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zinsniveau rechnen müssen. Die derzeit noch niedrigen Zinsen sprechen außerdem dafür, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren.


Informationsbasis für den Kredit

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung entdeckt haben oder eine geerbte Immobilie modernisieren wollen, steht die konkrete Finanzierungsfrage an. Die Grundlage für die Entscheidung, welchen Kredit Sie aufnehmen, ist solide Information. Sie können sich auf Vergleichsplattformen im Internet einen ersten Überblick über Zinsen und Monatsrate verschaffen. Doch aufgepasst: Die Konditionen im Internet sind unverbindlich und nicht objektiv! Je nach persönlicher Bonität und Immobilie kann das konkrete Angebot andere Zinssätze haben. Lassen Sie sich auch nicht von Lockangeboten täuschen. Und wichtig zu wissen: Vergleichsplattformen im Internet sind vom Anbieter interessengesteuert und führen nur solche Kreditgeber auf, die dafür Gebühren bezahlen.

Seriöse Onlinerechner zu Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung bilden die Wechselbeziehungen zwischen Laufzeit, Zinssatz und Monatsraten auf verlässliche Weise ab und helfen Ihnen bei der Erstellung eines Grobkonzepts. So starten Sie gut informiert ins Beratungsgespräch mit dem Heimatexperten von Schwäbisch Hall.


Erstes Angebot einholen, um einen Kredit aufzunehmen

Im persönlichen Beratungsgespräch entwickelt der Heimatexperte von Schwäbisch Hall gemeinsam mit Ihnen die für Sie passende Immobilienfinanzierung. Dazu erfragt er Ihre Familien- undEinkommenssituation und lässt sich Ihr Immobilienprojekt erläutern. Gern erklärt er Ihnen die Kreditkonditionen und die Bedingungen, zu denen Sie einen Kredit aufnehmen können.
Für das konkrete Angebot benötigt Ihr Berater diese Unterlagen:

Zum Einkommen:

  • aktuelle Gehaltsabrechnungen
  • Steuerbescheide
  • Rentenbescheide
  • Selbstständige und Freiberufler: Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahme-Überschussrechnung, betriebswirtschaftliche Auswertung, Einkommensteuernachweise – das alles für die zurückliegenden drei Jahre

Zum Vermögen beziehungsweise Eigenkapital:

  • Kontoauszüge
  • Sparbücher
  • Finanzierungszusagen beispielsweise der Bausparkasse
  • Nachweis von Schenkungen

Zu Haus oder Wohnung:

Vieles davon können Sie bei einem konkreten Immobilienwunsch frühzeitig zusammenstellen und bereithalten. Sollten Sie dann Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung entdecken, können Sie schnell den Kredit aufnehmen. Interessieren sich mehrere mögliche Käufer für dieselbe Bestandsimmobilie, erhält meist derjenige den Zuschlag, der zuerst eine Finanzierungszusage präsentiert.


Finanzierungszusage und Abschluss des Kreditvertrags

Das richtige Timing spielt eine wichtige Rolle. Sie sollten auf keinen Fall einen Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, solange Sie keine verbindliche Finanzierungszusage der Bausparkasse oder Bank haben. Ihre Unterschrift zählt. Falls wider Erwarten die Finanzierung nicht zustande kommt, kämen für die Rückabwicklung des Immobilienkaufs unter Umständen hohe Kosten auf Sie zu.
Andererseits sollten Sie den Kreditvertrag erst dann abschließen, wenn Ihnen die Immobilie sicher zugesagt ist. Ihre Unterschrift unter dem Darlehensvertrag ist allerdings auch dann verbindlich, wenn Sie die Immobilie überraschend nicht erwerben können, etwa, weil der Verkäufer einen Rückzieher macht. Verzögerungen beim Abruf der Kreditsumme verursachen nach einer gewissen Zeitspanne außerdem Kosten in Form Bereitstellungszinsen.

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