Wohnungskauf: Schritt für Schritt zum Eigentum

Der Wohnungskauf – viele denken darüber nach, viele zögern auch. Nur 45 Prozent der Menschen in Deutschland leben in den eigenen vier Wänden, so eine Schwäbisch-Hall-Studie. Erfahren Sie hier, warum ein Wohnungskauf sinnvoll ist und wie Sie ihn Schritt für Schritt solide planen.


Gründe für den Wohnungskauf

Für einen Wohnungskauf gibt es viele faktische und emotionale Gründe. Sie haben zum Beispiel mehr Gestaltungsfreiheit, was die Räume und deren Gestaltung bis hin zu Umbauten angeht. Die Eigentumswohnung vermittelt ein Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit. Weitere Gründe sprechen für einen Wohnungskauf.

  • Altersvorsorge: Viele Haushalte müssen bereits heute um die 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen ist eine große finanzielle Erleichterung.
  • Sicherheit vor Mietsteigerung: In den vergangenen Jahren haben sich die Wohnungsmieten in so gut wie allen Regionen Deutschlands immer weiter erhöht. Nach einem Wohnungskauf belasten Sie die steigenden Mietpreise nicht mehr.
  • Kapitalanlage: Wenn Sie Lage und Beschaffenheit der Wohnung gut ausgewählt haben, können Sie die Immobilie nach einigen Jahren gewinnbringend verkaufen.
  • Künftige Einnahmequelle: Sollten Sie Ihren Wohnort verändern, können Sie die Wohnung vermieten. Das hilft, eine neue Immobilie abzuzahlen oder verbessert die monatlichen Einkünfte.

Lage und Beschaffenheit des Objekts

Beim Wohnungskauf kommt es auf Lage und Beschaffenheit der Eigentumswohnung an. Es geht dabei zum einen um Ihren eigenen Nutzen, etwa durch eine gute Verkehrsanbindung. Zum anderen zahlen Lage und Beschaffenheit auf den Wert der Wohnung ein. Sie sollten sich vor dem Wohnungskauf zum Beispiel gut überlegen, welche Etagen infrage kommen. Denken Sie an Ihre eigenen Vorlieben und Bedürfnisse – aber auch an mögliche Mieter. Besonders beliebt sind Endetage und Erdgeschoss. Ist kein Fahrstuhl im Haus, mindert das den Wert einer Endetagenwohnung. Ungewöhnlich geschnittene Wohnungen finden Sie persönlich vielleicht interessant. Bei Mietern oder späteren Käufern muss das nicht so sein. Zwei bis drei Zimmer, rund 70 Quadratmeter – das ist das am häufigsten gesuchte Wohnungsprofil.

Achten Sie beim Wohnungskauf auf die Infrastruktur. Sind Geschäfte, Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und der Arbeitsplatz gut erreichbar? Bedenken Sie aber, dass eine gute Infrastruktur einen höheren Geräuschpegel oder Lärm mit sich bringen kann. Ein paar Beispiele: Der benachbarte Supermarkt wird frühmorgens mit Ware beliefert. Auf dem Sportplatz schräg gegenüber finden Training und Spiele statt. Die bei der abendlichen Besichtigung ruhige Straße kann tagsüber ein Schleichweg für Berufspendler sein.


Vor dem Wohnungskauf Qualität des Objektes prüfen

Verschaffen Sie sich vor dem Wohnungskauf unbedingt einen genauen Eindruck von der Immobilie. Besichtigen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten. Manche Makler ermöglichen es Interessenten sogar, dort zu übernachten. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, wie es sich in dem Mehrparteienhaus lebt. Wenn Sie vor dem Wohnungskauf andere Eigentümer oder Mieter im Haus treffen: Sprechen Sie sie an. Wie zufrieden sind die Bewohner, welche Probleme gibt es unter Umständen mit dem Gebäude?

Wichtig beim Wohnungskauf: Verschließen Sie die Augen nicht vor der Realität. Wenn Sie eine Wohnung im Bestand interessiert, prüfen Sie sehr sorgfältig den baulichen Zustand. Sie investieren den wohl größten Betrag Ihres Lebens, und beim Kauf gilt der Grundsatz „Gekauft wie besehen“: Es gibt kein Reklamations- oder Rücktrittsrecht. Die Ausgabe für einen Gutachter für Immobilienbewertung ist unbedingt sinnvoll investiertes Geld und kann Ihnen ersparen, später hohe Beträge für eine Sanierung ausgeben zu müssen. Das Honorar für einen Gutachter beträgt etwa 500 Euro. Auf dem Portal des Bundesverbands Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter können Sie nach Experten in Ihrer Region suchen.

Wohnungskauf im Neubauprojekt

Wenn Sie beim Wohnungskauf an einen Neubau denken, finden Sie online unzählige Projekte diverser Bauträger. Vorteil eines Neubaus ist, dass er nach neuesten energetischen Standards errichtet wird. So können Sie ohne weitere Investitionen von guter Wärmedämmung und niedrigen Energiekosten profitieren. Steigen Sie frühzeitig in das Projekt ein, haben Sie außerdem viel Gestaltungsfreiheit. Sie können bei der Raumaufteilung mitreden und beim Innenausbau. Sie bestimmen den Bodenbelag, wie die Zimmertüren aussehen und wie die Elektroinstallationen ausgelegt werden.

Noch mehr Einfluss haben Sie, wenn Sie sich an einer Baugemeinschaft – auch Baugruppe genannt – beteiligen. Statt des klassischen Wohnungskaufs schließen Sie sich dabei mit anderen Interessenten zusammen. Gemeinsam suchen Sie ein Grundstück, finanzieren den Kauf, planen und bauen dort ein Mehrfamilienhaus. Der Nachteil ist: Anders als beim Wohnungskauf tragen Sie hier alle Risiken eines Bauherren.


Eigenkapital beim Wohnungskauf

Etwa 45 Prozent der Menschen in Deutschland leben in einer Wohnung oder einem Haus, das ihnen selbst gehört. Das ist im europäischen Vergleich sehr wenig: Deutschland rangiert beim Wohneigentum auf dem vorletzten Platz. Trotz niedriger Kreditzinsen hat sich an der Situation in den vergangenen Jahren wenig geändert. Das hat jüngst eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall ergeben.

Den Grund dafür sieht die Studie im fehlenden Eigenkapital. Beim Wohnungskauf sollten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus vorhandenen Eigenmitteln aufgebracht werden. Geht man von einem Kaufpreis für eine Immobilie von 250.000 Euro aus, wären das wenigstens 50.000 Euro. Gerade jüngeren Menschen mit mittleren Einkommen fehlt es da an Finanzkraft. Umso wichtiger ist es, finanziell für den Wohnungskauf vorzusorgen. Besonders sinnvoll ist ein Bausparvertrag, mit dem sich schon lange vor der Entscheidung für ein konkretes Objekt Eigenkapital aufbauen und dann ein zinsgünstiges Darlehen erhalten lässt.  

Für eine persönliche Bauspar-Beratung sprechen Sie mit Ihrem Heimatexperten vor Ort.

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Wohnungskauf mit einem Bausparvertrag

 

Wer sein Eigenkapital für den Wohnungskauf erhöhen will, kann das mit einem Bausparvertrag tun. Welche Bausparsumme Sie erreichen wollen, legen Sie vorab fest. Ebenso die Konditionen:

  • Wie lange wollen Sie ansparen?
  • Wie lange soll die Tilgungszeit dauern?
  • Welche Höhe sollen Darlehenszinsen des späteren Kredits haben?

Dann geht das eigentliche Sparen los.

Bausparverträge bieten sich an, weil sie staatlich gefördert werden. Sie sind beispielsweise eine Anlagemöglichkeit für vermögenswirksame Leistungen Ihres Arbeitgebers. Wenn Sie ein eher geringes Einkommen haben, werden unter Umständen die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie gewährt. Mit Ihrem Bausparvertrag können Sie zudem auch die Riester-Förderung (Wohn-Riester) beantragen.  


Immobilienkredit für den Wohnungskauf

Um den Immobilienkredit für Ihr Projekt zu beantragen, benötigen Sie verschiedene Unterlagen. Es geht vor allem darum, Ihre Finanzkraft mittel- oder langfristig zu belegen. Auch Informationen über den Wohnungskauf werden abgefragt. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate
  • aktuelle Bilanzen (bei Selbstständigen)
  • Einkommensteuerbescheide
  • Nachweise über das Eigenkapital
  • Schufa-Auskunft
  • Exposé des Maklers
  • Informationen über weitere Darlehen

Nehmen Sie die Unterlagen am besten schon zum ersten Beratungstermin mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall mit. Er kann sich dann schnell ein Bild Ihrer Finanzkraft machen und mit Ihnen ein realistisches und vor allem zinsgünstiges Finanzierungskonzept erarbeiten.


Förderung beim Wohnungskauf

Bei der staatlichen Förderbank KfW können Sie Unterstützung für die Finanzierung Ihres Wohnungskaufs erhalten. Einer der Schwerpunkte der KfW-Bank ist die Förderung im Bereich Bauen, Wohnen und Energiesparen, die Bank hat dazu zahlreiche Programme aufgelegt. In welchen Fällen Sie Unterstützung beim Wohnungskauf erhalten können, finden Sie mithilfe der Suchfunktion auf dem KfW-Portal heraus. Infrage kommen zum einen Programme, die Sie direkt beim Wohnungskauf unterstützen. Zum anderen werden Sie auch gefördert, wenn Sie Ihr Eigentum nach dem Wohnungskauf sanieren. Je höher dabei die Energieeffizienz ausfällt, desto höher auch die Unterstützung. Ein paar Beispiele:

  • Für den Wohnungskauf können Sie den KfW-Kredit 124 beantragen und so bis zu 50.000 Euro zu günstigen Konditionen erhalten.
  • Kaufen Sie eine besonders energiesparende Wohnung, ist der Kredit 153 eine Option für Sie. Bis zu 100.000 Euro Kredit sind möglich.
  • Haben Sie Kinder, kommt auch das sogenannte Baukindergeld infrage. Bei der KfW läuft es unter der Bezeichnung Zuschuss 424. Familien und Alleinerziehende erhalten für den Wohnungskauf 12.000 Euro pro Kind (zehn Jahre lang je 1.200 Euro).

Vertrag für den Wohnungskauf

Sind Sie sich mit dem Verkäufer handelseinig, müssen alle Bedingungen des Immobiliengeschäfts vertraglich abgesichert werden. In der Regel erstellt der Notar einen Vertragsentwurf. Auch wenn Notare sich gut mit Immobilienkäufen auskennen – prüfen Sie die Konditionen des Kaufvertrags genau. So vermeiden Sie Streit, der durch Ungenauigkeiten entsteht. Der Kaufvertrag dokumentiert außer dem Preis und der Wohnungsbeschreibung zahlreiche weitere Punkte: Sind Belastungen im Grundbuch eingetragen, ist die Wohnung vermietet, welche Nebenflächen wie Parkplatz oder Keller gehören zur Wohnung? Die Bedingungen zur Zahlung des Kaufpreises sind ebenfalls im Vertrag enthalten.

Am besten lassen Sie den Vertrag zum Wohnungskauf von einem Anwaltprüfen, der auf Immobilien spezialisiert ist. Wenn alles in Ordnung ist, kann der Beurkundungstermin des Kaufs anberaumt werden. Nach der Vertragsunterzeichnung kümmert sich der Notar um die nötigen Formalitäten und sorgt schließlich für die Eintragung ins Grundbuch. Erst dann gehört die Wohnung Ihnen.

Für eine persönliche Beratung sprechen Sie mit Ihrem Heimatexperten vor Ort.

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