Die Sondertilgung in der Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit – umso wichtiger, dass Sie alle Aspekte sorgfältig prüfen. Neben Zins, Monatsrate und Laufzeit sollten Sie sich auf jeden Fall Gedanken über mögliche Sondertilgungen machen. Lesen Sie hier, wie diese Tilgungen funktionieren und für welche Kreditnehmer sie besonders wichtig sind!


Was ist eine Sondertilgung?

Die meist monatlichen Zahlungen eines Darlehensnehmers an den Darlehensgeber bestehen aus zwei Teilen: dem Zins und der Tilgung. Der Zinsanteil ist das Honorar dafür, dass dem Kreditnehmer die Summe zur Verfügung gestellt wird. Die Tilgung bezeichnet den Teil der Zahlung an den Kreditgeber, der die Kreditsumme schrittweise reduziert – sind alle Tilgungen geleistet, ist der Kredit abbezahlt. Die regulären Tilgungen sind in den vereinbarten Monatsraten enthalten. Sondertilgung bezeichnet eine zusätzliche Zahlung außerhalb der vereinbarten Monatsrate.
Diese Zahlung kann einmalig oder regelmäßig erfolgen, und sie wird vorab vereinbart. Nur so ist die Sondertilgung zulässig. Sie verringert die Kreditschuld und senkt dadurch sowohl die Laufzeit des Kredits als auch die Zinskosten. Die Sondertilgung wird im Kreditvertrag als Sondertilgungsrecht vereinbart. Damit hat der Kreditnehmer die Option auf eine Sonderzahlung, wenn Kapital vorhanden ist. Er muss sie aber nicht leisten. In den meisten Kreditverträgen sind feste Termine genannt, zu denen Sondertilgungen möglich sind.


Tilgung und Sondertilgung im Annuitätendarlehen

Die Sondertilgung hat einiges gemein mit der normalen Tilgung, die in jeder monatlichen Rate enthalten ist. Sie unterscheidet sich dadurch, dass sie nicht regelmäßig gezahlt wird, im ursprünglichen Tilgungsplan nicht enthalten ist und deutlich höher ausfallen kann.
So funktioniert das Grundprinzip des Annuitätendarlehens: Die gleichbleibende Monatsrate enthält einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil. Der Zinsanteil nimmt in dem Maße ab, wie die zu verzinsende Kreditschuld sinkt – um diese Summe steigt der Tilgungsanteil an. Alle Zinszahlungen, Tilgungsraten und die Restschuld zum jeweiligen Zeitpunkt sind im Tilgungsplan genau aufgelistet.
Wesentlich bestimmt wird der Abzahlungsprozess eines Annuitätendarlehens durch die anfängliche Tilgungsrate. Eine hohe anfängliche Tilgungsrate sorgt dafür, dass die Tilgung schnell in Gang kommt und die Kreditsumme rasch abnimmt. Die Monatsrate ist in diesem Fall hoch, denn die anfängliche Zinszahlung errechnet sich aus den Sollzinsen, die für die vereinbarte Darlehenssumme vereinbart sind.
Das Prinzip ist einfach: Je schneller die Tilgung des Kredits erfolgt, desto kürzer die Laufzeit. Das gilt für die reguläre Tilgung, die sich aus der anfänglichen Tilgungsrate ergibt, genauso wie für alle Sondertilgungen. Jede zusätzliche Zahlung, die die Restschuld verringert, bringt Sie als Kreditnehmer schneller ans Ziel.

Schenkung oder Bonus – wann Sie die Sondertilgung nutzen

Die Option auf Sondertilgung ist in vielen Kreditangeboten enthalten, weil sie eine Lebensrealität widerspiegelt. Beim Abschluss der Baufinanzierung rechnen die Kreditnehmer ganz genau, für welche monatliche Belastung sie sich für die nächsten Jahre verpflichten. Klugerweise planen die meisten Kreditnehmer eher konservativ: Sie wollen auf jeden Fall verhindern, dass die Monatsrate zu hoch ist und unvorhergesehene Ereignisse womöglich die Finanzierung gefährden.
Doch natürlich kann auch der positive Fall eintreten: Ein Partner wird befördert und verdient nun ein deutlich höheres Gehalt. Die Stadt schafft die Kita-Beiträge ab. Zum Jahresende zahlt der Arbeitgeber einen Bonus aus, oder eine Tante vererbt der Familie 10.000 Euro. Für solche Gelegenheiten ist die Sondertilgung gedacht: Sie können das unerwartete Geld für die schnellere Tilgung des Darlehens einsetzen.
Allerdings sollten Sie bei der Planung möglicher Sondertilgungen realistisch bleiben, denn Sondertilgungsrechte können teilweise beträchtliche Kosten in Form eines höheren Zinssatzes verursachen. Listen Sie daher mögliche Geldzuflüsse auf. Schätzen Sie ab, wie wahrscheinlich sie eintreten, und ziehen Sie anstehende Großausgaben ab. Möglicherweise möchten Sie tatsächlich lieber öfter in Urlaub fahren, als zusätzliches Geld in Sondertilgungen zu stecken – das liegt allein in Ihrer Entscheidung.


Wann lohnt sich das Sondertilgungsrecht?

Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass Kontingente für Sondertilgungen in Höhe von fünf, teilweise sechs Prozent der vereinbarten Kreditsumme marktüblich sind. Bis zu dieser Höhe ist das Sondertilgungsrecht meist nicht mit Zuschlägen verbunden. Für einen Vertrag mit einer Kreditsumme von 250.000 Euro heißt das: Sie können bei einem Sondertilgungsrecht von fünf Prozent pro Jahr 12.500 Euro im Rahmen der Sondertilgung zurückzahlen. Bei sechs Prozent sind es sogar 15.000 Euro.
In den meisten Fällen lohnt es sich, die Gelegenheit zur Sondertilgung zu nutzen. Die Alternative wäre, das übrige Kapital (im Beispiel 12.500 oder 15.000 Euro) am Kapitalmarkt anzulegen. Auf dort erzielte Zinsgewinne und andere Kapitalerträge fallen Steuern an. Außerdem sind die Renditen, die Sie derzeit erzielen können, in der Regel niedriger als die Kreditzinsen.
In den meisten Fällen lohnt sich der Schuldenabbau daher mehr als die anderweitige Anlage des frei verfügbaren Geldes. Wenn Sie beispielsweise bei einem gängigen Darlehen fünf Prozent Sondertilgung voll ausnutzen, verkürzen Sie die Laufzeit des Kredits um viele Jahre und sparen dadurch deutlich Zinskosten.
Wichtig: Dies gilt nur für Sondertilgungsrechte, die Ihnen der Kreditgeber kostenlos einräumt. Erweiterte Sondertilgungsrechte dagegen kosten einen Aufschlag auf die Sollzinsen. Dieser Aufschlag lohnt sich nur, wenn Sie verlässlich mit zusätzlichen Einnahmen rechnen können und die Möglichkeit der Sondertilgung auch tatsächlich nutzen.
Die Berechnung ist kompliziert. Um eine Einschätzung zu bekommen, vergleichen Sie die Zinskosten von Verträgen mit und ohne erweiterte Sondertilgungsrechte. Dann sehen Sie, dass sich hohe Sondertilgungen schnell rechnen. Wenn Sie aber die Sondertilgungen verstreichen lassen oder nur kleine Zahlungen leisten können, können die Kosten womöglich höher ausfallen als die Zinsersparnis.


Vorteile einer schnellen Darlehenstilgung

Das sind die Vorteile der Sondertilgungsrechte:

  • Die Sondertilgung spart Zinsen.
  • Zahlungen im Rahmen der Sondertilgung reduzieren die Laufzeit Ihres Kreditvertrags.
  • Sondertilgungen sind eine sinnvolle Verwendung für Ihr Kapital.
  • Sondertilgungsrechte können flexibel genutzt werden.
  • Das Prinzip der Sondertilgung berücksichtigt, dass sich während der Kreditlaufzeit Ihre Lebensverhältnisse ändern können.
 

Die Sondertilgung in Ihrem Darlehensvertrag

Im Beratungsgespräch und bei der Prüfung Ihres Darlehensvertrags sollten Sie das Thema Sondertilgung eingehend prüfen. Kalkulieren Sie zunächst realistisch, ob Sondertilgungen für Sie infrage kommen: Gab es in den vergangenen Jahren Boni oder Prämien, erwarten Sie Gehaltssteigerungen, Schenkungen oder Erbschaften? Planen Sie andererseits größere Ausgaben für ein neues Auto oder einen längeren Urlaub?
Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bausparkasse oder Bank eingehend nach der Sondertilgung: In welcher Höhe werden kostenlose Sondertilgungsrechte eingeräumt, was kosten erweiterte Kontingente? Lassen Sie sich die Alternativen berechnen, damit Sie ein Gespür für die Auswirkungen bekommen.
Wenn der Kredit läuft, sollten Sie die Sondertilgungen sorgfältig planen, damit Sie keine Termine vergessen. Legen Sie das Geld rechtzeitig beiseite und richten Sie gegebenenfalls einen Dauerauftrag bei Ihrer Bank ein, damit Sie den Termin nicht verpassen. Wie sich Ihre Sondertilgung auswirkt, erkennen Sie im aktualisierten Tilgungsplan. Diese Übersicht benötigen Sie auch, um die Anschlussfinanzierung zu planen. Die Sondertilgungen reduzieren die Restschuld, sodass die Anschlussfinanzierung leichter wird.


Alternativen zur Sondertilgung

Die Sondertilgung ist bei weitem nicht der einzige Weg, wie Sie Ihren Kredit schneller reduzieren oder vorzeitig ablösen können. Manche dieser Alternativen sind eventuell sogar mit geringeren Kosten verbunden – das hängt ganz von Ihren individuellen Kreditvereinbarungen, Ihren Zielen und den finanziellen Rahmenbedingungen ab.

  • Wenn beispielsweise verlässlich eine Gehaltserhöhung ansteht, können Sie heute schon die anfängliche Tilgungsrate höher setzen. Dadurch wird die monatliche Belastung höher. Es steigt jedoch der Tilgungsanteil in der Rate, die Restschuld sinkt schneller – und Sie werden mit einer deutlich kürzeren Kreditlaufzeit belohnt.
  • Wenn Sie einen Geldzufluss wie eine Erbschaft oder Geld aus einer Kapitalanlage verlässlich erwarten, können Sie den Kreditvertrag darauf abstimmen, indem Sie eine kürzere Sollzinsbindung vereinbaren. Dann können Sie am Ende der Laufzeit die Restschuld aus dem Geldzufluss abbezahlen. Das variable Darlehen, bei dem kein bestimmter Zinssatz festgeschrieben wird, kann sogar jederzeit mit Dreimonatsfrist gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das variable Darlehen ist also eine besonders flexible Variante, um große Geldzuflüsse zur Kreditablösung zu nutzen.
  • Zu guter Letzt können Sie zusätzliche Geldflüsse nutzen, um ein möglicherweise zu Ihrer Finanzierung gehörendes KfW-Darlehen zurückzuzahlen. Die KfW bietet in vielen Verträgen kostenlose Sondertilgungen. Auch so sinkt Ihre Gesamt-Kreditschuld.

Eine Geldanlage der Geldzuflüsse ist im Moment keine wirkliche Alternative, da die möglichen Renditen in aller Regel niedriger als die Kreditzinsen sind. Der Schuldenabbau über Sondertilgungen hat daher für die meisten Kreditnehmer Vorrang.

 

Sorgfältige Beratung wichtig

Bei einem Immobiliendarlehen kommt es auf viele Aspekte an: Neben Ihrer aktuellen und künftigen Finanzlage, die Sie in einem Kassensturz genauer ermitteln, spielen Darlehnshöhe, Eigenkapital, Darlehenslaufzeit, Zinshöhe und Tilgungsraten eine zentrale Rolle und beeinflussen sich gegenseitig, Auch die Option auf Sondertilgung ist sehr wichtig. Um unter Berücksichtigung all dieser Aspekte die für Ihr Immobilienprojekt passende Finanzierung zu entwickeln, sprechen Sie am besten mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall. Er entwickelt mit Ihnen einen langfristigen zinssicheren Finanzierungsplan. Übrigens ist bei Schwäbisch Hall die Möglichkeit kostenloser Sondertilgung bei zugeteilten Bauspardarlehen bereits enthalten.  

Persönliche Beratung

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