Prolongation: Die Baufinanzierung verlängern

Wenn beim Immobiliendarlehen die erste Zinsbindungsphase abläuft, haben Sie einen Meilenstein der Baufinanzierung erreicht: Ein Teil der Darlehenssumme ist abbezahlt. Nun prüfen Sie gemeinsam mit Ihrer Bausparkasse oder Bank, wie es weitergeht. Eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation.


Was ist die Prolongation?

Die Prolongation verlängert einen bestehenden Vertrag. Der Begriff kommt vom lateinischen „prolungare“ für „verlängern“. Besonders üblich ist dieser Begriff bei Banken und anderen Kreditgebern. Dort verlängert die Prolongation einen Kreditvertrag.
Die entscheidende Frage ist, ob dabei nur der Fälligkeitszeitpunkt verschoben wird oder ob zumindest teilweise die Kreditbedingungen angepasst werden. Bei Krediten zur Baufinanzierung ist letzteres die Regel: Prolongation heißt hier, dass die Bank die Verzinsung des Darlehens an das aktuelle Zinsniveau anpasst. In der Prolongation wird zudem vereinbart, für wie viele Jahre die Zinsen erneut festgeschrieben sind. Vielfach wird der Zeitraum bis zur endgültigen Tilgung des Darlehens gewählt.


Das Angebot der Prolongation

Das Angebot für die Prolongation erstellt Ihre Bank oder Bausparkasse, wenn die Sollzinsbindung ausläuft und noch eine Restschuld vorhanden ist. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Ihre Bank Ihnen mitteilt, ob sie Ihren Kredit weiter finanziert. Ist dies der Fall, schickt die Bank Ihnen ein Prolongationsangebot, das Sie direkt unterzeichnen können. In seltenen Fällen, wenn die Bank nicht zur Prolongation bereit ist, muss sie Ihnen das rechtzeitig mitteilen, damit Sie sich nach einer alternativen Finanzierung umsehen können. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Kreditnehmer die Raten mehrmals unzuverlässig gezahlt hat oder in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist, von denen die Bank weiß.
Wichtige Eckdaten der Prolongation sind

  • die Höhe der Restschuld,
  • das aktuelle Zinsniveau und
  • die Laufzeit der neuen Finanzierung in der Prolongation.

Prolongation und Zinsniveau

Das aktuelle Zinsniveau führt zu Zinsanpassungen: Hatten Sie in Ihrer Finanzierung bislang einen hohen Sollzinssatz, wird die Bank nun ein verbessertes, marktübliches Angebot machen. Umgekehrt wird der Kreditgeber in der Prolongation höhere Zinsen als heute verlangen, sollten die Zinsen in den nächsten Jahren voraussichtlich steigen.
Wenn das Angebot mit Ihren Vorstellungen übereinstimmt, einigen Sie sich mit dem Kreditgeber auf die neue Sollzinsbindung. Sie unterschreiben, und der Kredit läuft weiter. Ihrerseits ist dann kein weiteres Handeln nötig.
Außer den Zinsen und der Laufzeit bleiben alle Vertragskonditionen unverändert. Das betrifft beispielsweise die Möglichkeit für Sondertilgungen und die Kreditsicherheiten. Außerdem kennt die Bank Sie bereits seit vielen Jahren, eine neuerliche Bonitätsprüfung findet in der Regel nicht statt. Die Prolongation ist die einfachste und mit dem geringsten Aufwand verbundene Form der Anschlussfinanzierung, da es auch keiner notariellen und damit kostenpflichtigen Veränderung des Grundschuldeintrags im Grundbuch bedarf.

 

Meilenstein Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung ist ein wichtiger Zeitpunkt in jeder Baufinanzierung, hier werden die Karten neu gemischt. Die große Unbekannte ist dabei die Zinshöhe. Vom Zinsniveau hängt direkt ab, wie teuer ein Immobilienkredit ist. Durch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und die Tätigkeit der Notenbanken bewegen sich Zinsen über die Jahre auf und ab. Die momentan sehr niedrigen Zinsen beginnen langsam wieder zu steigen, Eigentümer müssen daher mit höheren Kosten für den Kredit rechnen.


Die Sollzinsbindung

Ein Weg, den Kredit gegen das Auf und Ab der Zinsen zu schützen, ist die Zinsbindung. Mit der Sollzinsbindung sichern sich Kreditnehmer das aktuelle Zinsniveau für die nächsten fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Nur der variable Kredit verzichtet ganz auf die Zinsbindung.
In aller Regel entspricht die Sollzinsbindung nicht der Kreditlaufzeit. Die Gesamtlaufzeit eines Immobilienkredits ist meist länger, sodass nach Ende der ersten Sollzinsbindung ein mehr oder weniger großer Betrag Restschuld übrig ist. Hier ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 250.000 Euro zu zwei Prozent Sollzinsen, einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgungsrate von drei Prozent sind nach zehn Jahren noch 167.000 Euro Restschuld zu finanzieren.
Über diese Restschuld muss eine neue Finanzierung abgeschlossen werden: Das ist dann die Prolongation beim ersten Darlehensgeber oder eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank oder Bausparkasse. Immobiliendarlehen können Sie übrigens nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.  

 

Prolongation unter veränderten Vorzeichen

Wenn die Prolongation ansteht, sind seit dem ersten Vertragsabschluss einige Jahre vergangen – je nach Sollzinsbindung meist zehn oder 15 Jahre. In dieser Zeit haben sich die Rahmenbedingungen für Ihre Finanzierung womöglich verändert.

  • Prüfen Sie zunächst die Höhe der Restschuld: Muss sie in voller Höhe neu finanziert werden, oder haben Sie Geldvermögen, mit dem Sie einen Teil der Restschuld ablösen können?
  • Ist Ihr Einkommen heute deutlich höher als zu Beginn der Baufinanzierung? Dann sind eventuell höhere Monatsraten möglich. Sprechen Sie mit Ihrem Ansprechpartner bei der Bausparkasse oder Bank.
  • Wie haben sich in den vergangenen Jahren die Zinsen verändert, was erwarten Sie für die Zukunft?

Nutzen Sie diesen Zeitpunkt, um wie vor Abschluss Ihres Darlehens erneut die Eckpunkte der Finanzierung zu prüfen. Eventuell wollen Sie die Finanzierung stärker anpassen, als es mit einer einfachen Prolongation möglich ist. Holen Sie dazu passende Angebote ein.


Wann ist eine Prolongation sinnvoll, wann nicht?

Der Zinssatz, den Ihnen Ihre Bank in der Prolongation anbietet, ist möglicherweise nicht der günstigste Zinssatz, den Sie auf dem Markt erzielen können. Bevor Sie aus Bequemlichkeit – oder weil Sie sich an Ihr Kreditinstitut gewöhnt haben – die Prolongation unterschreiben, machen Sie sich kurz die Bedeutung von Zinsunterschieden über eine Laufzeit von zehn und mehr Jahren bewusst.
Bei einem Kredit über 100.000 Euro macht ein Zinsunterschied von 0,1 Prozentpunkten über zehn Jahre gerechnet mehr als 800 Euro aus! Es lohnt sich also, die Gesamtkosten der Angebote zu vergleichen.
Den Kostenersparnissen rechnen Sie die Wechselkosten gegen, die durch die Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut entstehen. Anders als bei der Prolongation muss im Fall eines Bankwechsels die Grundschuld übertragen werden. Mal werden diese Kosten von der neuen Bank übernommen, mal zahlt der Kreditnehmer einige Hundert Euro Wechselgebühren, im wesentlichen Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt.
Als Faustregel gilt, dass bei unveränderten Rahmenbedingungen und geringen Zinsunterschieden die Prolongation von Vorteil ist. Ändern sich dagegen Ihre Ziele und Wünsche und erhalten Sie bei einem anderen Institut ein deutlich günstigeres Zins-Angebot, sollten Sie eine Umschuldung nicht scheuen.
Auch die Prolongation kann Ihnen günstigere Zinsen bringen. Das liegt zum einen an der allgemeinen Marktsituation. Zum anderen honorieren Banken, dass Sie ein guter Kunde sind. Immerhin haben Sie über viele Jahre zuverlässig Zahlungen geleistet und Ihre Kreditwürdigkeit bewiesen. Außerdem ist die Immobilie nun teilweise abbezahlt, das Risiko für die Bank ist in der Prolongation niedriger als beim Erstabschluss.

 

Vorteile der Prolongation

 
  • Es entsteht kein zusätzlicher Aufwand. Sie können die Prolongation unbürokratisch und schnell durchführen.
  • Bei einer Prolongation ist keine erneute Bonitätsprüfung nötig.
  • Grundbuchänderungen entfallen, daher gibt es keine Wechselkosten.
  • Ihre Ansprechpartner bleiben gleich.
  • Viele Banken bieten eine Prolongation zu konkurrenzfähig guten Konditionen.

Nachteile der Prolongation

  • Möglicherweise erhalten Sie bei einer Umschuldung bessere Zinskonditionen als bei der Prolongation. Sie sollten sich zumindest einen Überblick verschaffen und sich nicht nur auf ein Angebot verlassen.
  • Manche Anbieter erstellen besonders attraktive Angebote für Neukunden.
  • Wenn Sie Ihre Baufinanzierung neu aufstellen und weitere Konditionen als nur Zinssatz und Laufzeit ändern möchten, benötigen Sie eine Umschuldung, ob bei Ihrer jetzigen Bank oder einem anderen Anbieter. Eine Prolongation reicht dann nicht.
  • Fokussieren Sie sich allein auf die Prolongation, schwächen Sie Ihre Verhandlungsposition. Lassen Sie sich ein Alternativangebot erstellen, das Sie als Verhandlungsargument nutzen.

Prolongation: So gehen Sie vor

 

Wie Sie die Prolongation oder eine andere Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen, hängt unter anderem davon ab, wie Sie die künftige Zinssituation einschätzen.

  • Falls Sie mit einem baldigen Anstieg der Zinsen rechnen, können Sie sich bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung über die Möglichkeiten eines Forward-Darlehens informieren. Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich vorzeitig einen niedrigen Zinssatz für den Zeitpunkt, zu dem eine Anschlussfinanzierung fällig ist. Mit dieser Überbrückung schreiben Sie die aktuellen Zinsen gegen einen Aufschlag für die nächste Runde der Finanzierung fest. Ein Forward-Darlehen ist zumeist auch bei der bisherigen kreditgebenden Bausparkasse oder Bank möglich.
  • Ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung können Sie die Prolongation beantragen. Dieses Vorgehen ist sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Manchmal ergibt eine frühe Beantragung einen besonders günstigen Zinssatz für die Prolongation. Nutzen Sie für die Verhandlungen auch Angebote anderer Anbieter.
  • Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie aktiv die Anschlussfinanzierung planen. Dann wird Ihre Hausbank Ihnen mitteilen, ob und zu welchen Bedingungen die Prolongation möglich ist. Sie vergleichen die Konditionen für die Prolongation mit Angeboten von anderen Anbietern

Umschuldung statt Prolongation

Die Anschlussfinanzierung über einen neuen Vertrag bei einem anderen Kreditinstitut nennt sich Umschuldung. Sie ist zum einen nötig, wenn Ihre Bank Ihnen keine Prolongation anbietet. Dieser Fall ist allerdings sehr selten. Öfter ist das Motiv die Zinsersparnis: Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter kann die Gesamtkosten für das Darlehen senken.
Lassen Sie sich nach einem Online-Zinsvergleich vom günstigsten Anbieter ein konkretes Umschuldungsangebot erstellen. Dazu reichen Sie Unterlagen zur Immobilie und zu Ihrer Einkommenssituation ein. Sie erhalten ein Darlehensangebot. Wenn Sie dieses annehmen, erledigen die beiden Kreditinstitute alles Weitere. Die neue Bank löst beim ersten Institut die Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld. Die Kosten für die Übertragung übernimmt in der Regel der Kreditnehmer.
Bei der Umschuldung stehen Ihnen wieder dieselben Möglichkeiten offen wie zu Beginn der Baufinanzierung – Sie sind nicht an eine bestimmte Vertragsform gebunden. Sie können sich beispielsweise für ein variables Darlehen entscheiden, falls Sie einen größeren Betrag aus Schenkung oder Erbschaft erwarten.
Oder Sie schließen das bereits erwähnte Forward-Darlehen ab. Läuft die Sollzinsbindung aus, beginnt dann die neue Baufinanzierung zum vereinbarten Sollzinssatz und mit den vereinbarten Monatsraten.

 

Komplexe Immobilienfinanzierung

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Bei Immobiliendarlehen gibt es mehrere wichtige Elemente, die einander beeinflussen – von der Darlehenssumme über den Zinssatz bis zur Laufzeit und Tilgungshöhe. Um hier die für Ihre finanzielle Situation beste Kombination zu finden, ist eine umfassende Beratung nötig. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall loten gemeinsam mit Ihnen Ihre finanziellen Potenziale aus und erarbeiten einen langfristig zinsgünstigen Finanzierungsplan für Ihr Immobilienprojekt. Außerdem zeigen Sie Ihnen verschiedene Möglichkeiten einer zusätzlichen, teils staatlichen Förderung auf – vom Baukindergeld über vermögenswirksame Leistungen bis zum Wohn-Riester. Am Ende verfügen Sie über einen individuell passenden Finanzierungsplan – egal, ob Sie Ihr Projekt erst starten oder in die Anschlussfinanzierung gehen.

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