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Notartermin: Rechtssicherer Immobilienkauf

Ob Haus, Wohnung oder Grundstück: Jeder Erwerb einer Immobilie wird beim Notar besiegelt. Der Gesetzgeber macht für den Notartermin feste Vorgaben, damit der Hauskauf rechtlich einwandfrei abläuft.


Notartermin ist beim Immobilienkauf Pflicht

Immer wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, wird ein Notar eingebunden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Idee dahinter: Jede Partei – also Käufer und Verkäufer – soll sich über die rechtliche und weitreichende Bedeutung des zu schließenden Vertrags im Klaren sein. Der Notar schützt sie davor, juristisch übervorteilt zu werden. Allerdings beschränkt sich die Verantwortung (und die Haftung) des Notars auf die rechtlichen Aspekte. Dazu zählt auch, vertraglich sicherzustellen, dass der Verkäufer den Kaufpreis tatsächlich erhält.

Die wirtschaftlichen Aspekte des Kaufs oder Verkaufs dagegen werden vom Notar nicht untersucht. Er kennt in der Regel die Immobilie nicht und war auch bei der Begehung nicht dabei. Er ist darauf angewiesen, dass ihm beide Vertragsparteien beim Notartermin alle zentralen bereits vereinbarten Details zur Kenntnis bringen. Ein Notar kann also keine Einschätzung darüber geben, ob ein Kaufpreis angemessen ist. Es ist auch nicht seine Aufgabe, die Bonität eines Käufers zu prüfen.


Aufgaben, Rechte und Pflichten des Notars

Viele der Aufgaben eines Notars beziehen sich auf die Kommunikation mit den Behörden. Die Behörden sind gegenüber dem Notar als bevollmächtigtem Rechtsvertreter auskunftspflichtig. Er darf im Sinne von Käufer und Verkäufer Anträge stellen und Entscheidungen treffen. Er übernimmt die Kommunikation mit Finanzamt, Grundbuchamt und anderen Behörden. Zugleich stellt er diesen Behörden gegenüber sicher, dass alle gesetzlichen Vorschriften – etwa zur korrekten Führung von Grundbüchern – eingehalten werden.

Ein zentrales Element im Hauskauf-Ablauf ist die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch. Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register. Dort sind alle Informationen über die Grundstücke der jeweiligen Kommune enthalten. Insbesondere steht dort, wer Eigentümer ist. Bei Eigentumsübergängen wird der Name des Besitzers genannt, das Datum und die Art des Eigentumsübergangs (Kauf, Erbe oder Schenkung).

In der Kommunikation mit dem Grundbuchamt klärt der Notar mögliche Altlasten der Immobilie und leitet gegebenenfalls ihre Löschung ein. In vielen Fällen sind noch Ansprüche der finanzierenden Bank vom Kauf der Immobilie als Sicherheit eingetragen. Der Notar kümmert sich darum, dass diese Verbindlichkeiten vom Verkäufer abgegolten werden. Außerdem klärt er eventuelle Vorkaufsrechte – vielfach haben Kommunen pro forma ein generelles Vorkaufsrecht, von dem sie aber nur selten Gebrauch machen. Insgesamt wird vom Notar sichergestellt, dass der Käufer ohne Wenn und Aber Eigentümer der Immobilie werden kann und niemand sonst verbriefte Rechtsansprüche auf die Immobilie erhebt.

Weitere Zuständigkeiten des Notars sind:

  • Sicherstellung der korrekten Abläufe
  • Erstellung eines rechtsfehlerfreien Vertrags

Der Notar haftet gegenüber den Vertragsparteien für die korrekte Abwicklung des Vorgangs. Käufer und Verkäufer gewinnen Rechtssicherheit und die Gewissheit, dass der Eigentumsübergang so verläuft, wie er vereinbart und gesetzlich vorgeschrieben ist.

Die Vorbereitung auf den Notartermin

Der eigentliche Notartermin mit der Vertragsunterzeichnung muss sorgfältig vorbereitet werden. Vielfach findet deshalb ein Vorgespräch statt. In diesem Gespräch wird der Notar über alle Details und Verabredungen informiert, auf die sich Käufer und Verkäufer im Vorfeld geeinigt haben. Falls der Käufer Sachmängel festgestellt oder sie ihm der Verkäufer offengelegt hat, werden sie ebenfalls benannt. Statt im Rahmen eines Gesprächs können die benötigten Informationen auch anderweitig an den Notar übermittelt werden. Oft übernimmt das der Makler.

Der Notar klärt vorab die Absichten mit Blick auf den Kaufvertrag. Zu den zentralen Punkten gehören

  • Kaufpreis
  • Nebenabsprachen
  • Inventarübernahme
  • eventuelle Mängel und deren Behebung

Im Rahmen der Vorbereitungen auf den Notartermin erklären die Parteien, ob Grundbuchlasten vorliegen und wie damit umgegangen werden soll. Gleiches gilt für bestehende Mietverhältnisse, die ein Käufer rechtlich übernehmen muss. Der Notar klärt auch wichtige Formalitäten: Sollen beide Partner Eigentümer werden, wenn ein Paar ein Haus kauft? Wenn nicht miteinander verheiratete Personen gemeinsam kaufen, bilden sie automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR. Über die Bedeutung dieser rechtlichen Konstellation kann der Notar aufklären. Und schließlich: Stimmen Namen und Adressen?


Rechtliche Zuständigkeiten des Notars

 

Der Notar achtet darauf, dass keine ungesicherten Vorleistungen – etwa durch Anzahlungen – erbracht oder nicht sachkundige Personen durch unklare Vertragsformulierungen übervorteilt werden. Die Vorbereitungen dienen auch dazu, die Details der Finanzierung aufzunehmen. Bei einem Kredit von Bausparkasse oder Bank müsste eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden, auch das veranlasst der Notar.

Rechtzeitig vor dem Vertragstermin bekommt der Notar vom Grundbuchamt Einblick in die für die Immobilie bestehenden Besitz- und Lastenverhältnisse. Dazu zählen Baulasten, Wege- oder Wohnrechte sowie Angaben über die Grundpfandrechte und Grundschulden, die für das Grundstück eingetragen sind.

Im Kontakt mit den zuständigen Behörden stellt er folgende Punkte sicher:

  • Eventuelle Vorkaufsrechte sind ausgeschlossen.
  • Altlasten aus dem Grundbuch wurden oder werden im Lauf des Verkaufsprozesses abgelöst.
  • Das Grundpfandrecht der finanzierenden Bausparkasse oder Bank ist verzeichnet.
  • Die Zahlungsübergabe an den Verkäufer und im Gegenzug die Übergabe des Objekts an den Käufer ist geregelt.
  • Das Finanzamt wird in Kenntnis gesetzt.

Der Vertragsentwurf

Daraufhin entwirft der Notar dann den Vertrag. Darin berücksichtigt er alle Details, die ihm die Parteien oder der Makler beziehungsweise die Ämter angegeben haben. Vor allem legt er die Rechte und Pflichten für beide Seiten verbindlich und rechtskonform nieder. Zu den festen Bestandteilen des Vertrags gehören:

  • die Personalien beider Parteien
  • die Bezeichnung der Immobilie
  • die Beschaffenheit der Immobilie
  • eventuelle Grundschulden und der Umgang damit
  • bewegliche Gegenstände, die mit übertragen werden (wie Möbel oder Zubehör)
  • der Kaufpreis
  • die Zahlungsmodalitäten
  • der Besitzübergang und die Bestimmungen zum Eigentumsübergang
  • Grundbuchklärungen
  • eventuell eine Finanzierungsvollmacht

Der Notar fasst mindestens diese Bestimmungen und je nach Vorstellungen der Kaufparteien auch weitere Vereinbarungen in einen Vertragsentwurf. Dieser wird den Beteiligten zugeschickt, und diese haben nun Zeit, den Entwurf vor dem Notartermin zu prüfen. Im Allgemeinen – also bei Verkäufen zwischen privat und privat oder zwischen Unternehmen – ist keine bestimmte Frist vorgegeben. Die Parteien sollten aber ausreichend Zeit haben, die Bestimmungen ohne Druck sorgfältig zu prüfen. Achtung: Bei Bestandsimmobilien wird eine spätere Sachmängelhaftung des Verkäufers für gewöhnlich ausgeschlossen. Prüfen Sie also rechtzeitig diesbezügliche Ansprüche! Eventuell bestehende Mängel sollten im Kaufvertrag aufgeführt werden.

Bei Verbraucherverträgen haben die Verbraucher mindestens zwei Wochen Zeit zur Überprüfung des Entwurfs, bevor man sich zum Notartermin trifft. Ein Verbrauchervertrag liegt vor, wenn ein Vertrag zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher geschlossen wird.

Tipp: Die zu entrichtende Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es besteht die Möglichkeit, bestimmte bewegliche Gegenstände – beispielsweise Küchen oder der Bestand an Heizöl – separat als „mitverkaufte Gegenstände“ aufzuführen, deren Wert gesondert aufgeführt wird. Das bedeutet, dass auf die hier angegebenen Summen keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss. Bei hoch wirkenden Beträgen kann das Finanzamt allerdings Wertnachweise fordern. Haben die mitverkauften Gegenstände einen höheren Wert, können sie allerdings nicht durch das Immobiliendarlehen abgedeckt werden, sondern müssen separat aus Eigenmitteln bezahlt werden. Diese Aspekte sollten im Vorfeld geklärt werden.


Der Beurkundungstermin

Schließlich findet ein obligatorischer Akt statt: der Beurkundungstermin oder auch Notartermin. Im Beisein von Käufer und Verkäufer – und möglicherweise auch des Maklers – verliest der Notar den kompletten Vertrag. Beide Seiten können noch einmal ausführlich rechtliche Verständnisfragen stellen, der Notar vermerkt mögliche Änderungswünsche. Der Vertrag wird unterschrieben. Das Original mit den Anmerkungen bleibt im Archiv des Notars. Ausfertigungen des Vertrags mit Notarsiegel bekommen:

  • der Käufer
  • der Verkäufer
  • das Grundbuchamt
  • das Finanzamt

Die Eintragung ins Grundbuch

Eine der wichtigsten Maßnahmen, die der Notar umgehend nach dem Notartermin durchführt, ist die Eintragung einer sogenannten Auflassung (Eigentumsvormerkung) ins Grundbuch. Damit wird der begonnene Verkaufsprozess dokumentiert und sichergestellt, dass kein anderer Käufer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Ein betrügerischer Mehrfachverkauf der Immobilie ist so ausgeschlossen.

Der Besitzerwechsel ist allerdings erst nach Zahlung des Kaufpreises mit dem regulären Eintrag ins Grundbuch aktenkundig und gültig vollzogen. Der Notar wird abschließend eine Grundbuchprüfung vornehmen und Ihnen dann den korrekten Grundbuchstand bestätigen.


Die Finanztransaktion: So wird bezahlt

 

Auch wenn der Notarvertrag beim Notartermin unterzeichnet wurde, gehört die Immobilie noch nicht Ihnen – zunächst schickt der Notar Ihnen noch die Fälligkeitsmitteilung. Nun müssen Sie den Kaufpreis entrichten, falls er nicht schon vorher auf einem Notar-Anderkonto (ein vom Notar verwaltetes Sperrkonto) hinterlegt war.

Das Anderkonto ist ein Girokonto, das der Notar (oder ein Rechtsanwalt) auf seinen Namen führt. Das Guthaben darauf allerdings wird nicht seinem Vermögen zugerechnet, sondern steht für den Immobilienkauf zur Verfügung. Es sichert beim Hauskauf den Ablauf. Der Käufer zahlt den Kaufpreis zum vereinbarten Zeitpunkt auf das Anderkonto. Erst wenn das Grundstück korrekt auf den neuen Eigentümer eingetragen ist, überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer weiter. So ist der Käufer abgesichert, und auch der Verkäufer hat die Sicherheit, dass der Käufer den Kaufpreis vollständig zahlt. Der Verkäufer muss allerdings einige Zeit auf sein Geld warten, bis die Eintragung abgeschlossen ist. Die Kosten für das Anderkonto richten sich in festen Gebührensätzen nach der Höhe des Kaufpreises und sind vom Käufer zu tragen.


Auftraggeber, Kosten und Notarsuche

In der Regel bestimmt und beauftragt der Käufer den Notar und trägt auch die Kosten. Allerdings ist es möglich und Verhandlungssache, sich die Notarkosten zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen – das kann ein Argument in schwierigen Preisverhandlungen sein. Notare üben einen Kammerberuf aus (wie auch Rechtsanwälte), sind zur Neutralität verpflichtet und unterliegen staatlicher Aufsicht. Sie erheben die Gebühren nach gesetzlich festgelegten Tabellen. Beim Immobilienkauf richtet sich die Höhe der Kosten weitgehend nach dem Kaufpreis. Der Notar rechnet auch die Kosten für die Grundbucheintragung direkt mit ab, diese Gebühren wiederum werden von den Behörden vor Ort festgelegt. In der Regel müssen Käufer in Deutschland mit etwa ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis rechnen. Hier eine Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 300.000 Euro:

  • Die Gebühren für die Grundbucheintragung betragen etwa 1.250 Euro.
  • Der Notartermin kostet rund 3.000 Euro.
  • Hinzu kommt die Mehrwertsteuer.

Insgesamt muss der Käufer mit Kosten und Gebühren in Höhe von 1,6 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Einen Notar in Ihrer Nähe oder in der Nähe der Immobilie finden Käufer im Verzeichnis der Bundesnotarkammer unter www.notar.de.

 

Gültigkeit des Vertrags und Immobilienmängel

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Alle im Notarvertrag niedergelegten Einzelheiten haben volle rechtliche Gültigkeit. Ganz wichtig: Im Notarvertrag wird eine Haftung des Verkäufers für offene oder verdeckte Sachmängel an der Immobilie ausgeschlossen. Das heißt: Treten später Mängel zutage, sind sie das alleinige Problem des Käufers. Ausnahmen bestehen nur bei grobem Verschulden, Vorsatz oder Arglist des Verkäufers, was man dem Verkäufer jedoch nachweisen muss. Das ist in der Praxis aber meist unmöglich. Auch der Makler ist für Mängel in der Regel nicht haftbar zu machen, er wird diesbezüglich ohnehin keine verbindlichen Aussagen tätigen.

Vor unangenehmen Überraschungen schützen kann man sich nur, indem man das Objekt gemeinsam mit einem Gutachter gründlich in Augenschein nimmt – er weiß, worauf er zu achten hat und wie man schwer erkennbaren Mängeln auf die Spur kommt. Man sollte sich niemals vom oberflächlich guten Zustand eines Objektes blenden oder gar mit Aussagen („es gibt sehr konkrete Interessenten, aber wenn Sie sich schnell entscheiden ...“) von Makler oder Verkäufer zu überstürztem Handeln verleiten lassen.

Sollten einem Käufer Zweifel an dem geplanten und vertraglich vorbereiteten Kauf kommen, kann er das Procedere sogar noch während des Notartermins abbrechen. Er muss dann allerdings die angefallenen Bemühungen des Notars abgelten.

Einseitige Rücktritte von notariell beglaubigten Immobilen-Kaufverträgen sind so gut wie unmöglich und meist Ergebnis langwieriger rechtlicher Auseinandersetzungen. Einvernehmliche Auflösungen können vollzogen werden, müssen aber ebenfalls notariell beglaubigt sein.

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