Die Kernsanierung bei einem Haus ist zeit- und kostenintensiv. Wir klären, welche Maßnahmen zu einer Kernsanierung gehören, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie Sie das finanzieren können.
Eine Kernsanierung umfasst weitreichende Sanierungsmaßnahmen, bei denen ein Gebäude häufig bis auf die tragenden Strukturen wie Fundamente, Wände, Stützen und Decken zurückgebaut wird. Ziel bei einer Kernsanierung ist es, die meist alte und teils marode Bausubstanz vollständig wiederherzustellen und das Gebäude in einen neuwertigen, energieeffizienten Zustand zu versetzen. Eine Kernsanierung geht somit weit über eine Modernisierung oder gar Renovierung hinaus.
Folgende Arbeiten sind typischerweise Teil einer Kernsanierung:
Ob eine Kernsanierung sinnvoll ist, hängt maßgeblich vom baulichen Zustand des Gebäudes ab. Bei einer stark angegriffenen Bausubstanz (feuchte Wände, feuchter Keller, marodes Dach, Estrich kaputt) ist häufig ein kompletter Neuaufbau des Gebäudes erforderlich. Aber auch bei einer veralteten Hausinstallation, also Elektro- und Wasserleitungen, ist eine Kernsanierung oft sinnvoller als eine Teilrenovierung.
Gleichzeitig bietet eine Kernsanierung die Möglichkeit, die Energieeffizienz des Gebäudes durch neue Dämmung, Fenster und Heizungstechnik deutlich zu verbessern. Die Investitionskosten in die energetische Sanierung können sich durch die langfristig eingesparten Energiekosten rechnen.
Auch ein möglicher Wertzuwachs rechtfertigt die hohen Kosten für die Kernsanierung – wenn der Immobilienwert nach der Maßnahme deutlich über den Gesamtkosten liegt.
Insgesamt ist eine Kernsanierung sinnvoll, wenn durch Teilrenovierungen die Bausubstanz nicht mehr ausreichend instandgesetzt werden kann und eine Generalsanierung wirtschaftlicher ist als ein Neubau. Ob und wann das der Fall ist, kann im Einzelfall nur ein Bausachverständiger oder Gutachter für das Haus beurteilen.
Für eine Kernsanierung gibt es einen groben Ablaufplan, der – je nach Gebäudezustand und Umfang der Sanierung – leicht variiert. Auf jeden Fall ist aber eine professionelle Bauleitung ratsam, um die einzelnen Gewerke optimal zu koordinieren.
Und natürlich sollten die Maßnahmen schon im Vorfeld auf ihre energetische Tauglichkeit abgestimmt werden. Gerade bei älteren Gebäuden ist die Bauphysik nicht einfach. Neben dem bereits erwähnten Gutachter sollten Sie bei der Planung der Kernsanierung unbedingt auch einen Energieberater einschalten. Der erstellt idealerweise einen individuellen Sanierungsfahrplan, der sich bestens als zeitlicher Leitfaden für die Kernsanierung eignet. Darüber hinaus haben Sie so auch eine valide Kostenschätzung in der Hand und der Energieberater unterstützt Sie bei der Beantragung der Fördermittel.
Der optimale Ablauf einer Kernsanierung gestaltet sich typischerweise wie folgt:
Vorbereitungsphase
Rückbauphase
Rohbauphase
Ausbauphase
Abschlussphase
Was eine Kernsanierung genau kostet, hängt vom Gebäudezustand und dem Umfang der Arbeiten ab. Hier die beispielhaft aufgelisteten Kosten der Kernsanierung auf Grundlage eines Beispielhauses (Reihenendhaus / Doppelhaushälfte aus den 1980er-Jahren, ca. 75 m² Grundfläche mit Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss und einer Wohnfläche von insgesamt ca. 130 m²):
| Sanierungsmaßnahme | Menge | Einzelpreis | Gesamtpreis |
|---|---|---|---|
| » ALLGEMEIN « | |||
| Planungskosten | ca. 8.500 bis 12.000 Euro | ||
| » DACH & FASSADE « | |||
| Entkernung, Abbruch Dach, Blechteile | 100 m2 | 50 Euro/m2 | 5.000 Euro |
| Auf- und Zwischensparrendämmung, Mineralwolle und PUR-Hartschaum | 100 m2 | 130 Euro/m2 | 13.000 Euro |
| Dacheindeckung (Betonstein), Lattung | 100 m2 | 85 Euro/m2 | 8.500 Euro |
| Dachflächenfenster austauschen | 4 Stück | 2.200 Euro | 8.800 Euro |
| Klempner-/Spenglerarbeiten: Verblechungen, Einfassungen, Titanzink | pauschal | 2.500 Euro | |
| Klempner-/Spenglerarbeiten: Entwässerung horizontal, Titanzink | 15 m | 70 Euro/m | 1.050 Euro |
| Klempner-/Spenglerarbeiten: Entwässerung vertikal, Titanzink | 16 m | 60 Euro/m | 960 Euro |
| Fassadendämmung mit WDVS, Mineralwolle, 160 mm | 160 m2 | 190 Euro/m2 | 30.400 Euro |
| Außenanstrich | pauschal | 4.000 Euro | |
| Kellerdeckendämmung (PUR-Hartschaum-Platten, Vlies) | 60 m2 | 70 Euro/m2 | 4.200 Euro |
| » FENSTER & TÜREN « | |||
| neue Fenster | 20 Stück | 900 Euro/Stück | 18.000 Euro |
| neue Haustür (mit Seitenteil) | 1 Stück | 4.500 Euro/Stück | 4.500 Euro |
| Rollläden instandsetzen | 15 Stück | 250 Euro/Stück | 3.750 Euro |
| » BAD & BODEN « | |||
| Bodenfliesen fürs Bad | 15 m2 | 150 Euro/m2 | 2.250 Euro |
| Wandfliesen fürs Bad | 20 m2 | 90 Euro/m2 | 1.800 Euro |
| Sanitärausstattung (WC, Badewanne, Dusche, 2 Waschtische) | 4.500 Euro | ||
| neuer Bodenbelag (Fertigparkett, Buche) | 100 m2 | 130 Euro/m2 | 1.300 Euro |
| » HEIZUNGSERNEUERUNG « | |||
| Austausch Heizkörper, Thermostate | 9 Stück | 800 Euro/Stück | 7.200 Euro |
| Gasbrennwerttherme, Solaranlage (25 kW + 10 m2) | pauschal | 26.000 Euro | |
| Gasbrennwertkessel, Solaranlage (25 kW + 10 m2) | pauschal | 28.000 Euro | |
| Ölbrennwertkessel, Solaranlage (25 kW + 10 m2) | pauschal | 30.200 Euro | |
| Pelletheizung | pauschal | 38.000 Euro | |
| Luft-Wärmepumpe | pauschal | 40.000 Euro | |
Quelle: Baukosteninformationszentrum GmbH (BKI) / Stand: 2 . Quartal 2023 / Nettopreise
Sie wollen es noch genauer wissen? Für die Kalkulation einzelner Gewerke bei der energetischen Sanierung nutzen Sie unsere "Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten".
Die übliche Finanzierung für eine Kernsanierung läuft über einen Sanierungskredit. Dabei handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, das heißt, das Geld darf auch nur für die Sanierung einer Immobilie ausgegeben werden.
Einen Kredit für die Haus-Kernsanierung erhalten in der Regel nur Wohneigentümer. Beim Kreditantrag wird das über den Grundbuchauszug nachgewiesen. Zur Absicherung des Kredites erfolgt dann ein Eintrag ins Grundbuch.
Der Sanierungskredit hat einen großen Vorteil: In der Regel steigert die Sanierung den Wert der Immobilie. Und da das Darlehen grundbuchlich abgesichert ist, erhält der Kreditnehmer meist günstigere Zinsen als bei anderen Kreditformen.
Hier können Sie Ihr persönliches Sanierungsdarlehen berechnen.
Eine Kernsanierung erfordert neben der fachlichen Planung auch ein professionelles Finanzierungskonzept. Welche Fördermöglichkeit Sie nutzen können und worauf Sie bei einem Sanierungskredit achten sollten, darüber sprechen Sie am besten mit einem unserer Heimatexperten. Er kennt alle wichtigen Aspekte und erarbeitet gerne mit Ihnen einen passenden Finanzierungsplan.
Für eine Kernsanierung können Sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen. Dazu zählen die "Bundesförderung effiziente Gebäude/Einzelmaßnahme" (BEG EM) und die "Bundesförderung effiziente Gebäude/Wohngebäude" (BEG WG).
Zwar kommen Einzelmaßnahmen bei einer Kernsanierung so gut wie nie vor, geht es doch um die komplette Gebäudesanierung. Aber: Seit 2024 lassen sich die Förderprogramme kombinieren. Ausnahme: Eine Maßnahme darf nicht doppelt gefördert werden. Lassen Sie sich auf jeden Fall über die Fördermöglichkeiten und deren Kombinationsmöglichkeiten beraten, das spart Ihnen eine Menge Geld.
Im Folgenden listen wir alle Programme auf, die für die Kernsanierung infrage kommen:
Die bei einer Kernsanierung wohl wichtigste Fördermaßnahme liegt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Gefördert wird die Sanierung von Altbauten zum sogenannten KfW-Effizienzhaus. Die Förderung unterteilt sich in einen Kredit in Höhe von maximal 150.000 Euro mit Zinsverbilligung und einen Tilgungszuschuss, der den Darlehensbetrag reduziert. Beantragt wird die Förderung nicht direkt bei der KfW, sondern bei einem Finanzierungspartner (Bank oder Bausparkasse).
Hier finden Sie die gültigen Bestimmungen bei der Sanierung zum KfW-Effizienzhaus.
Die Förderung von Einzelmaßnahmen liegt größtenteils in der Hand des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA):
Hier finden Sie alles Wissenswerte zur BAFA-Förderung.
Alle Bedingungen bei der neuen Heizungsförderung
Darüber hinaus gibt es noch indirekte Fördermöglichkeiten bei der Altbausanierung, wie zum Beispiel für Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen oder den Einbruchschutz. Eine komplette Förder-Übersicht finden Sie in unserem Artikel "Förderung Haussanierung".
Bei einer Kernsanierung geht es um den Rückbau eines Gebäudes bis auf seine tragenden Strukturen. Dadurch soll die bestehende Gebäudekonstruktion in einen neuwertigen Zustand versetzt werden. Eine Kernsanierung geht meist mit einer energetischen Sanierung einher und durch die recht radikale Entkernung des Gebäudes weit über eine übliche Sanierung hinaus, die meist nur einzelne Gebäudeteile (Dach, Fassade) umfasst.
Die Kernsanierung eines denkmalgeschützten Hauses erfordert eine enge Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden, Fachkenntnisse und die Bereitschaft, höhere Kosten zu tragen, um die historische Bausubstanz zu erhalten. Folgende Punkte sollten Sie unbedingt beachten:
Genehmigung einholen
Jede geplante Veränderung an einem Denkmal, ob gestalterisch oder baulich, bedarf einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Ohne diese Genehmigung dürfen keine Arbeiten durchgeführt werden. Die Behörde prüft, ob die Maßnahmen mit dem Denkmalschutz vereinbar sind.
Fachliche Begleitung
Für die Kernsanierung sollten Sie nach Möglichkeit einen Sachverständigen hinzuziehen, der von der Denkmalschutzbehörde vermittelt wird. Dieser führt die Bestandsaufnahme durch, koordiniert die Planungen und stellt sicher, dass die Arbeiten denkmalgerecht ausgeführt werden.
Denkmalverträgliche Materialien und Techniken
Bei der Sanierung müssen denkmalverträgliche Materialien und Techniken zum Einsatz kommen, welche die historische Bausubstanz schonen. Moderne sind oft nicht erlaubt.
Begrenzte energetische Sanierung
Die energetische Sanierung von Denkmälern unterliegt Einschränkungen, da die äußere Erscheinung meist nicht verändert werden darf. So ist zum Beispiel eine vollständige Wärmedämmung häufig nicht möglich. Stattdessen müssen Bauherren oft auf Kompromisslösungen zurückgreifen.
Deutlich höhere Kosten
Die Sanierung eines Denkmals ist aufgrund der besonderen Anforderungen und Materialien deutlich kostenintensiver als bei einem normalen Gebäude. Die Kosten werden oft unterschätzt und lassen sich nach oben kaum begrenzen.
Die durchschnittliche Lebensdauer einzelner Gebäudeteile ist ganz unterschiedlich und abhängig von der Lage des Objekts, den verwendeten Materialien und der Bauausführung. Grob kalkuliert ist das die Lebensdauer einzelner Gebäudeteile:
Wer mehr als zehn Prozent eines Gebäudeteils saniert (zum Beispiel bei der Erneuerung der Fassade), der muss laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte energetische Vorgaben einhalten (hier finden Sie alle Informationen zur Sanierungspflicht). Noch wichtiger sind allerdings die Grenzwerte, die Sie für den Erhalt der Fördermittel einhalten müssen. Diese liegen nämlich teils sogar unter den gesetzlichen Regelungen. Klären Sie also vor der Kernsanierung genauestens, welche Kennwerte verlangt und eingehalten werden müssen.
Sie möchten eine Kernsanierung an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung durchführen und suchen nach einer passenden Finanzierungsmöglichkeit? Sie haben offene Fragen, die Sie gerne persönlich klären würden? Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit für Sie da. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
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