Wie sinnvoll ist ein Mietkauf bei Immobilien?
- Ablauf, Vorteile, Nachteile, Risiken
- Lohnt sich ein Mietkauf?
- Vergleich: Mietkauf - Baufinanzierung
Eine Wohnung oder ein Haus mieten, sich einen Teil der Monatsmiete als Tilgung anrechnen lassen und später zum Restbetrag kaufen: das Modell hat Charme. Allerdings kann der Mietkauf bei Immobilien gravierende Nachteile haben. Wir sagen Ihnen, was zu beachten ist.
Was ist Mietkauf bei Haus & Wohnung?
Beim Mietkauf schließen Immobilienkäufer einen Kaufvertrag ab, bewohnen das Haus oder die Wohnung allerdings zunächst klassisch als Mieter. Zu einem vereinbarten Termin (nach üblicherweise 10 oder 20 Jahren) geht das Objekt dann in das Eigentum des Mieters/Käufers über.
Ein Teil der monatlichen Mietzahlungen dient vorab als Tilgung des Kaufbetrages, so dass zum Ende der Vertragslaufzeit lediglich ein Restbetrag des ursprünglichen Kaufpreises aufzubringen ist. Faktisch handelt es sich um eine Variante der Baufinanzierung, angeboten durch den Mietverkäufer, der die Zahlung des Kaufpreises quasi stundet. Dafür allerdings will er Zinsen, und diese sind in die monatliche Mietbelastung eingerechnet.
Beim Mietkauf für Haus und Wohung gibt es häufig zwei Varianten, die Käufer beachten sollten:
- Klassischer Mietkauf: Hier verpflichtet sich der Mieter zum Kauf der gemieteten Immobilie.
- Mieten mit Kaufoption: Bei dieser Variante kann der Mieter die Immobilie kaufen, er kann den Kauf aber auch ablehnen.
Wie läuft der Hauserwerb über Mietkauf ab?
Der Mietkauf ist eine Variante der Baufinanzierung, bei der der Eigentümer/Vermieter dem Käufer/Mieter ein Darlehen gewährt. Dieses zahlt er dann in Raten über die Miete zurück. Daher besteht ein Mietkaufvertrag aus zwei Teilen: dem klassischen Mietvertrag und einem Kaufvertrag über die Immobilie.
Die Höhe – beziehungweise Verteilung von Mietzins und Anteil, der für die Zahlung des Kaufpreises verwendet wird – legen beide Parteien fest. Beträgt die Gesamtmiete beispielsweise 1.500 Euro, dann könnte das Verhältnis von Miete und Abzahlungsanteil 40 zu 60 betragen. In diesem Fall beträgt der Mietzins 600 Euro, der Anteil an der Abzahlung des Kaufpreises 900 Euro monatlich. Je höher der Abzahlungsanteil an der Miete, desto eher ist der vereinbarte Kaupfreis bezahlt. Achtung: Der Tilgungsanteil der monatlichen Miete sollte laut Verbraucherschützern bei mindestens 80 Prozent liegen. Alles darunter macht den Mietkauf für den Käufer in aller Regel unrentabel.
Was sollten Interessenten beim Mietkauf vorab klären?
Bevor sich Interessenten näher mit dem Erwerb eines Hauses via Mietkauf beschäftigen, sollten Wohnvorstellungen und finanzieller Rahmen klar definiert sein. Beantworten Sie sich also folgende Fragen:
- Welcher Immobilientyp bin ich?
- Ist ein Wohnsitz auf dem Land oder in der Stadt die bessere Lösung?
- Will ich eine Eigentumswohnung kaufen oder präferiere ich den Kauf eines Hauses?
- Und wie viel Geld steht mir fürs Wohnen nach Abzug der laufenden Lebenshaltungskosten zur Verfügung?
Was es sonst beim Hauskauf noch alles zu beachten gilt, verrät Ihnen unsere "Checkliste Hauskauf".
Genau wie beim traditionellen Immobilienkauf gilt es auch beim Mietkauf, einen adäquaten und fairen Preis auszuhandeln. Besonders wichtig ist es daher, den regionalen Immobilienmarkt zu analysieren, Niveau und Entwicklung der Immobilienpreise zu verfolgen und schließlich den Immobilienwert des von Ihnen anvisierten Objektes realistisch einzuschätzen – im Zweifel mit Hilfe eines Sachverständigen-Gutachtens. Oder Sie nutzen dafür unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung.
Darüber hinaus brauchen Sie eine finanzielle Vergleichsbasis. Was kostet das Objekt unter dem Strich, wenn Sie (auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital) traditionell über einen Hypothekenkredit der Bank oder Bausparkasse finanzieren? Lassen Sie sich dazu Angebote unterbreiten, mit unterschiedlichen Laufzeiten und Tilgungsraten. Nutzen Sie dazu auch unseren Annuitätendarlehens-Rechner:
Es kann zum Beispiel von Vorteil sein, sich über entsprechende Vertragslaufzeiten günstige Bauzinsen langfristig zu sichern – zumal es durchaus möglich ist, dass die Bauzinsen aufgrund der restriktiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank tendenziell weiter steigen. Lassen Sie sich dazu professionell von den Finanzierungsexperten der Bausparkasse Schwäbisch Hall beraten.
Erst wenn diese Vorarbeiten erledigt sind, sollten Interessenten die Variante Erwerb eines Hauses per Mietkauf in den Blick nehmen, deren Vor- und Nachteile abwägen und die effektiven Kosten mit jenen der traditionellen Kreditfinanzierung vergleichen – um dann zu entscheiden, ob dieses Modell überhaupt infrage kommt.
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Mietkauf: Vor- und Nachteile sowie Risiken
Der wesentliche Vorteil beim Mietkaufvertrag liegt auf der Hand. Man baut sich schrittweise Eigentum auf, ohne zunächst Eigenkapital zu benötigen – erst zum Ende der Vertragslaufzeit, mit dem Übergang des juristischen Eigentums, ist die Restkaufsumme zu bezahlen. Man kann dabei mit gleichbleibender monatlicher Belastung kalkulieren – sofern Preisanpassungen vertraglich ausgeschlossen sind.
Allerdings muss dem Mietkauf-Interessenten auch klar sein: Er verschiebt den Bedarf an Eigenkapital quasi in die Zukunft. Denn mit Vertragsende müssen die Karten auf den Tisch gelegt werden. Konnten während der Mietzeit genügend Mittel angespart werden, um die Restsumme zu begleichen? Oder muss dann fremdfinanziert werden, ohne eigenes Kapital und mit dem Risiko einer eventuell hohen Zinsbelastung? Mietkauf einer Immobilie ist also oft eine Wette auf die Zukunft.
Aber Mietkauf von Häusern steht in dem Ruf, nicht nur riskant, sondern auch teuer zu sein:
- Häufig handelt es sich um Immobilien in schlechtem Zustand und/oder in schlechter Lage. Die Mietverkäufer wollen mit dieser besonderen Finanzierungsform tendenziell meist Interessenten ohne Eigenkapital anlocken.
- Der Kaufpreis wird häufig zu hoch angesetzt, entspricht nicht dem baulichen Zustand und dem für den regionalen Markt angemessenen Immobilienwert.
- Die monatliche Mietbelastung ist zweigeteilt. Ein Teil geht in die Tilgung. Mit dem anderen Teil lässt sich der Immobilienbesitzer die Kreditierung der Kaufsumme bezahlen. Im Vergleich zur üblichen Fremdfinanzierung ist dieser Teil häufig viel zu hoch angesetzt.
- Wer einen Mietkauf-Vertrag abschließt, bekommt selten staatliche Förderungen, etwa günstige KfW-Kredite.
Für wen lohnt sich ein Mietkauf?
Beim klassischen Immobilienkauf mit einem Annuitätendarlehen verlangt die Bank in aller Regel, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens als Eigenkapital bei der Baufinanzierung mit einbringen. Beim Mietkauf ist das meist nicht der Fall. Ausnahme: Es wird eine Anzahlung vereinbart.
Das sollten Sie beim Mietkauf von Immobilien beachten
Vergleichen Sie die effektive Gesamtbelastung und holen Sie sich ein Alternativ-Angebot der Bank beziehungsweise der Bausparkasse. Daraus können Sie exakt entnehmen, wieviel Zinsen Sie über eine zum Beispiel zehnjährige Vertragslaufzeit hinweg bezahlen, wieviel Sie tilgen und entsprechend wie hoch dann noch die Restschuld ist. Gleiches gilt für den Mietkauf. Wieviel Miete bezahlen Sie über die (zehn oder mehr) Jahre hinweg, wie hoch ist dann die Restschuld? Der Vergleich der beiden Werte zeigt den Kostenabstand zwischen Hypothekenkredit und Mietkauf. Der detaillierte Vergleich ist eine komplexe Angelegenheit. Ihr Heimatexperte von der Schwäbisch Hall hilft Ihnen bei der Aus- und Bewertung der Angebote.
Fragen und Antworten zum Mietkauf bei Immobilien
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Mietkauf?
Die Nebenkosten bei einem Mietkauf bewegen sich im ähnlichen Rahmen wie bei einem klassischen Immobilienkauf. Bei einem Mietkauf wird die Grunderwerbsteuer in der Regel nach Abschluss des Vertrags innerhalb eines Monats fällig, es sei denn, das Finanzamt verlängert die Frist.
Beim Optionskauf muss der Mietkäufer die Grunderwerbsteuer erst dann zahlen, wenn er die Kaufoption zieht. Üblicherweise ist der Käufer dann derjenige, der die komplette Steuer zahlt.
Zwar entfällt die Maklercourtage, trotzdem werden auch beim Mietkauf aufgrund der Notarkosten und der Grunderwerbsteuer knapp 10 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten fällig.
Soll ich beim Mietkauf eine Vorauszahlung leisten?
Einige Anbieter fordern beim Mietkauf rund 20 Prozent des vereinbarten Kaufpreises vorab. Lassen Sie sich möglichst nicht darauf ein, selbst wenn Sie beim Mietkauf ohne Eigenkapital eine entsprechend höhere monatliche Belastung in Kauf nehmen müssen.
Kann ich einen Mietkauf-Vertrag frühzeitig auflösen?
Was passiert, wenn Sie nach ein paar Jahren den Mietkauf für ein Haus oder eine Wohnung beenden möchten? Zum Beispiel bei einem Umzug, im Todesfall oder nach einer Trennung? In der Regel lässt sich ein Mietkauf-Vertrag nicht vorzeitig kündigen – auch nicht, wenn der Mietkäufer zum Beispiel für einen neuen Job in eine andere Stadt zieht oder das Objekt aufgrund von Arbeitslosigkeit nicht mehr übernehmen will.
Allerdings: Mietkaufverträge sind frei verhandelbar. Deshalb ist es ratsam, für den Fall des Falles eine Ausstiegsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Damit die Klausel rechtlich sicher ist, sollten Sie sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt oder vom Notar beraten lassen. Noch eine Bemerkung am Rande: Verstirbt eine Vertragspartei, treten in der Regel die Erben in den Vertrag ein.
Was passiert beim Mietkauf bei einer Insolvenz des Verkäufers?
Während der Mietzeit befindet sich das Objekt im juristischen Eigentum des Verkäufers, weshalb er zum Beispiel auch Umbauten genehmigen muss. Geht er in Insolvenz, kann es verwertet werden. Mietkäufer können aber einen Eigentumsvorbehalt vereinbaren, um durchzusetzen, dass der Vertrag trotz Insolvenz des Verkäufers zu erfüllen ist. Auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist möglich. Der Verkäufer kann die Immobilie dann nicht belasten. Der Mietkäufer sichert sich ein Erstkaufrecht.
Wer zahlt beim Mietkauf die Reparaturen und Instandhaltungen?
Hinter den Instandhaltungs- und Reparaturkosten beim Mietkauf einer Immobilie kann eine teure Kostenfalle stecken: Solche oft teuren Aufwendungen müssen gemäß Vertrag zumeist die Mieter übernehmen. Bei einer starken Verhandlungsposition allerdings haben Sie gute Chancen, dies vertraglich zu Ihren Gunsten zu regeln.
Wie wird der Mietkauf eines Hauses steuerlich behandelt?
Beim Mietkaufvertrag muss der Verkäufer die Mieteinnahmen versteuern. Dafür kann er Reparatur- oder Hausnebenkosten steuerlich absetzen. Da der Mietverkäufer bis zum endgültigen Verkauf der juristische Eigentümer der Immobilie bleibt, muss er auch die jährliche Grundsteuer entrichten. Oft wird die Grundsteuer in die Miete "eingepreist".
Kauft der Mietkäufer die Immobilie zur Selbstnutzung, kann er die Grunderwerbsteuer nicht bei der Steuererklärung angeben.
Mietkauf innerhalb der Familie: Was ist zu beachten?
Mietkauf kann innerhalb der Familie eine Lösung sein, um eine Immobilie günstig auf die nächste Generation zu übertragen – etwa als Alternative zu einer Schenkung mit Nießbrauch. Die Senioren sichern sich durch die Mietzahlungen Einnahmen, während der Nachwuchs die Immobilie nutzen kann und sie zum Ende der Laufzeit übernimmt. Bei Tod der Eltern oder der Großeltern fallen die geleisteten Mietzahlungen in der Regel dem Junior zu. Nur die offene Restforderung wäre Teil der Erbmasse. Wichtig: Lassen Sie sich in jedem Fall erbrechtlich wie auch steuerlich beraten. Bei Angehörigenverträgen zeigt sich der Fiskus notorisch kritisch. Sofern marktübliche Regelungen getroffen sind, fällt beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie keine Grunderwerbsteuer an.
Welche Alternativen gibt es zum Immobilien-Mietkauf?
Wer sich nicht gleich für den Kauf entscheiden möchte, kann das Modell Optionskauf wählen. Die Mieter sichern sich per Grundbucheintrag die Chance, das Haus oder die Wohnung später zu kaufen. Sie müssen aber nicht. Allerdings sollte ein solcher Vertrag gut überlegt sein, denn zumeist wird diese Lösung noch teurer als ein Mietkauf. Das Konstrukt ist ähnlich wie beim Leasing: Der Leasingnehmer nutzt das Objekt, aber das Eigentum bleibt beim Leasinggeber. Am Ende der Leasingdauer kann die Übernahme vereinbart werden.
Eine andere Variante ist die Leibrente. Hier zahlt der Käufer keine feste Kaufsumme, sondern dem Verkäufer eine lebenslange Rente. Gleichzeitig behält der Verkäufer in der Regel sein Wohnrecht.
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