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Checkliste: Was steht im Immobilienkaufvertrag?

  • Auf diese Inhalte sollten Sie achten
  • Das regelt ein Notar
  • Zum Download: Checkliste Immobilienkaufvertrag

Sie haben Ihr Traumobjekt gefunden und sind sich mit dem Verkäufer einig geworden. Der Kaufvertrag für Ihre Immobilie ist jetzt der letzte offizielle Schritt in Ihr Wohneigentum. Wie ein solcher Vertrag aussehen muss und welche Rolle der Notar spielt, erfahren Sie hier.

Darum ist der Kaufvertrag so wichtig

Der Kauf einer Immobilie ist oft ein großer finanzieller Schritt. Um sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer ein Höchstmaß an Sicherheit zu bieten, gibt es strenge Vorgaben, wie ein Vertrag aussehen muss, mit dem man ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft. Gesetzlich geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (§433 BGB).

  • Der Vertrag ist die rechtliche Grundlage dafür, dass der Eigentümerwechsel rechtswirksam wird. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag reichen dabei nicht aus. Alle Regelungen und Absprachen, die Käufer und Verkäufer miteinander treffen, werden im Kaufvertrag schriftlich festgehalten.
  • Die Beurkundung und Begleitung eines Immobilienkaufvertrags übernimmt in Deutschland grundsätzlich ein Notar. Welche einzelnen Schritte neben einem Grundbucheintrag noch erfolgen, erfahren Sie weiter unten.
  • Nutzen Sie unsere Checkliste zum Immobilienkaufvertrag, die die relevanten Inhalte des Vertrages sowie notwendige Informationen und Schriftstücke für den Notartermin auflistet.
Mann unterschreibt Vertrag
Prüfen Sie den Kaufvertrag Ihrer Immobilie genau, denn mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie, dass alle Inhalte richtig sind. (Quelle: Brandon - stock.adobe.com)

Checkliste zum Immobilienkaufvertrag als Download

Welche Angaben sind im Kaufvertrag verpflichtend? Und welche Unterlagen benötigt der Notar? Unsere kostenlose Checkliste gibt Antworten auf diese Fragen. Laden Sie die Checkliste als pdf herunter und ergänzen Sie sie um Ihre persönlichen Fragen, die Sie bei Ihrem Immobilienkauf möglicherweise haben.

Bei Fragen zur Baufinanzierung Ihres Traumhauses unterstützen Sie gerne die Schwäbisch Hall-Heimatexperten.   

Die Inhalte eines Kaufvertrags

Ein rechtssicherer Immobilienkaufvertrag regelt grundsätzlich zwei Dinge:

  • Verpflichtung des Käufers, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen
  • Verpflichtung des Verkäufers, das Eigentum zu übertragen

Ein Notar setzt diesen Vertrag auf. In den meisten Fällen nutzt er ein Standard-Vertragswerk und passt es individuell an, um zusätzlich spezielle Anforderungen des Käufers, Verkäufers oder Besonderheiten zum Vertragsgegenstand festzuhalten.

Tipp: Verschaffen Sie sich unter juraforum.de anhand eines Musters einen Eindruck, wie der Immobilienkaufvertrag für Haus beziehungsweise Wohnung aussehen könnte. Beauftragen Sie einen Makler, kann er Ihnen weiterhelfen.

Welche wesentlichen Angaben sind nun in einem Kaufvertrag für eine Immobilie enthalten?

Makler übergibt Hausschlüssel an Eigemtümer
Der letzte Schritt: Mit Schlüsselübergabe wechselt die Immobilie den Eigentümer. Dieser Zeitpunkt ist oft vertraglich geregelt. (Quelle: Cristina Trujillo - stock.adobe.com)

Angaben zum Käufer und Verkäufer

  • Name (gegebenenfalls Geburtsname), Geburtsdatum, Anschrift des Käufers und Verkäufers, Kontaktdaten
  • Personalausweisangaben
  • Steueridentifikationsnummer
  • Kontoverbindung zur Zahlung des Kaufpreises

Zusätzlich bedarf es bestimmter Regelungen, wenn beispielsweise der Ehepartner beim Verkauf einer Immobilie den Vertrag ebenfalls unterzeichnen muss. Bei mehreren Käufern hingegen ist eine Angabe wichtig, zu welchen Teilen eine Immobilie erworben wird. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Notar.

Angaben zum Kaufgegenstand

Grundstück

Für eine detaillierte Beschreibung des Grundstücks oder der Immobilie greift der Notar auf die Eintragungen im Grundbuch zurück.

Wichtige Punkte sind:

  • Angaben zum Grundbuchbezirk, der Grundbuchblattnummer und dem Flurstück.
  • Eingetragene Grundschuld (Löschung oder Übernahme durch Käufer) und Belastungen im Grundbuch (beispielsweise Wegerechte oder Erbpacht).
  • Angaben zum Vorgehen bei auftretenden Bodenverunreinigungen (zum Beispiel Rücktritt vom Kauf).
  • Vereinbarung über möglicherweise noch anfallende Erschließungskosten.

Immobilie

  • Detaillierte Objektbeschreibung zum Zustand des Kaufgegenstands und zu bereits bekannten Mängeln. Dazu zählen zum Beispiel feuchte Wände, die eine Kellersanierung erfordern.
  • Regelungen zu eventuell noch ausstehenden Renovierungen.
  • Gewährleistungsregelungen für den Fall, dass versteckte Mängel auftauchen.
  • Geregelte Nutzungsrechte, wie zum Beispiel ein Wohnrecht.
  • Angaben zu Wohnflächen und deren Berechnung finden sich, wenn überhaupt, nur im Exposé, werden im Internet beworben oder mündlich gemacht. Als Käufer können Sie diese aber zu Ihrer eigenen Sicherheit in den Kaufvertrag aufnehmen lassen.
  • Ist das Baujahr der Immobilie nicht im Kaufvertrag vermerkt, können Sie es als Käufer über den Energieausweis herausfinden, in dem es hinterlegt ist. Dieser muss vom Verkäufer unaufgefordert vorgelegt werden können.
  • Zusicherung des Verkäufers, dass das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht.
  • Mitverkauftes Inventar, wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Jalousie.
    Tipp: Die Einrichtungsgegenstände, die Sie rein theoretisch herausnehmen könnten, sollten im Vertrag gesondert aufgeführt werden. So sparen Sie den Anteil bei der Grunderwerbsteuer. Dieser ist kein unerheblicher Teil der Nebenkosten beim Hauskauf. So kommt diese Ersparnis sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zugute.

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

  • Kaufpreis und Zahlungstermin.
  • Auflassung und Regelungen zum Eigentumsübergang: Durch eine sogenannte "Auflassungsvormerkung" wird die Immobilie für den Käufer im Grundbuch reserviert. Erst wenn die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und der Kaufpreis durch den Käufer beglichen wurden, erfolgt die eigentliche Eintragung. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht.
  • Zahlungsmodalitäten wie die Bankverbindung mit Kontodaten, den Zahlungsplan, eventuelle Nutzung eines Notaranderkontos, Informationen zur Grunderwerbsteuer.
  • Regelungen zu möglicherweise vorhandenem Vorkaufsrecht. Dieses ermöglicht einem Vorkaufsberechtigten, die Immobilie mit Grundstück vorrangig zu kaufen.
  •  Verzugszinsenregelung, falls der Verkäufer das Objekt später übergibt, als vereinbart.
  • Regelung der Aufteilung von Notar- und Grundbuchkosten. Diese sind in der Regel vom Käufer zu tragen.

Übergang und Übergabe der Immobilie

Ist alles geklärt, steht dem Eigentumsübergang nichts mehr im Wege. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und den Kaufpreis bezahlt hat, wird er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erhält er anschließend die Schlüssel zum neuen Eigenheim übergeben, ist der Immobilienkauf erfolgreich abgeschlossen. Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ist meist Gegenstand des Kaufvertrags.

Sonstige Angaben

Der Immobilienkaufvertrag kann zusätzlich folgende Inhalte haben:

  • Bevollmächtigung des Notars, den Kaufvertrag im Auftrag des Verkäufers und des Käufers umsetzen zu können.
  • Beim Neubau gelten für Bauherren besondere Regelungen für den Kaufvertrag. Ebenso für den Kauf von Immobilien, die ein Bauträger erstellt hat. Bitte erkundigen Sie sich dazu gerne bei Ihrem Makler oder Notar.

 

Gut finanziert: der Start ins Eigenheim

Viel Zeit und Energie haben Sie bei der Suche nach Ihrer Wunschimmobilie investiert. Jetzt ist sie zum Greifen nahe, die Unterzeichnung des Kaufvertrags steht kurz bevor. Die wenigsten Menschen haben allerdings genügend Eigenkapital für den Kauf ihres neuen Eigenheims.  

  • Welche Finanzierungsform für Sie infrage kommt und welche staatlichen Förderungen beim Hauskauf möglich sind, besprechen Sie am besten mit dem Schwäbisch Hall-Heimatexperten. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin.
  • Im Vorfeld können Sie mit unserem Immobilienwert-Ermittler überprüfen, ob der veranschlagte Kaufpreis für Ihre Wunschimmobilie angemessen ist.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Abbildung Bausparfuchs Beratung vereinbaren

     

Hauskauf über den Notar: So läuft es konkret

Der Weg ins neue Eigenheim kann dauern. Vom ersten Blick ins Exposé bis zur Eintragung des neuen Eigentümers einer Immobilie im Grundbuch vergehen oft mehrere Monate. Exemplarisch haben wir für Sie die wichtigsten Schritte zusammengefasst, so wie sie im Regelfall ablaufen:

  1. 1. Vorgespräch beim Notar

    Haben sich der Käufer und der Verkäufer auf den Kaufpreis der Immobilie sowie einen Notar geeinigt, legt der Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Kredit gebenden Bank vor. Im Rahmen eines ersten Vorgesprächs beim Notar nimmt dieser zum Beispiel die Personalien, Grundbuchdaten und Informationen zur Immobilie auf. Anschließend arbeitet er den Kaufvertrag aus.

  2. 2. Prüfen des Immobilienkaufvertrags

    Beide Vertragsparteien erhalten den Vertrag und haben bis zur finalen Beurkundung mindestens 14 Tage Zeit, diesen gründlich zu prüfen. Hierbei ist jeder Satz wichtig! Denn in den meisten Fällen geht es um viel Geld. Bei Unsicherheiten vereinbaren Sie bitte einen neuen Termin beim Notar, einem Fachanwalt oder Ihrem Makler.

  3. 3. Notartermin mit Beurkundung

    Bei diesem Termin liest der Notar den Kaufvertrag Wort für Wort laut vor. Sie können noch Fragen stellen und es können gegebenenfalls noch kleine Änderungen vorgenommen werden. Sind die Vertragsparteien einverstanden, unterzeichnen alle die Urkunde: Verkäufer, Käufer und Notar. Der Vertrag kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden.  

  4. 4. Bezahlung und Übergabe der Immobilie

    Mit dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags verpflichtet sich der Käufer, den aufgerufenen Kaufpreis zuzüglich Steuern und Gebühren zu bezahlen, der Verkäufer, die Immobilie zu übergeben. Details zur Zahlung sind ebenfalls im Kaufvertrag genannt. Bis der Betrag überwiesen ist, beantragt der Notar eine Reservierung (Auflassungsvormerkung) im Grundbuch. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchgebühren bezahlt, sowie den Kaufpreis bezahlt, erfolgt die Eigentumsumschreibung. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht. Mit der Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer ist der Immobilienverkauf erfolgreich abgeschlossen.

Auf einen Blick: Unsere Checklisten rund ums Eigenheim

Unsere Checklisten greifen unterschiedliche Themenbereiche zum Bauen, Kaufen, Renovieren und Sanieren auf. Ob Bauplatz, Kaufvertrag oder die Modernisierung Ihres Eigenheims: Profitieren Sie von kompakten Informationen, so können Sie Ihre To-dos einfach und schnell abhaken. Hier geht's zur Checklisten-Übersicht.

Sicher gehen: Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

Frau liegt entspannt auf dem Boden
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie sichert sowohl den Käufer als auch den Verkäufer ab. So gelingt ein entspannter Start im Eigenheim. (Quelle: contrastwerkstatt - stock.adobe.com)

Sowohl eine Reservierungsvereinbarung als auch ein Vorvertrag können Punkte auf Ihrer persönlichen Checkliste für den Kaufvertrag einer Immobilie sein. Besonders dann, wenn Sie sich bis zum unterschriebenen und beglaubigten Kaufvertrag Sicherheit wünschen.   

  • Reservierungsbestätigung: Der Makler sichert dem potenziellen Käufer zu, dass er die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anbietet. Nur wenn der Verkäufer mit unterschreibt, können Sie auf diese Vereinbarung bestehen. Eine notarielle Beurkundung ist hier der sicherste Weg. Dem Käufer ermöglicht dieses Abkommen zwar mehr Zeit, um sich die Immobilienfinanzierung zu kümmern, allerdings fallen Gebühren an.
  • Vorvertrag: In diesem notariell beurkundeten Vertrag, werden rechtliche Konsequenzen vereinbart für den Fall, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Ein Grund wäre beispielsweise eine gescheiterte Finanzierung. Der Käufer erlangt ebenfalls Sicherheit und kann in Erwartung des Hauptvertrags Handwerker beauftragen oder beginnen, den Umzug zu organisieren.

 

Wichtiger Hinweis: Die in diesem Artikel genannten Informationen und Empfehlungen sind unverbindlich und ohne jegliche Gewähr. Da es sich um keine Rechtsberatung handelt, bitten wir Sie, sich bei Bedarf an Ihren Anwalt oder Makler zu wenden.
 

Wirksamkeit und Rückabwicklung des Kaufvertrags

Beim Notartermin wird der Immobilienkaufvertrag mit der Beurkundung offiziell wirksam. Die Eigentumsübertragung erfolgt final erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Das kann einige Zeit in Anspruch nehmen. In der Praxis erhält der neue Eigentümer deshalb bereits vorher den Schlüssel und kann sein neues Zuhause beziehen. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Käufer den Kaufpreis der Immobilie vollständig bezahlt hat.

Ein Rücktrittsrecht gibt es bei Immobilienkaufverträgen grundsätzlich nicht. Allerdings können sowohl der Käufer als auch der Verkäufer unter bestimmten Bedingungen von diesem Recht Gebrauch machen. Ist das Haus beispielsweise älter als im Kaufvertrag angegeben, liegt ein erheblicher Mangel vor und der Käufer kann zurücktreten. Das gleiche Recht hat der Verkäufer, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt.   

Notarsiegel auf Vertrag
Ist der Kaufvertrag einer Immobilie notariell beurkundet, ist es nur in begründeten Fällen möglich, davon zurückzutreten. (Quelle: pixel-shot.com (Leonid Yastremskiy) AdobeStock_358185713)

Häufig gestellte Fragen zum Kaufvertrag für Immobilien

Ist ein Kaufvertrag für eine Immobilie ohne Notar gültig?

Ein Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung hat in Deutschland ohne Notar keine rechtliche Bindung. Er kann zwar grundsätzlich von Ihnen, einem Anwalt oder einem Makler erstellt werden, muss aber offiziell notariell beurkundet werden. Mehr Informationen erhalten Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (§311b BGB).  

Welche Besonderheiten gibt es beim Kaufvertrag von Eigentumswohnungen?

  • Kaufen Sie eine Eigentumswohnung statt eines Hauses, werden Sie fast immer Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was genau zu Ihrem Eigentum gehört, regelt die Teilungserklärung. Prüfen Sie unbedingt, ob die Bezeichnung Ihrer Wohnung in dieser Erklärung mit der im Kaufvertrag genannten übereinstimmt. 
  • Auch Sondernutzungsrechte, wie zum Beispiel die alleinige Nutzung eines Stellplatzes für Ihr Auto, müssen Sie im Vertrag festlegen lassen. Werfen Sie ebenfalls einen Blick auf die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Zusammenleben der einzelnen Parteien in einem Wohnhaus und ist bindend. Ist der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und das Eigentum im Grundbuch eingetragen, muss sich der neue Eigentümer an die Gemeinschaftsordnung halten.

    

Gute Beratung ist unverzichtbar

Ihr Traumobjekt soll endlich Ihnen gehören und Sie wollen alles unter Dach und Fach bringen. Dann sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Eigenheim suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.


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