Checkliste: Ihr erfolgreicher Hauskauf eines Altbaus

Die Immobilienpreise unterscheiden sich stark von Region zu Region und sind abhängig von der dortigen Nachfrage. Mit etwas Glück finden Sie aber ein Objekt, das zu Ihren Vorstellungen und Ihren finanziellen Möglichkeiten passt. Für die Wahl Ihres zukünftigen Zuhauses spielen auch diese Faktoren eine Rolle:

• Wohngegend und Nachbarschaft: Wohnen junge Familien in der Nähe oder sind viele Nachbarn bereits im Ruhestand? Wie steht es um potenzielle Lärmquellen?
• Infrastruktur: Liegen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe? Benötigen Sie einen Kindergarten oder eine Schule in der Umgebung? Wie steht es um die medizinische Versorgung und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?

Bei einem Spaziergang im Vorfeld der Besichtigung verschaffen Sie sich oft einen guten Eindruck der Gegebenheiten vor Ort. Auch Gespräche mit zukünftigen Nachbarn können weiterhelfen.

Ein Exposé bietet im Normalfall viele wichtige Angaben, die für Ihre Kaufentscheidung relevant sein können:

• Baujahr des Hauses
• Wohnfläche in Quadratmetern
• Grundriss des Hauses

Eventuell müssen Sie diese beim Makler oder Verkäufer nachfordern.

• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), den Sie direkt beim Anbieter anfordern können.
• Flurstückkarte mit Flurstücknummer, die Sie beim Katasteramt der Gemeinde erhalten.
• Baulastenverzeichnis, das Ihnen Auskunft darüber gibt, ob das Grundstück, auf dem Ihr Traumhaus steht, vorher industriell genutzt wurde und Sie womöglich spätere Recyclingmaßnahmen begleichen müssen.
  
• Flächennutzungsplan: Er informiert darüber, welche baulichen Vorhaben Sie in Zukunft rund um Ihre favorisierte Immobilie erwarten müssen. Schauen Sie sich diesen genau an, so vermeiden Sie unliebsame Überraschungen und wohnen später nicht direkt neben einem neu entstehenden Gewerbegebiet.
• Bebauungsplan: Auch dieser Blick lohnt sich! Der Bebauungsplan gibt detaillierte Informationen zur baulichen Nutzung Ihres Grundstücks. Ist es zum Beispiel möglich, nach dem Hauskauf noch einen Anbau umzusetzen?
• Grundsteuer und Gebäudeversicherungen: Fragen Sie, mit welcher finanziellen Belastung Sie ungefähr rechnen müssen.
• Erbpacht: So werden Sie Hauseigentümer, ohne dass Ihnen das Grundstück gehört und bezahlt werden muss. Das hört sich gut an? Bedenken Sie, dass im Falle eines Wiederverkaufs häufig ein geringerer Preis erzielt wird und das Grundstück nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit auch an den Grundstückseigentümer zurückfallen kann.
• Laufende Kosten: Wie tief Sie in die Tasche greifen müssen, hängt vom individuellen Lebensstil ab. Aber eine grobe Angabe zu Strom-/Wasser-/Gasverbrauch sowie zu Müllgebühren ist sicherlich möglich.

• Energieausweis: Dieser ist Pflicht, gibt Auskunft über den energetischen Standard des Hauses und muss beim Verkauf eines Gebäudes vorgelegt werden. 
  

Ihr Vorteil: Haben Sie bereits viele Dokumente zur Hand, haben Sie für Ihre Baufinanzierung schon einen wesentlichen Teil erledigt und kommen schneller in Ihr gewähltes Traumhaus.

• Setzungsrisse: Nicht jeder Riss ist automatisch ein Setzungsriss. Feine Haarrisse im Putz entstehen durch Temperaturschwankungen oder die nachlassende Elastizität des Mauerwerks und lassen sich relativ einfach beheben. Setzungsrisse verlaufen entlang der statisch schwächsten Stellen des Gebäudes und entstehen immer dann, wenn der Baugrund die darüber liegenden Lasten nicht mehr tragen kann. Hier ist ein Fachmann gefragt, um die Schwere und die damit womöglich verbundenen Sanierungskosten einzuschätzen.
  
• Hausschwamm: In Verbindung mit einem bestimmten Maß an Feuchtigkeit finden die Sporen dieses Pilzes einen optimalen Nährboden. Bei guten Bedingungen breitet er sich aus und zerstört Holz und teilweise Mauerwerk alter Häuser. Ob es sich tatsächlich um den echten Hausschwamm handelt, dieser meldepflichtig ist und welche Sanierungsmaßnahmen benötigt werden, muss ein Experte beurteilen.
  
• Schädlingsbefall: Ist der Holzbock im Haus, ist Vorsicht geboten. Die erforderliche Sanierung reicht vom Austausch einiger Holzelemente bis hin zum Abschlagen und Neubau des ganzen Dachstuhls. Für eine gute Schätzung benötigen Sie jemanden vom Fach.

Wasser im und am Haus schädigt nicht nur die Bausubstanz nachhaltig, sondern auch Ihre Gesundheit, wenn durch feuchte Wände beispielsweise Schimmel entsteht. Auch ein undichtes Dach oder aufsteigendes Grundwasser sind schwerwiegende Probleme, die Sanierungsmaßnahmen nach sich ziehen.

• Schimmel: Feuchtigkeitsschäden und Schimmel tauchen häufig rund um Fenster, hinter Möbeln an einer Wand oder nach Wasserschäden auf. Schwarze, dunkle oder grüne Verfärbungen von Tapeten oder Putz können Anzeichen dafür sein. Schlägt Ihnen ein modriger Geruch entgegen, wenn Sie das Haus betreten, kann auch das auf die Entstehung von Schimmel hindeuten, obwohl er noch nicht sichtbar ist.
  
• Wasser von oben: Trotz regelmäßiger Checks kommt ein Dach irgendwann in die Jahre und muss ausgebessert werden. Denn Schwachstellen am Dach begünstigen, dass Wasser ins Haus gelangt. Bei einer Hausbesichtigung erkennen Sie diese Probleme häufig an feuchten Stellen im Mauerwerk, Wasserlachen, aufgequollenen oder verfärbten Holzelementen sowie durchnässten Innenverkleidungen/-isolierungen. Welche Möglichkeiten und Materialien es gibt, ein Dach zu erneuern, lesen Sie in unserem gleichnamigen Artikel.
  
• Aufsteigende Nässe: Entdecken Sie in Bodennähe nasse Stellen an den Wänden, handelt es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um aufsteigende Feuchte/Nässe. Oft sind die Kellerräume oder das Erdgeschoss betroffen. Ist ein Haus beispielsweise nicht unterkellert, kann die Bodenfeuchte direkt in die Wände eindringen und Schäden verursachen oder Schimmel erzeugen. Abhilfe schafft oft nur eine kostspielige Kellersanierung. Ziehen Sie unbedingt einen Sachverständigen zurate, um die notwendigen Maßnahmen und deren finanziellen Umfang zu besprechen.

• Bleileitungen: Die am 24. Juni 2023 in Kraft getretene neue Trinkwasserverordnung sieht vor, dass alle Bleileitungen und auch Teilstücke zu entfernen oder stillzulegen sind. Denn Blei ist bereits in geringen Mengen gesundheitsgefährdend, schreibt das Umweltbundesamt. Um festzustellen, ob in Ihrem Wunschobjekt noch Bleileitungen verbaut sind, kontrollieren Sie sichtbare Leitungen, zum Beispiel im Keller. Diese sind grau, weicher als Kupfer- oder Stahlleitungen. Ritzen Sie diese mit einem Messer leicht ein, erscheinen diese silbergrau. Im Zweifelsfall fragen Sie den Hauseigentümer, welche Werkstoffe verbaut sind. Ein weiterer Indikator ist das Baujahr des Hauses – ist es nach 1973 errichtet worden, können Sie davon ausgehen, dass keine Bleirohre mehr verbaut wurden.
• Verkalkung: Liegt Ihr Altbau in einem Gebiet mit "hartem Wasser", neigen Wasserleitungen dazu, zu verkalken und stellen eine große Gefahr für Wasserleitungen, Warmwasser-Speicher oder Haushaltsgeräte dar. Besonders metallische Rohrsysteme sind aufgrund ihrer Oberflächenbeschaffenheit anfälliger für sogenannte Inkrustationen, Ablagerungen aus Kalk. Macht sich ein niedriger Wasserdruck an Zapfstellen bemerkbar, ist das Wasser womöglich bräunlich verfärbt oder enthält Schwebeteilchen, können Sie von einer Verkalkung der Trinkwasserleitungen ausgehen. Müssen Hausinstallationen in Altbauten neu gemacht werden, ist Expertenhilfe ratsam.

30 bis 50 Jahre – so lange ist die ungefähre Lebensdauer von Elektroleitungen und Sicherungskästen. Bewegliche Teile wie Schalter bleiben 20 bis 40 Jahre intakt. Ist ein Gebäude in die Jahre gekommen, muss oft auch die Elektroinstallation komplett erneuert werden. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, lesen Sie auf wohnglück.de.

Setzen Sie beim "E-Check" unbedingt auf einen Elektro-Fachbetrieb. Dieser prüft Stromkreisläufe und sieht mögliche Gefahrenquellen, wie zum Beispiel marode Kabel. Sind Mängel erkennbar, haben Sie gute Argumente bei den Kaufpreisverhandlungen. Denn der Austausch veralteter Stromleitungen, das Setzen zusätzlicher Steckdosen oder der Einbau eines fehlenden FI-Schalters belasten Ihr Budget zusätzlich. Bedenken Sie: Die Ausstattung eines Altbaus an Steckdosen oder Lichtschalter genügt modernen Ansprüchen oft nicht mehr. Ein Smart-Home-System, die Ladestation für das E-Auto oder die Nutzung erneuerbarer Energien haben zusätzliche Anforderungen an eine Installation.

Heizung und Heizungsrohre: Neben alten Heizsystemen sind verkalkte und verrostete Rohre in Altbauten häufig zu finden. Verlegt sind sie teilweise noch oberhalb der Fußleisten, im Keller auch unter der Decke. Sehen Sie Heizkörper mit Rippenstruktur, die bereits Rost an Rippen oder Verschraubungen zeigen, haben diese ihre besten Tage hinter sich und sollten erneuert werden. Geringe Heizleistungen oder ein sehr langsames Erwärmen der Heizkörper sollten Sie ebenfalls hellhörig machen, da sie auf eine Verkalkung der Rohre hindeuten.

Entscheiden Sie sich beim Kauf eines älteren Gebäudes dafür, die Heizung zu tauschen, fragen Sie am besten einen Heizungsbauer um Rat, welches Heizsystem zu Ihrem Vorhaben passt. Müssen Räumlichkeiten, die Abgasanlage, der Schornstein oder auch die Wärmedämmung saniert werden? Welche gesetzlichen Bestimmungen gelten in Bestandsgebäuden für Ölheizungen, welche für Gasheizungen? Möglicherweise planen Sie auch den zusätzlichen Einbau einer Solarthermie oder einer Wärmepumpe? Je nach Baualter des Gebäudes und den räumlichen Voraussetzungen schwanken die Modernisierungsarbeiten und -kosten stark.

Die durchschnittliche Lebensdauer von Fenstern und Türen beträgt ungefähr 40 Jahre.

• Außentüren: Gut aufbereitete Außentüren alter Häuser sind echte Schmuckstücke. Erfüllen Sie die gewünschten Dämm- und Sicherheitseigenschaften, müssen Sie nicht zwingend ausgetauscht werden.
  
• Innentüren: Sind diese funktionell in Ordnung und passen zum Stil des Hauses?
• Fenster: Prüfen Sie, ob die Fenster funktionsfähig und nicht verzogen sind. Zeigen sich von innen besonders in den Ecken dunkle Flecken an der Wand, schließen sie womöglich nicht dicht und Wasser ist eingedrungen. Sind die Fenster beschlagen? Dann ist der Einbau neuer und moderner Fenster erforderlich. Diese sparen Energie und mit der Wahl des richtigen Glases erhöhen Sie auch den Einbruchschutz.
  
  
  

Balkone an Altbauen sind oft eine große energetische Schwachstelle, denn oft läuft für den Balkonanschluss die Deckenplatte nach außen. An dieser sogenannten Wärmebrücke geht deutlich mehr Energie verloren als am Rest der Wand. Bei einer Fassadendämmung sollte daher eine thermische Trennung von Balkon und Wand immer mitgedacht werden.

Auch den baulichen Zustand eines älteren "Austritts" gilt es zu überprüfen. Gegebenenfalls kann eine komplette Balkonsanierung erforderlich sein.

Ein gut und richtig gedämmtes Haus spart Energie, schont damit Ihren Geldbeutel und mindert das Risiko von Schimmelbildung durch Wärmebrücken. Vielleicht haben Sie Glück, und Ihr favorisierter Altbau hat bereits durch die Vorbesitzer eine effiziente Wärmedämmung erhalten. In der Praxis trifft man leider oft auf Bestandsbauten, bei denen Sanierungsmaßnahmen dringend erforderlich und zum Teil gesetzlich vorgeschrieben sind. Geregelt sind diese im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Entscheiden Sie sich für den Kauf eines Altbaus, haben Sie als neuer Eigentümer innerhalb der nächsten zwei Jahre eine Sanierungspflicht für bestimmte Gebäudeteile. Achten Sie bei Ihrer Hausbesichtigung besonders auf die Dämmung von:

• Dachboden: Wärmedämmungen sind oft verkleidet und nicht gleich erkennbar. Entfernen Sie in Abstimmung mit dem Hauseigentümer probeweise einige Bretter bzw. Holz- oder Hartfaserplatten, um den korrekten Aufbau einer Dämmung zu prüfen: Ist eine Nässe- oder Dampfsperre vorhanden? Ist die Belüftung sichergestellt? Wurde korrektes und nicht brennbares Dämmmaterial verwendet? Styropor im Innenbereich ist feuergefährlich und bildet im Brandfall giftige Gase!
  
• Außenwänden/Fassade: Wurden außenliegende Hohlräume notdürftig gedämmt? Sind die Außenwände mit Platten aus Isoliermaterial beklebt? Muss ein Balkon in die Überlegungen einbezogen werden?

Bitte beachten Sie: Bei denkmalgeschützten Häusern gelten besondere Bestimmungen. Beispielsweise darf die Fassade eines Fachwerkhauses in vielen Fällen durch eine Dämmung nicht verdeckt werden. Dadurch können unter Umständen beachtliche Mehrkosten entstehen.

Ein Energieberater kann den aktuellen Dämmstatus des Hauses aufzeigen und sinnvolle Maßnahmen zur Sanierung empfehlen. So können Sie einschätzen, ob das besichtigte Objekt zu Ihren Vorstellungen und Ihrem Budget passt.

Stellen Sie sicher, dass sowohl die Dacheindeckung als auch der Dachstuhl in Ordnung sind.

• Dach von außen: Achten Sie auf verschobene Dachziegel und sonstige undichte Stellen, zum Beispiel rund um den Kamin. Sind diese womöglich schon länger unentdeckt vorhanden und Wasserschäden im Haus entstanden? Nasse Wände und Decken oder auch Schimmelbefall können die Folge sein.
  
• Dach von innen: Wie ist die Dämmung? Gibt es feuchte Stellen? Ist der Dachstuhl angegriffen oder entdecken Sie womöglich Schädlinge?
• Flachdächer: Die besonders in den 60-er Jahren beliebte Dachform des Bungalows verursacht heute oft große Probleme. Verklebte Dachplanen und die innenliegende Entwässerung müssen fachgerecht erneuert werden.

Kleinere Mängel können Sie sicher in Eigenleistung ausbessern, für größere Maßnahmen beauftragen Sie eine Fachfirma.  

• Bodenbeläge: In die Jahre gekommene Böden können oft selbst erneuert werden. Manchmal reicht eine Reinigung des Parketts, oft ist es aber sinnvoll, das Holz abzuschleifen und neu zu versiegeln. Eventuell muss ein Parkett ganz neu verlegt werden. Liebäugeln Sie mit einem anderen Bodenbelag, erkundigen Sie sich bei einem Fachbetrieb, ob dieser sich für Sie anbietet.
  Auch unebene Fußböden oder losgetretene Fliesenbeläge sind in alten Häusern keine Seltenheit. Sanieren Sie in größerem Umgang ist es oft sinnvoll, einen neuen Estrich mit Fußbodenheizung einzuziehen. Womöglich ist auch eine Trittschalldämmung nötig. Fragen Sie einen Experten zur Umsetzung und den möglichen Kosten.
  
• Dämmung: Ist kein Keller vorhanden oder soll die Kellerdecke nicht gedämmt werden, ist es möglicherweise erforderlich, den Fußboden zu dämmen.   

• Asbest und Glaswolle: Wurde ein Haus in den 1960er bis in die 1990er Jahre gebaut, ist unter Umständen Asbest verwendet worden. Zu finden ist dieser Baustoff häufig in welligen Dachmaterialien, Fensterbänken, Fußbodenklebern, Isolierplatten oder Nachtspeicherheizungen. Die weißlich-grauen Fasern sind für Laien schwer zu erkennen und äußerst gesundheitsschädlich. Glaswolle findet sich meist in Dachdämmungen. Ziehen Sie unbedingt einen Bausachverständigen dazu, wenn Sie sich nicht sicher sind. Ein fachmännisch durchgeführter Asbest-Test verschafft Klarheit. Wichtig: Wurde Asbest verbaut, muss dieses Material durch eine Fachfirma entsorgt werden. Das kann hohe, zusätzliche Kosten verursachen!
• Holzschutzmittel: Ein Altbau-Lufttest erkennt durch eine einfache Probe, ob vor vielen Jahren giftige Stoffe zum Einsatz kamen. Diesen Test können Sie grundsätzlich selbst erwerben und auswerten lassen. Am besten lassen Sie sich jedoch bei der Besichtigung von einem Experten begleiten, der weitere Untersuchungen in die Wege leitet.
• Altlasten: Im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes handelt es sich hierbei um Flächen, die durch eine Nutzung in der Vergangenheit umweltschädlich verändert wurden. Trotzdem kann das Haus, für das Sie sich interessieren, darauf gebaut worden sein. Befragen Sie dazu den Eigentümer oder Nachbarn. Eine gute Informationsquelle ist das Altlastenkataster, ein Verzeichnis, das in den meisten Kommunen oder Landkreisen in der Umweltverwaltung geführt wird. Bei berechtigtem Interesse können Sie dieses gegen eine geringe Gebühr einsehen. Bleiben Sie dennoch unsicher, ist auch ein Bodengutachten mit Zustimmung des Eigentümers möglich.