Notarkosten beim Hauskauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie unweigerlich zum Vertragsschluss einen Notar aufsuchen. Er ist für die „präventive Rechtskontrolle“ zuständig, sichert Sie also gegen eine rechtliche Benachteiligung ab. Das tut der Notar, indem er Verträge prüft und sie beurkundet. Dafür fallen die Notarkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf an.


Notarkosten Hauskauf: Aufgaben des Experten

Der Erwerb einer Immobilie ist wahrscheinlich der kostspieligste Kauf, den Sie in Ihrem Leben tätigen werden. Sie werden einen Großteil Ihrer Ersparnisse dafür einsetzen. Und Sie benötigen dafür in aller Regel ein Darlehen, das Sie über viele Jahre hinweg abzahlen. Allein deswegen sollten Sie möglichst alle Risiken ausschließen, die auf Sie zukommen könnten. Darum hat der Gesetzgeber vorgeschrieben, dass ein Notar beim Immobilienkauf mitwirken muss. Der Notar

  • sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung,
  • hilft, Risiken zu vermeiden,
  • besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen,
  • überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der Notar bespricht mit Ihnen und dem Verkäufer die Zielvorstellungen und Vertragsbedingungen, die enthalten sein sollen. Ihr Vertragspartner kann sowohl ein privater Eigentümer als auch ein Bauträger sein. Festgeschrieben wird beispielsweise, welchen Umfang der Immobilienkauf haben soll, also was mit dem Haus oder der Wohnung zusammen an Einrichtungsgegenständen verkauft wird. Zudem wird vereinbart, wer die Gewähr für etwaige Mängel übernimmt oder – beim Neubau – wie die Erschließungskosten aufgeteilt werden. Auf dieser Basis erstellt der Notar den Entwurf des Kaufvertrags. Dieser enthält natürlich auch den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Für diese Arbeit und die weitere Abwicklung des Besitzerwerbs beziehungsweise Besitzübergangs fallen Notarkosten beim Hauskauf an.


Notargebühr: So setzt sie sich zusammen

Wenn ein Notar für Sie tätig wird, kostet das Gebühren. Die Höhe ist gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. In der Regel liegt die Notargebühr je nach Aufwand bei 1,5 bis zwei Prozent des Immobilienpreises. Das ergibt bei einem Kaufpreis von beispielsweise 200.000 Euro zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Die Notarkosten beim Hauskauf setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Darunter sind beispielsweise:

  • Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag
  • Beurkundung des Kaufvertrags für Ihr Grundstück
  • Grundschuldbestellung: Diese wird von Ihrer Bank benötigt. Damit sichert sie den Immobilienkredit ab. Falls Sie Ihre Raten nicht zahlen, erhält das Kreditinstitut so die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu versteigern
  • Eintrag des Eigentümers im Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke verzeichnet sind. Vermerkt sind darin die Lage und die Größe eines Grundstücks. Außerdem werden durch den Eintrag im Grundbuch die Eigentumsverhältnisse sowie die mit dem jeweiligen Grundstück verbundenen Rechte und Pflichten geregelt
  • Vollzugstätigkeiten: Dazu gehört etwa das Einholen von notwendigen Bescheinigungen Ihrer Gemeinde

Die Frankfurter Allgemeine Zeitung weist online in ihrem „Finanzrechner Grundbuch“ auf die einzelnen Positionen der Notargebühr hin. Wenn Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie sowie die einzutragende Grundschuld angeben, können Sie dort errechnen lassen, wie hoch Ihre Notarkosten beim Hauskauf voraussichtlich sein werden. Zum „Finanzrechner Grundbuch“: http://finanzrechner-grundbuch.faz.net/rechner2/faz/result1.aspx

Notarkosten beim Hauskauf: Wann sie anfallen

Die Notargebühr gehört zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Wenn Sie den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung erwägen, dürfen Sie diese Belastungen bei den Gesamtkosten nicht außer Acht lassen. Weiter zählen zu den Nebenkosten beispielsweise die

Zusammengenommen belaufen sich die Nebenkosten schnell auf gut zehn Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Wenn Sie Ihren Finanzierungsbedarf für den Kauf überschlagen, müssen Sie die Notargebühr also wie alle anderen Nebenkosten mit einberechnen. Allerdings sollten sie aus vorhandenen Mitteln bestritten werden und nicht Teil des Gesamtfinanzierungsbedarfs sein.

Da alle Notare nach Gebührenordnung für ihre Tätigkeit das gleiche Honorar berechnen, gibt es hier keine Kostenunterschiede. Den Notar bestimmt zumeist der Käufer einer Immobilie – er muss ihn aber auch selbst bezahlen. Erwerben Sie Ihre Immobilie über einen Makler, hat dieser wahrscheinlich schon einen Notar an der Hand. Der Einfachheit halber können Sie diesen akzeptieren: Notare sind verpflichtet, neutral zu agieren. Sie können aber auch selbst einen Notar wählen. Eine Aufteilung der Notarkosten zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie ist möglich.

Die Rechnung der beauftragten Kanzlei über die Notargebühr ist eine der ersten Zahlungsaufforderungen, die Sie im Rahmen des Immobilienerwerbs erhalten werden. Denn die Notarkosten des Hauskaufs werden umgehend fällig. In der Regel erhalten Sie die Rechnung des Notars zusammen mit der Abschrift des endgültigen Kaufvertrags. Die Notargebühr ist dann im Prinzip sofort fällig. Der Erfahrung nach lassen die Kanzleien aber zwei bis vier Wochen verstreichen, bevor sie eine Zahlungserinnerung schicken.

 

So finden Sie den richtigen Notar

Notare sind Volljuristen. Aber nicht jeder Volljurist ist ein Notar. Er muss dazu seine besondere Qualifikation nachweisen und daraufhin von der jeweiligen Landesjustizverwaltung bestellt werden. Dies geschieht auf Lebenszeit. Über die Zahl der Notare entscheidet der Bedarf. Im Jahr 2018 gibt es in Deutschland 7.179 Volljuristen, die das Amt des Notars ausüben dürfen. Das entspricht etwa 4,5 Prozent aller zugelassenen Rechtsanwälte.

Bei der Suche nach einem Notar ist Ihnen die Bundesnotarkammer online mit einer simpel gestalteten Suchmaske behilflich (https://www.notar.de/). Dort können Sie nach Ort oder Kammerbezirk sortiert eine nahe gelegene Kanzlei finden. Es besteht zusätzlich die Möglichkeit, Notare mit besonderen Fremdsprachenkenntnissen aus der Datenbank herauszufiltern – von Englisch über Ungarisch bis zu deutscher Gebärdensprache. Im Übrigen sind die Notarkosten beim Hauskauf nicht nur eine obligatorische Last: Der Notar ist unparteiisch und sichert Ihre Rechte. Und sollte ihm selbst eine Amtspflichtverletzung unterlaufen, haftet er für den Ihnen entstandenen Schaden.

In manchen Bundesländern können Anwälte zugleich auch Notare sein. Dann ist es ihnen allerdings untersagt, eine der beiden am Immobilienkauf beteiligten Parteien rechtlich zu beraten, weil sie damit gegen das Neutralitätsgebot verstießen.


Können Sie an der Notargebühr sparen?

Notarkosten beim Hauskauf können Sie weder in der Höhe verhandeln noch können Sie sie komplett einsparen. Beim Immobiliengeschäft muss zwingend ein Notar beteiligt sein, selbst wenn Sie sich mit dem Verkäufer bereits vollends handelseinig sind. Es besteht im Großen und Ganzen auch keine Möglichkeit, die Notarkosten beim Hauskauf zu reduzieren. Die Gebührensätze der Notare sind bundesweit einheitlich festgelegt. Da hilft kein Handeln oder der Vergleich mehrerer Kanzleien.

Spielräume gibt es nur bei einigen geringfügigen Nebenkosten. So können Sie beispielsweise die oben unter „Vollzugstätigkeiten“ des Notars erwähnten Bescheinigungen der Gemeinde selbst abholen. Auf diese Weise lassen sich vielleicht 40 bis 50 Euro sparen. Außerdem gibt es laut „Finanzrechner Grundbuch“ der FAZ einzelne kleinere Gebühren, die bei dem einen Notar anfallen, beim anderen nicht. In einem äußerst überschaubaren Rahmen gibt es also einen Ermessensspielraum. Doch es scheint fraglich, ob der den Zeitaufwand lohnt, den der Gang zum Amt und die Abfragen bei verschiedenen Kanzleien mit sich bringen.

Die einzige Perspektive, als Käufer signifikant weniger Notarkosten zu zahlen, ist die Aufsplittung der Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer. Das kann gelingen, wenn es sich bei der Immobilie um ein schwer verkäufliches Objekt handelt. Will oder muss es der Verkäufer unbedingt veräußern, wird er sich möglicherweise an den Notarkosten beteiligen. Gleiches gilt übrigens auch für die Maklercourtage.

Ist im Grundbuch noch die Grundschuld einer finanzierenden Bank eingetragen, ist der Anteil der Notargebühren, der die Löschung betrifft, Sache des Verkäufers.

 

Notarkosten Hauskauf: Kontrolle ist besser

Wie so oft im Leben gilt auch beim Notar: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. „Ein ausgewogener und solide erstellter Vertrag dürfte für beide Parteien keine unzumutbaren Risiken mehr bergen, könnte also unterzeichnet werden“, sagt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Tatsächlich finden sich in der Praxis aber Vertragsentwürfe unterschiedlicher Qualität. Heilmann hält darum eine Vorab-Überprüfung durch einen Anwalt für zweckmäßig. Dieser hat ja – im Gegensatz zum neutralen Notar – ausschließlich die Interessen seines eigenen Mandanten zu wahren. Der Anwalt kann Fehler ausbügeln, eine einseitige Gestaltung des Entwurfs korrigieren oder sogar ergänzende Formulierungen vorschlagen, die für den Verkäufer oder den Käufer nützlich sind.

Wichtig ist das anwaltliche Mitwirken beispielsweise dann, wenn ein unverheiratetes Paar die Immobilie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben will. Notare vertreten unterschiedliche Auffassungen, ob dafür zuerst ein GbR-Vertrag geschlossen werden muss. Sichern Sie diese Frage am besten frühzeitig mit Ihrem Anwalt und gegebenenfalls Ihrem Steuerberater ab und lassen Sie den Anwalt im Zweifel direkt mit dem Notariat sprechen. So vermeiden Sie Unklarheiten während des Beurkundungstermins.

Darüber hinaus bieten auch die Verbraucherzentralen (VZ) die Prüfung von Immobilienkaufverträgen an. Wer einen Vertrag nicht richtig versteht, findet hier Rat. Die Verbraucherschützer prüfen, ob der Vertragstext korrekt ist und ob Haftungsausschlüsse oder ähnliche Klauseln enthalten sind, die Sie benachteiligen. Bei der VZ Bremen zum Beispiel kostet eine schriftliche Einschätzung 200 Euro.


Das erwartet Sie beim Notar

Für Ihre Notargebühr erhalten Sie in der Regel Folgendes:

  • Der Notar nimmt alle notwendigen Vertragsdaten von Ihnen und Ihrem Vertragspartner auf. Das kann über den Makler oder in einem persönlichen Gespräch geschehen
  • Des Weiteren holt er die Grundbucheinträge der Immobilie ein
  • Auf dieser Basis verfasst der Notar den Entwurf des Kaufvertrags und schickt diesen an Sie und Ihren Vertragspartner
  • Wenn Sie Fragen oder Einwände haben, sprechen Sie Ihren Notar noch einmal an und klären sie die betreffenden Punkte. Änderungswünsche können auch schriftlich übermittelt werden; der Notar schickt dann beiden Parteien umgehend eine angepasste Version des Kaufvertrags zu
  • Sind Sie schließlich mit allem einverstanden, wird ein gemeinsamer Termin in der Kanzlei vereinbart. Bei dieser Beurkundung liest der Notar den Vertragstext in voller Länge vor und erklärt Ihnen und dem Verkäufer die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen
  • Mit der Unterschrift aller Beteiligten ist der Vertrag rechtskräftig
  • Im Anschluss veranlasst der Notar dann die Umschreibung des Eigentums bei der Behörde. Sie wird erst dann vollzogen, wenn dem Notar der Nachweis über die Bezahlung des Kaufpreises vorliegt

Der gesamte Prozess vom ersten Kontakt zum Notar bis zum rechtskräftigen Kauf dauert im Normalfall vier bis sechs Wochen. Seit 2013 ist laut Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren bei Immobiliengeschäften vor der Beurkundung eine 14-tägige Wartefrist vorgeschrieben. Inwieweit diese Frist bindend ist, wird unterschiedlich ausgelegt, da sie eigentlich nur gilt, wenn einer der beiden am Kauf Beteiligten gewerblich mit Immobilien handelt. Viele Notariate legen diese Frist daher nicht zugrunde. Rechtsgültig wird das Immobiliengeschäft jedoch schon mit der Unterschrift während des Beurkundungstermins.


Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzen

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Bausparen und Baufinanzierung – Beratung vor Ort durch unsere Heimatexperten-144x173Beratung vereinbaren

Es besteht die Möglichkeit, die Notargebühr in Ihrer Steuererklärung geltend zu machen – allerdings nur, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach dem Kauf gewerblich nutzen. Das ist der Fall, wenn Sie die Immobilie vermieten oder für Ihre eigene Geschäftstätigkeit verwenden. Dann fallen die Notarkosten beim Hauskauf unter die sogenannten Anschaffungsnebenkosten. Dazu gehören zum Beispiel auch

  • die Maklerprovision
  • eventuelle Kosten für die Vermessung des Grundstücks
  • die Grunderwerbsteuer
  • die Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels

Neben dem Kaufpreis werden die Anschaffungsnebenkosten so zu einem Teil der AfA-Bemessungsgrundlage (AfA = „Absetzung für Abnutzung“). Wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen, werden Sie ohnehin einen Steuerberater haben. Er informiert Sie über alle Details.

Experten empfehlen übrigens, dass Sie bereits zum Termin beim Notar die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bausparkasse oder Bank mitbringen. Fehlt diese, könnte der Verkäufer an Ihrer Zahlungsfähigkeit zweifeln. Ein Beleg über das vorhandene Eigenkapital reicht nur selten. Besprechen Sie alle Fragen zur Kaufabwicklung am besten frühzeitig mit Ihrem beratenden Heimatexperten von Schwäbisch Hall. Er hilft Ihnen gern bei allen Fragen der Immobilienfinanzierung und des gesamten Immobilienprojektes.

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