Baubeschreibung – darauf ist zu achten
- Vertrag mit klarem Inhalt
- Kompletter Umfang des Bauprojekts
- Zum Download: Checkliste "Baubeschreibung"
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Beratung vereinbaren Eine detaillierte Baubeschreibung sichert Bauwillige gegen Unwägbarkeiten und Mehrkosten ab. Der gesamte Bauprozess – inklusive Materialien, Terminen und vielem mehr – wird darin festgelegt. Erfahren Sie, worauf Sie bei der Baubeschreibung alles achten und was Sie vermeiden sollten.
Was ist eine Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Ihre Rechtsgrundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Sie dient dazu, den Umfang und die Qualität der Leistungen des Bauträgers festzuhalten. Daher spricht man auch von einer Bauleistungsbeschreibung. Außerdem ist sie für den Bauantrag notwendig. Sie sollte möglichst genau und detailliert verfasst sein, damit Bauherren die Ausführungen kontrollieren können. Sie dient
- zur lückenlosen Überwachung des gesamten Bauvorgangs
- zur Kontrolle, ob alle Vereinbarungen auch wirklich durchgeführt wurden
- zur späteren Durchsetzung etwaiger Reklamationen
Gesetzliche Regelungen zur Baubeschreibung
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden die Kundenansprüche unter den Paragrafen 650a bis 650v bei unterschiedlichen Bauvorhaben sehr genau beschrieben:
Es gibt Vorgaben zu Architektenverträgen, zu Bauträgerverträgen bis hin zu Verbraucherbauverträgen. Letztere sind für private Bauherren am wichtigsten. Ein solcher Vertrag wird immer dann geschlossen, wenn
- ein Unternehmer von einem privaten Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder
- zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird – etwa beim üblichen Bau oder Umbau eines Einfamilienhauses.
Mit dieser Regelung erhalten Bauherren das ausdrückliche Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung in Textform. Auch zu deren Inhalt gibt es konkrete rechtliche Vorgaben. Ebenfalls wichtig: Die Baubeschreibung muss „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung übergeben werden. Dadurch ergibt sich ein weiterer Vorteil: Der künftige Bauherr kann mehrere Angebote besser miteinander vergleichen und so möglicherweise bei gleichen Leistungen Geld sparen. Wichtig: Der Unternehmer darf für eine Baubeschreibung keine Extravergütung in Rechnung stellen.
Tipp: Organisationen und Verbraucherzentralen wie der Verband privater Bauherren (www.vpb.de) oder die Stiftung Warentest halten Musterbeschreibungen und ergänzende Informationen bereit, die Sie teils gratis, teils kostenpflichtig anfordern können.
Der Inhalt einer Baubeschreibung
Die entsprechende Gesetzespassage sieht folgende Mindeststandards vor:
- Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben, dem Haustyp, der Bauweise (zum Beispiel Plusenergiehaus) oder der Ausbaustufe
- Rechtlich verbindliche Zeitangaben
- Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Baugrundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
- Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke (von den Erdarbeiten bis zur Terrasse)
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
- Vereinbarung zur Bauabnahme
Zusätzlich sollte Folgendes geregelt sein:
- Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
- Beschreibung des Innenausbaus (Fußböden, Malerarbeiten, Badeinrichtung oder auch Besonderheiten für barrierefreies Wohnen)
- Informationen zu gebäudetechnischen Anlagen
- Detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Smart-Home-Systeme und der Außenanlagen
Je detailgenauer die Baubeschreibung ist, desto besser für den Bauherrn.
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Mit einer Baubeschreibung sichern Sie sich für den Fall der Fälle ab – daher ist es wichtig, alle Vereinbarungen und Schritte detailliert festzuhalten.
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Einzelne Bestandteile des Bauprojektes unbedingt aufführen
Die Baubeschreibung sollte den gesamten Umfang der Bauleistung abbilden. Prüfen Sie, ob folgende Punkte klar geregelt sind:
- Angaben zur Einrichtung der Baustelle
- Vorbereitung des Baugrunds: Müssen Pflanzen entfernt werden? Wer entsorgt den Bauschutt und andere Abfälle?
- beteiligte Subunternehmen
- Die Mengenangaben zu den benötigten Materialien sowie
- eine Beschreibung der verwendeten Produkte mit Herstellerangaben – wenn möglich mit Typ-, Prüf- und Zulassungsnummern
- Exakt beschriebene Hausinstallationen, zum Beispiel der elektrischen Leitungen
- Außenbereich des Hauses: Garten, dessen Beleuchtung, Carport und Pflasterung. Die Art der Bepflanzung oder Einrichtung eines Gartenteichs können ebenfalls geregelt sein.
- Preisobergrenzen
Diese Detailgenauigkeit gilt übrigens auch für Häuser, die schlüsselfertig gebaut werden. Denn viele Einzelheiten – wie zum Beispiel die Wärmedämmung – lassen sich im fertig übernommenen Haus nicht mehr in Augenschein nehmen. Eventuelle Abweichungen von den Vereinbarungen würden also gar nicht auffallen. Umso wichtiger ist es, im Streitfall über die ausführliche Baubeschreibung zu verfügen.
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Vorsicht bei schwammigen Formulierungen
Bei allen Angaben müssen laut Gesetz auch die Qualitätsmerkmale der jeweiligen Produkte oder Dienstleistungen erläutert werden.
Prüfen Sie die Baubeschreibung ganz genau, denn es kommt dabei sehr stark auf Formulierungen an. Zur Veranschaulichung drei Beispiele:
- Attribute wie „erstklassig“ oder „hochwertig“ sind im streng juristischen Sinne aussagelos.
- Der Begriff „bauseits“ wird von Laien sogar häufig als Gegenteil dessen verstanden, was er eigentlich aussagt. Der Verband privater Bauherren erklärt, dass Bauherren die als "bauseits" gekennzeichnete Aufgaben selbst veranlassen, übernehmen und zusätzlich bezahlen müssen. Und nicht, wie häufig irrtümlich angenommen, die Baufirma.
- „Abweichungen von der Baubeschreibung aus wirtschaftlichen, technischen oder architektonischen Gründen werden vorbehalten und stellen keine Wertminderung dar.“ Dieser Satz führt praktisch die gesamte Baubeschreibung ad absurdum und gibt dem Bauunternehmen freie Hand, bei der Ausführung der Arbeiten im eigenen Ermessen zu handeln.
Tipp: Eine Baubeschreibung ist ein Dokument, das im Zweifel Grundlage einer juristischen Auseinandersetzung werden kann. Deshalb ist es rein sprachlich von Laien in der Regel nur schwer zu verstehen. Sämtliche Beschreibungen sollten so klar und eindeutig wie möglich sein. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte die Baubeschreibung deshalb unbedingt von einem unabhängigen Fachmann geprüft werden.
Was Sie bei bei der Bauabnahme beachten sollten
- Ein Fachmann kann auch bei der Formulierung eventueller Änderungswünsche helfen. Sie sollten zwingend schriftlich formuliert werden, zum Beispiel in einer separaten Liste, die dann dem Bauvertrag beigefügt wird. Die Liste muss datiert und sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet sein. Werden die Änderungen nicht schriftlich fixiert und es kommt später zum Streit darüber, gilt vor Gericht die ursprüngliche Baubeschreibung.
- Die Gesetzeslage zum Baurecht bringt neben der Absicherung des Bauherren aber auch Nachteile mit sich. Das betrifft zum Beispiel die Abnahme des Baus. Hier sieht das Gesetz nun eine sogenannte Abnahmefiktion vor. Demnach kann das Bauunternehmen dem Bauherren eine Frist zur Abnahme stellen. Hält dieser die Frist nicht ein oder verweigert die Abnahme, dann sieht das Gesetz die Abnahme trotzdem als erfolgt an. Hintergrund: Damit soll verhindert werden, dass die Abnahme unnötig lange hinausgezögert wird, was natürlich nicht im Sinne der Baufirmen ist. Den Bauherrn setzt es dagegen unter zeitlichen Druck.
Verbraucherschützer raten dazu, bereits während des Baus regelmäßig mit einem Sachverständigen im Rahmen von Baubegehungen vor Ort zu überprüfen, ob die Inhalte der Baubeschreibung vereinbarungsgemäß umgesetzt werden. Kontrolliert man dies erst kurz vor der Fertigstellung, sind manche mögliche Mängel am und im Haus nicht mehr zu erkennen, weil sie zum Beispiel unter Putz oder Estrich verschwunden sind.
Gute Beratung ist unverzichtbar
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