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Energieausweis beim Hauskauf:
Worauf Sie achten sollten

  • Bedarfs- und Verbrauchsausweis
  • Bedeutung für Käufer und Mieter
  • Kosten für den Energieausweis

Der Energieausweis informiert über die Gesamtenergieeffizienz einer Immobilie und schafft für Käufer und Mieter Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Mehr zum Pflichtdokument und den letzten Änderungen gibt's hier.

    

Warum gibt es den Energieausweis?

Der Energieausweis soll Auskunft über die Gesamtenergieeffizienz des Objektes und Impulse zur energetischen Sanierung im Gebäudebereich geben. Er ist ein wertvolles Instrument, das Transparenz und Klarheit auf dem Immobilienmarkt schafft: Käufer und Mieter haben damit die Möglichkeit, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude unkompliziert miteinander zu vergleichen.

Energiesparende Bauweisen führen zu einer Reduktion klimaschädlicher CO2-Emissionen und steigern den Wert des Gebäudes. Immer mehr Studien belegen, dass energieeffiziente Gebäude höhere Kaufpreise und höhere Mieten erzielen als unsanierte Gebäude und Wohnungen. Die Energieeffizienzklasse wird immer mehr zum Gütesiegel für Ihre vier Wände.

Der Energieausweis enthält neben Angaben zu CO2-Emissionen und – seit 2024 – zur Nutzung von erneuerbaren Energien auch Hinweise auf energetische Mängel am Gebäude und Modernisierungsempfehlungen auf, mit welchen Maßnahmen die Energiebilanz der Immobilie optimiert werden kann. 


Energieausweis: die wichtigsten Inhalte

Wichtiger Bestandteil des Energieausweises sind zwei Kennzahlen, die den jährlichen Energiebedarf des beurteilten Gebäudes für Heizung, Warmwasserbereitung, Belüftung und Kühlung in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) Nutzfläche wiedergeben. Dabei geht es zum einen um die Endenergie (also die jährlich im Gebäude benötigte Energiemenge) und zum anderen um die Primärenergie. Dieser Wert berücksichtigt neben der Endenergie auch die gesamte Energiemenge, die in der sogenannten Vorkette aufgewendet wurde, beispielsweise für die Gewinnung und Verteilung der jeweils eingesetzten Energieträger.

Dank eines einheitlichen Berechnungsverfahrens wird erkennbar, wie Ihr Heim in energetischer Hinsicht im Vergleich mit anderen Gebäuden abschneidet. Je nachdem, welche Daten im Berechnungsverfahren dabei herangezogen werden, wird zwischen zwei Formen des Energieausweises unterschieden – dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

  • Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird der Energiebedarf Ihrer Immobilie anhand von Plänen, Baubeschreibungen und Heizungsdaten berechnet. Das individuelle Nutzerverhalten wird hier nicht berücksichtigt. Der errechnete Endenergie- und Primärenergiebedarf findet sich auf Seite 2 des Energieausweises.
  • Der verbrauchsorientierte Energieausweis dokumentiert auf Seite 3 den jährlichen Primär- und Endenergieverbrauch. Er wird aus den Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren ermittelt. Das Ende des Abrechnungszeitraums darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Die Daten können also sehr viel leichter erhoben werden. Zugleich spiegeln sie immer das Verhalten des aktuellen Nutzers. Es kann gut sein, dass der derzeitige Nutzer viel mehr oder auch viel weniger Energie verbraucht als ein (neuer) Kauf- oder Mietinteressent.

Zum Vergleich der energetischen Standards von Gebäuden ist der Verbrauchsausweis also deutlich weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis.

In beiden Fällen sind die zwei Kennwerte auf einer Farbskala (von grün nach rot), ähnlich wie beim Energieeffizienzlabel auf dem Kühlschrank, eingetragen. Bei neueren Energieausweisen ist der Farbbalken in die bekannten Effizienzklassen von A+ bis H unterteilt.

Zusätzlich zu den beiden Kennwerten erhalten Sie konkrete Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, die sowohl der Umwelt als auch Ihrem Budget zugutekommen.


Was bedeuten die Effizienzklassen beim Energieausweis?

Um die Energieeffizienz von Häusern vergleichen zu können, gibt zum einen die Farbskala von grün (gute Energieeffizienz) nach rot (schlechte Energieeffizienz) einen ersten Anhaltspunkt. 

Darüber hinaus gibt es noch festgelegte Energieeffizienzklassen mit folgenden Parametern:

Energieeffizienzklasse Energieverbrauch Jährliche Energiekosten* pro Quadratmeter Wohnfläche
A + unter 30 kWh/(m2a) ca. 3 Euro
A 30 bis unter 50 kWh/(m2a) ca. 7 Euro
B 50 bis unter 75 kWh/(m2a) ca. 12 Euro
C 75 bis unter 100 kWh/(m2a) ca. 16 Euro
D 100 bis unter 130 kWh/(m2a) ca. 21 Euro
E 130 bis unter 160 kWh/(m2a) ca. 27 Euro
F 160 bis unter 200 kWh/(m2a) ca. 34 Euro
G 200 bis unter 250 kWh/(m2a) ca. 42 Euro
H über 250 kWh/(m2a) ca. 50 Euro und mehr

*bei einem angenommenen Preis von 13 Cent pro Kilowattstunde / Quelle: verbraucherzentrale.de/Verbraucherzentrale NRW e. V.

In diesem Artikel finden Sie noch mehr Infos: Energieeffizienzklassen beim Haus: Ein umfassender Leitfaden


Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: wann brauche ich was?

Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt vom Baujahr und der Anzahl der Wohnungen im Objekt ab: Unsanierte Gebäude mit ein bis vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und welche die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen, brauchen einen Bedarfsausweis. Das gilt auch für Neubauten, denn für die gibt es ja noch keine Verbrauchsdaten. Bei allen anderen Wohngebäuden haben Eigentümer die Wahl.  

Wichtig für Sie: Der bedarfsorientierte Ausweis ist wesentlich aussagekräftiger, weil zur Ermittlung der Kennziffer ausschließlich bauliche Faktoren herangezogen werden. Nur so erfahren Sie, wie es um die Energieeffizienz Ihres Eigenheims bestellt ist.


Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Das Gebäudeenergiegesetz regelt, wann ein Energieausweis vorgelegt werden muss. In den folgenden Fällen wird der Energieausweis (für Wohn- oder Nicht-Wohngebäude) definitiv benötigt:

  • wenn man ein neues Gebäude errichtet
  • wenn man an seiner Immobilie größere Sanierungen oder Erweiterungen vornimmt und dabei den Energiebedarf neu berechnet
  • wenn man sein Gebäude verkauft;
  • wenn in einem Gebäude ein Mieterwechsel ansteht

Liegt der Ausweis bereits vor, wenn die Immobilie kommerziell annonciert wird, dann muss die Anzeige wichtige Angaben aus dem Ausweis beinhalten. Spätestens bei der Besichtigung haben Interessenten einen Anspruch darauf, das vollständige Dokument zu sehen. 

Es gibt auch Ausnahmen: Denkmalgeschützte Gebäude, Ferienhäuser, die nicht regelmäßig geheizt oder gekühlt werden und Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind von der Ausweispflicht befreit. Auch wer selbst im Haus wohnt, braucht keinen Energieausweis. Und Vermieter müssen sich erst beim Mieterwechsel kümmern. 


Wer erstellt den Energieausweis und was kostet dieser?

Energieausweis Einfamilienhaus
Vergleichen Sie die Kosten für einen Energieausweis bei mehreren Anbietern. (Quelle: dena)

Das Verfahren zur Erlangung eines Energieausweises ist denkbar einfach: Der
Hauseigentümer beauftragt einen zugelassenen Aussteller für Energieausweise.
Nach dem Gebäudeenergiegesetz dürfen nur Personen mit besonderen Aus- und Weiterbildungen und Berufserfahrung wie beispielsweise Ingenieure oder
Architekten Energieausweise ausstellen. Interessierte Gebäudeeigentümer können über die Website energie-effizienz-experten.de die entsprechenden Fachleute in Ihrer Region suchen und finden.

Die Kosten für den Energieausweis sind nicht festgelegt und werden durch den Aussteller und den Eigentümer entsprechend dem Aufwand für das Gebäude vereinbart. Wichtig ist, dass der Betrag im Vorfeld schriftlich festgelegt wird!

Nach Angaben der gemeinnützigen Beratungsorganisation co2online können die Kosten bei einem Einfamilien- oder Zweifamilienhaus wie folgt aussehen:

  • für einen Verbrauchsausweis circa 50 bis 100 Euro
  • für einen Bedarfsausweis online bestellt circa 100 Euro, mit Datenaufnahme vor Ort circa 300 bis 500 Euro

Tipp: Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Einheiten, die 1977 oder später erbaut wurden, wurde bereits beim Bauantrag ein Wärmeschutznachweis erstellt und geprüft. Dieser kann von einem Sachverständigen "umgeschrieben" werden, ein neuer Bedarfsausweis muss somit nicht berechnet werden. Das spart Kosten. Sprechen Sie mit einem Experten.

Modernisierungsmaßnahmen finanzieren

Aus dem Energieausweis ergeben sich erforderliche Maßnahmen am Gebäude. Sie wollen die Fassade und das Dach dämmen, neue Fenster oder eine neue Heizung einbauen? Profitieren Sie bei der Finanzierung von unserem günstigen Modernisierungskredit. Außerdem fördert der Staat die energetische Sanierung vielfältig – übrigens auch die Kosten der Energieberatung selbst.  

Sprechen Sie mit unseren Heimatexperten. Sie kennen die verschiedenen Fördermöglichkeiten und entwickeln mit Ihnen zusammen ein passendes Finanzierungskonzept.  

Lassen Sie sich zum Thema Modernisieren & Förderung beraten – Ihr Heimatexperte vor Ort freut sich auf Sie.

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Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Nach der Ausstellung ist der Energieausweis zehn Jahre lang gültig. Wenn im Zuge einer Sanierung – beispielsweise einer Fassadendämmung – detaillierte Berechnungen zum Energiebedarf erfolgen, muss der Ausweis erneuert werden. Übrigens: Ein Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude erstellt, auch bei Mehrfamilienhäusern.


Die wichtigsten Fragen & Antworten zum Energieausweis

Gebäudepass oder Energieausweis: Was ist der Unterschied?

Die beiden Begriffe Gebäudepass und Energieausweis sorgen häufig für Verwirrung. Ein Gebäudepass, der Auskunft über sämtliche Bauteile und Eigenschaften eines Gebäudes gibt, wird seit Jahren diskutiert. Bislang gibt es jedoch dafür kein einheitliches Format und erst recht keine gesetzliche Pflicht. Der Energieausweis hingegen ist bereits seit 2002 ein wichtiger Nachweis der Energieeffizienz von Häusern. Der Energieausweis bringt Transparenz in den Immobilienmarkt. Ähnlich wie bei Elektrogeräten können Käufer und Mieter Gebäude mit Hilfe dieses Dokuments in energetischer Hinsicht vergleichen. Auf einer Farbskala ist auf einen Blick erkennbar, wie viel Energie ein Haus im Vergleich zu anderen Gebäuden tatsächlich benötigt.

Gibt es Unterschiede bei Energieausweisen für Wohn- und Nichtwohngebäude?

Eigentümer von Nichtwohngebäuden brauchen für die Neuvermietung, die Verpachtung oder den Verkauf einen Energieausweis. Die zwei größten Unterschiede im Vergleich mit Wohnimmobilien sind:

  • Bei der Berechnung der Energiekennzahlen wird auch die Beleuchtung berücksichtigt.
  • In behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr und mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche sowie in privaten Gebäuden mit viel Publikum und mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche muss der Energieausweis ausgehängt werden. 

Seit wann ist der Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis wurde 2002 zunächst für Neubauten eingeführt und schrittweise weiter entwickelt. Seit dem 1. Juli 2009 ist er Pflicht für alle Gebäude in Deutschland. 

Welche Daten beinhaltet der Energieausweis?

Im Falle von Wohngebäuden steht im Energiepass unter anderem Folgendes: Gebäudeangaben (Typ, Baujahr, Adresse), berechneter Endenergie- und Primärenergiebedarf oder -verbrauch, CO2-Emissionen, Modernisierungsempfehlungen

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Können Sie als Eigentümer einer Immobilie bei der Vermietung oder dem Verkauf keinen Energieausweis vorlegen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Das kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Gleiches gilt auch, wenn der vorgelegte Energieausweis nicht rechtsgültig ist, also die Angaben nicht vollständig oder fehlerhaft sind.

Brauche ich einen Energieausweis für meine Baufinanzierung?

Für eine Baufinanzierung benötigen Sie in der Regel einen Energieausweis. Der Energieausweis ermöglicht es, die Energieeffizienz eines Gebäudes vergleichbar zu machen und zu beurteilen. Zu einer Baufinanzierung gehört auch immer eine Ermittlung des Immobilienwertes. Die Energie-Kennwerte fließen in diese Immobilienbewertung mit ein. Daher ist der Energieausweis ein wichtiger Faktor beim Immobilienkauf und damit auch für die Baufinanzierung.

Allerdings kommt es häufig vor, dass beim Einreichen der Unterlagen für die Baufinanzierung der Energieausweis veraltet oder unvollständig ist. Das verzögert den Antragsprozess und damit auch die Auszahlung des Kredites. Bei der Antragstellung sollten Sie also auf einen aktuellen, gültigen Energieausweis achten.

Einen rechtlich anerkannten Bedarfs- oder Verbrauchsausweis können Sie auch bequem online erstellen, zum Beispiel über den Energieausweis-Service von wohnglueck.de.

     

Gute Beratung ist unverzichtbar

Wie sieht es mit der Finanzierung Ihres Sanierungsvorhabens aus? Unser Heimatexperte vor Ort ist jederzeit für Sie da und berät Sie gerne zu Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.


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