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Maklergebühren: Wofür sie anfallen

An einem Immobilienkauf ist nahezu immer ein Makler beteiligt, er übernimmt dabei zentrale Aufgaben. Wie hoch sind die Maklergebühren, welche Haftung übernimmt der Makler – und welche Rechte hat der Käufer? Wir liefern die Antworten.


Aufgaben des Maklers und Maklerhaftung

Beim Verkauf einer Immobilie fungiert der Makler als Verkaufsvermittler für den bisherigen Besitzer. Er wird aufgrund seiner Marktkenntnis und Expertise beauftragt, einen Käufer für die Immobilie zu finden. Dazu bietet er das Objekt an geeigneter Stelle an. Als Informationsgrundlage erstellt der Makler auf Basis von Informationen des Besitzers und gegebenenfalls von Unterlagen wie Grundriss, Bauakte und Ähnlichem ein Verkaufsexposé. Darin sollte die Immobilie so exakt wie möglich beschrieben werden. Neben den herausgestellten Vorteilen nennt ein gutes Exposé auch gegebenenfalls vorhandene größere Mängel. Werden sich Verkäufer und Käufer handelseinig, begleitet ein guter Makler das Geschäft bis zum Abschluss per notariellem Kaufvertrag.

Ein Makler ist kein Gutachter und daher nicht grundsätzlich in der Lage, alle Mängel einer Immobilie auch zu erkennen. Aus Haftungsgründen wird er immer darauf verweisen, dass alle Informationen – beispielsweise auch Angaben zur Wohnfläche und gegebenenfalls zur Grundstücksgröße – vom Besitzer stammen. Sollten ihm allerdings gravierende Mängel auffallen, darf er sie nicht verschweigen. Zwei Beispiele:

  • Bei Durchsicht einer Bauakte entdeckt der Makler die Aktennotiz „Achtung, Dachstuhlstatik ist standgefährdet und muss mittelfristig stabilisiert werden.“ Diese Information muss an den Käufer weitergegeben werden, damit der Makler nicht im Zweifelsfall schadenersatzpflichtig wird.
  • Ein Objekt liegt nahe eines Flusses, für geplante Flutschutzmaßnahmen wird mittelfristig ein Teil des Grundstücks benötigt. Sowie der Makler hiervon Kenntnis erlangt, muss er dieses Wissen an den Kaufinteressenten weitergeben. Gleiches gilt, wenn er von bereits erfolgten Überschwemmungsvorfällen Kenntnis hat.

Der Makler ist jedoch nicht verpflichtet, etwa den Dachstuhl beziehungsweise tragendes Gebälk näher auf Schädlings- oder Schwammbefall zu untersuchen. Hierfür sollte ein Kaufinteressent vor Vertragsabschluss einen Gutachter einschalten.


Verkaufsexposé: Zwischen den Zeilen lesen

Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, alle Fragen zum Objekt wahrheitsgemäß zu beantworten. Manche Dinge können im Exposé – ähnlich wie in einem beruflichen Leistungszeugnis – verklausuliert vermerkt sein. Fehlt etwa eine Formulierung wie „Es besteht kein Instandhaltungs- oder Renovierungsstau“, sollte der Kaufinteressent gezielt nach einem etwaigen Instandhaltungs- oder Renovierungsstau fragen. Auch sollte bei ausgebauten Keller- und Dachgeschossräumen nachgefragt werden, ob diese Ausbauten genehmigt sind. Gegebenenfalls wird der Makler eine solche Frage an den Besitzer weiterleiten.

Auch andere Angaben im Exposé sollten gegen den Strich gelesen werden: Die Formulierung „Lage im lebhaften Ortskern“ kann auf häufiger vorkommende Lärmbelästigung hindeuten. „Schöner Holzfußboden mit Original-Dielen“ kann bedeuten, dass die Bretter knarren.

Maklerkosten – wer zahlt?

Die Maklergebühren, auch Maklerprovision, Courtage oder Honorar genannt, werden frei zwischen Verkäufer, Makler und gegebenenfalls Käufer verhandelt. Sie orientieren sich nicht am tatsächlichen Aufwand zur Erfüllung des Verkaufsauftrags, etwa an der Zahl der betreuten Objektbesichtigungen. Berechnungsgrundlage ist der tatsächlich erzielte Verkaufspreis der Immobilie. Der Prozentsatz wird zumeist im Maklervertrag festgeschrieben. Grundsätzlich sind Maklergebühren verhandelbar. Wer im Endeffekt wie viel bezahlt, richtet sich nach dem Objekt und seiner Lage:

  • Ist eine Immobilie aufgrund ihres Zustands und ihrer Lage nur sehr schwer verkäuflich, wird der Besitzer bereit sein, die Maklergebühren zu übernehmen. Der Makler wird dann keine Abstriche an der Honorarhöhe machen, da ihm der Verkauf mehr Arbeit bereiten dürfte.
  • Bei einer durchschnittlichen Immobilie in einer mittelmäßigen Lage und bei einem breiteren Angebot vergleichbarer Objekte kann es sein, dass sich Verkäufer und Käufer die Gebühren teilen. Bezüglich der Gebührenhöhe hat der Kaufinteressent hier Verhandlungsspielraum.
  • Bei Spitzenimmobilien in begehrter Lage dürfte jeder Käufer bereit sein, eine hohe Gebühr zu bezahlen, um den Zuschlag für das Objekt zu bekommen.

Maklergebühren – in der Höhe begrenzt

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Die Höhe der Maklergebühren wird durch gesetzliche Vorschriften begrenzt. Der Maximalbetrag unterscheidet sich je nach Bundesland. Die Obergrenzen liegen mal bei 5,95 Prozent, mal bei 6,25 Prozent und mal bei 7,14 Prozent. Bei Hausverkäufen gibt es kein Bestellerprinzip: Ob der Käufer oder Verkäufer die Maklerprovision begleichen muss, wird zumeist im Maklervertrag festgelegt.

Jeder Makler kann frei darüber entscheiden, wer ihn nach Kaufvertragsabschluss bezahlt. Manche Bundesländer machen hier aber auch Vorgaben.

Die Maklergebühren enthalten stets die gesetzliche Mehrwertsteuer. Sie sind in aller Regel nicht steuerlich absetzbar, da sie zu den Kaufnebenkosten zählen. Die Gebühren sind nach Abschluss des notariellen Verkaufsvertrags fällig.

Viele Makler sichern sich ab, dass der Verkäufer entstehende Kosten auch dann zahlt, wenn er sich im Endeffekt gegen einen Verkauf entscheidet, obwohl der Makler seinen Auftrag erfüllt und Kaufinteressenten für das Objekt gewonnen hat.

Rechte des Käufers

Grundsätzlich hat der Käufer Rechtsansprüche auch gegenüber dem Kaufvermittler. Sie reichen von Verlust der Provision über Schadenersatz bis hin zur Rückabwicklung des Kaufs, wenn der Makler gravierende Mängel aufgrund seiner Fachkunde hätte erkennen müssen. Dabei muss ein Mangel nicht in vollem Umfang benannt werden. Es reicht ein deutlicher, für Laien verständlicher Hinweis, damit der Interessent informiert ist. Bewusst unrichtige Angaben können, sofern sie nachweisbar sind, Regressforderungen des Käufers begründen. Es ist sinnvoll, sich bei einer Objektbesichtigung immer von einer neutralen Person begleiten zu lassen.

Wer aktiv nach einer Immobilie sucht, kann einen Makler mit einem Suchauftrag ausstatten. Dabei ist es zulässig, mehrere Makler mit derselben Aufgabe zu betrauen, sofern alle Beteiligten wissen, dass weitere Wettbewerber im Spiel sind. Es ist den jeweiligen Maklern freigestellt, einen solchen Auftrag anzunehmen oder abzulehnen. Honoriert wird nur derjenige, der das später tatsächlich gekaufte Objekt vermittelt.