Immobilienfinanzierung: Zinsen berechnen

Sie wollen einen Kredit aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen? Dann werden Ihnen verschiedene finanztechnische Fachbegriffe begegnen. Im Folgenden erfahren Sie, welche Bauzinsen es gibt und wie sich die unterschiedlichen Zinsen berechnen.


Leitzinsen bestimmen die Hypothekenzinsen

Bevor Sie Ihr Immobilienprojekt in Angriff nehmen, holen Sie von verschiedenen Kreditinstituten Angebote ein. Ziel ist natürlich, die besten Konditionen zu bekommen. Einer der wichtigsten Punkte beim Kreditvergleich sind die Hypothekenzinsen. „Mit niedrigen Bauzinsen lassen sich über die Jahre Tausende Euro sparen“, so die Zeitschrift „Finanztip“ in ihrem Onlinemagazin. Das Verbraucherportal rät dazu, den Blick in die Zukunft zu richten: Es lohne sich zu prüfen, ob die aktuellen Bauzinsen eher wieder steigen oder noch weiter sinken könnten.

Dazu schauen Sie sich die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) an. Dementsprechend bewegen sich auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung. Sind also die Leitzinsen niedrig, gilt das auch für die Bauzinsen. Zurzeit ist das so, die Hypothekenzinsen sind seit den 1980er-Jahren permanent gesunken. Der Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung ist also günstig. Doch es gibt auch ein Aber: Die Zinsen bleiben nicht zwangsläufig auf Dauer so niedrig. Ihre Finanzierung sollte darum so solide geplant sein, dass Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung in zehn oder 15 Jahren auch mit höheren Bauzinsen zurechtkommen.


Zinsen berechnen sich nach der Zinsbindung

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Laut einer Recherche von „Finanztip“ liegen die Hypothekenzinsen (Stand Dezember 2017) aktuell bei etwa:

  • 1,3 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren
  • 1,5 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren
  • 2,0 Prozent bei einer Zinsbindung von 15 Jahren

„Finanztip“ weist zudem auf die Unterschiede zwischen den Banken hin. Die Geldinstitute berechnen ihre Zinsen unterschiedlich: Jede Bank rechnet auf die reinen Finanzierungskosten eine Marge hinzu. Die Margen können – je nach Geschäftspolitik der Bank – in der Höhe recht unterschiedlich ausfallen.

Wie unterscheiden sich Soll- und Effektivzins?

Wenn eine Bank einen Immobilienkredit anbietet, nennt sie meist sowohl Soll- als auch Effektivzins, den Sie jährlich dafür zahlen müssen. Der Sollzins wird mitunter auch noch Nominalzins genannt.

Wichtig für eine solide Finanzplanung ist, dass Sie Soll- und Effektivzins nicht verwechseln. Am meisten Relevanz hat für Sie der Effektivzins, denn er berücksichtigt verschiedene Nebenkosten, die beim Sollzins nicht eingerechnet sind. Der Effektivzins ist also bei seriösen Angeboten immer höher als der Sollzins.

So unterscheiden Sie Sollzins und Effektivzins:

  • Der Sollzins (oder nominale Zinssatz) gibt an, wie viel Zinsen auf den reinen Nettodarlehensbetrag Ihres Kredits von der Bank berechnet werden. Er bezieht sich immer auf ein Kalenderjahr.
  • Der Effektivzins ergibt sich, indem die sogenannten preisbestimmenden Faktoren einbezogen werden. Dazu gehören beispielsweise die Laufzeit des Kredits sowie Nebenkosten für die Bearbeitung. Somit gibt der Effektivzins an, welche Kosten für Sie pro Jahr tatsächlich anfallen.

Den Unterschied zwischen Soll-/Nominalzins und Effektivzins kann man sich laut des Portals vergleich.de so merken: Ginge es um eine Mietwohnung, wäre der Sollzins die Kaltmiete, der Effektivzins dagegen die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten.


Wann der Bereitstellungszins fällig wird

Im Rahmen Ihrer Hypothekenzinsen kann ein sogenannter Bereitstellungszins anfallen. Möglicherweise nennt Ihr Kreditinstitut die Bereitstellungszinsen auch Bereithaltungszinsen oder Bereitstellungsprovision. Diese Zinsen fallen an, wenn Sie den Kredit nicht zum geplanten Termin oder nur teilweise abrufen. Dafür, dass das Kapital dann ungenutzt von der Bank vorgehalten wird, verlangt sie den Bereitstellungszins. Diesen Zins sollten Sie unbedingt in Ihre Finanzplanung einbeziehen – auch wenn Sie nicht vorhaben, Ihr Immobilienprojekt aufzuschieben.

Es gibt verschiedene Gründe, warum Sie den Bereitstellungszins wider Erwarten doch zahlen müssen. Wenn sich beispielsweise Ihr Immobilienprojekt verzögert aufgrund

  • einer Erkrankung
  • Schwierigkeiten beim Kaufabschluss
  • frühzeitigem Wintereinbruch
  • sonstiger Probleme bei Materialbeschaffung oder Bau

Auf solche Eventualitäten sollten Sie in Ihrer Finanzplanung vorbereitet sein.

Wann bei einem Immobilienkredit Bereitstellungszinsen fällig werden, ist Verhandlungssache. In der Regel müssen Sie die Bereitstellungszinsen ab dem siebten oder spätestens 13. Monat ab Vertragsbeginn zahlen. Die sechs beziehungsweise bis zu zwölf Monate davor sind dann im Vertrag als bereitstellungszinsfreier Zeitraum festgeschrieben. Laut Vergleichsportal bauzins.org beträgt der Bereitstellungszins zwischen 2,4 und drei Prozent jährlich. Das sind also 0,2 bis 0,25 Prozent pro Monat. Die Bereitstellungszinsen können damit sogar höher liegen als der eigentliche Darlehenszins.


Bereitstellungszinsen plus Bauzinsen gleich Bauzeitzinsen

Unter Bauzeitzinsen versteht man die Summe aller Zinsen, die von der ersten Darlehensauszahlung bis zum Einzug ins neue Heim anfallen. Das ist also zum einen der Effektivzins, den Sie für jede Teilauszahlung Ihres Immobilienkredits aufbringen müssen. Zum anderen sind es die oben erläuterten Bereitstellungszinsen, wenn sie für noch nicht ausgezahlte Teilbeträge Ihres Kredits anfallen. Verlängert sich die Bauzeit, warum auch immer, führt das somit zu einer Erhöhung der Bauzeitzinsen. Dann kann sogar eine Nachfinanzierung notwendig werden, also ein weiterer Kredit, warnt das Portal immobilienscout24.de.

Übrigens: Wenn die neu errichtete Immobilie als Kapitalanlage konzipiert ist und nicht als Eigenheim privat genutzt wird, lassen sich die Bauzeitzinsen als Werbungkosten in der Steuererklärung geltend machen.


Wenn Sie den Kredit kündigen, zahlen Sie Vorfälligkeitszins

Ein weiterer Zins, der nur in Sonderfällen zum Tragen kommt, ist der Vorfälligkeitszins. Er wird auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Wie beim Bereitstellungszins sollten Sie auch hier in Betracht ziehen, dass Sie ihn eventuell zahlen müssen. „Das wird bei mir schon nicht der Fall sein“, ist der falsche Ansatz bei einer Immobilienfinanzierung.  

Ihre Bank fordert den Vorfälligkeitszins, wenn Sie Ihren Hypothekenkredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Dadurch entgeht der Bank ein Teil der Zinsen aus Ihrem Kreditvertrag. Die Vorfälligkeitszinsen sind also eine Art Schadensersatz. Ihr Grund für eine vorzeitige Kündigung kann im Positiven wie Negativen liegen. Zum Beispiel:

  • Sie haben eine Erbschaft gemacht und können den Kredit vorzeitig auf einmal zurückzahlen.
  • Sie müssen beruflich bedingt umziehen und wollen das Bauprojekt nicht mehr weiterverfolgen.
  • Ihre finanziellen Mittel sind durch berufliche oder familiäre Ereignisse eingebrochen und Sie können die Raten nicht mehr bedienen.

Die Stiftung Warentest warnt: Viele Banken verlangen zu hohe Entschädigungen von Kreditnehmern, die ihren Hypothekenkredit vorzeitig ablösen. Darum hat sie einen Rechner online gestellt. Mit ihm können Sie den maximal zulässigen Vorfälligkeitszins berechnen.

Den Immobilienkredit können Sie nur ohne Vorfälligkeitszins vorzeitig beenden, wenn das Sonderkündigungsrecht für Sie infrage kommt. Die Möglichkeit, den Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben. Der Paragraf heißt: „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“.

Doch Vorsicht: Das Sonderkündigungsrecht gilt nur, wenn Sie keine Veränderungen im Kreditvertrag vorgenommen haben. Falls Sie zum Beispiel während der ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit eine Zinssenkung mit Ihrer Bank vereinbart haben, müssen Sie länger warten: Dann beginnt die Zehn-Jahres-Frist ab der Änderung erneut.


Garantiezins: Den Kredit mit der Lebensversicherung abbezahlen

Der Garantiezins begegnet Ihnen nur, wenn Sie Ihren Bau oder Kauf mit einer Kapitallebensversicherung finanzieren wollen. Er wird auch Höchstrechnungszins genannt. Festgelegt wird der Garantiezins vom Bundesfinanzministerium. Es ist der Zinssatz, mit dem Sie als Kunde einer Lebensversicherung garantiert rechnen können. Er ist seit dem Jahr 2000 kontinuierlich gesunken. Seit Januar 2017 beträgt er nur noch 0,9 Prozent.

Der Weg, ein Haus oder eine Wohnung mit einer Kapitallebensversicherung zu bezahlen, geht so: Um die Immobilie zu finanzieren, nimmt der Bauherr ein tilgungsfreies Darlehen auf. Dafür zahlt er also nur Hypothekenzinsen. Wenn später die Lebensversicherung ausgezahlt wird, wird der Kredit damit auf einen Schlag getilgt.

Zu empfehlen ist dieses Finanzierungsmodell in der Regel nicht. Vor allem dann nicht, wenn Sie die Lebensversicherung nach 2005 abgeschlossen haben. Dann entfallen die Steuervorteile, die eine ältere Lebensversicherung mit sich bringt.


Besser Bausparen als die Lebensversicherung einsetzen

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Laut Stiftung Warentest hat die Finanzierung Ihrer Immobilie per Kapitallebensversicherung gleich mehrere Nachteile:

Das in der Lebensversicherung angesparte Geld steht zum Zeitpunkt des Baus oder Kaufs nicht zur Verfügung. Darum müssen Sie einen höheren Kredit aufnehmen als etwa ein Bausparer.

Statt Ihren Kredit zügig zu tilgen und dadurch Bauzinsen zu sparen, legen Sie Ihr Geld zum aktuell niedrigen Garantiezins bei einem Versicherer an.

Eventuell erwartet Sie nach Ablauf der Zinsbindung Ihres Darlehens eine Zinserhöhung. Das wird für Sie dann besonders teuer, weil Sie von Ihrem Kredit noch nichts tilgen konnten.

Bausparer sind davon nicht betroffen, weil sie die bessere Finanzierungsweise gewählt haben.

Diese Übersicht über Zinsen rund um Ihren Hausbau oder Wohnungskauf gibt Ihnen einen ersten Einblick, was Sie bei Ihrem Immobilienprojekt erwartet. Eine Beratung durch Fachleute ist jedoch immer empfehlenswert. Vereinbaren Sie deshalb jetzt einen Termin mit einem Heimatexperten von Schwäbisch Hall.