Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland? Bleibt es beim Preisrückgang? Oder pendeln sich die Preise langsam ein? Hier finden Sie aktuelle Studien, Nachrichten und Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung.
Lesen Sie hier die wichtigsten aktuellen Nachrichten, Studien und Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung in Deutschland.
540.769 Euro kostete laut dem Index EPX mean der Immobilien-Transaktionsplattform Europace ein neu gebautes Haus (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 450 m² Grundstück) im Oktober 2023 im Durchschnitt.
Bei Bestandshäusern (Baujahr 1983, ca. 120 m² Wohnfläche ca. 425 m² Grundstück) lag der Kaufpreis-Mittelwert bei 350.488 Euro, bei Eigentumswohnungen (Baujahr 1985, ca. 83 m² Wohnfläche) waren es 266.246 Euro.
Damit bewegen sich alle drei Immobilientypen mehr oder weniger auf dem Preisniveau des Vormonats. Einzige Änderung: Erstmals gaben auch die bis dato immer leicht gestiegenen Kaufpreise für Neubauhäuser nach. Im September 2023 lag der mittlere Kaufpreis in diesem Segment noch bei 543.366 Euro.
Hinweis zur Grafik: Zum Anzeigen einzelner Werte fahren Sie bitte mit der Maus über die Linien.
Kaufpreise: Mittelwerte in Euro
November 2023: Knapp drei Prozent – das ist nach einem Bericht des Handelsblattes der für 2024 prognostizierte Preisrückgang am deutschen Immobilienmarkt. Die Wirtschafts- und Finanzzeitung bezieht sich dabei auf eine Befragung der Nachrichtenagentur Reuters, die vierteljährlich 14 Experten um eine Analyse des Immobilienmarktes bittet.
Die Gründe für die wohl auch 2024 sinkenden Immobilienpreise sind vor allem der Anstieg der Bauzinsen und die hohen Baupreise. Beides hätte, so ein im Reuters-Bericht zitierter Experte, bereits 2023 etwa die Hälfte aller potenziellen Käufer vom Wohnungsmarkt verdrängt. Für dieses Jahr erwarten die befragten Immobilienprofis einen Rückgang der Kaufpreise um 8 Prozent.
November 2023: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben im dritten Quartal 2023 teilweise deutlich nachgegeben. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt von ECONtribute und IfW Kiel; der GREIX wertet die tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen wissenschaftlichen Standards aus.
Verglichen mit dem Vorquartal (2/2023), gehen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent zurück. Die Preise für Einfamilienhäuser sinken um 3,2 Prozent, die für Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent. Gleichzeitig ist die Anzahl verkaufter Immobilien deutlich gesunken. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (3/2022) fanden in allen Marktsegmenten rund ein Drittel weniger Verkäufe statt. Gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019, 2020 und 2021 liegt der Einbruch sogar bei bis zu 50 Prozent.
Oktober 2023: Obwohl sich das Kaufangebot stark erhöht hat, bewegen sich die Angebotspreise kaum. Das ist das Ergebnis einer Studie der Immobilienplattform www.immobilienscout24.de. Dass die Preise trotz des höheren Angebotes nicht nachgeben sondern sich eher seitwärts bewegen, werten die Immoscout-Analysten als Zeichen für eine Preisstabilisierung.
Einerseits bleiben die Angebotspreise teils deutlich unter den Vorjahreswerten und die Preisentwicklung liegt im dritten Quartal 2023 nur zwischen 0,1 und 0,3 Prozent im Plus. Andererseits steigt die Immobilien-Nachfrage bundesweit an. Daher ist laut Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, „davon auszugehen, dass die Preise weiterhin leicht in beide Richtungen schwanken werden. Einen signifikanten Preisrutsch erwarte ich allerdings nicht, da der Bedarf an Wohnraum wächst und zu wenig gebaut wird“.
| Immobilienpreise in Deutschland im 3. Quartal 2023: Entwicklung und Angebotspreise | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreisentwicklung in Prozent | Eigentumswohnung Bestand | Eigentumswohnung Neubau | Haus Bestand | Haus Neubau |
| Deutschland | + 0,3 | + 0,3 | + 0,2 | + 0,2 |
| Berlin | + 0,2 | + 0,2 | + 0,1 | + 0,1 |
| Düsseldorf | + 0,2 | + 0,2 | + 0,1 | + 0,1 |
| Frankfurt am Main | + 0,1 | + 0,1 | + 0,1 | + 0,1 |
| Hamburg | + 0,2 | + 0,1 | + 0,1 | + 0,1 |
| Köln | + 0,2 | + 0,2 | + 0,1 | + 0,1 |
| München | + 0,2 | + 0,1 | + 0,1 | + 0,1 |
| Stuttgart | + 0,2 | + 0,1 | + 0,1 | + 0,1 |
| Angebotspreise in Euro pro m2 | ||||
| Deutschland | 2.575 | 4.075 | 2.986 | 3.690 |
| Berlin | 4.613 | 6.186 | 4.822 | 5.853 |
| Düsseldorf | 4.281 | 6.549 | 5.528 | 6.099 |
| Frankfurt am Main | 4.984 | 6.389 | 5.744 | 6.963 |
| Hamburg | 5.099 | 6.488 | 5.710 | 6.718 |
| Köln | 4.080 | 5.795 | 5.498 | 6.778 |
| München | 7.978 | 10.586 | 8.577 | 10.274 |
| Stuttgart | 4.810 | 6.897 | 6.277 | 7.578 |
September 2023: Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sind die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Dies war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 Prozent günstiger. Ausschlaggebend für den Rückgang waren nach Meinung der Statistiker die gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation.
Juli 2023: Die Preise für Wohneigentum werden 2023 um rund sechs Prozent sinken, bleiben damit aber auf hohem Niveau. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Bundesverbandes Volks- und Raiffeisenbanken (BVR). Laut BVR-Studie stiegen die Immobilienpreise in den Städten von 2010 bis 2022 relativ zum Einkommen um 50 Prozent, in den Kreisen um gut ein Drittel. In den sechs größten Städten betrug der Anstieg knapp 150 Prozent.
Juli 2023: Nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung erwartet die DZ Bank in diesem Jahr auf dem deutschen Immobilienmarkt einen Preisrückgang zwischen vier und sechs Prozent. Grund dafür sind vor allem die schlechteren Finanzierungsbedingungen und die Unsicherheiten bei zukünftigen Investitionen in die energetisch Sanierung älterer Immobilien.
Juni 2023: Forscher der Universität Bonn haben mit dem German Real Estate Index (GREIX) eine neue Immobilienpreisdatenbank angelegt. Sie wollen damit laut eigener Aussage die "Transparenz über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland erhöhen". Der GREIX umfasst bisher die Preisentwicklung von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in 18 deutschen Städten. Die Daten sind frei zugänglich und lassen sich bis auf Stadtteilebene herunterbrechen.
Deutsche Großstädte: 2010 bis 2023
Mai 2023: Ein Vergleich der Immobilienplattform immowelt zeigt, dass die Preise von Bestandswohnungen in ausgewählten deutschen Mittelstädten bis zu 15 Prozent günstiger sind als noch vor einem Jahr. Demnach sanken in 51 von 54 untersuchten Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern die Angebotspreise von Wohnungen innerhalb eines Jahres, in elf Städten sogar um mindestens zehn Prozent. Die mit einem Minus von 15 Prozent stärksten Preisrückgänge verzeichneten Bestandswohnungen in Bayreuth, Lüdenscheid, Lüneburg und Schwerin.
April 2023: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) wurde im Februar 2023 der Bau von 22.300 Wohnungen genehmigt. Das waren 5.800 Baugenehmigungen und damit 20,6 Prozent weniger als im Februar des Vorjahres. Damit ist die Zahl der Baugenehmigungen seit Mai 2022 jeden Monat zurückgegangen, seit Oktober 2022 betrug der Rückgang sogar jeweils mehr als 10 Prozent. Den Grund dafür sehen die Statistiker vor allem bei den hohen Kosten für Baumaterialien und den steigenden Bauzinsen. Da gleichzeitig auch die Mietpreise kontinuierlich steigen, erwarten Experten einen sich verstärkenden Druck auf den Immobilienmarkt und damit einen Stopp des Rückgangs der Kaufpreise.
April 2023: Nach Jahrzehnten des Anstiegs und einem Rückgang im letzten Jahr scheinen sich die Immobilienpreise – jedenfalls im Segment der Bestandswohnungen – jetzt einzupendeln. Das jedenfalls ist das Fazit der 9. Ausgabe des Preiskompass der Online-Plattform immowelt.de (PDF). Danach haben sich zwischen Dezember 2022 und März 2023 die Angebotspreise von Bestandswohnungen nur noch in acht von 14 untersuchten Großstädten verändert.
In vier Städten sind die Kaufpreise leicht gesunken, in weiteren vier etwas gestiegen und in den übrigen sechs Städten ist das Preisniveau stabil geblieben (siehe Tabelle). Als Gründe für die Stabilisierung nennen die Experten die sich ebenfalls einpendelnden Bauzinsen sowie die deutliche Zunahme des Angebots auf dem freien Markt.
Kaufpreisentwicklung Bestandswohnungen Q1/23
| Stadt | Preis pro m2 | Anstieg/Rückgang |
|---|---|---|
| Berlin | 5.150 Euro | + 2 % |
| Bremen | 3.081 Euro | - 2 % |
| Dresden | 2.718 Euro | 0 % |
| Düsseldorf | 4.779 Euro | - 2 % |
| Essen | 2.781 Euro | + 5 % |
| Frankfurt | 5.934 Euro | 0 % |
| Hamburg | 6.404 Euro | 0 % |
| Hannover | 3.562 Euro | 0 % |
| Köln | 5.123 Euro | 0 % |
| Leipzig | 2.571 Euro | + 1 % |
| München | 8.778 Euro | 0 % |
| Nürnberg | 3.771 Euro | 0 % |
| Stuttgart | 5.155 Euro | - 2 % |
März 2023: Im Jahr 2022 wurde in Deutschland der Bau von 354.400 Wohnungen genehmigt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren das 6,9 Prozent oder 26.300 Wohnungen weniger als 2021. Damals wurde mit 380.914 Baugenehmigungen der höchste Wert seit 1999 erreicht. Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (347.300 Wohnungen). Zum Rückgang der Bauvorhaben dürften vor allem die hohen Baupreise und der Anstieg der Zinsen beigetragen haben. Da das angestrebte Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen verfehlt wurde, wird nach Meinung vieler Experten der Druck auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise weiterhin zunehmen.
Februar 2023: Wohnimmobilien waren nach dem aktuellen Immobilien-Monatsbericht der Bundesbank im Jahresmittel 2022 überbewertet. Zwar waren die Preise für Wohnimmobilien in der zweiten Jahreshälfte 2022 leicht rückläufig. Allerdings glich dies den sehr kräftigen Anstieg zu Jahresbeginn 2022 nur ansatzweise aus.
Nach Schätzungen der Bundesbank lagen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Kerndaten realistisch wäre. Das Fazit der Bundesbanker: "Alle Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahrelange Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt vorüber ist."
Januar 2023: Zum Jahresende 2022 verzeichnet der Hauspreisindex EPX der Transaktionsplattform Europace weiter rückläufige Werte. So fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Dezember im Vorjahresvergleich um 4,24 Prozent, Bestandshäuser verbilligten sich innerhalb des letzten Jahres um 3,3 Prozent. Nur die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser blieben weitgehend gleich.
Dezember 2022: Nach einer Studie von Allianz Research stiegen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2015 um 50 Prozent, während die Bezahlbarkeit von Wohnraum gleichzeitig um 30 Prozent abnahm. Dieses Bild hat sich jedoch gedreht. Für die kommenden Jahre prognostiziert die Studie einen Preisrückgang von rund acht Prozent bis zum Jahr 2024. Der fällt damit deutlich stärker aus als in anderen europäischen Ländern wie zum Beispiel Spanien oder Italien (minus 3 Prozent).
Dezember 2022: Laut einer Studie der DZ Bank werden die Kaufpreise für Wohnimmobilien 2023 im Jahresdurchschnitt voraussichtlich um vier bis sechs Prozent fallen.
Dezember 2022: Während die Nachfrage für Bestandsimmobilien steigt, werden Neubauten kaum noch finanziert. „Die Menschen spüren die Risiken durch die unsichere wirtschaftliche Lage und die Inflation und kaufen lieber bereits bestehende Immobilien“, sagt Schwäbisch Hall-Vorstandschef Reinhard Klein. Insgesamt rechne er lediglich mit leicht sinkenden Preisen.
November 2022: Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) beobachtete eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt. Danach stand der vdp-Index im November 2022 bei 192,8 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und verzeichnete damit den ersten Rückgang seit 2011.
Der Index basiert auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. "Nachdem die Preise für Wohnimmobilien mehr als zwölf Jahre lang gestiegen sind, sind sie nun erstmals wieder leicht gefallen – der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist somit zu Ende", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Oktober 2022: Die Schweizer Großbank UBS untersuchte in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ insgesamt 25 Städte weltweit auf das Risiko einer Preisblase auf dem Immobiliensektor. Mit Frankfurt (Platz 2) und München (Platz 4) befinden sich auch zwei deutsche Metropolen auf dem Index.
"In beiden deutschen Städten", so der Bericht der UBS, "haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nominal mehr als verdoppelt." Allerdings kühlte sich das Wachstum zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 deutlich ab. Das Fazit der Banker: "Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und schwachen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten für 2023 dürfte die überzogene Hochstimmung am Markt beenden."
Oktober 2022: Gemessen an den tatsächlichen Verkäufen überschritt der Umsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt im letzten Jahr erstmals die Grenze von 300 Miliarden Euro. Das geht aus der aktuellen aktuellen Immobilienmarktanalyse IMA® des GEWOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH hervor.
Danach verzeichneten die Analysten 2021 bundesweit rund 936.600 Kauffälle mit einem Umsatzvolumen von 337 Milliarden Euro. Für 2022 prognostiziert das Institut allerdings weniger Transaktionen und einen sinkenden Geldumsatz. Ein flächendeckender Preisrückgang oder gar ein Preisverfall sei zwar nicht erkennbar. Regional und in bestimmten Lagen und Teilmärkten – etwa bei unsanierten Bestandsimmobilien – schließen die Experten aber auch Preisrückgänge nicht aus.
Den stärksten Umsatzrückgang erwartet GEWOS in 2022 im Segment der Mehrfamilienhäuser (- 15,1 Prozent), gefolgt vom Teilmarkt für Eigentumswohnungen (- 5,2 % Prozent). Bei Eigenheimen werden die Umsätze im laufenden Jahr voraussichtlich um 2 Prozent sinken. Das wären dann die ersten Umsatzrückgänge am deutschen Immobilienmarkt seit der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009.
September 2022: "Die Nachfrage ist auf dem Vor-Corona-Niveau angekommen." Das ist ein Fazit der aktuellen WohnBarometers von Immoscout24. Demnach stabilisiert sich die Nachfrage nach Kaufimmobilien, nach deutlichen Preiskorrekturen im Vorquartal steigen vor allem die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen im dritten Quartal wieder moderat an. Ebenfalls ein wichtiger Trend: Die Nachfrage verschiebt sich weiter von Kauf- in Richtung Mietmarkt. Als Folge davon erwarten die Immoscout-Analysten, "dass sich die Mietpreise in den kommenden Monaten deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln werden.“
September 2022: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind laut Statistischem Bundesamt im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Damit lag die Verteuerung der Immobilienpreise zum fünften Mal in Folge über 10 Prozent. Den größten Preisanstieg gab es dabei in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen (Ein- und Zweifamilienhäuser + 13,6 Prozent, Eigentumswohnungen + 11,7 Prozent).
Für potentielle Bauherren gibt es aber auch einen kleinen Lichtblick. Im 3. Quartal 2021 erreichte die Veränderungsrate mit 12,8 Prozent den Spitzenwert, seitdem verlangsamt sich die Preissteigerung.
September 2022: Immobilien mit einem geringen Energieverbrauch erzielen durchschnittlich 22 Prozent höhere Verkaufspreise als Vergleichsobjekte mit schlechter Gebäudehülle. In der Spitze können es sogar bis zu 35 Prozent sein. Das ist das Ergebnis der Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG). Immobilienkäufer, so ein Fazit der Studie, verschieben ihren Fokus, was die Entscheidungskriterien bei einem Kauf angeht, vermehrt auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Demnach läge die Nachfragesteigerung bei gut gedämmten Immobilien bei einen Plus von 47 Prozent, bei Eigentumswohnung seien es sogar 67 Prozent.
August 2022: Laut eines Artikels im Handelsblatt hat die Trendwende bei den Immobilienpreisen bereits eingesetzt. Demnach hätten sich Häuser und Wohnungen im ersten Halbjahr 2022 bundesweit um elf Prozent verteuert. Diese Steigerung beruht aber vor allem auf den starken Zahlen im ersten Quartal. Dagegen ergibt sich bei einem Vergleich der zweiten Quartale 2021 und 2022 sogar ein Minus von knapp einem Prozent.
Der Artikel betont auch das gewachsene Bewusstsein vieler Käufer in Bezug auf die energetische Ausstattung eines Gebäudes. Denn die Umweltauflagen und Energiekosten würden immer teurer und hätten daher Folgen für das Preisgefüge.
Sinken die Immobilienpreise 2024 weiter? Stagnieren sie? Pendeln sie sich ein? Oliver Adler, Produktmanager der Bausparkasse Schwäbisch Hall, ist seit Jahrzehnten im Baufinanzierungsgeschäft tätig. Er und sein Expertenteam beobachten die Entwicklungen am Immobilienmarkt genau. Die aktuell wichtigsten Fragen über Immobilienpreise hat er hier beantwortet:
Platzt in Deutschland gerade eine Immobilienblase?
Oliver Adler: "Wenn man die Bundesbank zitiert, dann haben wir keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland. Denn vier Argumente sprechen dagegen:
Inflation, teure Immobilien und hohe Zinsen: Wie lässt sich der Traum vom Haus trotz der widrigen Umstände noch realisieren?
Adler: "Ich glaube, dass sich 2024 für Immobilieninteressenten Kaufgelegenheiten ergeben, wenn man entsprechenden Zeitaufwand in Suche, Planung und Verhandlung investiert. Dieser Zeitaufwand lohnt sich: Derjenige, der jetzt eine Immobilie will und sie sich auch leisten kann, ist in einer deutlich besseren Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer als in den vergangenen Jahren.
Hinzu kommt, dass sich die Immobilienpreise weiterhin nach unten entwickeln werden. Ich vermute allerdings, dass der Preisrückgang bei Einfamilienhäusern geringer ausfallen wird, als bei anderen Immobilien.
Entscheidend für alle Suchenden wird sein, das richtige Momentum auf dem Immobilienmarkt zu erwischen und gleichzeitig im schwankenden Zinsmarkt einen guten Zeitpunkt zu nutzen, bei dem man 0,2 oder 0,3 Prozent weniger Zinsen bezahlen muss. Ein solches Zinstal kann insgesamt mehrere tausend Euro weniger Zinskosten über die gesamte Laufzeit ausmachen."
Stichwort Bauzinsen: Einige Experten rechnen 2024 mit einer Entwicklung in Richtung 5 Prozent – bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Wie realistisch sind diese Prognosen?
Adler: "Es ist definitiv nicht auszuschließen, dass es durch die Zinserhöhungen der EZB und der noch nicht abzusehenden weiteren Entwicklung der Inflation bei den Bauzinsen in Richtung 5 Prozent gehen kann. Derzeit liegen wir aber rund um 4,5 Prozent. Heißt aber auch umgekehrt: Wir haben das Schlimmste bereits hinter uns, denn eine nochmalige Vervierfachung wie im vergangenen Jahr halte ich für ausgeschlossen. Wir werden dennoch Schwankungen sehen und die sollten Immobiliensuchende in ihrer Kaufentscheidung nutzen."
Welche Ratschläge können Sie Immobiliensuchenden noch geben?
Adler: "Grundlage ist weiterhin eine solide Finanzierungsplanung. Es ist wichtig, frühzeitig mit einem Berater das Gespräch zu suchen und die finanziellen Möglichkeiten für einen Kredit festzulegen. Dort ist zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Die Faustregel besagt, 20 Prozent bezogen auf die Gesamtkosten ist eine gute Basis. Klären kann man auch, welche Eigenleistungen beim Neubau oder Umbau der Gebrauchtimmobilie man selbst realistisch einbringen kann.
An den Finanzierungsplan sollte man mit Ruhe und Augenmaß herangehen. Welche Ein- und Ausgaben fallen pro Monat an? Was ist monatlich an Rate leistbar, und zwar so, dass einen die Rate nicht finanziell einschnürt und die Lebensqualität darunter leidet. Auch was Sondertilgungen angeht, sollte man im Vorfeld klären, welche realistischen Möglichkeiten es gibt und wie sie nachhaltig leistbar sind.
Außerdem sollte man sich unbedingt nach den Möglichkeiten der staatlichen Förderungen erkundigen. Denn: Neben den Klassikern wie KfW oder Bafa gibt es auf Länder- und kommunaler Ebene häufig attraktive Förderungen.
Generell rate ich dazu, den Immobilienmarkt zu beobachten. Gerade bei Gebrauchtimmobilien rechne ich mit guten Gelegenheiten. Insbesondere bei Bestandsimmobilien lohnt es sich, zu verhandeln. Und: Gute Gelegenheiten für vergleichsweise günstige Kreditkonditionen bietet auch das Auf und Ab am Zinsmarkt."
Wie sieht es bei Neubauten aus?
Adler: "Die Auftragsbücher der Bauträger sind nicht mehr so voll wie in den vergangenen Monaten. Materialengpässe und Lieferschwierigkeiten haben abgenommen. Überteuerte oder nur kurzfristig geltende Angebote sind eher die Ausnahme. Und wer ohne Zeitdruck anfragt, kann seine Verhandlungsposition gegenüber Bauunternehmen oder Bauträger verbessern."
Der Hauspreis-Indes EPX basiert auf den Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen der unabhängigen Plattform Europace. Seit dem Jahr 2005 (= Index 100) stiegen die Immobilienpreise bis auf wenige Ausnahmen stetig an.
Den absoluten Höhepunkt verzeichnete der Gesamtindex im Juni 2022 mit einem Indexwert von 224,87. Seitdem sind die zugrunde liegenden Immobilienpreise und damit auch der Index leicht rückläufig. Nur bei neu gebauten Häusern setzt sich der Preisanstieg allerdings fort und auch die anderen Segmente haben sich im Frühjahr 2023 stabilisiert.
Lesen Sie dazu auch unseren Artikel über "Baukosten: Wie viel kostet ein Hausbau?".
Das stärkste Argument für weiter steigende Preise sehen viele Experten in der Angebotsknappheit. Gerade auf dem Wohnungsmarkt ist die Nachfrage um einiges größer als das Angebot, was sich auch weiterhin durch hohe Miet- und Kaufpreise für Eigentumswohnungen bemerkbar macht.
Zwar ergibt sich dadurch auch eine Verlagerung vom Käufer- zum Mietermarkt. Doch das kann wiederum auch positive Effekte nach sich ziehen. Denn eine verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen verbessert die Aussicht auf höhere Mietrenditen. Das könnte zu mehr Investitionen in Neubau führen und erhöht die Chance, dass mittelfristig mehr Angebot geschaffen wird.
Seit 2009 kannten die Immobilienpreise für ihren Weg nur eine Richtung: steil nach oben. Das ist nun vorbei – und dafür sind vor allem drei Faktoren verantwortlich. Zum einen wären da die steigenden Bauzinsen, die den Traum vom Eigenheim häufig um mehrere zehntausend Euro teuer machen. Dann die – aufgrund von unterbrochenen Lieferketten, des Ukraine-Krieges und den (Nach-)Wirkungen der Corona-Panemie – stetig steigenden Baukosten.
Dazu kommen noch die Inflation und steigende Energiepreise, sodass die Zahl der potenziellen Interessenten immer kleiner wird. Ob das zu einem Crash auf dem Immobilienmarkt führt? Zumindest die hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre wird es so wohl in der Zukunft nicht mehr geben.
Immobilienpreise hängen von sehr vielen Faktoren ab. Sogar innerhalb eines Viertels oder einer Straße können einzelne Immobilien ganz unterschiedliche Preise erzielen. Mit unserem Immobilienwert-Rechner erhalten Sie in wenigen Minuten adressgenau eine Einschätzung des zu erzielenden Immobilienpreises:
Wichtig bei der Analyse der Faktoren, die auf die Immobilienpreise einwirken, ist die Unterscheidung zwischen "Hauspreisen," "Grundstückspreisen" und "Wohnungspreisen".
Zwar hängen diese miteinander eng zusammen und beeinflussen sich in Teilen auch gegenseitig. Trotzdem gibt es auch deutliche Unterschiede, was die Immobilienpreise in diesen drei Segmenten betrifft.
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Destatis) misst die durchschnittliche Preisentwicklung für Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser. Dazu zählen sowohl neu erstellte als auch bestehende Wohnimmobilien. Demnach haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2020 bundesweit um rund 65 Prozent verteuert. Allerdings unterscheidet sich die Entwicklung der Immobilienpreise je nach Region sehr stark. Schaut man auf den Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Kreistypen so fällt auf, das vor allem die Großstädte und die dazugehörigen Speckgürtel die höchsten Preissteigerungen verzeichnen. So waren im vierten Quartal 2021 in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) Ein- und Zweifamilienhäuser 12,8 Prozent teurer als im Vorjahresquartal.
Stadt oder Land? Als Folge der Preissteigerungen in der Stadt treibt es immer mehr potenzielle Hauskäufer aufs Land. Logische Konsequenz: In dichter besiedelten ländlichen Kreisen erhöhten sich laut Destatis die Hauspreise um 14,5 Prozent (4. Quartal 2020 zu 2021). Und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in dieser Zeit gar um 15,9 Prozent. Das zeigen auch die Zahlen von bulwiengesa, einem der größten unabhängigen Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland (siehe Grafik).
Durchschnitt 2022
Beim Bauland gibt es eine einfache Faustregel: Je größer die Gemeinde, desto höher die Grundstückspreise. 224,92 Euro betrug 2021 im Durchschnitt der Preis für baureifes Land. Doch die regionalen Unterschiede sind auch hier enorm.
| Gemeindegröße | Durchschnittspreis in Euro/m2 |
|---|---|
| unter 2.000 Einwohner | 76,42 |
| 2.000 bis unter 5.000 Einwohner | 131,42 |
| 5.000 bis unter 10.000 Einwohner | 146,76 |
| 10.000 bis unter 20.000 Einwohner | 167,31 |
| 20.000 bis unter 50.000 Einwohner | 217,55 |
| 50.000 bis unter 100.000 Einwohner | 258,95 |
| 100.000 bis unter 200.000 Einwohner | 445,88 |
| 200.000 bis unter 500.000 Einwohner | 507,52 |
| 500.000 und mehr Einwohner | 1.611,23 |
| Bundesdurchschnitt | 224,92 |
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)
Kaum zu glauben, dass die Preise für baureifes Land in der jüngeren Vergangenheit einmal stagnierten. Zwischen 2008 (126,58 Euro pro Quadratmeter) und 2009 (122,05 Euro pro Quadratmeter) gab es sogar einen leichen Preisrückgang.
Die Zeiten sind vorbei. Mit 236,02 Euro pro Quadratmeter im Bundesdurchschnitt erreichten die Baulandpreise 2022 einen neuen Rekordwert. Damit haben sich die Baulandpreise in den letzten 20 Jahren nahezu verdreifacht.
Eine Entwicklung, die viele Grundstücksbesitzer zu Spekulationen verleitet. Warum jetzt schon verkaufen, wenn die Grundstückspreise weiter steigen? Im Zuge der reformierten Grundsteuer soll das nun durch die sogenannte Grundsteuer C verhindert werden. Sie erlaubt es den Kommunen, bei Nichtbebauung eines Grundstücks einen höheren Hebesatz festzulegen.
400.000 – das ist die vielzitierte Zahl der von der Bundesregierung geplanten jährlichen Fertigstellungen im Wohnungsbau. Ein Ziel, das in weite Ferne gerückt ist. Denn im Jahr 2022 wurden in Deutschland gerade mal 354.400 neue Wohnungen genehmigt und damit 26.300 Wohnungen weniger als im Jahr 2021. Damals wurde mit 380.914 Baugenehmigungen der höchste Wert seit dem Jahr 1999 erreicht. Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (347.300 Wohnungen).
Fehlende Grundstücke und vor allem der rasante Anstieg der Baupreise sind die Hauptgründe für das Defizit. Und natürlich wirkt sich das in Verbindung mit der nach wie vor hohen Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen auf die Immobilienpreise aus. Demnach hat sich der Markt der Eigentumswohnungen nach einer Untersuchung des Immobilienportals immowelt nach einem Tief Ende 2022 wieder erholt, und die Preise steigen teilweise schon wieder.
Egal, wie sich die Immobilienpreise entwickeln – Basis für den erfolgreichen Haus- oder Wohnungskauf ist eine solide Finanzierung. Unser Heimatexperte vor Ort ist jederzeit für Sie da und berät Sie gerne zu Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Expertise vor Ort und der individuellen Beratung.
Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.
Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich in den großen deutschen Metropolen die Immobilienpreise zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben.
Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.
Die Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise sind vielfältig. Zum einen sorgt sie dafür, dass die Bauzinsen steigen. Wer jetzt also eine Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung abschließt, der tut das zu einem höheren Zinssatz als noch vor einem Jahr. Experten empfehlen daher, bei der Finanzierung jetzt eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Zum anderen hat sie über steigende Energiepreise auch indirekt Einfluss auf die Immobilienpreise.
Ganz allgemein gesprochen verliert bei einer Inflation das Geld an Wert, während die Preise (auch bei Immobilien) steigen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, genießen so einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung. Zwar steigen einerseits die Preise beziehungsweise Kosten. Die inflationsbedingte Wertsteigerung der Immobilie gleicht das aber (jedenfalls zum Teil) wieder aus.
Die steigenden Energiepreise wirken sich zwar nur indirekt auf die Immobilienpreise aus. Trotzdem ist der Einfluss nicht unerheblich. Vor allem bei Bestandsimmobilien stellen Käufer immer häufiger die Frage nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Dabei ist der Energieausweis nur eine Komponente. Im Fokus stehen vor allem Fragen nach der Wärmedämmung und dem Heizungstyp. Während sich vor einigen Jahren die Frage nach Heizen ohne Öl und Gas kaum stellte, erzielen Häuser, die mit regenerativer Energie beheizt werden, einen deutlich besseren Preis als vergleichbare Objekt mit einer Gas- oder Ölheizung.
Wann ist der beste Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen? Bei steigenden Bauzinsen und gleichzeitiger Stagnation der Immobilienpreise scheint jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Wobei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht automatisch auch einen guten Verkaufspreis bedeuten. Eine gute Lage mit vernünftiger Infrastruktur ist ebenso wichtig wie eine gepflegte Immobilie ohne Renovierungsstau. Und natürlich spielen auch die persönlichen Umstände eine entscheidende Rolle. Ob Sie also Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten, ist ein Entscheidungsprozess, den Sie genauso gründlich überlegen sollten wie den Immobilienkauf.
Der Kaufpreisfaktor (auch Verfielfältiger genannt) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete teilt. Kostet ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel eine Million Euro und bringt jährlich 50.000 Euro an Miete ein (ohne Betriebskosten), ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Vereinfacht gesagt hat sich der ursprüngliche Kaufpreis nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen armotisiert. Teilt man 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich daraus die Rendite, in diesem Fall fünf Prozent.
Kaufpreisfaktoren bis 20 gelten als gut. Im Zuge der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren liegt der Kaufpreisfaktor in großen Städten in der Regel aber bei 25, in Top-Städten auch bei 30 und mehr.
Preise, Kosten und ganz konkrete Tipps: Wir helfen Ihnen auf Ihrem Weg zum Wohneigentum
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
Wenn Sie damit einverstanden sind, können wir zu den vorstehenden Informationen auch Ihre rechtmäßig erhobenen Online-Nutzungsdaten (sofern Sie z. B. auf unserer Webseite der Auswertung Ihres Nutzungsverhaltens zugestimmt haben) hinzu speichern:
10. Informationen über Ihre Nutzung von Webseiten und anderen Online-Angeboten der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (inklusive des Tochterunternehmens Schwäbisch Hall Wohnen GmbH und der Beteiligungsgesellschaft Impleco GmbH) einschließlich der Information, auf welchem Weg Sie zu diesen Angeboten gelangt sind (z. B. über Links, unsere Werbebanner und -anzeigen).
Auf welche Art und Weise und zu welchen Zwecken nutzen wir diese Daten?
Ihre Einwilligung erlaubt uns, Ihre Daten zusammenzuführen und zu analysieren, damit wir Sie und andere Kunden möglichst effizient und passgenau beraten, betreuen und informieren können. Hierbei analysieren wir Ihre Daten sowohl um Erkenntnisse (z. B. zu typischen Kundenprofilen und statistischen Zusammenhängen) zu gewinnen als auch um diese Erkenntnisse anzuwenden (z. B. indem wir für Sie wahrscheinlich relevante Produkte oder bevorzugte Ansprachezeitpunkte identifizieren).
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG steht selbst nur selten in unmittelbarem Kontakt zu Ihnen als Kunde. Deshalb gestattet uns Ihre Einwilligung, die Ergebnisse unserer Analysen und die hierfür wesentlichen Parameter an unsere für Sie zuständigen Vertriebspartner weiterzugeben, soweit diese die Informationen für die Zwecke der möglichst effizienten und passgenauen Beratung, Betreuung und Information benötigen.
Wir nutzen Ihr Kundenprofil für Zwecke der Direktwerbung (insbesondere per Telefon oder E-Mail) nur, sofern Sie in eine solche Direktwerbeansprache gesondert eingewilligt haben oder uns diese auf gesetzlicher Basis erlaubt ist.
Wie wirkt es sich aus, wenn Sie nicht einwilligen oder Ihre Einwilligung widerrufen?
Ihre Einwilligung ist freiwillig. Auch wenn Sie die Einwilligung nicht erteilen möchten, können wir mit Ihnen einen Vertrag schließen und Sie beraten, betreuen und informieren. Allerdings kann es sein, dass wir Ihnen einige für Sie vorteilhafte Angebote nicht unterbreiten, da wir Ihre Situation dann weniger genau einschätzen können. Falls Sie die Einwilligung erteilen, können Sie diese jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.
Ja, ich bin mit der Verarbeitung meiner Daten durch die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in dem oben genannten Umfang einverstanden, damit diese und ihre für mich zuständigen Vertriebspartner mich und andere Kunden möglichst effizient und auf meine individuellen Kundeninteressen zugeschnitten beraten, betreuen und informieren. In diesem Umfang entbinde ich die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zugleich vom Bankgeheimnis.
Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.
