Immobilienpreisentwicklung 2026: Trends, Prognosen, regionale Unterschiede

Ist 2026 ein gutes Jahr, um zu bauen oder ein Haus zu kaufen?

„Stabilität und Verlässlichkeit sind wichtig bei großen Investitionsentscheidungen wie dem Hauskauf. Bei den Bauzinsen sehe ich zum Beispiel ein relativ stabiles Zinsniveau. Also eine Stagnation im positiven Sinne. Und beim Neubau gehe ich vom Beginn einer Trendwende aus, die neue Impulse setzt. Abzuwarten und zu hoffen, dass die Preise und/oder Zinsen fallen, ist ein schlechter Ratgeber. Heißt konkret: kaufen oder bauen, wenn ich die nach meinen Bedürfnissen und Anforderungen passende Immobilie gefunden habe."

Der Staat unterstützt Hauskäufer

Beim Immobilienkauf hängt vieles von der Frage ab. "Was kann ich mir leisten?". Und da kommt dann die Förderung ins Spiel. In 2026 wird die KfW mit Sicherheit keine völlig neuen, losgelösten Förderwege aufrufen, sondern im Wesentlichen die bekannten wohnwirtschaftlichen Förderprogramme mit angepassten Budgets fortsetzen. Das sind dann vor allem zinsverbilligte Kredite beim klimafreundlichen Neubau, ein Kredit mit Tilgungszuschuss bei der Sanierung zum Effizienzhaus oder Fördermaßnahmen beim Heizungstausch. Es lohnt sich also, bei seiner Finanzierung die Förderung mit einzuplanen."

Drei Tipps für Kaufinteressenten 2026

1. Jetzt durchstarten und aktiv werden
   Wenn Sie sich 2026 den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten, sollten Sie jetzt den ersten Schritt machen. Die Zinslandschaft ist stabil und die Preise entwickeln sich wahrscheinlich weiterhin nach oben – ein guter Zeitpunkt für Ihren Immobilienkauf.

2. Wissen aufbauen und Experten hinzuziehen
   Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist eine weitreichende Entscheidung. Unverzichtbar ist aber die Beratung durch Fachleute – sei es Ihr Finanzierungsberater oder ein Spezialist für energieeffizientes Bauen. So finden Sie die beste Lösung für Ihre Situation.

3. Weitblick zeigen und fürs Alter vorsorgen
   Eine Immobilie ist nicht nur Ihr neues Zuhause, sondern auch eine nachhaltige Altersvorsorge. Mit dem Einstieg jetzt sichern Sie sich langfristig steigende Immobilienwerte und profitieren von stabilen Energiekosten. Denken Sie heute an morgen.

Mehrbedarf an Eigenkapital bremst den Weg ins Eigenheim

Dezember 2025: Wohneigentum ist in Deutschland in den vergangenen vier Jahrzehnten deutlich schwerer finanzierbar geworden. Wie eine Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt, liegt das zentrale Problem dabei weniger in der laufenden Belastung durch Zinsen und Tilgung als vielmehr im stark gestiegenen Eigenkapitalbedarf.

Danach hat sich seit 1980 der erforderliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf in deutschen Städten nahezu verdoppelt. Während die Babyboomer vergleichsweise schnell Wohneigentum erwerben konnten, mussten Millennials in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt rund 14 Jahre sparen, um ausreichend Eigenkapital anzusammeln – etwa doppelt so lange wie die ältere Generation.

Rückkehr zu den Boomjahren?

November 2025: Die Immobilienpreise in Deutschland befinden sich weiter im Aufwärtstrend. Besonders Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden im dritten Quartal 2025 deutlich teurer, während die Preise für Mehrfamilienhäuser leicht zurückgingen. Gleichzeitig nahm die Zahl der Verkäufe spürbar zu und erreichte teils wieder das Niveau der Boomjahre 2019 bis 2021. Das sind die Ergebnisse des aktuellen German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel).

Deutlicher Hauspreisanstieg in der EU

Oktober 2025: In 25 Mitgliedsstaaten der EU sind die Hauspreise im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen – und das zum Teil drastisch. Das berichtet Eurostat, das Statistikamt der Europäischen Union. Den stärksten Anstieg verzeichneten Portugal (+17,2 Prozent), Bulgarien (+15,5 Prozent) und Ungarn (+15,1 Prozent). Deutschland lag mit einem Plus von 3,2 Prozent noch unter dem EU-Durchschnitt (+5,4 Prozent). Lediglich in Finnland gab es mit -1,3 Prozent eine negative Entwicklung bei den Hauspreisen.

Preise für Wohnimmobilien, 2. Quartal 2025

September 2025: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im 2. Quartal 2025 um 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Das sind die aktuellen Zahlen des Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Damit erhöhten sich die Preise zum dritten Mal in Folge, nachdem sie seit dem 4. Quartal 2022 gesunken waren. Im Vergleich zum 1. Quartal 2025 stiegen die Preise um 1,1 Prozent.

Bezahlbarer Wohnraum immer knapper

September 2025: Es wird zunehmend schwieriger, in Deutschland eine bezahlbare Wohnung zu finden. Das berichtet das Handelsblatt unter Bezug auf den neuen Immobilienpreisindex von Empirica Regio. Demnach sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen im zweiten Quartal 2025 in drei Vierteln der Landkreise und Städte im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – in einigen Fällen sogar um mehr als 30 Prozent. Auch der Wohnungsmarkt zeigt sich angespannt: In 93 Prozent der Kreise sind die Nettokaltmieten im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 gestiegen.

Langsam weiter nach oben

August 2025: Die Immobilienpreise in Deutschland sind im zweiten Quartal 2025 weiter gestiegen. Besonders Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden erneut teurer, wie der aktuelle Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt. Eigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Noch deutlicher fiel der Preisanstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern aus, die im Vergleich zum Vorjahr um drei Prozent zulegten.

In fast allen Regionen und Großstädten stiegen die Kaufpreise – mal moderat, mal deutlich. Köln verzeichnete mit einem Plus von 3,3 Prozent den stärksten Anstieg, gefolgt von Essen (+2,6 Prozent) sowie Düsseldorf und Frankfurt (jeweils +2,1 Prozent). In Dortmund hingegen blieben die Preise mit einem Zuwachs von nur 0,3 Prozent nahezu stabil.

Prognostizierter Preisanstieg

Juni 2025: Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) rechnet für dieses und kommendes Jahr mit deutlichen Preissteigerungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Für 2025 erwarten die Banker ein Plus von rund 3,2 Prozent, 2026 soll die Preissteigerung bei  3,1 Prozent liegen. Wohneigentum bleibt damit laut BVR für viele Haushalte nur schwer erreichbar. Denn das Verhältnis von Immobilienpreisen zum verfügbaren Einkommen liegt deutlich über dem Niveau früherer Jahre. Bundesweit sind die Immobilienpreise für selbstgenutztes Wohneigentum seit 2007 um 16 Prozent stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen.

Kaufpreise für Immobilien steigen wieder deutlich

Mai 2025: Erstmals seit Mitte 2022 steigen die Preise für Wohnimmobilien wieder. Im ersten Quartal 2025 lagen die Preise für Eigentumswohnungen 1,1 Prozent über dem Vorjahreswert, Ein- und Zweifamilienhäuser wurden sogar 2,9 Prozent teurer. Das geht aus einer aktuellen Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft hervor.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, vor allem in Städten fehlt es weiter an Angeboten. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieten bundesweit um 4,3 Prozent. Und die Preise dürften weiter steigen – wegen anhaltender Knappheit beim Wohnraum.

Hoffnung macht laut Studie der neue Koalitionsvertrag von Union und SPD: Geplant sind weniger Bürokratie und mehr Neubau. Auch das Sondervermögen soll Investitionen in den (Wohn-) Standort Deutschland fördern.

Jahresauswertung 2024: Leichter Rückgang in allen Segmenten

März 2025: Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen sowie Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser sind im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 erneut gesunken. Hauptursache war der anhaltende Preisrückgang im ersten Quartal. Zwar kam es anschließend zu einer leichten Erholung, diese reichte jedoch nicht aus, um die Jahresbilanz ins Positive zu drehen. Das zeigt eine aktuelle Analyse des German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel, das auf notariell beglaubigten Verkaufspreisen basiert.

Allerdings hat sich der Preisrückgang abgeschwächt, im Vergleich zum Jahr 2022 waren die Abschläge wesentlich höher. „Die absoluten Tiefststände seit dem Einbruch hat der deutsche Immobilienmarkt vorerst hinter sich gelassen und auch die Dynamik bei den Transaktionszahlen hat wieder zugenommen“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel. 

Preisaufschwung verlangsamt sich

Februar 2025: Die Preiserholung für Wohnimmobilien verlor zum Jahresende 2024 an Tempo. Das geht aus der aktuellen Analyse des German Real Estate Index (GREIX) hervor. Danach stagnieren die Preise bei Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser werden im Vergleich zum dritten Quartal 2024 etwas teurer gehandelt. Gleichzeitig nimmt die Marktdynamik wieder zu, was sich an einer zunehmenden Anzahl von Transaktionen festmachen lässt. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse, ECONtribute und dem Kiel Institute für Weltwirtschaft.

Wohnimmobilien werden wieder teurer

Januar 2025: Befragt nach Ihrer Prognose für die Immobilienpreise 2025 prognostiziert der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) eine Erholung der Preise bei Wohnimmobilien. Das geht aus einem Bericht des Handelsblattes hervor. Demnach stiegen nach Erhebungen des Verbandes im dritten Quartal 2024 die Preise von Wohnimmobilien im Schnitt leicht um 1,1 Prozent zum Vorquartal an. Damit verteuerten sich Wohnimmobilien das zweite Mal in Folge zum Vorquartal, für die Banker ein Zeichen dafür, dass die Immobilienkrise nach den Preiseinbrüchen 2023 und 2024 vorbei ist.

Im ersten Quartal 2025 kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung in Deutschland im Durchschnitt 3.403 Euro pro Quadratmeter. Hier die Immobilienpreise für 21 Städte in Deutschland.

Im ersten Quartal 2025 kostete eine neu gebaute Eigentumswohnung in Deutschland im Durchschnitt 5.478 Euro pro Quadratmeter. Hier die Werte für 21 Städte in Deutschland.

Einer der großen Preistreiber auf dem Immobilienmarkt sind fehlende Wohnungen. Denn die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen wirkt sich direkt auf die Wohnungspreise und deren Entwicklung aus.

Laut dem Statistischen Bundesamt wurden von Januar bis Oktober 2024 175.800 Wohnungen genehmigt. Das waren 19,5 Prozent oder 42.600 weniger als im Vorjahreszeitraum. Das hohe Defizit verteilte sich dabei auf Einfamilienhäuser (-23,6 %), Zweifamilienhäusern (-13,6 %) und Mehrfamilienhäuser (-22,2 %), Hauptgrund dafür ist vor allem der rasante Anstieg der Baupreise.

• Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Wohnung kaufen oder mieten?

Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.

Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich die Immobilienpreise in den großen deutschen Metropolen zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben. 

Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.

Die Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise sind vielfältig. Zum einen sorgt sie dafür, dass die Bauzinsen steigen. Wer jetzt also eine Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung abschließt, der tut das zu einem höheren Zinssatz als noch vor einem Jahr. Experten empfehlen daher, bei der Finanzierung jetzt eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Zum anderen hat sie über steigende Energiepreise auch indirekt Einfluss auf die Immobilienpreise.

Ganz allgemein gesprochen verliert bei einer Inflation das Geld an Wert, während die Preise (auch bei Immobilien) steigen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, genießen so einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung. Zwar steigen einerseits die Preise beziehungsweise Kosten. Die inflationsbedingte Wertsteigerung der Immobilie gleicht das aber (jedenfalls zum Teil) wieder aus.

Die (vor allem durch die CO2-Steuer) steigenden Energiepreise wirken sich zwar nur indirekt auf die Immobilienpreise aus. Trotzdem ist der Einfluss nicht unerheblich. Vor allem bei Bestandsimmobilien stellen Käufer immer häufiger die Frage nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Dabei ist der Energieausweis nur eine Komponente. Im Fokus stehen vor allem Fragen nach der Wärmedämmung und dem Heizungstyp. Während sich vor einigen Jahren die Frage nach Heizen ohne Öl und Gas kaum stellte, erzielen Häuser, die mit regenerativer Energie beheizt werden, einen deutlich besseren Preis als vergleichbare Objekt mit einer Gas- oder Ölheizung.

Deutschland altert – und das hat teils ganz unterschiedliche Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienpreise:

• Deutschlandweit dämpft die Alterung das Preisniveau: Eine RWI-Studie zeigt: Der wachsende Anteil Älterer hat 2008 bis 2020 die Kaufpreise für Wohnungen um rund 12 Prozent sowie Hauspreise und Mieten um gut 7 Prozent gedrückt. Allerdings überlagerten andere Faktoren (v. a. die Bauzinsen) diesen Effekt, sodass die Preise insgesamt gestiegen sind
• Demografie verschiebt die Nachfrage. Wachsende, junge, zuwanderungsstarke Städte/Regionen bleiben tendenziell preisstärker; alternde, schrumpfende, periphere Räume eher preisschwach.
• Demografie ist nur ein Einflussfaktor unter vielen: Zinsniveau, Einkommen, Baukosten/Angebot und Regulierung können demografiebedingte Effekte überdecken oder auch verstärken.

Wann ist der beste Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen? Bei steigenden Bauzinsen und gleichzeitiger Stagnation der Immobilienpreise scheint jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Wobei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht automatisch auch einen guten Verkaufspreis bedeuten. Eine gute Lage mit vernünftiger Infrastruktur ist ebenso wichtig wie eine gepflegte Immobilie ohne Renovierungsstau. Und natürlich spielen auch die persönlichen Umstände eine entscheidende Rolle. Ob Sie also Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten, ist ein Entscheidungsprozess, den Sie genauso gründlich überlegen sollten wie den Immobilienkauf.

Der Kaufpreisfaktor (auch Verfielfältiger genannt) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete teilt. Kostet ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel eine Million Euro und bringt jährlich 50.000 Euro an Miete ein (ohne Betriebskosten), ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Vereinfacht gesagt hat sich der ursprüngliche Kaufpreis nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen armotisiert. Teilt man 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich daraus die Rendite, in diesem Fall fünf Prozent.

Kaufpreisfaktoren bis 20 gelten als gut. Im Zuge der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren liegt der Kaufpreisfaktor in großen Städten in der Regel aber bei 25, in Top-Städten auch bei 30 und mehr.