Bauherr – Rechte und Pflichten

Die Landesbauverordnungen regeln die bauordnungsrechtlichen Pflichten eines Bauherrn bzw. einer Bauherrin. Ihnen werden gemeinhin die folgenden Bauherrenpflichten zuteil:

• Bestimmung der am Bauvorhaben beteiligten Personen, wie Ingenieur, Architekt oder Handwerker
• Ernennung eines Bauleiters oder unter Umständen Sicherheits- und Gesundheitskoordinators, insofern die entsprechenden Aufgaben nicht durch den Bauherrn oder die Bauherrin selbst abgedeckt werden.
• Einholung und Einreichung relevanter Nachweise und Anträge sowie Einhaltung von Meldepflichten.
• Abnahme des Bauvorhabens und Vergütung der beschäftigten Dienstleister.
• Mitwirkungspflicht: In Bezug auf die am Bau beteiligten Gewerke hat der Bauherr bzw. die Bauherrin dafür zu sorgen, die erforderlichen Voraussetzungen zu schaffen. Hierunter fällt etwa die Bereitstellung von Lagerplatz für Material.
• Meldung der Fertigstellung: Bei Fertigstellung der Immobilie ist der Bauherr oder die Bauherrin zur Meldung an die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet. Dies muss mindestens zwei Wochen vor Beendigung des Bauvorhabens geschehen.

Ebenfalls ergeben sich bestimmte Verkehrssicherungspflichten. Die Durchführung eines Bauvorhabens gilt als Eröffnung einer Gefahrenquelle. Dass hierdurch keine Schäden aufkommen, liegt im Verantwortungsbereich des Bauherrn oder der Bauherrin. Die Übertragung dieser Versicherungspflicht auf den Bauleiter oder beschäftigten Unternehmer ist jedoch grundsätzlich möglich.

Als Bauherr bzw. Bauherrin fallen Ihnen nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte zu:

• Sie können verlangen, dass vereinbarte Fristen und Termine eingehalten werden. Andernfalls haben Sie das Recht, Schadensersatzforderungen zu stellen.
• Sie entscheiden, ob Bauvorhaben komplett durch Unternehmen umgesetzt werden oder Sie mittels Ihres Ausführungsrechts Teile in Eigenleistung vornehmen.
• Sie dürfen die Bauleistungen mit Hilfe eines Sachverständigen abnehmen und Mängel schriftlich festhalten oder die Abnahme von Bauleistungen verweigern, bis entsprechende Mängel behoben werden.
  

Der Bauherr bzw. die Bauherrin hat auf der Baustelle viel Verantwortung. Die Sicherheit der beschäftigten Personen auf der Baustelle liegt in der Zuständigkeit. Ebenso haftet er bzw. sie für alles, was sich auf der Baustelle von Beginn des Bauvorhabens bis zu dessen Fertigstellung ereignet. Darunter zählen auch Sachschäden, beispielsweise durch umstürzende Gerüste. Ab dem 1. April 2023 tritt die überarbeitete Baustellenverordnung (BaustellV) in Deutschland in Kraft, die während der Planungs- und Ausführungsphase bestimmte Maßnahmen vorschreibt, um die Sicherheit und Gesundheit auf Baustellen zu gewährleisten.

Insbesondere bei Personenschäden können schnell hohe Schadensersatzforderungen anfallen, die nicht selten in Millionenhöhe enden. Es empfiehlt sich daher dringend, bereits vor dem Start des Bauvorhabens eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen, um sich gegen mögliche Schadensfälle abzusichern. Hiermit werden alle Gefahren abgedeckt, die dem Bauvorhaben beziehungsweise den Bauarbeiten entspringen.

Eine Bauleistungsversicherung erfasst darüber hinaus alle Schäden an Baumaterial und Bauleistungen innerhalb der Bauzeit. Zumeist ist hierbei auch eine Rohbauversicherung enthalten, die Beschädigungen von gelagerten Baustoffen oder Pfusch am Bau mit abdeckt. Wenn Freunde oder Verwandte auf der Baustelle mithelfen, kann darüber hinaus eine Bauhelferversicherung sinnvoll sein.

Sollte der Bauherr bzw. die Bauherrin wechseln, etwa weil das Grundstück veräußert wird, muss sofort Meldung an die Bauaufsichtsbehörde erfolgen. Bei manchen Ämtern liegen zu diesem Zweck vorgefertigte Formulare bereit, bei anderen genügt ein formloses Schreiben. Das zuständige Bauamt weiß hier in der Regel um das beste Vorgehen.

Je nachdem, wer Ihr Bauvorhaben betreut oder umsetzt, ergeben sich hinsichtlich des Verhältnisses von Bauherr und Bauherrin zu Auftragnehmer verschiedene Konstellationen:

Wenn ein Generalunternehmer Ihr Bauvorhaben umsetzt, ist dieser für den Bau der Immobilie zuständig. Sie können Bauherr bzw. Bauherrin des Projekts bleiben und einzelne Arbeiten an Subunternehmer auslagern oder den gesamten Hausbau an den Generalunternehmer abgeben. In letzterem Fall wird der Generalunternehmer zum Bauherrn der Immobilie und verfügt über die alleinige Weisungsbefugnis über alle am Bau tätigen Unternehmen. Beim Bau mit einem Generalunternehmer muss ein Grundstück vorhanden sein und ein Architekt die Planung der Immobilie übernehmen.

Wenn Sie mit einem Bauträger bauen, ist dieser der Bauherr. In diesem Fall sind Sie in der Lage eines Käufers. Das bedeutet, dass Sie bei dem Bauprojekt weder Recht auf Mitsprache beim Ablauf haben noch weisungsberechtigt gegenüber am Bau beteiligten Unternehmen sind.

Wenn Sie ein Architektenhaus bauen, bleiben Sie Bauherr bzw. Bauherrin und behalten die Weisungsbefugnis und Entscheidungshoheit. Sie können jedoch vereinzelte Aufgaben an den Architekten abtreten, etwa die Planung der Immobilie. Der Architekt kann für Mängel bei ihm übertragenen Pflichten in Haftung genommen werden.

Arbeiten Sie mit einem Anbieter von Fertighäusern zusammen, sind Sie für die Überwachung des Baus zuständig und verantworten das Bauprojekt. Es gibt jedoch Abstufungen. Bauen Sie schlüsselfertig, führen Sie kaum Arbeit selbst durch, Eigenleistungen sind jedoch möglich. Bei einem Bausatzhaus sind Sie in größerer Verantwortung, weil Sie die meisten Arbeiten selbst ausführen werden.