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Zinsentwicklung und Zinsbindung

Baubranche und Immobilienmarkt boomen, die Finanzierung für Wohnungen und Häuser ist günstig wie nie. Was kann es für einen besseren Grund geben, jetzt seinen Traum vom Eigenheim zu verwirklichen? Wir erklären, welche zentrale Rolle Zinsentwicklung und Zinsbindung dabei spielen.


Immobilienwunsch und schwieriger Markt

Den Traum von der eigenen Immobilie wollen viele Menschen verwirklichen: sein Zuhause frei gestalten, Herr in den eigenen vier Wänden sein, statt Miete seine Wohnung oder sein Haus abbezahlen und ab dem Ende der Darlehenslaufzeit sehr günstig wohnen. Kein Wunder, dass aktuellen Erhebungen zufolge besonders Menschen zwischen 25 und 45 Jahren Wohneigentum erwerben wollen – ob für sich allein, mit dem Partner oder für die geplante bzw. in Gründung befindliche Familie. Insgesamt hat sich die Zahl der Haushalte mit Immobilienbau- oder -kaufabsicht seit 2008 mehr als verdoppelt.

Dabei spielen sowohl die Mietpreisentwicklung als auch die Immobilienpreise treibende Rollen: Der Mietanstieg ist ungebrochen, in einzelnen Städten gesetzlich vorgeschriebene Mitpreisbremsen funktionieren eher schlecht als recht. Und auch die Kaufpreise für Wohnungen oder Häuser entwickeln sich weiter nach oben. Die Kosten für Kauf bzw. Miete von Wohnimmobilien sind vom 4. Quartal 2015 zum 4. Quartal 2016 um 5,2 Prozent gestiegen. In den sechs größten Städten der Bundesrepublik sind Immobilien seit 2007 um 50 Prozent teurer geworden.

Allerdings: Im Verhältnis von Einkommen zu Kaufpreisen liegt die Erschwinglichkeit von Wohneigentum auf demselben Niveau wie vor 20 Jahren. Musste man 1996 durchschnittlich ein sechsfaches Jahresnettoeinkommen für eine Immobilie ausgeben, lag dieser Wert 2016 beim 5,8-fachen Jahresnettoeinkommen. Parallel zu den steigenden Immobilienpreisen sind also auch die Einkommen spürbar gewachsen.


Zinsentwicklung: ein zentraler Finanzierungsfaktor

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Der Markt ist eindeutig komplex. Aber es gibt auch einen Lichtblick: Die Zinsentwicklung für eine Immobilienfinanzierung bewegt sich noch immer auf einem historisch tiefen Niveau. Und das macht einen Wohnungs- oder Hauskauf so günstig wie fast noch nie zuvor. Zahlten im Januar 2010 Wohnungsbauer noch 3,5 Prozent Effektivzins für einen Wohnungsbaukredit, waren es im Mai 2017 nur 1,7 Prozent – ein deutlicher Rückgang, der die Immobilienfinanzierung verbilligt. Bei der Finanzierung einer gleichwertigen Immobilie lassen sich aktuell also mehrere zehntausend Euro sparen. Aber: Im Dezember 2016 lag dieser Zins bei nur 1,4 Prozent – er ist seither also schon um 0,3 Prozent angezogen, was einer Steigerung der Finanzierungskosten von über 20 Prozent bedeutet. Angesichts des niedrigen Niveaus ist das scheinbar wenig, aber ein Darlehen über 300.000 Euro für zehn Jahre hat sich binnen Jahresfrist schon um 11.000 Euro verteuert. Und Experten sagen klar eine weiter ansteigende Zinsentwicklung voraus.

Zu den beiden Faktoren steigende Immobilienpreise und große Nachfrage kommt also nun das langsame Wiederanziehen der Finanzierungskosten als dritter Faktor ins Spiel. Nüchtern betrachtet lässt das nur einen logischen Schluss zu: Der beste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist jetzt – längeres Zögern wird die Traumimmobilie nur verteuern.

Zinsbindung: Lange Laufzeit sichert niedriges Niveau

Eine Immobilienfinanzierung besteht sehr oft aus zwei Teilen. Beim Erwerb werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende, werden die Konditionen für die ausstehende Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.

Grundsätzlich besteht beim Zinssatz ein gewisser Vereinbarungsspielraum.

  • Eine kurze Zinsbindung orientiert sich eng am aktuellen Zinssatz.
  • Für eine mittelfristige Zinsbindung wird ein etwas höherer Zinssatz angesetzt.
  • Eine langfristige Zinsbindung ist vergleichsweise am teuersten, da der Darlehensgeber mit steigenden Zinsen rechnen und diesem Umstand in der Kalkulation Rechnung tragen muss.

Als Darlehensnehmer können Sie sich also entscheiden: Den aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich nur für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern (beispielsweise 1,4 Prozent für zehnjährige Laufzeit). Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Sie wird zwar geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg – und der kann Ihr Immobilienprojekt gegebenenfalls erheblich verteuern. Wenn Sie schon jetzt wissen, welche Kosten anfallen, können Sie Ihre Budgetplanung darauf ausrichten und sind auf lange Zeit vor unangenehmen Überraschungen sicher.


Zinsbindung – Sicherheit für beide Partner

Die Zinsen für eine zu vereinbarende Laufzeit festzuschreiben, gibt beiden Finanzierungspartnern Sicherheit. Als Darlehensnehmer können Sie

  • Ihr Budget für den von beiden Seiten festgelegten Zeitraum fixieren und
  • sind vor steigenden Zinsen geschützt.

Der Darlehensgeber weiß, mit welchen Rückläufen er rechnen kann. Das erlaubt ihm eine stabile Kalkulation.

Natürlich kann niemand mit absoluter Sicherheit voraussagen, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Da die Phase der Niedrigzinsen aber schon mehrere Jahre anhält, sollte mit einem spürbaren Anstieg in der Zinsentwicklung gerechnet werden. Und tatsächlich haben sich Immobilienzinsen bereits wieder in die Höhe bewegt – immerhin um 40 Prozent seit Herbst 2016. Angesichts der aktuell noch immer relativ niedrigen Zinssätze fällt das zwar noch kaum auf – auf die Gesamtlaufdauer eines Immobiliendarlehens kommen da schnell mehrere zehntausend Euro zusammen. Da Zinsbindungsphase und Darlehenslaufzeit nicht übereinstimmen müssen, ist nach Ablauf der Zinsbindungsphase ein Anstieg der Zinsen möglich.


Niedrige Zinsen – beste Erwerbsbedingungen

Noch immer hält in Deutschland der Immobilien-Boom an. Und tatsächlich ist es hinsichtlich der Finanzierungskosten nach wie vor so günstig wie fast noch nie, Wohneigentum zu schaffen oder zu erwerben. Ein Zahlenvergleich mag das verdeutlichen: Wer 2007 ein Haus mit einem Investitionsvolumen von 242.000 Euro und einem Sollzinssatz von 4,39 Prozent kaufte, für den fiel die Finanzierung noch um 58.000 Euro teurer aus als für einen Erwerber, der eine gleichwertige Immobilie Anfang Februar 2017 bei einem Sollzinssatz von 1,82 Prozent finanzierte.

Diese Vergleichszahlen verdeutlichen nicht nur, welche großen Unterschiede in der Endsumme die veränderten Zinssätze bedeuten – sie machen zugleich augenfällig, dass eine Immobilienfinanzierung die wohl größte finanzielle Transaktion ist, die man in seinem Leben tätigt. Und da auch Bruchteile von Prozenten sich über die lange Laufzeit der Darlehen zu stattlichen Beträgen summieren können, gilt es, alle finanziellen Aspekte genau abzuwägen. Abgesehen vom Kaufpreis und den Kaufnebenkosten sind dabei

  • die Zinsen
  • die Zinsbindungsdauer
  • die Höhe der monatlichen Darlehenstilgung

von zentraler Bedeutung. Diese drei finanzierungsbezogenen Größen lassen sich an die individuelle Lebenssituation und die finanzielle Leistungsfähigkeit des künftigen Immobilienbesitzers anpassen. Umfragen haben gezeigt, dass bei der Wahl des Finanzierungspartners ein niedriger Zins mit 84 Prozent und eine lange Zinssicherheit mit 81 Prozent die beiden Hauptentscheidungskriterien bilden.


Niedrige Zinsen – Sicherung per Forward-Darlehen

In der Immobilienfinanzierung gibt es noch ein weiteres Instrument, mit dem sich Immobilienerwerber für den noch ausstehenden Teil ihrer Finanzierung einen guten Zinssatz sichern können: das Forward-Darlehen. Kommt das Ende der ersten Zinsbindungsphase in Sicht, kann schon vorab – mit einem Vorlauf von bis zu fünf Jahren – der Zinssatz des Anschlussdarlehens vereinbart werden. Damit ist der Immobilienbesitzer davor geschützt, dass zwischenzeitlich die Zinsen steigen und sein oft sorgsam austariertes Budget durcheinandergerät. Ähnlich wie beim eigentlichen Zinssatz gilt auch hier: Je früher man sich ein Forward-Darlehen sichert, desto höher sind die damit einhergehenden Zinsaufschläge – wenn auch nur in einem geringfügigen Maß. Wer einen Anschlusskredit mit zehnjähriger Laufzeit ein Jahr vorab vereinbart, zahlt 0,1 Prozent Aufschlag. Zwei Jahre im Voraus werden bereits 0,37 Prozent fällig (Stand Sommer 2017). Ein vereinbartes Forward-Darlehen muss zu den fixierten Konditionen abgenommen werden.

Immobilienbesitzer haben nicht nur den Schutz einer auf Wunsch langfristigen Zinsbindung, sie sind sogar frei darin, nach Ablauf der ersten Zinsbindungs- und damit Finanzierungsphase den Finanzierer zu wechseln. Viele Geldinstitute werben daher mit günstigen Forward-Darlehen, um so neue Kunden zu gewinnen. Real gibt es bei den Zinsen für Anschlussfinanzierungen aber nur marginale Unterschiede. Und was man stets bedenken muss: Bei einer Änderung der Finanzierung müssen die neuen Schuldverhältnisse beurkundet und die Forderungen des Anschlussfinanzierers im Grundbuch abgesichert werden. So eine Grundschuldumschreibung ist notarpflichtig, es fallen hohe Gebühren an, und daher ist es in den allermeisten Fällen klüger und wirtschaftlicher, beim bisherigen Finanzierer zu bleiben. Die vermeintliche Ersparnis bei den Zinsen fällt in der Praxis oft nur sehr niedrig aus. Zudem muss, wer eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber machen will, noch einmal – wie vor Abschluss des ersten Darlehens – penibel seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenlegen. Das entfällt, wenn das Darlehen beim zuerst gewählten Finanzierungspartner fortgeschrieben wird.


Bausparen – künftige Wohnträume absichern

Die derzeitige Entwicklung des Immobilienmarktes und die Aussicht auf weiter steigende Zinsen machen also eine baldige Entscheidung sinnvoll. Nur: Was soll man tun, wenn man noch über kein Eigenkapital verfügt oder ein definitiver Bau- bzw. Kaufentschluss erst in ein paar Jahren getroffen werden kann? Die Antwort ist einfach: per Bausparvertrag schon jetzt mit der Finanzierung beginnen.

Eine Finanzierung durch Bausparen besteht aus zwei Teilen: Man spart eine vorher vereinbarte Summe durch monatliche, von der Bausparkasse verzinste Zahlungen an. Dazu ergänzend wird ein Darlehen aufgenommen – Ansparsumme und Darlehenssumme gemeinsam ergeben den für den Hausbau oder Immobilienerwerb benötigten Betrag. Werden dafür zusätzliche Mittel benötigt, lässt sich entweder die Darlehenssumme aufstocken oder ein weiteres (Sofort-)Darlehen in Anspruch nehmen.

Spätestens hier zeigt sich dann die Stärke des Bausparens: Das während der Ansparphase zusammengebrachte Geld gilt als Eigenmittel – der Bausparer muss also weniger Geld aufnehmen. Wer früh mit dem Bausparen anfängt, kann also auch mit überschaubaren Sparbeträgen den Grundstein für die spätere Immobilienfinanzierung legen.


Immobilienerwerb: Baustein für die Zukunft

Wer einem Immobilienerwerb noch unentschlossen gegenübersteht, sollte sich von der aktuellen Markt- und Zinsentwicklung nicht irritieren lassen – ein Wohnungs- oder Hauskauf macht erst dann Sinn, wenn alle Faktoren stimmig sind und der feste Entschluss steht. Doch der Erwerb von Wohneigentum hat nicht nur den Vorteil, die Miete quasi in Form eines Darlehensbetrags in die eigene Tasche zu zahlen. Eine Immobilie ist immer auch eine gute Altersabsicherung – indem man nach Ende der Finanzierungsphase darin günstig wohnen kann, sie später beleihen, vermieten oder verkaufen kann. Immobilienbesitz ist also ein bedeutendes Element Ihrer Zukunftssicherung. Eine gute Beratung zeigt auch hier die vorhandenen Potenziale auf.


Immobilienfinanzierung: Nie ohne gründliche Beratung

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Unverzichtbare Basis jeder Immobilienfinanzierung ist der Kassensturz: die umfassende und ehrliche Prüfung, welchen Einkommensanteil man ohne große Einschränkungen für die Immobilienfinanzierung aufbringen kann. Als Faustregel gilt, dass hier mindestens die Nettomiete gerechnet werden kann; welche Beträge darüber hinaus monatlich verfügbar sind, muss klug berechnet werden.

Die eingehende Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit dient auch der Absicherung des Darlehensnehmers. Dessen wirtschaftliche Stabilität zu sichern, macht mitunter Abstriche an der Umsetzung der Wohnträume ratsam: Auch in einem etwas kleineren Traumhaus lässt sich glücklich leben, und eine anfangs aus Kostengründen einfachere Ausstattung lässt sich später immer noch erneuern und luxuriöser gestalten.

Eine gute Finanzierungsberatung zeichnet sich nicht dadurch aus, unbedingt das Maximum des Leistbaren auszureizen – im Gegenteil, es zählt, den Immobilienerwerb in den gewünschten Lebensstil wirtschaftlich harmonisch zu integrieren. Um dem Erwerber hier mehr Sicherheit zu gewährleisten, hat die Bankenaufsicht umfangreiche Dokumentationspflichten für beide Finanzierungspartner vorgeschrieben, die vor allem den Konsumenten eine hohe Sicherheit gewähren sollen.