Einfamilienhaus Verbot:
Wie Wohnen in der Zukunft aussehen wird 

  • Verbot von Einfamilienhäusern: Alles zur Debatte
  • Einfamilienhäuser und Flächennutzung in Deutschland
  • Wohnen in der Zukunft

Das Einfamilienhaus im Grünen zählt noch immer zu den Lieblingen der Deutschen. Und dennoch: Mit dem drohenden Einfamilienhaus Verbot ist Wohnen in der Zukunft neu zu denken. Alle Argumente und Hintergründe rund um das Verbot von Einfamilienhäusern und was das für Ihren Traum vom Eigenheim bedeutet, lesen Sie hier.  


Einfamilienhaus Verbot: Worum geht es?

Viele deutsche Bürger träumen vom Eigenheim im Grünen. Doch seit einigen Jahren gibt es eine Debatte zum Einfamilienhaus Verbot. Warum? Die Grünen wollen Einfamilienhäuser verbieten, so der mediale Tenor. Die Grünen erklärten dazu, dass Einfamilienhäuser nicht zeitgemäß seien, wenn es um das Wohnen in der Zukunft gehe. Denn sie sorgten für Zersiedlung und eine schlechte Energiebilanz. Der Ursprung der Debatte zum Verbot des Einfamilienhauses liegt in einem Parteitagsbeschluss zur Bauwende in 2019. Seinerzeit berechneten die Grünen, wie viel Sand und Kies – 200 Tonnen – pro Eigenheim verbraucht werden. Und das könne und wolle sich die Partei nicht mehr leisten.

Befürworter des Verbots führen außerdem an, dass Einfamilienhäuser nicht dem Bedarf der Deutschen gerecht würden. In Großstädten wie Hamburg, Berlin, München oder Frankfurt gibt es bereits seit einigen Jahren einen starken Zuzug, also Menschen von Außerhalb, die in diesen Regionen wohnen wollen. In Zahlen gesprochen: Das Hamburger GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung geht davon aus, dass bis 2035 Berlin und Frankfurt sechs Prozent mehr Einwohner haben werden, in München und Hamburg werden es über vier Prozent sein.   

Einfamilienhaus Verbot: Worum geht es?
Einfamilienhaus Verbot im Kern: Wohnen in der Zukunft soll eher in Mehrfamilien- oder Reihenhäusern stattfinden. (Quelle: Frank Wagner)

Wie also damit umgehen, dass es eine hohe Nachfrage nach Wohnraum beziehungsweise Eigenheimen gibt bei einem geringeren Angebot? Die Lösung sehen nicht nur die Grünen in einer Verdichtung. Und hier kommt das Verbot von Einfamilienhäusern ins Spiel. Durch bestimmte Restriktionen bei der Erteilung von Baugenehmigungen und Zuweisung von Bauland sollen dann weniger oder keine Einfamilienhäuser mehr eingeplant werden. 


Stand der Debatte

Noch im Wahljahr 2021 hatte die Debatte rund um das Einfamilienhaus Verbot schnell an Fahrt gewonnen. Die Grünen wollen Einfamilienhäuser verbieten, hieß es von Kritikern. Ziel der Partei war es vielmehr, dass der Sinn des Bauens von Einfamilienhäusern hinterfragt wird. Ins Feld geführt wurden verschiedene Argumente von der Energiebilanz von Einfamilienhäusern über die Flächennutzung in Städten und auf dem Land bis hin zum angespannten Zustand auf dem Immobilienmarkt. Während der Wahl und auch danach ruderten die Grünen zunächst wieder zurück. 

Jedoch ist die Debatte noch lange nicht vom Tisch, denn das Bundeswirtschaftsministerium hatte Anfang 2022 die Förderung der KfW-Bank für effiziente Gebäude eingestellt. Gestrichen wurde unter anderem die Förderung des Effizienzhauses 55, für die Effizienzhäuser 40 gibt es eine Deckelung bei den Förderungen. Grundsätzlich soll die Gebäudeförderung bald angepasst werden. Ziel ist, eine klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung für Neubauten aufzusetzen. Den Rahmen dafür stellt der Koalitionsvertrag. 

Ist das Verbot von Einfamilienhäusern nun also unumgänglich? Nein, noch gibt es keinen bundesweiten Beschluss. Jedoch gibt es bereits erste Regionen, wo es Beschränkungen bei den Baugenehmigungen gibt. Zu nennen ist etwa Hamburg. In den Stadtteilen Fuhlsbüttel und Langenhorn, wo einst Ex-Kanzler Helmut Schmidt wohnte, sind keine Einfamilienhäuser mehr vorgesehen. Bebauungspläne wurden entsprechend geändert. Treiber dieser Entwicklung war der grüne Bezirksamtsleiter Michael Werner-Boelz. Man müsse höher bauen, um mehr Menschen Wohnraum zu ermöglichen, lautete sein Urteil. 


Argumente gegen das Einfamilienhaus Verbot

Immobilien-Experte Oliver Adler
Schwäbisch Hall-Immobilienexperte Oliver Adler zum Verbot: Ein Einfamilienhaus kann eine "nachhaltige Wohnlösung" sein. (Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG)

Mehr als die Hälfte der Immobilieninteressenten, die aktuell eine
Immobilie kaufen oder bauen wollen, denken bei ihren Planungen an ein
Einfamilienhaus. Umfragen zeigen darüber hinaus, dass die Deutschen am
liebsten in den eigenen vier Wänden mit Garten wohnen. Das geht aus
einer gemeinsamen Studie der Bausparkasse Schwäbisch Hall und dem Marktforschungsinstitut infas quo hervor.

„Die niedrigen Zinsen und verschiedene staatliche Förderungen machen das
eigene Haus auch wirtschaftlich lukrativ “, erläutert Schwäbisch
Hall-Immobilienexperte Oliver Adler. „Hinzu kommt die Sicherheit vor
Mieterhöhungen oder Kündigungen, gerade im Alter.“

   

Die Top Argumente gegen das Einfamilienhaus Verbot im Überblick

  • Altersvorsorge: Die Kreditraten für Ihr Haus und Wertsteigerungsmaßnahmen fließen in den eigenen Vermögensaufbau und damit auch in Ihre Altersvorsorge. Sie können die Immobilie verkaufen oder in eine monatliche Rente umwandeln.
  • Wertsteigerung: Einfamilienhäuser in attraktiver Lage sind zwar kostspielig in der Anschaffung, jedoch rentiert sich die Investition auch in der Zukunft. Denn so wie sich die Immobilienmarktentwicklung derzeit darstellt, wird der Wert des Objekts steigen. Die Wertsteigerung ist beeinflussbar.
  • Nutzung für Generationen: Anders als eine Eigentumswohnung kann ein Einfamilienhaus stets den Bedürfnissen angepasst werden. Besonders attraktiv ist das Einfamilienhaus für junge Familien mit Kindern. Wenn die Kinder ausgezogen sind, können die Eltern das Haus altersgerecht umbauen, in mehrere Wohneinheiten aufteilen, verkaufen oder vererben. 
  • Gestaltungsfreiraum: Je nach Art und Lage des Einfamilienhauses sind deutlich mehr Freiheiten bei der Gestaltung von Fassade, Garten oder An- und Umbauten möglich. Auch bei einem Neubau-Projekt könnte noch nachträglich an ebendiesen Stellschrauben gedreht werden, ohne etwa eine Eigentümergemeinschaft, wie es etwa bei Eigentumswohnungen üblich ist, mit ins Boot holen zu müssen.  
  • Artenvielfalt: Auch wenn ein Haus im Schnitt einen größeren Flächenverbrauch hat als eine Wohnung ist der ökologische Mehrwert eines durchschnittlichen Hausgartens bei der Artenvielfalt gegenüber einer Ackerfläche mit Monokultur unbestritten.  

Argumente für das Einfamilienhaus Verbot

Die Diskussion rund um das Einfamilienhaus Verbot schwankt zwischen dem Wohl einiger weniger und dem vieler Menschen. Das Gros der Befürworter des Verbots von Einfamilienhäusern argumentiert vor allem mit dem nachhaltigen Nutzen von Fläche, Energie oder auch Baustoffen.

Die Top Argumente für das Einfamilienhaus Verbot im Überblick

  • Flächennutzung: Einfamilienhäuser im Grünen nehmen deutlich mehr Fläche ein, als es etwa Reihenhäuser oder Wohnungen in Mehrfamilienhäusern tun. Bei mehr Einfamilienhäusern steht weniger Menschen der Weg ins Eigentum offen.
  • Hoher Einsatz von Baustoffen: Laut Hochrechnung der Grünen im eigenen Parteiprogramm von 2019 würden beim Bau eines Einfamilienhauses rund 200 Tonnen Sand und Kies verwendet. Bei Reihen- und Mehrfamilienhäusern sei diese Bilanz positiver auszulegen, denn mehr Menschen profitieren vom Neubau als es beim Einfamilienhaus der Fall ist.
  • Hoher Einsatz von Energie: Freistehende Häuser verlieren mehr Wärme als Reihenhäuser oder Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Daneben ergibt sich aus der zumeist höheren Wohnfläche zusätzlich zum stärkeren Heiz- auch ein höherer Strombedarf.

Einfamilienhaus Verbot mit Ökobilanz-Strategie begegnen

Das Hauptargument in der Debatte zum Einfamilienhaus Verbot kreist um die Ökobilanz. Der Vorwurf: Es verbraucht zu viel Fläche, Baustoffe und Energie. Aber lässt sich das wirklich so pauschal sagen? „Einfamilienhäuser lassen sich heute flächen- und ressourcenschonend bauen, zum Beispiel als Doppel- oder Reihenhäuser, in Holz- oder Holzständerbauweise“, entgegnet Immobilien-Experte Adler. Und weiter: „Durch mitgeplante Umnutzungsmöglichkeiten und eine lange Lebensdauer sind sie eine nachhaltige Wohnlösung.“ Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie als Hausbesitzer ihren CO₂-Fußabdruck gezielt reduzieren können:

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Hintergrund zum Verbot: Einfamilienhäuser in Deutschland

Das Einfamilienhaus bietet hohen Komfort, allerdings stehen diesem Aspekt gestiegene Kosten sowie ökologische Überlegungen gegenüber. Ein Blick in die Datenreihe bezüglich fertiggestellter Neubauten verrät diesbezüglich: Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen gegenüber Einfamilienhäusern in der Beliebtheit über die vergangenen Jahre. 
 

Jahr  Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser  Zweifamilienhäuser  Wohnungen 
2020 87.275  15.236  10.236  268.365 
2012  84.324  8.365  7.985  176.617 
Jahr  2020 2012
Einfamilienhäuser 87.275  84.324
Mehrfamilienhäuser 15.236
8.365
Zweifamilienhäuser 10.236 7.985
Wohnungen 268.365 176.617

Die Zahl der Neubauten von Einfamilienhäusern stagniert bereits seit 2005. Dennoch dominieren sie den Bestand: Von den rund 19,3 Millionen Wohngebäuden in Deutschland machten sie 2020 zwei Drittel aus.

Ein Hauptargument der Einfamilienhäuser-Suchenden ist mehr Platz fürs Eigenheim – was gleichzeitig auch eines der größten Probleme darstellt. In Großstädten sind sie daher eher eine Rarität. In Stuttgart machen sie lediglich 35,4 Prozent aus – damit ist die Metropole auch diejenige mit den wenigsten Einfamilienhäusern, gefolgt von Düsseldorf, Frankfurt am Main und Gelsenkirchen.

Anders sieht die Anteilsverteilung in ländlicheren Regionen oder Kommunen aus: In Kreisen mit 100 000 bis 200 000 Einwohnern sind Einfamilienhäuser häufiger zu finden. Die Top-Adressen sind Aurich, Leer und Dithmarschen. Hier machen die Einfamilienhäuser über 80 Prozent der Wohnimmobilien aus. 

Quelle: Statistisches Bundesamt


Flächenverbrauch in Deutschland

Ein Hauptargument in der Diskussion um das Einfamilienhaus Verbot kreist um die benötigten Flächen. Damit sind weniger die reinen Wohn- und mehr die Siedlungsflächen gemeint, also die Flächen, auf denen Einfamilien-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser stehen. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Flächenverbrauch. Auch wenn der Boden nicht „verbraucht“ wird, steht er doch für andere Zwecke nicht mehr zur Verfügung. Aktuell werden in Deutschland jeden Tag rund 52 Hektar als Siedlungsflächen und Verkehrsflächen neu ausgewiesen und dementsprechend verbraucht – das entspricht etwa 73 Fußballfeldern. 

Folgen des Flächenverbrauchs

Durch den hohen Flächenverbrauch entstehen verschiedene Probleme:   

  • Böden stehen weniger für Landwirtschaft oder Hochwasserschutz zur Verfügung. 
  • Wertvolle Landstriche für Tiere und Pflanzen gehen verloren.
  • Durch die Zersiedlung von Flächen wird die technische Infrastruktur geschwächt, vor allem auf lange Sicht.  
  • Mit dem demografischen Wandel und dem Schrumpfen der Bevölkerung sind immer weniger Menschen für die Aufrechterhaltung von etwa Versorgungsleitungen oder Verkehrswegen zuständig.  
  • Es rentiert sich immer weniger in geringer besiedelten Gebieten öffentlichen Nahverkehr zu betreiben, der Umstieg auf das Auto ist dann nahezu unausweichlich.  
  • Daraus resultieren wiederum nicht nur mehr Lärm und Abgase, sondern auch weitere Flächen für Verkehrswege. Wohnen in der Zukunft wird also auch in großen Teilen eng mit dem Thema Fläche verbunden sein.   

Reduzierung geplant

Boden ist eine endliche Ressource. Damit auch künftige Generationen noch ausreichend Flächen zum Leben haben, hat die Bundesregierung eine Reduzierung des Flächenverbrauchs beschlossen. Bis zum Jahr 2030 sollen weniger als 30 Hektar pro Tag verbraucht werden. Zurück geht der Beschluss auf die Nachhaltigkeitsstrategie von 2002. 

Mit einer Neuauflage in 2017 erfolgte eine Verschärfung. Das Ziel: Bis 2050 soll der Flächenverbrauch bei Netto-Null liegen. Dabei sollen gemäß eines Kreislaufwirtschaftssystem Flächen genutzt werden. Dabei gilt der Grundsatz „Vermeiden - Verwerten – Ausgleichen“.

Flächen werden dann nicht mehr aus der grünen Wiese geschaffen, wie es bisher der Fall ist. Vielmehr wird über bestehende Flächen kurz-, mittel- und langfristig nachgedacht. 

Und hier setzt auch das Verbot von Einfamilienhäusern an: Durch die Regulierung, sollen nämlich Flächen so genutzt werden, dass mehr Menschen ein Eigenheim bewohnen können.


Fragen und Antworten zum Einfamilienhaus:

Was versteht man unter einem Einfamilienhaus?

Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei einem Einfamilienhaus um ein Haus für eine Familie. Normalerweise wird es auf einem Grundstück gebaut, auf dem nur dieses eine Einfamilienhaus stehen soll. Der Volksmund beschreibt es so: Einfamilienhaus ist dann, wenn man drum herumlaufen kann, ohne sein Grundstück verlassen zu müssen. In den Bebauungsplänen sind die für einen Bau vorgesehenen Flächen gesondert ausgewiesen.

Welche Arten von Einfamilienhäusern gibt es?

Ferien- oder Wochenendhäuser gelten nicht als Einfamilienhäuser, weil sie nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet sind. Allerdings zählt man eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus bzw. ein Townhouse dazu. Die Bauplätze dafür sind im Bebauungsplan allerdings gesondert ausgewiesen. 

Ab wann ist ein Haus ein Zweifamilienhaus?

In einem Zweifamilienhaus befinden sich zwei voneinander getrennte Wohneinheiten, die nahezu gleichwertig sind. Es eignet sich zur Unterbringung von zwei Familien.

Wie unterscheiden sich Zweifamilienhaus und Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus ist im Vergleich zur Hauptwohnung kleiner. Gegebenenfalls fehlt auch ein separater Eingang. Bei einem Zweifamilienhaus sind die Wohneinheiten hingegen nahezu gleichgroß und klar getrennt.

   

    

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