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Kein Hauskauf ohne Notar – für korrekte Abläufe

Ob Haus, Wohnung oder Grundstück: Beim Erwerb einer Immobilie führt der Weg zum Besitz immer durch die Kanzlei eines Notars. Damit der Hauskauf beim Notar rechtlich einwandfrei abläuft, macht der Gesetzgeber feste Vorgaben.


Gesetzliche Vorschriften beim Hauskauf: Der Notar ist Pflicht

Sind sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie handelseinig, muss bei einem Notartermin der Hauskauf vertraglich vollzogen werden. Zumeist bestimmt der Käufer den Notar, da er auch die Kosten für die Beurkundung trägt. Der Notar ist unparteiisch und urteilt weder über Preis noch Zustand der Immobilie. Seine Aufgaben sind:

  • Sicherstellung korrekter Abläufe
  • Veranlassung von Eintragungen ins Grundbuch
  • Klärung und Löschung von Altlasten
  • Klärung von Vorkaufsrechten
  • Klärung der Finanzierung und ggf. daraus entstehender Ansprüche
  • Kommunikation mit Finanzamt und Behörden
  • Erstellung eines rechtsfehlerfreien Vertrags

Behörden sind gegenüber dem Notar als bevollmächtigtem Rechtsvertreter auskunftspflichtig. Er darf im Sinne von Käufer und Verkäufer Anträge stellen und Entscheidungen treffen. Seine Aufgabe ist es, einen rechtssicheren und lastenfreien Besitzübergang der Immobilie zu gewährleisten. Und er haftet auch gegenüber den Vertragsparteien für die korrekte Abwicklung des Vorgangs.


Juristische Prozedur

Für den Hauskauf beim Notar ist der Ablauf genau festgelegt. Es müssen bestehende Rechtsansprüche und Formalitäten geklärt sowie Anträge gestellt werden. Beim Notartermin für den Hauskauf werden in einem Vorgespräch die Absichten von Käufer und Verkäufer besprochen. Zu den Punkten gehören

  • Kaufpreis
  • Nebenabsprachen
  • Inventarübernahme und
  • eventuelle Mängelbehebung.

Dann klärt der Notar im Grundbuch die bestehenden Besitz- und Lastenverhältnisse und erstellt einen Kaufvertrag. Er achtet darauf, dass keine ungesicherten Vorleistungen z.B. durch Anzahlungen erbracht oder nicht sachkundige Personen durch unklare Vertragsformulierungen übervorteilt werden. Das bezieht sich allerdings nur auf juristische Aspekte, nicht aber auf Fragen des Kaufpreises. Wenn Sie ein Haus kaufen, spielt der Notar also eine bedeutende Rolle.

Er stellt folgende Punkte sicher:

  • Eventuelle Vorkaufsrechte sind ausgeschlossen.
  • Altlasten aus dem Grundbuch wurden abgelöst.
  • Das Grundpfandrecht der finanzierenden Bank ist verzeichnet.
  • Die Zahlungsübergabe an den Verkäufer ist geregelt.
  • Das Finanzamt wurde in Kenntnis gesetzt.  

Der Beurkundungstermin

Wenn für den Hauskauf vom Notar alle Schritte erledigt wurden, müssen alle Parteien ausreichend Zeit bekommen, den Vertragsentwurf ohne Druck zu prüfen. Achtung: Bei Bestandsimmobilien wird eine spätere Sachmängelhaftung des Verkäufers für gewöhnlich ausgeschlossen. Prüfen Sie also rechtzeitig diesbezügliche Ansprüche.

Dann findet ein obligatorischer Akt statt: der Beurkundungstermin. Im Beisein von Käufer und Verkäufer verliest der Notar den kompletten Vertrag. Dabei können noch einmal ausführlich rechtliche Verständnisfragen gestellt und Änderungswünsche vermerkt werden. Das Original mit den Anmerkungen bleibt im Archiv des Notars. Eine Ausfertigung mit Notarsiegel bekommen:

  • Käufer und Verkäufer
  • Grundbuchamt
  • Finanzamt

Die Eintragung ins Grundbuch

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Eine der wichtigsten Maßnahmen, die beim Hauskauf vom Notar nun umgehend erledigt wird, ist die Eintragung einer so genannten Auflassung (Eigentumsvormerkung) ins Grundbuch.

Auch wenn der Notarvertrag unterzeichnet ist, gehört die Immobilie noch nicht Ihnen - erst schickt der Notar Ihnen noch die Fälligkeitsmitteilung. Nun müssen Sie den Kaufpreis entrichten, falls er nicht schon vorher auf einem Notar-Anderkonto (eine Art gesichertes Sperrkonto) hinterlegt war. Der Besitzerwechsel ist erst mit Ihrem Eintrag ins Grundbuch aktenkundig und gültig vollzogen. Der Notar wird abschließend eine Grundbuchprüfung vornehmen und Ihnen dann den korrekten Grundbuchstand bestätigen.

Vor dem Beurkundungstermin beim Notar steht allerdings die Planung einer soliden Immobilienfinanzierung. Da hilft die Beratung durch den Fachmann. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit einem Experten von Schwäbisch Hall.